Arrêt N°25/

CB

N° RG 23/01683 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7U2

S.C.I. [O]

C/

[Z]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7] en date du 10 NOVEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 01 DECEMBRE 2023 rg n° 22/03642

APPELANTE :

S.C.I. [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Isabelle CLOTAGATIDE KARIM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 15/09/2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, la conseillère de la mise en état a décidé que la présente procédure se déroulerait sans audience et a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 05 novembre 2025.

Par ordonnance de clôture et de fixation du 15 septembre 2025, la présidente a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-Présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Madame la Première Présidente

qui en ont délibéré

et que l’arrêt serait rendu le 17 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 17 décembre 2025.

Greffiere lors du dépôt de dossier et de la mise à disposition: Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2008, la société civile immobilière [O] (SCI [O]) a donné à bail à M. [R] [C], un local à usage exclusivement professionnel, situé [Adresse 2] à Saint-Pierre (Réunion), pour exercer la profession de géomètre expert et architecte. Le bail a été conclu pour une durée de neuf ans renouvelables moyennant un loyer mensuel de 1000 euros.

Par jugement rendu le 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de M. [C] et par ordonnance du 18 octobre 2019, le juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré du fonds libéral de géomètre-expert dépendant de l’actif de la liquidation judiciaire au profit de M. [K] [Z] géomètre-expert inscrit, moyennant le prix net vendeur de 52 500 euros.

La cession du fonds a été reçue par acte authentique passé par-devant maître [J] [Y], notaire à [Localité 7], en date du 28 février 2020, en ce compris la cession des droits résultant du bail conclu le 25 novembre 2008, pour le temps restant à courir.

Un litige est né entre la SCI et M. [Z] quant au défaut de paiement des loyers et l’état des locaux. Dans ce contexte, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 29 septembre 2021.

La bailleresse a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre sollicitant de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de arriérés de loyers. Par ordonnance du 31 août 2022, le magistrat a dit n’y avoir lieu à référé et l’a déboutée de l’ensemble de ses prétentions aux motifs que le locataire soulevant l’état d’insalubrité du local l’empêchant d’ouvrir le fonds de commerce à la clientèle, il existait une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice du 17 novembre 2022, la SCI [O] a fait assigner M. [Z] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2021, condamner le défendeur par provision à lui payer la somme de 23 600 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, le condamner par provision à payer, à compter du 29 octobre 2021, une indemnité d’occupation au moins égale à 1 000 euros, charge en sus, soit la somme de 13 000 euros à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux et remise de clefs, prononcer l’anatocisme.

Le défendeur a conclu au débouté de l’ensemble de ces demandes faisant valoir qu’il lui était impossible de jouir de la chose louée, impropre à sa destination, que le bail signé le 25 novembre 2008 ne lui était pas applicable et que le contrat le liant à la SCI étant un bail professionnel et non commercial, le commandement de payer qui visait un article du code de commerce n’était pas valable.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2023, le tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre a :

— débouté la SCI [O] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné la SCI [O] payer M. [K] [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [O] aux dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Le premier juge a retenu que les parties n’ayant pas soumis le bail signé le 25 novembre 2008 aux dispositions du droit commercial, le litige porte sur un bail professionnel et non commercial et n’est pas soumis à l’article L.145-41 du code de commerce ; que tout en invoquant une faute grave commise par le locataire, le bailleur demande uniquement l’acquisition de la clause résolutoire et non la résolution du bail ; qu’enfin, les prétentions exposées par le demandeur consistant en des demandes de condamnation par provision, il ne peut y être fait droit dans le cadre d’une instance au fond.

Par déclaration du 1er décembre 2023, signifiée le 19 février 2024 à M. [Z], la SCI [O] a interjeté appel de cette décision.

Par déclaration du 7 mars 2024, ce dernier a constitué avocat.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 28 décembre 2023.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 22 février 2024 et l’intimé le 3 juin 2024.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 2 octobre 2024 à l’issue de laquelle il a été indiqué que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2024. Cette mise à disposition a ensuite été prorogée à la date du 27 novembre 2024.

Par arrêt avant dire droit rendu le 27 novembre 2024 la cour d’appel a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur afin de tenter de trouver une issue amiable à leur litige.

Par courriel du 4 juin 2025, le médiateur ainsi désigné a fait savoir à la cour que les conditions de la mise en place d’une mesure de médiation n’étaient pas réunies dans ce dossier.

Par ordonnance rendue le 15 septembre 2025 la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 5 novembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par uniques conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024 et signifiées à l’intimé le 1er mars 2024, la SCI [O] demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— constater que M. [K] [Z] n’a pas procédé au paiement des loyers dus,

— constater que M. [K] [Z] a été invité à régulariser la situation à plusieurs reprises,

— constater que M. [K] [Z] n’exploite plus d’activité de géomètre-expert,

— constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai imparti d’un mois provoquant la résiliation du bail,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 29 octobre 2021,

— constater l’occupation des locaux sis [Adresse 3], sans droit ni titre par M. [K] [S] [Z] à compter du 29 octobre 2021,

En conséquence :

— condamner l’intimé à lui payer la somme de 23 600 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [S] [Z] et tout occupant de son chef dans les lieux donnés à bail avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— assortir l’obligation faite à M. [K] [S] [Z] de quitter les lieux, d’une astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard, par provision, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés,

— condamner M. [K] [Z], à compter du 29 octobre 2021, à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au loyer mensuel (mille euros) charge en sus, soit la somme de 28 000 euros, qui sera à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

— prononcer l’anatocisme,

Et en tout état de cause,

— condamner le preneur au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement d’une valeur de 264,39 euros et au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient ne pas contester que le bail signé le 25 novembre 2008 est bien un bail professionnel et souligne qu’il contient une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers. Dans le cadre de l’acte de cession du fonds libéral, l’intimé s’est engagé à respecter ce contrat. Le commandement de payer délivré vise par erreur l’article L.145-41 du code de commerce mais aussi la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Il est donc valable et le contrat est résilié depuis le 29 octobre 2021. Le locataire est tenu de restituer les lieux ainsi qu’au paiement des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation ayant depuis couru.

Par seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024 M. [Z] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué,

Y ajoutant :

— Condamner la SCI [O] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner la même aux dépens de l’instance.

Il fait valoir que le bailleur n’exécutant pas son obligation de délivrance, il est fondé à soulever une exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers et que la clause résolutoire n’est pas acquise car le contrat de bail dont la bailleresse se prévaut n’a pas été porté à sa connaissance ni annexé à l’acte de cession. S’agissant d’un bail professionnel, la bailleresse ne peut se fonder sur les dispositions du code de commerce et le contrat de bail dont elle se prévaut ne prévoyant aucun délai de prise d’effet de ladite clause après commandement, il doit en être déduit que l’appelante n’a jamais formulé de demande de résolution de bail.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens développés au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la partie discussion des conclusions.

Ainsi elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

En outre, si, dans le corps de ses conclusions l’appelante sollicite l’octroi d’une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement des loyers, cette prétention ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions devant la cour d’appel. En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, cette dernière n’est dès lors pas saisie de ce chef.

Sur la résiliation du bail et l’exception d’inexécution

En application de l’article 1719 et suivants du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à son usage et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail pendant laquelle il ne peut, en outre, en changer la forme.

L’article 1217 du même code prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre sa propre obligation. L’article 1219 précise, quant à lui, qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’appelante demande que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à être autorisée à faire procéder à l’expulsion de l’intimée et sa condamnation à lui verser la somme de 23 600 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au 21 octobre 2019 outre des indemnités d’occupation à compter de cette date.

L’intimé conteste que le bail signé entre l’appelante et l’ancien propriétaire du fonds libéral lui soit opposable et, par conséquent, que la clause résolutoire qu’il stipule puisse aboutir à sa résiliation et à son expulsion. Il excipe, en outre, d’une exception d’inexécution du paiement des loyers au regard de l’impossibilité d’occuper les lieux en raison de leur état.

En l’espèce, l’acte de cession du fonds prévoit en sa clause « désignation du fonds » que « le fonds comprend notamment les droits résultants d’un bail professionnel pour le temps restant à courir portant sur les locaux sis à [Adresse 8] où se trouve exploité de fonds libéral objet des présentes » (page 5), en sa clause « énonciation du bail », que « le cédant déclare et garantit que les locaux dans lesquels se trouve le fonds objet des présentes font l’objet d’un bail professionnel sous seing privé en date du 25 novembre 2008, dont le loyer mensuel est fixé à 1 000 euros » (page 8) et que « la cession sera notifiée au bailleur par les soins du notaire afin qu’elle lui soit opposable » (page 9). Enfin, la clause « propriété et jouissance » stipule que « le cessionnaire prendra le titre de successeur du cédant et occupera le local dont les clés lui sont remises à l’instant même » (page 10).

La cession du fonds à M. [Z] est intervenue en date du 28 février 2020 par acte enregistré par notaire le même jour, celle-ci emportant la cession du droit au bail. Dès lors, le bail du 25 novembre 2008, en ce compris la clause résolutoire qui y figure en page 3, est donc opposable à l’intimé.

Néanmoins, le bien loué est décrit au contrat de bail comme un local à usage de bureau comprenant quatre salles de travail d’une surface totale d’environ 80 m², une salle d’attente de 8 m² et deux toilettes plus un parking réservé. Concernant la destination des locaux, il est précisé qu’ils sont loués pour un usage exclusivement professionnel, à usage de bureau, le locataire déclarant vouloir y exercer la profession de géomètre-expert.

Par courriel adressé au conseil de la SCI bailleresse le 2 novembre 2020, le locataire a informé cette dernière que la situation locative des lieux ne lui permettait pas, en l’état, de les occuper, soulignant que les effets personnels de l’ancien locataire étaient encore présents, que de nombreuses dégradations étaient constatées, dont la remise en état incombait au propriétaire, et que l’état d’insalubrité de ce local professionnel rendait impossible de rouvrir à la clientèle le fonds de commerce lié à l’activité de géomètre-expert. Il a ainsi souligné le préjudice financier subi et a mis en demeure la bailleresse de mettre en conformité la chose louée.

Il se déduit des échanges de courriels entre l’intimé et l’ancien locataire intervenus au mois d’août 2019 et mars 2021, que des dossiers d’archives et les affaires personnelles lui appartenant occupaient effectivement encore l’espace du local.

En outre, le procès-verbal de constat dressé par huissier le 30 septembre 2021 met en lumière que :

— le rideau métallique ouvrant la porte d’entrée générale est en état de dysfonctionnement, l’ouverture électrique ne fonctionnant pas et l’ouverture manuelle étant impossible pour une personne seule,

— la vitre de la porte vitrée qui suit le rideau métallique est complètement cassée,

— l’aspect général est non entretenu, la peinture des murs est sale, les dalles du faux plafond sont en partie disjointes et sales, le coffret abritant le rideau métallique ne ferme que partiellement et l’installation électrique comporte des fils pendant çà et là,

— la pièce servant de premier bureau est dans un état de délabrement, son installation électrique est obsolète et apparemment dangereuse, les rideaux métalliques sont hors d’usage et ne fonctionnent ni électriquement ni manuellement,

— la pièce servant de deuxième bureau est dans un état de saleté général, le faux plafond comporte des dalles disjointes, des câbles électriques sortent de leurs gouttières, le rideau métallique en fonctionne pas, les effets personnels de l’ancien locataire sont toujours présents, notamment des chaussures et un calot,

— dans le troisième bureau qui est un espace de stockage de documents le faux plafond comporte des dalles cassées et disjointes, le mur et les plafonds sont sales les éléments présents en bois sont très entamés et se réduisent en poussière à leur toucher,

— dans la salle d’attente la poignée de la porte vitrée est cassée et la vitre du battant gauche est cassée, le volet métallique ne fonctionne pas, le boîtier abritant le volet roulant est troué et cassé, le faux plafond comporte des trous et les murs sont sales,

— dans la salle d’eau le lavabo est entartré, le robinet n’est pas scellé, des points et des fils électriques pendent.

De surcroît, l’intimé produit des photos qui, si elles ne sont pas datées, une fois mises en corrélation avec les photos jointes par l’huissier à son procès-verbal, permettent d’identifier les lieux qui apparaissent totalement encombrés et dans un état d’insalubrité patent, complétant les constatations de ce dernier qui sont, en ce qui les concerne, datées et certifiées.

Au regard de ces éléments, l’état de délabrement des locaux ne concerne pas que leur aspect esthétique ou leur désencombrement mais nécessite des travaux de fond afin qu’ils puissent être affectés à leur destination. Dans ce contexte il n’apparaît pas envisageable que, comme il en excipe, le locataire puisse recevoir du public dans des conditions de sécurité acceptables ni exercer son activité professionnelle alors que l’installation électrique n’est pas aux normes, les éléments en bois se réduisent en poussière.

La bailleresse ne conteste aucunement cet état de fait, ne répondant jamais dans ses écritures au moyen soulevé par l’intimé.

Cette dernière a été mise en demeure de mettre les lieux en conformité par le locataire le 2 novembre 2020 mais n’a réalisé aucune démarche en ce sens. Elle n’a, dès lors, pas respecté son obligation de délivrance et d’entretien du bien loué rendant totalement impossible l’exploitation du local professionnel. La gravité de ce manquement, qui empêche le locataire d’occuper les locaux, lesquels étaient impropres à leur destination contractuelle, justifie que ce dernier n’ait pas payé les loyers ni les charges.

En conséquence, la SCI [O] sera déboutée de sa demande en paiement des arriérés de loyers et charges.

Compte tenu de ce qui précède, il ne peut être considéré que le non-paiement de ces sommes, réponse proportionnée par le locataire au regard de l’ampleur des manquements de la bailleresse, soit fautif et constitue une faute de nature à fonder la résiliation du bail. Les demandes de la SCI [O] au titre du constat de la clause résolutoire, du paiement d’indemnités d’occupation et du prononcé de l’expulsion de M. [Z] seront ainsi rejetées.

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [O] de l’ensemble de ses prétentions.

Sur les autres demandes :

Succombant en son appel, la SCI [O] sera condamnée à en régler les entiers dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de la condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel par M. [Z], en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme allouée par le premier juge à hauteur de 2 000 euros étant confirmée.

La prétention du même chef présentée par l’appelante sera rejetée en ce qu’elle succombe.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare l’appel recevable ;

Confirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour d’appel ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI [O] à régler les entiers dépens de l’appel ;

Condamne la SCI [O] à verser la somme de 3 000 euros à M. [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE