ARRÊT N°25/2

EF

N° RG 24/00637 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GB2J

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 08 AVRIL 2024 suivant déclaration d’appel en date du 02 MAI 2024

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 28 AVRIL 2025

APPELANT :

Monsieur [R] [G]

[Adresse 2] [Localité 10]

non comparant

représenté par M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, substitué à l’audience par M^e Diane MAUCHAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST

Pris en la personne de son président en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 1] – [Localité 4]

non comparante

représentée M^e Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, présente

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DGFIP- DRFIP de la Réunion – Service du Domaine

[Adresse 3] – [Localité 5]

non comparant

Débats : L’affaire a été débattue le 24 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Saint-Denis n°2025/34 du 13 février 2025,

La cour a entendu Monsieur le conseiller en son rapport, les conseils présents à l’audience en leurs explications,

la Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 avril 2025

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 28 avril 2025

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires

***

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la constitution d’une réserve foncière en vue d’un projet d’aménagement d’envergure Ecocité à [Localité 7], la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest (TCO) a initié une procédure d’expropriation en juin 2013 portant sur un périmètre de 75 parcelles couvrant une superficie de 175 hectares sur la commune de [Localité 10].

Par contrat en date du 30 avril 2012, la société TROPIC IMPORT EXPORT a donné à bail à [R] [G] une maison d’habitation sise sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8] [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant le versement d’un loyer de 600' par mois (pièce numéro 1 de l’intimée).

Cette parcelle est concernée par le périmètre sus-évoqué.

A la suite de la saisine par le département de la Réunion, monsieur le préfet de la Réunion a pris un arrêté de déclaration d’utilité publique en date du 13 mars 2014 portant sur la parcelle concernée [Cadastre 8].

Par ordonnance numéro en date du 11 mai 2015, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation de la parcelle concernée au profit du TCO.

Par arrêt de ce siège en date du 25 avril 2016, la cour a fixé les indemnités d’expropriation qui ont été versées au propriétaire exproprié le 5 juillet 2016.

Le TCO a pris possession de la parcelle le 6 août 2016 et conclu une convention d’occupation précaire avec [R] [G] le 28 novembre 2016 dans l’attente de son relogement.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest a procédé aux opérations de relogement et a adressé deux courriers à [R] [G].

Un premier en date du 11 octobre 2016 notifiait l’ordonnance d’expropriation, l’informait du paiement du prix et proposait à l’occupant la signature d’une convention d’occupation précaire outre une somme de 3500' au titre des frais de déménagement.

Un deuxième courrier en date du 7 novembre 2016 lui proposant une offre de relogement, qui sera refusée par courrier en date du 26 décembre 2016.

La communauté d’agglomération de la côte Ouest a donc saisi le juge de l’expropriation.

La communauté d’agglomération de la côte Ouest demandait notamment au juge de l’expropriation :

— D’ordonner l’expulsion de [R] [G] et de tous occupants de son chef de la parcelle expropriée.

[R] [G] s’opposait à cette demande.

Le commissaire du gouvernement n’a pas conclu sur le fond.

Par jugement du 25 mars 2019, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— Déclaré recevable la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest en ses demandes.

— Rejeté les demandes présentées par la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest.

— Condamné la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest à payer à [R] [G] la somme de 1.000' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamné la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest aux dépens.

Par courrier en date du 24 mars 2022, notifié le 9 mai 2022, le TCO a proposé deux nouveaux logements individuels à [R] [G].

Par courrier de son conseil en date du 8 juillet 2022, [R] [G] refusait les nouvelles offres.

Par acte en date du 21 septembre 2022, le TCO mettait en demeure [R] [G] d’avoir à quitter les lieux en lui proposant une somme de 3.500' au titre des frais de déménagement.

Par courrier en date du 20 octobre 2022, [R] [G] refusait de quitter les lieux.

Par jugement du 8 avril 2024, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— Déclaré recevable la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest en ses demandes.

— Constaté la révocation de la convention d’occupation précaire liant les deux parties,

— Ordonné l’expulsion de [R] [G] et de tous occupants de son chef de la parcelle [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 10] dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision,

— Dit qu’au besoin la communauté d’agglomération pourra faire procéder à l’expulsion avec l’usage de la force publique requise par ses soins,

— Rejeté tous autres chefs de demande dont celle visant à écarter l’exécution provisoire de la décision.

— Rejeté la demande de la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamné [R] [G] aux dépens.

Monsieur [R] [G] a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 02 mai 2024.

Par mémoire d’appel reçu au greffe le 2 août 2024 par dépôt au greffe, notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 13 août 2024, [R] [G] demande à la cour d’infirmer le jugement en cause et de rejeter l’ensemble des demandes présentées par le TCO.

Il expose que l’expropriant ne lui a pas proposé de logements individuels analogues à celui qu’il occupe alors qu’il avait des logements individuels à sa disposition contrairement à ses affirmations dont certains expropriés ont pu bénéficier sur la commune de [Localité 9]. Il stigmatise le fait qu’on lui a proposé des logements dans les Hauts de [Localité 10], alors qu’il est domicilié à [Localité 7] sur le littoral avec un loyer plus élevé que son loyer actuel d’un montant de 300 euros. Il ajoute qu’un T2 est manifestement insuffisant au regard de la composition familiale. Il précise qu’il doit bénéficier d’un logement lui permettant de poursuivre son activité professionnelle basée à son domicile.

A titre subsidiaire en cas d’expulsion, il sollicite la condamnation du TCO à lui verser la somme de dix-huit mille cinq cents euros (18 500') au titre de l’indemnisation des préjudices résultant de son départ forcé et de son trouble de jouissance personnel.

Il a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 2.000 euros.

Par mémoire d’intimé reçu au greffe par la voie du RPVA et par dépôt au greffe le 7 novembre 2024, la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest a conclu à la confirmation du jugement et à la condamnation de l’appelant à lui verser la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire déposé au greffe le 28 octobre 2024, notifié le 4 novembre 2024, le commissaire du gouvernement s’en rapporte à l’appréciation de la cour, le caractère approprié ou non des offres de relogement ne rentrant pas dans son domaine de compétence en l’espèce.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 24 mars 2025 et les parties avisées que la décision serait rendue le 28 avril 2025 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion :

L’intimé soutient que les conditions de l’expulsion sont requises, à savoir le paiement du prix et les offres de relogement conformes aux textes.

L’appelant invoque le fait que les logements proposés ne seraient pas équivalents au bien dont il dispose.

Il soutient que le jugement déféré a pris en considération à tort les besoins personnels et familiaux de l’appelant et ses facultés financières, éléments inopérants en l’espèce.

Il souligne que les logements proposés doivent correspondre uniquement à la superficie de son logement actuel et au montant de son loyer.

Il stigmatise le fait que les logements proposés ne seraient pas des maisons individuelles, mais des logements proposés de type F2 qui ne correspondent pas à ses besoins familiaux, à savoir le logement de 4 personnes.

La situation géographique dans les hauts ne correspondrait pas.

Enfin, il ajoute que le TCO disposerait de logements analogues à savoir des villas individuelles au sein du lotissement SAFRAN et verse aux débats une photographie (pièce 15) et la délibération du conseil communautaire du TCO en date du 28 novembre 2022 (pièce 13).

Sur quoi,

En vertu des dispositions de l’article L. 314-1 du Code de l’urbanisme, la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue envers les occupants des immeubles intéressés aux obligations prévues ci-après.

Les occupants au sens du présent chapitre comprennent les occupants au sens de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels,

L’article L. 423-2 du code de l’expropriation ajoute que s’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre faite aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré.

Lorsque l’expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est, si cela est possible, offert dans un local de type analogue n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré et situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe.

L’article L. 231-1 édicte que dans le délai d’un mois, soit du paiement de l 'indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux. Passé ce délai qui ne peut en aucun cas être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants.

Sur les logements proposés par l’expropriant':

Le TCO a proposé deux logements à [R] [G] :

Le premier au sein de la résidence « Morphose » sise à la SHLMR de [Localité 10]';

Le deuxième au sein de la résidence « Les Cerisiers » sise à la SHLMR de [Localité 10].

L’offre de relogement précisait qu’il s’agissait de logement de type T2 au sein des deux résidences, sans autre précision (appartement ou maison individuelle).

Par courrier en date du 2 février 2023, le TCO a communiqué des éléments d’informations complémentaires à savoir qu’il s’agirait de maisons individuelles mitoyennes, situées en rez-de-chaussée. Le TCO soutient que le caractère mitoyen est indifférent en l’espèce et, qu’en tout état de cause, il ne dispose d’aucune maison individuelle susceptible d’être mise à disposition.

Il ajoute que le montant du loyer des deux logements proposés est conforme sachant que le loyer actuel de trois cents euros (300 ') réglé par [R] [G] serait lié à la situation précaire du logement.(cf convention d’occupation précaire en date du 5 avril 2019 pièce numéro 1 de l’appelant).

Le TCO ajoute également que la superficie des deux logements proposés correspond aux besoins dans la mesure où elle est de 59 et 63 m² alors que le logement actuel est une maison de 51 m².

Enfin il soutient que les logements proposés sont situés dans la même commune.

Sur quoi,

Le caractère individuel de la maison d’habitation occupé par [R] [G] sur la parcelle expropriée n’est pas discutable au regard notamment de la convention d’occupation précaire (cf pièce numéro 1) qui précise la consistance de l’immeuble comme suit': « maison individuelle + jardin, nombre de pièces': 1 chambre + 1 cuisine + 1 varangue fermée + 1 salle de bain/WC'».

Sur la conformité des logements proposés aux besoins personnels et familiaux de l’occupant :

[R] [G] soutient qu’il héberge trois personnes à son domicile. Il produit sur ce point trois attestations en la forme légale.

Celle d'[W] [L] né le 2 mars 1990, qui atteste être hébergé chez [R] [G] depuis le 1er septembre 2017 (pièce 10 de l’appelant).

Celle de [F] [L], née le 20 septembre 1985, qui atteste être hébergée chez [R] [G] depuis novembre 2015 (pièce numéro 11 de l’appelant).

Celle de [T] [X], née le 16 juin 1959, qui atteste être hébergée par [R] [G] depuis 2014 (pièce numéro 12).

Sur quoi,

La cour relève que les trois occupants prétendus sont tous majeurs (33 et 38 ans) et que la réalité des liens familiaux avec l’appelant n’est nullement démontrée à l’exception de [T] [X] qui est sa compagne. Il s’agit donc d’attestations de pure complaisance qui ne peuvent être sérieusement prises en compte, cela d’autant qu’elles ont été rédigées en 2018.

En conséquence la mise à disposition de logements de type F2 s’avère conforme aux dispositions légales s’agissant d’un couple.

Ils correspondent en outre aux capacités financières de l’appelant, les loyers étant inférieurs au montant du loyer versé avant l’expropriation d’un montant de 600', qui seul doit être pris en considération à l’exclusion du montant de l’indemnité fixée dans le cadre de l’occupation précaire.

Sur le caractère analogue des logements proposés

Sur la mise à disposition d’une maison individuelle

[R] [G] soutient que le TCO était en mesure de lui proposer une villa individuelle. Il verse aux débats des photographies d’une maison individuelle qui appartiendrait à l’opération SHLMR «'les Safrans'» sise à [Localité 9].( cf pièce numéro 15).

Ces photographies communiquées, qui ne résultent pas d’un constat d’huissier et ne sont pas datées, ne permettent pas de démontrer ni l’existence de maisons individuelles dans le programme sus-évoqué, ni, à les supposer avérées, leur disponibilité lors de la période considérée.

Le procès-verbal des délibérations du conseil communautaire en date du 28 novembre 2022 (pièce 16) confirme la participation du TCO au programme SHLMR les Capucins ex-Safrans sur la commune de [Localité 10] mais fait référence à la réalisation de «'maisons en bande'» de type T3 + varangue ou T4 + varangue.

Il ne s’agit donc pas de T2.

Le TCO ajoute que les logements sociaux dont il disposait dans le cadre de cette opération étaient des logements locatifs très sociaux, tous déjà mis à disposition.

Sur la mise à disposition d’un local professionnel analogue

[R] [G] verse aux débats sa déclaration de revenus 2016 qui fait apparaître des bénéfices industriels et commerciaux d’un montant de 8795', un devis de déménagement de son entreprise (pièce numéro 9) d’un montant de 1627', un extrait KBIS de son entreprise et une fiche SIRENE (pièces numéro 3 et 4).

Ces pièces attestent de la réalité de l’activité entreprise à son domicile.

Toutefois, la convention d’occupation précaire signée le 28 novembre 2016 qui décrit le logement loué, à savoir une maison individuelle avec un jardin [Adresse 2] à [Localité 10] comprenant une chambre, une cuisine, une varangue fermée et une salle de bains WC, précise que les locaux sont destinés uniquement à l’usage d’habitation principale.

En outre, son activité professionnelle a débuté le 15 juin 2016 (cf extrait KBIS), soit postérieurement au prononcé de l’ordonnance d’expropriation en date du 11 mai 2015.

[R] [G] ne peut donc sérieusement invoquer la mise à disposition d’un local lui permettant de poursuivre son activité professionnelle.

Sur la localisation des logements proposés, le texte prévoit la localisation dans la même commune ou à défaut dans une commune proche

En l’espèce les deux logements proposés sont situés dans la même commune. Le texte n’impose nullement une proposition sur le même secteur géographique. Il ne peut donc être reproché au TCO de proposer des logements dans les hauts de la commune et non à proximité du littoral sachant par ailleurs qu’il n’est pas démontré que l’expropriant disposerait de logements analogues dans ce dernier secteur.

Sur le caractère mitoyen des villas proposées, un logement de type analogue ne signifie nullement un logement identique en tous points à celui occupé. La définition du mot analogue dans le dictionnaire est en effet «'Être, objet, fait, etc., qui offre des traits communs avec un autre ».

En conséquence le TCO n’avait donc obligation de proposer obligatoirement un logement identique de type villa quatre faces et pouvait proposer des villas mitoyennes, seules disponibles.

Le TCO a donc rempli son obligation de relogement au regard des textes sus-évoqués.

Le jugement sera confirmé.

Sur le trouble de jouissance sollicité

En vertu des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L. 423-3 du même code ajoute que les contestations relatives au relogement des locataires ou des occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel sont instruites et jugées conformément au livre III.

Le juge fixe le montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, d’une indemnité de privation de jouissance.

[R] [G] sollicite l’octroi d’une somme de 18 500' au titre de l’indemnisation de l’ensemble de ses préjudices, tant personnels que professionnels.

Le TCO s’y oppose et demande la confirmation du jugement.

Sur quoi,

Le rejet des offres de relogement ne peut être considéré comme étant une faute de nature à priver l’appelant de l’indemnisation des préjudices subis. En effet, même si les offres avaient été acceptées, la réalité du préjudice notamment lié au frais de déménagement n’est pas sérieusement contestable.

Sur les frais de déménagement

L’appelant peut légitimement invoquer le remboursement de ces frais inhérents à son changement de logement, à savoir les frais de déménagement dont le remboursement est prévu par le texte sus-évoqué. Il verse aux débats un devis en date du 11 avril 2017 d’un montant de 1627' TTC.

Compte tenu de l’ancienneté de ce devis, la somme proposée à l’époque par le TCO, à savoir 2500', sera retenue.

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [G], à l’occasion de son relogement, subira manifestement un préjudice de jouissance lié notamment à la perte d’un terrain d’une superficie non évaluée avec précision de l’ordre de 1000 m² (la parcelle [Cadastre 8] de 3402 m² étant divisée en trois parties (cf ordonnance d’expropriation pièce 5 de l’intimé) et à sa localisation à proximité de l’agglomération de [Localité 10].

La somme de deux mille cinq cents euros (2500') sera en conséquence allouée en réparation de ce préjudice.

Soit la somme totale de cinq mille euros (5000').

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à [R] [G] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure.

Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur les dépens

Vu l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

Le TCO supportera les dépens de la procédure de première instance. Il supportera également les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a':

Constaté la révocation de la convention d’occupation précaire signée par les parties,

Ordonné l’expulsion de [R] [G] et de tous les occupants de son chef de la parcelle cadastrée [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 10] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Dit que la communauté d’agglomération du territoire de la côte Ouest pourra faire procéder à l’expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique par ses soins requis.

L’infirme pour le surplus de ses dispositions.

Statuant à nouveau':

Condamne le TCO à verser à [R] [G] la somme de cinq mille euros (5000') en réparation des préjudices subis.

Rejette les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que le TCO supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,