Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 MARS 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11206 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3GE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’EVRY – RG n° 22/05930

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires, [Adresse 1],, [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS AXTERIA SAS inscrite au RCS de, [Localité 1],-[Localité 2] sous le numéro 900 168 865, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMEE

S.C.I., CASANOVA immatriculée au RCS d,'[Localité 1],-[Localité 2] sous le numéro 509 624 003, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

,

[Adresse 4], Chez Madame, [O], [X]

,

[Localité 4]

Défaillante

L’assignation a été régulièrement délivrée à étude , le 11 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6], [Adresse 7] à Athis Mons (91200) à la société civile immobilière, Casanova.

La société civile immobilière, Casanova est propriétaire des lots 107, 108 et 299 au sein de la copropriété le Panorama située, [Adresse 8] et, [Adresse 9] à, [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon jugement du 27 avril 2017 du tribunal d’instance de Longjumeau, la SCI, Casanova a notamment été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2744,43 euros au titre des charges de copropriété, appels du 1er avril 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2016 et celle de 350 euros à titre de dommages et intérêts.

Par assignation en date du 17 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de proximité de Longjumeau en paiement notamment d’un arriéré postérieur de charges de copropriété.

Selon jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel en date du 31 juillet 2020, le tribunal de proximité de Longjumeau a :

— condamné la SCI, Casanova à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située à Athis Mons la somme de 4865,12 euros au titre des sommes dues et arrêtées au 22 août 2019, correspondant aux charges dues pour la période allant du 30 juin 2016, apurement des charges, eau chaude et eau froide 2015, et 3ème trimestre 2016 inclus, au 3ème trimestre 2019 outre provision travaux août 2019 inclus ;

— dit que cette porterait intérêt au taux légal à compter du 8 mars 2019 ;

— condamné la SCI, Casanova à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située à Athis Mons la somme de 233,54 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dit que cette somme porterait intérêt au taux légal à compter du 8 mars 2019 ;

— condamné la SCI, Casanova à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située à Athis Mons la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dit que cette somme porterait intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la SCI, Casanova à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située à Athis Mons la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI, Casanova aux dépens ;

— rappelé que le jugement était exécutoire à titre provisoire.

Par acte introductif d’instance du 28 octobre 2022, invoquant le jugement réputé contradictoire du 31 juillet 2020, son absence de notification dans le délai de six mois et les dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal judiciaire d’Evry de demandes visant notamment à faire droit à la réitération de la citation délivrée le 17 janvier 2020 et à obtenir la condamnation de la société, Casanova au paiement des sommes retenues par le jugement précité, outre le règlement d’un arriéré postérieur de charges, de frais de recouvrement et des dommages et intérêts.Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : – déclare irrecevable la demande de réitération de la citation primitive du 17 janvier 2020,

— condamne la société, Casanova à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 8] et, [Adresse 9] à, [Localité 5] la somme de 8 393,08 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2022, PROV. CHG COURANTE 01/10/2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 28 octobre 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— condamne la société, Casanova à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 8] et, [Adresse 9] à, [Localité 5] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamne la société, Casanova à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 8] et, [Adresse 9] à, [Localité 5] la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamne la société, Casanova à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 8] et, [Adresse 9] à, [Localité 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société, Casanova aux dépens, avec application de l’article 699 du même code au profit de la SELARL Ad Litem Juris,

— rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 26 juin 2023.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 16 mai 2025, l’appelant demande à la cour, au visa de l’article 478 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement du 25 mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes (RG 22/05930) en ce qu’il a déclaré irrecevable la réitération de la citation primitive du 17 janvier 2020,

et statuant à nouveau,

— déclarer recevable et fondée la réitération de la citation primitive délivrée le 17 janvier 2020

par exploit de Maître, [S] membre de la SELARL HDJ 91, huissiers de justice à, [Localité 6],

en conséquence,

— condamner la société, Casanova dans les termes du jugement rendu par le tribunal de proximité de Longjumeau le 31 juillet 2020 (RG 11-20-000253), à savoir lui payer les sommes de :

4 865,12 euros au titre des sommes dues et arrêtées au 22 août 2019, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2019,

233,54 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2019,

400 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens,

y ajoutant,

— condamner la société, Casanova au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile en cause d’appel et aux dépens d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions n°1 de l’appelant (celles suivantes contenant le seul ajout d’un changement de syndic) ont été signifiées à l’intimée par acte remis à étude le 11 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement, autres que ceux relatifs à la réitération de la citation du 17 janvier 2020, aux demandes liées à celle-ci, n’étant pas querellés, ils sont devenus définitifs.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Il résulte de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la recevabilité de la demande de réitération de la citation du 17 janvier 2020

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir, au visa de l’article 478 du code de procédure civile, que :

— le jugement du 31 juillet 2020 est réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel et il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date donc il est réputé non avenu ; la réitération de la citation primitive a été réalisée sur le fondement de l’article 478 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— il n’y a pas d’atteinte à l’autorité de chose jugée puisqu’aux termes de son assignation du 28 octobre 2022, il ne demande pas à rejuger une demande dont il aurait été débouté et respecte strictement les termes du jugement du 31 juillet 2020 ; il chercher à lui rendre force exécutoire ;

— il est impossible juridiquement à la partie non comparante de procéder à la réitération de la demande puisqu’elle occupe la position de défendeur et ne peut donc réassigner ; le tribunal a dénaturé les termes de l’article 478 du code de procédure civile qui deviennent inapplicables et vides de sens.

Le premier juge, dont l’intimé est réputé s’approprier les motifs, a considéré que :

— il résultait de l’article 478 du code de procédure civile que seule la partie non comparante pouvait se prévaloir du défaut de notification du jugement réputé contradictoire dans le délai de 6 mois ;

— la partie non comparante ne disposant pas de cette faculté de saisine du tribunal en reprise de la procédure après réitération de la citation primitive ne lui est pas ouverte ; il lui appartient, si elle n’est pas satisfaite du jugement d’en interjeter appel ;

— elle ne peut s’octroyer, nonobstant l’autorité de chose jugée qui reste attachée au jugement non signifié, le droit de soumettre à nouveau ses prétentions au tribunal.

Réponse de la cour

En droit, l’article 478 du code de procédure civile dispose « Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive. »

En application de cet article, seule la partie qui n’a pas comparu ni été citée à personne peut demander à ce que soit constaté le caractère non avenu du jugement (2è Civ, 17 mai 2018, n°17-17.409).

Cependant, l’article 478 précité permet la reprise de la procédure après réitération de la citation primitive sans limiter cette possibilité à la seule partie qui pourrait se prévaloir de cette caducité.

Une telle interprétation reviendrait de fait à priver la phrase « la procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive » de tout effet puisque précisément celui qui peut se prévaloir de la caducité n’a aucun intérêt à réitérer la citation primitive.

Dès lors, cette réitération est permise aux deux parties y compris au demandeur initial à l’action (2e Civ., 6 janvier 2012, pourvoi n° 10-16.289).

Néanmoins, la partie qui a comparu et n’a pas notifié le jugement ne peut prétendre en tirer avantage pour remettre en cause l’autorité de chose jugée attachée au jugement. Elle ne peut donc, sur réitération de cette citation primitive, obtenir davantage que ce que lui a octroyé le jugement qu’elle n’a pas fait signifier. L’appelant n’y prétend pas, en l’espèce, ses demandes visant à la reprise des chefs du jugement initial.

Dès lors, l’action sur réitération doit être déclarée recevable et le jugement du 25 mai 2023 doit être infirmé en ce qu’il a déclaré la demande irrecevable.

La cour doit, alors, statuer sur les demandes réitérées par le syndicat des copropriétaires aux termes de ses dernières conclusions par lesquelles il se réfère aux motifs du jugement du tribunal de proximité de Longjumeau du 31 juillet 2020.

Sur le paiement des charges arrêtées au 22 août 2019

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu’il est libéré de sa dette.

En l’espèce, le syndicat produit aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de l’intimée et des tantièmes dont elle est détentrices sur chaque lot ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2016, 26 juin 2017, 27 août 2018, 26 juin 2019 et 19 février 2021, notamment approuvant les budgets provisionnels des exercices 2017 à 2020 et approuvant les comptes des exercices 2015 à 2019 ;

— les appels de charges et travaux, les relevés individuels de charges émis pour ces mêmes exercices ;

— un décompte débutant au 30 juin 2016 et s’arrêtant au 22 août 2019 (3ème trimestre 2019, apurement de charges 2018 et provision travaux du mois d’août 2019 inclus) ;

Il y a lieu de déduire du décompte produit, les sommes qui ne relèvent pas des charges mais de frais de recouvrement, de frais irrépétibles ou de dépens, telles que les « frais suivi contentieux » de 100,80 euros mentionnés le 22 novembre 2017, ceux de signification et de requête de 242,64, 51,48 euros les 24 octobre et 25 novembre 2017, les frais « vitello affaire, [U] » de 194,54 euros retenus le 11 mars 2019, les frais de relance et de mise en demeure de 6 et 48 euros du 25 décembre 2019, les honoraires de sommation de payer de 250 euros du 24 avril 2019, soit un montant total de 893,46 euros.

Après analyse de ces éléments et déductions de ces frais, il sera fait droit à la demande de l’appelant et la société, Casanova sera condamnée à payer la somme de (5758,58-893,46) 4865,02 euros au titre des charges arrêtées au 22 août 2019 (3ème trimestre 2019, apurement de charges 2018 et provision travaux du mois d’août 2019 inclus).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020, date de l’assignation initiale, faute de production auprès de la cour de la sommation du 8 mars 2019 citée par le tribunal de proximité de Longjumeau.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires', il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme les frais de mise en demeure, de relance suivant cette mise en demeure et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, investis pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance concernée par cette acte, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat, sur qui repose la charge de la preuve des frais dont il se prévaut, ne produit aux débats qu’une mise en demeure du 1er octobre 2021 qui n’est pas comprise dans le décompte des sommes demandées, outre des factures qui portent sur des dépens (assignation du 17 janvier 2020, honoraires assignation), des frais irrépétibles (constitution avocat) et des frais d’administration du syndic ou des mises en demeure postérieures à celles incluses dans le décompte produit.

Seule la mise en demeure de 6 euros retenue le 25 décembre 2019 et facturée par la SELARL HDJ 91 le 20 janvier 2020 pourra être retenue.

La SCI, Casanova sera donc condamnée à payer cette somme au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats, des règlements irréguliers uniquement les 30 juin 2016, 25 septembre 2017, 11 septembre 2018 et 12 novembre 2018 et 22 août 2019 sur la période en cause soit sur plus de trois ans, sans qu’elle ne justifie de motifs valables pouvant expliquer sa carence. Ces manquements systématiques, délibérés et répétés à son obligation de paiement pendant une aussi longue période, malgré une précédente condamnation du 27 avril 2017 et l’engagement d’une procédure judiciaire à son encontre, sans explication, démontre sa mauvaise foi durant cette période.

Comme l’avait retenu le tribunal de proximité de Longjumeau, le syndicat prouve qu’il en résulte un préjudice distinct des retards de paiement déjà indemnisés par les intérêts moratoires octroyés, puisque pendant plus de trois ans, la collectivité des copropriétaires a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Cela a eu pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de celle-ci en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il a généré une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

Dans ces conditions, la société, Casanova sera condamnée à payer à l’appelant la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

La présente juridiction n’est pas saisie d’un appel du jugement du 31 juillet 2020. Cette instance n’a pas préparé la présente instance qui est due uniquement à l’absence de signification par l’appelant du premier jugement dans les délais. Seront, dès lors, rejetées la demande d’indemnisation formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et celle de condamnation aux dépens au titre de cette instance distincte et éteinte.

Le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas signifié ce premier jugement dans les délais, doit conserver les dépens de la procédure d’appel et ne peut prétendre à la prise en charge de ses frais irrépétibles. Ses demandes à ce titre seront rejetées.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu, dès lors, de dispenser la société, Casanova de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, selon arrêt rendu par défaut,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Statuant à nouveau et y ajoutant

— Déclare le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 10] à, [Localité 7] recevable à réitérer son action initiée par la citation primitive du 17 janvier 2020 ;

— Condamne la société, Casanova à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6], [Adresse 7] à, [Localité 7] :

' la somme de 4865,02 euros au titre des charges arrêtées au 22 août 2019 (3ème trimestre 2019, apurement de charges 2018 et provision travaux du mois d’août 2019 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020,

' la somme de 6 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2020 ;

' la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejette les demandes de condamnation aux dépens, d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et toute autre demande du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 10] à, [Localité 7] ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 5] située, [Adresse 6], [Adresse 7] à, [Localité 7] aux dépens d’appel ;

— Dispense la société, Casanova de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,