Arrêt N° 25/

CO

N° RG 24/00552 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBTC

[A]

C/

[X]-[R]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 19 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 07 MAI 2024 rg n° 22/01126

APPELANT :

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [G] [J] [L] [N] [O] [J] [L] [N] [O] [X]-[R]

[Adresse 4]

[Localité 6] / RÉUNION

Représentant : M^e Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-97411-2024-00513 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

CLÔTURE LE : 30 mai 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914 alinéa 5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 05 Septembre 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Novembre 2025.

Greffier : Madame Malika STURM, Greffière placée.

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte d’huissier du 19 avril 2022, M. [G] [X]- [R] a fait citer M. [Z] [A] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir ordonner son expulsion de la parcelle cadastrée AP [Cadastre 1] sise commune de Saint-Benoit, lieu-dit [Adresse 5], la démolition de la construction y édifiée et la remise en état des lieux outre le versement de dommages-intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles.

2- Par un jugement rendu le 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— rejeté la demande reconventionnelle de prescription acquisitive sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6] ;

— ordonné la démolition du bâtiment d’habitation et de toute construction édifiée illégalement sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6] appartenant à M. [G] [X]-[R] et ce aux frais de M. [Z] [A] ;

— dit que cette démolition devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— assorti cette obligation, passé le délai de deux mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois ;

— ordonné la remise en état des lieux aux frais de M. [Z] [A] ;

— ordonné l’expulsion de M. [Z] [A] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6];

— dit que cette expulsion devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

— assorti cette obligation, passé le délai de deux mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [G] [X]-[R] ;

— condamné M. [Z] [A] aux entiers dépens ;

— condamné M. [Z] [A] à payer à M. [G] [X]-[R] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

3- Par déclaration déposée sur le RPVA le 7 mai 2024, M. [Z] [A] a interjeté appel de cette décision.

4- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 13 mai 2025, M. [Z] [A] demande à la cour de:

— Déclarer M. [Z] [A] recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 19 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis ;

Y faisant droit,

— D’INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

' rejeté la demande reconventionnelle de prescription acquisitive sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6];

' ordonné la démolition du bâtiment d’habitation et de toute construction édifiée illégalement sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6] appartenant à M. [G] [X]-[R] et ce aux frais de M. [Z] [A] ;

' dit que cette démolition devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

' assorti cette obligation, passé le délai de deux mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois ;

' ordonné la remise en état des lieux aux frais de M. [Z] [A] ;

' ordonné l’expulsion de M. [Z] [A] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6];

' dit que cette expulsion devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

' assorti cette obligation, passé le délai de deux mois, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois ;

' condamné M. [Z] [A] aux entiers dépens;

' condamné M. [Z] [A] à payer à M. [G] [X]-[R] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau, de :

— FAIRE DROIT à la demande de prescription acquisitive de la partie arrière de la parcelle AP [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 6] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation au profit de M. [Z] [A] ;

— DÉCLARER en conséquence M. [Z] [A] propriétaire de la partie arrière de la parcelle AP [Cadastre 1] sise [Adresse 2] à [Localité 6] sur laquelle est édifiée une maison d’habitation ;

— ORDONNER la transcription au fichier immobilier ;

— DÉBOUTER M. [G] [X]-[R] de ses demandes de :

' démolition du bâtiment d’habitation et de toute construction édifiée sur la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6] aux frais de M. [Z] [A] ;

' remise en état des lieux aux frais de M. [Z] [A] ;

' expulsion de M. [Z] [A] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 1] à [Localité 6] ;

' condamnation de M. [Z] [A] à lui payer la somme de

10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

' condamnation de M. [Z] [A] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— CONDAMNER M. [G] [X]- [R] à payer à M. [Z] [A] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

5- Pour l’essentiel, M. [Z] [A] fait valoir :

— que depuis plus de trente ans, son père, feu [H] [A], ainsi que lui-même occupent de manière paisible, continue et publique la partie située à l’arrière de la parcelle sur laquelle a été édifiée la maison familiale ;

— que la construction en litige lui appartient et qu’il établit par les témoignages qu’il verse aux débats qu’il y habite ;

— que l’acte notarié dont fait état M. [X] [R] pour se prétendre propriétaire de la parcelle AP [Cadastre 1] a été établi le 26 août 2020, c’est-à-dire postérieurement à la possession qu’il exerce.

6- Par une ordonnance rendue le 30 mai 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions d’intimé de M. [X] [R] et ordonné la clôture de l’instruction.

7- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 5 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la procédure :

8- L’intimé dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu.

9- Il est également réputé s’être approprié les motifs du jugement critiqué.

Sur la propriété de la parcelle cadastrée AP [Cadastre 1] :

10- Pour faire droit aux demandes de démolition et expulsion qui lui étaient soumises par M. [G] [X]- [R], le premier juge a considéré que M. [Z] [A] ne justifiait ni d’un titre ni d’actes matériels de possession qui soient de nature à établir son droit de propriété sur la parcelle AP [Cadastre 1].

11-Le titre est effectivement en faveur de M. [G] [X]- [R] ainsi que cela ressort des propres écritures de M. [Z] [A] lequel évoque un acte notarié établi le 26 août 2020.

12- La prescription acquisitive que M. [Z] [A] invoque, nécessite une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, s’étendant sur un délai que l’article 2272 du code civil fixe à 30 ans.

13- M. [Z] [A] démontre par les pièces qu’il produit que son père, M. [H] [A] a exercé à partir de l’année 1978 des actes de possession sur le terrain et la maison en litige.

14- M. [H] [A] est cependant décédé à une date que la procédure ne fait pas ressortir et M. [Z] [A] ne justifie d’aucun acte matériel de possession qu’il aurait personnellement exercé sur le fonds concerné postérieurement au décès de son père.

15- M. [Z] [A] se domicilie à une autre adresse que celle du fonds en litige et ne rapporte en rien la preuve d’une possession actuelle de sa part sur l’immeuble, contrairement à la portée qu’il croit pouvoir prêter aux témoignages venus rejoindre ses pièces.

16- Dans ces conditions, M. [Z] [A] ne peut prétendre, seul ou en joignant sa possession à celle de son père, à une prescription acquisitive sur la parcelle cadastrée AP [Cadastre 1]

17- C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a considéré que la parcelle AP [Cadastre 1] était la propriété de M. [G] [X]- [R].

Sur la démolition des constructions édifiées sur la parcelle AP [Cadastre 1] et l’expulsion de M. [Z] [A]:

18- La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements (article 544 du code civil).

19- Il est établi par la procédure que la maison en litige a été édifiée par M. [H] [A] désormais décédé sur un fonds qui devenu la propriété de M. [G] [X]- [R].

20- M. [Z] [A], le fils du constructeur, admet qu’il est propriétaire du bâtiment d’habitation et des ouvrages qui le complètent ainsi que cela ressort de ses propres écritures.

21- Il n’a aucun droit à se maintenir sur un fonds dont il n’a pas la propriété.

22- C’est donc là encore à bon droit que le premier juge après avoir écarté la prescription acquisitive a ordonné la démolition des constructions et la remise en état des lieux aux frais de M. [Z] [A] ainsi que son expulsion.

23- Le prononcé d’une astreinte est justifié compte tenu de l’ancienneté du litige.

24- La décision du premier juge sera confirmée sur l’ensemble de ces différents points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

25- M. [Z] [A], partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

26 – A ce titre, il n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

27- Il aurait été inéquitable de laisser M. [G] [X]- [R] supporter la charge des frais irrépétibles qu’il a été conduit à exposer.

28- La décision du premier juge sera par conséquent confirmée sur ce dernier point également.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par décision contradictoire, remise au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Denis le 19 mars 2024 ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamne M. [Z] [A] aux entiers dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Malika STURM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT