ARRÊT N°25/

SL

R.G : N° RG 24/00770 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCE7

S.A.R.L. IMPRIMERIE CONTINUE OFFSET

C/

S.A..S. PROLOGIA

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 MAI 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10] en date du 18 AVRIL 2024 suivant déclaration d’appel en date du 24 JUIN 2024 RG n° 24/00093

APPELANTE :

S.A.R.L. IMPRIMERIE CONTINUE OFFSET

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A..S. PROLOGIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 26/03/2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 avril 2025 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER,Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 mai 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 10 juillet 1995, la société Sempro devenue Prologia a donné à bail commercial à la société Imprimerie continue Offset (ICO) les locaux situés au parc d’activités économiques de la [Localité 8], atelier n°14 [7] n°[Adresse 2] dont le dernier montant pratiqué au mois de décembre 2023 s’élevait à la somme de 2 501,66 euros.

Un litige est né entre les parties concernant la facturation de charges de copropriété que le preneur considérait comme n’étant pas justifiées par les termes du bail.

Par acte du 29 décembre 2023, la société Prologia a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 40 631,90 euros correspondant à des sommes dues depuis 2017.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SAS Prologia a fait assigner la SARL Imprimerie continue Offset devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire, condamner la défenderesse à payer la somme provisionnelle de 40 631,90 euros au titre de la dette locative, outre 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 18 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a :

— constaté la résolution du bail commercial liant la SAS Prologia et la SARL Imprimerie continue Offset par acquisition de la clause résolutoire en date du 29 janvier 2024 ;

— dit qu’à compter du 29 janvier 2024, la SARL Imprimerie continue Offset est devenue occupante sans droit ni titre du local situé [Adresse 6] au [Adresse 9] à [Localité 11] ;

— ordonné à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de trente jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Imprimerie continue Offset ainsi que tous occupants de son chef des locaux commerciaux occupés, au besoin avec le concours de la force publique ;

— autorisé la société Prologia à faire transporter dans tout lieu approprié les meubles et objets présents sur les lieux occupés dans tel endroit qu’il lui plaira et ce, aux frais de la SARL Imprimerie continue Offset ;

— condamné par provision la SARL Imprimerie continue Offset à payer à la SAS Prologia la somme de 45 635,08 euros correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 29 janvier 2024 ;

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 2 501,59 euros par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 29 janvier 2024 jusqu’à libération complète et effective des locaux et la restitution des clés ;

— dit que l’intégralité des sommes dues portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamné la SARL Imprimerie continue Offset à payer à la SAS Prologia la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la SARL Imprimerie continue Offset aux entiers dépens ;

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 24 juin 2024, la SARL Imprimerie continue Offset a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai par avis du greffe du 21 août 2024 et a été appelée à l’audience du 20 novembre 2024.

L’appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 20 septembre 2024 et l’intimée le 18 octobre 2024.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 novembre 2024 à effet différé au 2 avril 2025 et fixée à l’audience du 16 avril 2025.

L’audience a été déplacée au 2 avril 2025 ainsi que la date de clôture au 26 mars 2025.

L’affaire fixée à l’audience du 2 avril 2025 a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 28 mai 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— dire qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer du 29 décembre 2023 ;

— prendre acte que la résiliation du bail commercial conclu entre la société Imprimerie continue Offset et la société Prologia a eu lieu et que le local a été restitué ;

— débouter la société Prologia de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Prologia à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société Prologia à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait essentiellement valoir que :

— il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes réclamées par la bailleresse au titre des charges locatives pour lesquelles la législation en vigueur à la date du contrat de bail doit seule être appliquée de sorte qu’il convient de se référer à la commune intention des parties et aux stipulations contractuelles pour la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire;

— l’article 10 du contrat de bail ne prévoit l’imputation d’aucune charge de copropriété au locataire ;

— les sommes versées par le preneur ont été imputées par le bailleur sur un arriéré de charges irrégulièrement facturées ayant abouti à l’arriéré locatif dont les causes sont infondées de sorte que ni la dette, ni la résolution du contrat de bail ne sont justifiées ;

— elle a libéré les lieux au mois de décembre 2023 en informant le preneur qui n’a pourtant procédé au constat y afférent que le 10 juillet 2024 avec remise des clefs le 5 juillet 2024.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024, l’intimée demande à la cour de confirmer l’ordonnance querellée en toutes ses dispositions et, en tout état de cause de :

— débouter la société Imprimerie continue Offset de toutes ses demandes ;

— condamner la société Imprimerie continue Offset à verser la somme de 4 000 euros à la société Prologia au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la SARL Imprimerie continue Offset aux dépens.

L’intimée soutient que :

— la loi applicable au bail renouvelé par tacite reconduction est celle en vigueur à la date du contrat de bail et c’est donc le contrat qui fait office de loi entre les parties ;

— une provision sur charges a été stipulée et les charges ont été payées sans difficulté jusqu’au mois d’avril 2018 date où ont été élevées des contestations par le preneur ;

— avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014 à l’origine d’une répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, le preneur devait supporter toutes les charges du bien loué et de l’ensemble immobilier dont il dépend ;

— le bailleur a fait une stricte application de l’article 1342-10 du code civil pour déterminer l’ordre des paiements effectués par le locataire, lesquels ont été imputés sur la dette la plus ancienne ;

— les locaux n’ont été restitués que le 5 juillet 2024, date de la remise effective des clés et les locaux ont été dégradés.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative et la question d’une contestation sérieuse :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code prévoit par ailleurs que dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier.

Il entre dans le pouvoirs du juge des référés de constater l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit.

L’appelante excipe cependant d’une contestation sérieuse sur les causes du commandement de payer délivré à son encontre en arguant de la contestation par ses soins des sommes réclamées par le bailleur au titre des charges de copropriété non justifiées en dépit de ses demandes expresses.

L’intimée oppose qu’il résulte des termes du contrat de bail signé par les parties que le preneur était bien redevable des charges de copropriété afférentes à l’immeuble, que les sommes réclamées correspondent aux obligations contractuelles découlant du bail commercial et que c’est à bon droit qu’elle a imputé les paiements du locataire sur les dettes les plus anciennes de sorte que le commandement de payer ne souffre d’aucune irrégularité.

Les parties s’accordent en l’espèce sur l’application de la loi en vigueur au moment de la signature du bail commercial le 10 juillet 1995 de sorte que la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est régie par les stipulations contractuelles du bail en application des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des termes du bail commercial que le loyer était consenti moyennant un loyer annuel de 108 000 francs hors taxes et hors charges, la provision sur charges initiale étant de 2 700 francs.

Il en découle que contrairement à l’argumentation de l’appelante qui se fonde sur les stipulations de l’article 10 du contrat selon lequel 'le preneur devra acquitter exactement les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle, et dont le bailleur ne pourrait être responsable, sur le fondement des dispositions fiscales en vigueur', le preneur était bien tenu au paiement non seulement du loyer mais aussi de charges.

L’intimée invoque de son côté les stipulations de l’article 6 libellé comme suit:

'Le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques même de simple amélioration, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles et même simplement convenable et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail dans le slocaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer, ni interruption de paiement du loyer, quelles que soient l’importance et la durée des travaux, même si la durée excédait quarante jour à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption sauf en cas de force majeure'.

Elle excipe également des stipulations de l’article 16 mentionnant qu’un exemplaire du cahier des charges relatif à l’ensemble immobilier dont dépend le local, objet des présentes, est annexé aux présentes.

Elle considère ainsi que le preneur devait supporter toutes les charges du bien loué et de l’ensemble immobilier dont il dépend.

Les parties sont précisément en désaccord sur la nature des charges devant être supportées par le preneur et invoquent chacune les stipulations contractuelles à l’appui de leur argumentation respective.

L’appelante justifie également avoir contesté le paiement des sommes réclamées antérieurement à la délivrance du commandement de payer litigieux en produisant trois courriers respectivement adressés le 26 février 2013, le 8 décembre 2015 et le 5 juin 2019 contestant la facturation des charges litigieuses en l’absence de justificatif.

Elle fournit également une réponse à ses réclamations adressées le 3 août 2020 par la société gestionnaire indiquant que 'nous vous confirmons que dans le’attente de vous transmettre les régularisations de charges comme demandé, vous ne recevrez plus de relance pour le solde débiteur'.

Ces éléments établissent l’existence d’une contestation sérieuse sur l’arriéré locatif réclamé par la bailleresse dans le décompte produit à l’appui du commandement de payer délivré le 29 décembre 2023 visant des sommes impayées au titre de loyers et charges impayées depuis avril 2017.

La détermination de l’arriéré locatif constitué exclusivement de charges impayées nécessite l’interprétation de stipulations contractuelles compte tenu de la contestation sérieuse opposée par l’appelante, ce qui échappe au pouvoir du juge des référés, ces éléments ne pouvant être tranchés que par le juge du fond.

La décision sera par conséquent infirmée dans l’intégralité de ses dispositions et la société Prologia sera déboutée de l’intégralité de ses prétentions.

Sur la demande de provision pour action abusive :

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus que dans l’hypothèse de malice ou mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

Il ne peut en l’espèce être reproché à la société Prologia d’avoir agi à l’encontre de la société Offset en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part non caractérisée en l’espèce de sorte que la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Succombant à l’instance, la société Prologia sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, sans que l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit de la société ICO, qui sera déboutée de sa prétention de ce chef, tout comme l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Déboute la société Prologia de l’intégralité de ses prétentions ;

Déboute la société Imprimerie Continue Offset de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE