ARRÊT N°25/

SL

R.G : N° RG 24/00574 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBWN

[K]

C/

[W]

S.E.L.A.R.L. [J] [O]

S.C.I. SCI KALAM

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] en date du 15 MARS 2024 suivant déclaration d’appel en date du 14 MAI 2024 RG n° 22/03374

APPELANTE :

Madame [X] [K] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Olivier SPERA de la SELARL CABINET AFM AVOCATS DU FRONT DE MER, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.R.L. [J] [O] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de Mme [X] [K] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.C.I. KALAM

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 27/05/2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2025 devant la cour composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

La présidente a indiqué que l’audience sera tenue en double rapporteur. Les parties ne s’y sont pas opposées.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 30 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel par ordonnance de Madame la Première Présidente

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Septembre 2025.

Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2000, M. [M] [W] a donné à bail pour une durée de neuf ans à Mme [X] [K] un local commercial de 85 m2 situé dans un immeuble [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 2 204,08 euros, révisé dans le dernier état de la relation des parties à la somme de 3745 euros.

Le 30 décembre 2005, un bail a été conclu entre la SCI Kalam représentée par M. [W] son gérant et Mme [K] portant sur un local commercial de 80 m2 situé [Adresse 2] à Saint-Pierre de la Réunion, moyennant un loyer mensuel initial de 3 600 euros, révisé dans le dernier état de la relation des parties à la somme de 4 832 euros.

Après la délivrance de deux commandements de payer le 17 juillet 2020, les parties ont signé le 14 novembre 2020 un protocole d’accord transactionnel de régularisation progressive de la dette locative.

Par acte délivré à personne morale le 10 août 2020, Mme [K] a adressé au bailleur un congé portant le local objet du bail du 30 décembre 2005, à effet au 31 mars 2021.

Par acte d’huissier du 11 avril 2022, M. [W] et la SCI Kalam ont fait assigner en référé Mme [K] et la Selarl [J] [O], prise en la personne de Maître [J] [O], mandataire judiciaire en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire en sollicitant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle et une provision à valoir sur les loyers et charges impayés, outre l’octroi d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé du 2 novembre 2022, le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire devant la chambre civile du tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de statuer au fond.

Par jugement réputé contradictoire du 15 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :

— débouté M. [V] [W] et la SCI Kalame de leurs demandes tendant à l’acquisition des clauses résolutoires et de remise en état ;

— condamné Mme [P] [K] à payer à la SCI Kalam la somme de 30 832 euros ;

— condamné Mme [P] [K] à payer à M. [V] [W] la somme de 12952,50 euros au titre des loyers impayés d’avril 2022 à juin 2022 du bail commercial conclu le 28 juin 2000 ;

— condamné Mme [P] [K] à payer à la SCI Kalam la somme de 24 160 euros au titre des loyers impayés de décembre 2020 à avril 2021 du bail commercial conclu le 30 décembre 2005 ;

— dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts ;

— débouté M. [B] [W] et la SCI Kalam de leurs demandes au titre des taxes foncières ;

— débouté Mme [P] [K] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive;

— condamné Mme [P] [K] à payer à M. [M] [W] et à la SCI Kalam la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Mme [P] [K] aux dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 14 mai 2024, Mme [K] a interjeté appel de cette décision sur l’ensemble des chefs du jugement déféré à l’exception de celui ayant débouté M. [W] et la SCI Kalam de leurs demandes tendant à l’acquisition des clauses résolutoires et de remise en état.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 2 juillet 2024.

L’appelant a notifié ses conclusions par voie électronique le 14 août 2024 et M. [W] et la SCI Kalam, intimés le 14 novembre 2024.

Intimée par signification de la déclaration d’appel par acte d’huissier, la Selarl [J] [O] ès qualités n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 27 mai 2025, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 2 juillet 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 30 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris uniquement dans ses dispositions déférées à la cour par la déclaration d’appel et statuant à nouveau, de :

— constater qu’elle a apuré l’intégralité de la dette locative telle que figurant dans le protocole transactionnel du 14 novembre 2020 ;

— constater que le bail en date du 30 décembre 2005 est arrivé à son terme le 31 mars 2021 et que les locaux ont été restitués ;

— déclarer accomplie la condition selon laquelle le bailleur consent une remise de dette d’un montant de 30 832 euros si et seulement si il parvenait à louer le local à des conditions fixées par lui-même ;

— dire que Mme [K] est à jour du règlement des loyers au titre du bail du 28 juin 2000 liant les parties, en ce compris ceux des mois d’avril, mai et juin 2022 ;

— condamner solidairement les mêmes à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’appelante soutient que :

— la dette locative au titre des loyers d’avril à juin 2022 pour le bail du 28 juin 2000 n’est pas due et le juge a commis une erreur de calcul car le loyer mensuel s’élevait à la somme de 3 745 euros et non à 4 317,50 euros ;

— la dette locative au titre du bail du 30 décembre 2005 est inexistante, Mme [K] ayant respecté les termes du protocole d’accord ;

— la condition suspensive insérée au protocole d’accord tenant à la remise de dette d’un montant de 30 832 euros en cas de relocation du bail aux conditions fixées par le bailleur est abusive car le bailleur s’est réservé toute latitude pour en empêcher la réalisation et elle a été stipulée sans terme de sorte qu’elle continue de produire ses effets en l’absence de preuve du refus d’un preneur éventuel ;

— la demande au titre de la remise en état des lieux est infondée au regard des délais écoulés entre leur restitution et le proc-verbal dressé par commissaire de justice trois ans après.

Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, M. [W] et la SCI Kamal, intimés, demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné Mme [K] à payer à la SCI Kalam la somme de 30 832 euros;

— condamné Mme [K] à payer à M. [W] la somme de 12 952,50 euros au titre des loyers impayés d’avril 2022 à juin 2022 du bail commercial conclu le 28 juin 2000 ;

— condamné Mme [K] à payer à la SCI Kalam la somme de 24 160 euros au titre des loyers impayés de décembre 2020 à avril 2021 du bail commercial conclu le 30 décembre 2005 ;

— infirmer le jugement concernant la remise en état et les taxes foncières ;

— condamner Mme [K] épouse [F] à payer à la SCI Kalam et à M. [W] la somme de 7 713,94 euros et 6 177,60 euros pour les taxes foncières et 23 214,70 euros pour la remise en état ;

— condamner Mme [K] épouse [F] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Ils font valoir que :

— la dette locative est fondée ainsi que l’a retenu le premier juge et la clause insérée dans le protocole d’accord est parfaitement valable ;

— la remise en état des locaux donnés à bail incombait bien au preneur et le procès-verbal de constat du 8 mars 2023 atteste des dégradations et la demande de condamnation au paiement de la somme réclamée à hauteur de 23 124,70 euros est fondée au regard du devis versé aux débats;

— les demandes au titre du paiement des taxes foncières sont également fondées par le récapitulatif des sommes dues à ce titre pour chaque année dans les conclusions produites devant le premier juge.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative au titre du bail commercial du 28 juin 2000 (local situé au 16 bis):

Le premier juge a retenu qu’il découlait des extraits de compte et des livres de compte versés aux débats que la preneuse n’avait pas réglé les loyers pour la période d’avril 2022 à juin 2022 et que le montant des loyers impayés indexés était de 3 X 4 317,50 euros.

Le grand livre produit par l’appelante fait apparaître des versements mensuels d’un montant de 3 745 euros à partir du 6 juillet 2021, le loyer précédent étant de 3 615 euros.

Sont également produits les relevés bancaires de Mme [K] attestant du règlement effectif de ces sommes.

Les loyers d’avril, mai et juin 2022 ont ainsi été réglés pour la somme mensuelle de 3 745 euros, outre le versement de la somme de 1 374,65 euros telle que prévue par les parties au titre de l’apurement de l’arriéré locatif.

La créance alléguée au titre de l’arriéré locatif du bail du 28 juin 2000 pour les loyers des mois d’avril à juin 2022 n’est pas établie et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] au paiement de la somme de 12 952,50 euros à ce titre.

Sur la dette locative au titre du bail commercial du 30 décembre 2005 (local situé au 16) :

Le premier juge a retenu un arriéré locatif de décembre 2020 à avril 2021 correspondant à cinq échéances d’un montant de 4 832 euros.

L’appelante considère s’être acquittée de l’intégralité de ses obligations par le paiement des 17 échéances de 1 374,65 euros telles que prévues dans le protocole d’accord.

Mais l’arriéré locatif a été arrêté au mois de novembre 2020, date de signature du protocole d’accord entre les parties alors que les lieux ont été restitués le 30 avril 2021.

Les loyers des mois de décembre 2020 à avril 2021 étaient donc bien dus en sus de l’apurement de l’arriéré locatif de sorte que la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [K] par le premier juge à hauteur de la somme 24 160 euros sera confirmée.

Sur la condition suspensive insérée au protocole d’accord transactionnel:

Le protocole d’accord signé par les parties le 14 novembre 2020 comporte la clause suivante afférente à la concession du bailleur :

'En contrepartie de la concession consentie, et sous réserve du bon encaissement des sommes visées, le bailleur s’engage à signer une résiliation de bail portant sur le local 16 et concéder une remise de dette d’un montant égal à la somme de 30 832 euros si et seulement si la société dénommée La Mie Kréole ou une autre personne agréée par le bailleur prendrait à bail commercial le local 16 moyennant un loyer commercial de 4 000 euros mensuel, assorti d’un droit d’entrée de 30 000 euros dès la résiliation du bail commercial'.

L’appelante se fonde sur les dispositions de l’article 1304 alinéa 2 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et considère que le bailleur ne rapporte pas la preuve du refus par le potentiel preneur des conditions de location spécifiquement prévues dans le protocole litigieux.

Contrairement à l’appréciation de cette condition faite par le premier juge ayant considéré qu’elle dépendait de la décision d’un tiers de contracter avec le bailleur, la condition fixée était en réalité soumise au bon vouloir du bailleur dans la mesure où elle échappait à tout contrôle s’agissant des pourparlers intervenus entre le potentiel repreneur du bail et le bailleur.

La condition doit donc être considérée comme étant réputé accomplie de sorte que les intimées ne peuvent prétendre au paiement de la somme de 30 832 euros dont ils seront déboutés par voie d’infirmation du jugement déféré sur ce point.

Sur la demande en paiement au titre des taxes foncières :

Contrairement à la décision du premier juge, les sommes réclamées par le bailleur au titre des taxes foncières des deux locaux commerciaux respectivement donnés à bail pour les années comprises entre 2016 et 2021 pour le bail du 30 décembre 2005 pour un montant total de 7713,94 euros et pour les années comprises entre 2016 et 2019 pour le bail du 28 juin 2000 pour un montant de 6 177,60 euros sont justifiées par la production des avis d’imposition et par les tableaux récapitulatifs des sommes réclamées, les calculs faisant apparaître la déduction du montant des sommes au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour laquelle une provision était versée par le preneur en sus du paiement des loyers.

Mme [K] sera ainsi condamnée au paiement des sommes réclamées, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état :

Un état des lieux de sortie a été établi le 30 avril 2021 de manière particulièrement sommaire relevant les éléments suivants : 'local non vidé, ni nettoyé, une clim fonctionne (non vérifié), une clim ne fonctionne pas, lumière aléatoire, travaux d’aménagement (illisible)'.

Un procès-verbal a été dressé le 8 mars 2023 par un commissaire de justice procédant à des constatations à l’extérieur et à l’intérieur du local mentionnant des dégradations sur le rebord du muret partiellement cassé, le caractère hors d’état d’usage des WC, faisant état de la présence de poussières et salissures et indiquant qu’il aurait été procédé à l’absence de remise en état du mur de séparation en pierres lors de l’entrée dans les lieux et du garde-corps au niveau de la mezzanine.

Aucun de ces éléments n’a été mentionné dans le procès-verbal de sortie et le devis produit par les intimées à l’appui de leur demande présentée à hauteur de la somme de 23 124,70 euros correspond à des travaux de réfection de l’intégralité des locaux (maçonnerie, réfection du sol, remise en peinture…), ce qui ne saurait se justifier au regard des constatations effectuées lors de la restitution des locaux.

La demande sera ainsi rejetée, la décision étant confirmée sur ce point.

Sur les autres demandes :

Au regard de la succombance partielle des parties en cause d’appel, les entiers dépens de l’appel seront partagés par moitié entre les parties qui seront déboutées de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [X] [K] à payer à la SCI Kalam la somme de 30 832 euros, en ce qu’il a condamné Mme [X] [K] à payer à M. [B] [W] la somme de 12 952,50 euros au titre des loyers impayés d’avril 2022 à juin 2022 du bail commercial conclu le 28 juin 2020 et en ce qu’il a débouté M. [B] [W] et la SCI Kalam de leurs demandes au titre des taxes foncières ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute la SCI Kalam de sa demande en paiement de la somme de 30 832 euros ;

Déboute M. [B] [W] de sa prétention au titre des loyers impayés d’avril 2022 à juin 2022 du bail commercial conclu le 28 juin 2020 ;

Condamne Mme [X] [K] à payer à la SCI Kalam la somme de 7 713,94 euros au titre des taxes foncières du bail du 30 décembre 2005 pour les années 2016 à 2021 ;

Condamne Mme [X] [K] à payer à M. [B] [W] la somme de 6 177,60 euros au titre des taxes foncières du bail du 28 juin 2000 pour les années 2016 à 2019 ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Dit que les entiers dépens de l’appel seront partagés à concurrence de la moitié chacune entre les parties ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE