AFFAIRE : N° RG 24/00193 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GASY

Code Aff. :CJ

ARRÊT N°

ORIGINE :JUGEMENT du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT DENIS (REUNION) en date du 06 Février 2024, rg n° 51-23-0009

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION

CHAMBRE SOCIALE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

APPELANTES :

Madame [E] [K] [G] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [C] [M] [I] [O]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [Z] [F] [W] [O]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Madame [A] [R] [J] [N] [O] épouse [L]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentées par M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [S] [X] veuve [U]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par M^e Flora PARAVEMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique devant Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre chargée d’instruire l’affaire, assistée de Monique LEBRUN, greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Corinne JACQUEMIN

Conseiller : Agathe ALIAMUS

Conseiller : Anne-Charlotte LEGROIS

Qui en ont délibéré

ARRÊT : mis à disposition des parties le 30 AVRIL 2025

* *

*

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [O] a acquis en 2004 les parcelles situées à [Adresse 12], cadastrées section B1-[Cadastre 1] et BH [Cadastre 6], pour une contenance totale de 4 hectares et 58 ares, données à bail à terme à Monsieur [V] [D] [U], selon acte sous seing privé du 4 avril 1982 prenant effet le 1er janvier 1982.

Au decès de Monsieur [V] [D] [U], Madame [S] [U] née [X] a bénéficié de la reprise du bail en sa qualité de conjointe exploitante.

Monsieur [T] [O] est décédé.

Par un acte de commissaire de justice du 10 mai 2022 délivré à personne, Madame [E] [K] [O], Madame [C] [M] [I] [O], Madame [Z] [F] [W] [O] et Madame [A] [R] [J] [N] [O] épouse [L] (ci-après les consorts [O]), venant aux droits de Monsieur [T] [O], ont fait delivrer à Madame [S] [U], au visa des articles L. 461-1 1 2° et L. 461-13 aline 3 du code rural et de la pêche maritime, un congé aux fins de reprise des parcelles désormais cadastrées section BH [Cadastre 2] et BH [Cadastre 6] pour une exploitation à titre individuel au bénéfice de Madame [A] [R] [J] [N] [O] épouse [L], nue propriétaire des biens loués,

Par courrier RAR 18 mai 2022, Mme [U] accusait réception du congé, faisait savoir qu’elle ne s’y opposait et demandait aux propriétaires de lui communiquer l’autorisation d’exploiter.

Par requête déposée au greffe le 12 septembre 2023, Mme [U] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’être relevée de la forclusion de son action et de contester la validité de ce congé délivré par un seul bénéficiaire du droit à la reprise, soumis à l’autorisation d’exploiter et rétablir son droit au renouvellement du bail à ferme.

Par un jugement du 6 février 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis a fait droit aux demandes de Madame [U] en rejetant la demande de fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par les consorts [O] et en prononçant la nullité du congé aux fins de reprise délivré le 10 mai 2022.

Les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision le 22 février 24.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 13 septembre 2024 et soutenues à l’audience, les consorts [O] requièrent de la cour d’infirmer en toutes ses dispositions la décision querellée et statuant à nouveau :

à titre principal :

— constater que Mme [L], ayant droit de la succession de son père, titulaire du diplôme requis pour reprendre l’exploitation agricole, est soumise au régime de la déclaration et non au régime de l’autorisation, conformément à l’article L. 331-2 du code rural et la pêche maritime ;

— constater que la notion de « bien libre de toute location » s’apprécie à la date du terme du congé comme jugé par la Cour de cassation, et non comme fait en violation de l’article précité par le premier juge ;

— dire l’action en contestation du congé de Mme [U] irrecevable comme étant forclose ;

Subsidiairement :

— rejeter la contestation de congé faite par Mme [U] dès lors que Mme [L] n’est pas soumise à autorisation d’exploiter mais à déclaration préalable avant exploitation ;

— prendre acte de ce que Mme [L] ne contestent pas l’indemnité sollicitée par Mme [U] au titre de l’indemnisation du preneur ;

— dire que l’indemnisation de Mme [U] se fera sur la base de l’évaluation expertale déjà réalisée, et que l’indemnité fixée est celle à verser au preneur ;

— condamner Mme [U] à payer aux appelants la somme de 2573 ' correspondant aux réajustements de loyers ;

— ordonner la compensation entre les sommes respectivement par chacune des parties ;

— débouter Mme [U] de toutes demandes ;

— condamner Mme [U] aux entiers dépens, outre la somme de 3000 ' au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 13 novembre 2024 et soutenues à l’audience, Mme [U] demande à la cour de :

à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré et rejeter toutes les demandes des consorts [O] ;

à titre subsidiaire, si la cour réformait la décision,

— constater qu’elle justifie de l’existence d’un fait non connu dans le délai de quatre mois de la signification du congé,

— prononcer la levée de la forclusion,

— prononcer la nullité du congé et en conséquence, le renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf années, à compter du 31 décembre 2023,

à titre infiniment subsidiaire, si la cour n’annulait pas le congé délivré le 10 mai 2022,

— ordonner une expertise avant-dire droit sur la fixation du montant de l’indemnité au preneur sortant des parcelles BH [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

Pour se faire,

— désigner tel expert un expert aux fins d’évaluer l’ensemble des plantations, aménagements, améliorations réalisées par le preneur avec pour mission :

— convoquer les parties et leurs avocats,

— se rendre sur les lieux, les visiter et les décrire,

— Recherche la valeur des plantations de bananiers, patates, maniocs, vanilleraie, verger, cocotiers, avocatiers,

— évaluer le montant de l’indemnité du preneur sortant,

— faire toute observation utiles à la résolution du litige,

— dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par elle,

— ordonner que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par elle,

— ordonner qu’il soit sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties dans l’attente du dépôt par l’expert de son rapport.

En tout état de cause, condamner les consorts [O] à lui payer à la somme de 3.000,00

euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu’aux développements infra.

SUR QUOI

Sur la forclusion de l’action en contestation du congé

Selon l’article L. 461-17du code des baux ruraux et de la pêche maritime, le congé peut être déféré au tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur dans un délai de quatre mois à dater de sa réception, sous peine de forclusion.

En l’espèce, l’acte délivré à Mme [U] le 10 mai 2022 par l’indivision successorale de Monsieur [O] prévoyait que le congé était délivré aux fins de reprise des parcelles désormais cadastrées section BH [Cadastre 2] et BH [Cadastre 6] dans les conditions suivantes :

— « les requérantes entendent exercer le droit de reprise prévu par l’article L.461.13 alinéa 3 du Code rural et de la pêche maritime pour faire exploiter lesdites parcelles, à titre individuel, par Madame [A] [R] [J] [N] [O], Epouse [L] ('), nue propriétaire des biens loués »,

— « en son statut de première installation, à continuer principalement l’exploitation de la canne à sucre »,

— « à partir de la reprise, à se consacrer à l’exploitation du bien repris, pendant neuf ans au moins, et ce, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente ['] »,

Il s’ensuit qu’en application de l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, le preneur avait la faculté de le contester jusqu’au 10 septembre 2022, mais il n’a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux que le 12 septembre 2023.

Cependant, la forclusion prévue à l’article L.411-54 du code rural et de la pêche maritime n’est pas encourue si le preneur établit que les conditions de la reprise énoncées dans le congé ne sont plus réunies par suite d’un changement de circonstances. Les conditions de fond de la reprise s’appréciant à la date d’effet du congé, le preneur peut, sans limitation de délai, invoquer un fait inconnu de lui dans les quatre mois de la délivrance de ce congé dès lors qu’il s’en déduit l’impossibilité de la reprise.

L’intimée fait valoir que les circonstances permettant d’évaluer les conditions de la

reprise ont changées.

Il est exact que postérieurement à l’expiration du délai de quatre mois à compter de la délivrance du congé, Mme [U] a été informée le 27 décembre 2022 du refus d’autorisation d’exploiter opposé par le préfet de la Réunion à Mme [L] alors qu’en tant que preneur elle avait renoncé, par son courrier du 18 mai 2022, à contester au congé uniquement sous réserve que le repreneur justifiait de l’autorisation d’exploiter suivant conformément aux conditions fixées par l’article L.461-13 du code rural et de la pêche maritime expressément visé dans le congé (et par renvoi aux conditions de l’article L.331-2 à 5 du même code).

Les appelants soutiennent néanmoins que :

— Mme [L] n’est pas soumise au régime de l’autorisation préalable, mais à celle de la déclaration préalable qui ne peut être faite qu’au départ effectif du preneur comme démontré ci-dessus ; la réponse de la Cour de cassation sur le bien libre de toute occupation a été clairement expliqué ci-dessus, la solution de la haute juridiction, doit recevoir application, comme étant l’exacte application de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime ;

— Mme [L] a été induite en erreur, par le juriste de la chambre d’agriculture qui l’a aidée à constituer son dossier de demande d’autorisation, le même juriste qui a aidé la requérante à contester le congé, pourtant accepté dans un premier temps ;

— Le fait inconnu évoqué par Mme [U] au soutien de sa demande de relevé de forclusion n’est absolument pas avéré, puisqu’il s’appuie sur un élément qui ne constitue pas une condition de reprise telle que définie par les textes visés ci-dessus ; au surplus, ce refus d’exploitation n’a aucune incidence en l’espèce puisqu’il a été pris en méconnaissance des textes susvisés, et ne peut donc pas avoir d’effet dans les faits, et au moment où Mme [L] aura à prendre possession de l’exploitation. le refus d’autorisation d’exploiter, n’est pas un fait inconnu du preneur au sens de la jurisprudence de la Cassation.

Selon le ll de l’article L. 331-2, les opérations soumises à autorisation en application du I sont.

par dérogation à ce même I, soumises à declaration prealable lorsque le bien agricole à mettre

en valeur est recu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au

troisieme degré inclus et que les conditions suivantes sont remplies 1 / 1° Le declarant satisfait aux conditions de capacite ou d’experience professionnelle mentionnees au a du 3° du 1 ;/2° Les biens sont libres de location ; / 3° Les biens sont detenus par un parent ou allie, au sens du premier alinea du present ll, depuis neuf ans au moins ; /4° Les biens sont destines a l’installation d’un nouvel agriculteur ou a la consolidation de l’exploitation du declarant, des lors que la surface totale de celle-ci apres consolidation n’excede pas le seuil de surface fixé par le schema directeur regional des exploitations agricoles en application du II de l’article L. 312-1.

Or, les conditions du II de l’article précité, qui permettent d’effectuer une simple déclaration préalable par exception à l’autorisation préalable prevue au I du même article, sont cumulatives.

En l’espèce, il est constant que la surface totale des parcelles pour lesquelles le congé aux fins de reprise a été délivré est supérieure à 4 hectares et excède de plus du double le seuil de contrôle fixé en application du schéma directeur regional des exploitations agricoles à 2 hectares de surface agricole utile selon arrêté préfectoral n° 552 du 22 mars 2022.

Comme jugé à juste titre par le tribunal paritaire des baux ruraux, il s’ensuit que Mme [L] ne peut valablement se prévaloir des dispositions du II de l’artic1e L. 331-2 et être dispensée d’une autorisation préalable d’exploiter.

L’information donnée à Mme [U] du refus de décerner cette autorisation constitue un élément nouveau lui permettant d’agir en nullité du congé.

Sur la contestation du congé

L’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé».

Mais, l’article L331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que tout preneur doit faire connaître au bailleur, au moment de la conclusion du bail ou de la prise d’effet de la cession de bail selon les cas, la superficie et la nature des biens qu’il exploite ; mention expresse en est faite dans le bail. Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée en application de l’article L. 331-2 dans le délai imparti par l’autorité administrative en application du premier alinéa de l’article L. 331-7 emporte la nullité du bail.

Comme jugé ci-dessus Mme [A] [L] n’a pas réuni l’ensemble des éléments nécessaires pour la reprise du bien, dès lors qu’elle n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter.

Par la confirmation du jugement entrepris la nullité du congé en cause est dès lors prononcée, le bail à ferme du 4 avril 1982 ayant pris effet au 1er janvier 1982, est renouvelé au profit de Mme [U] pour une nouvelle durée de neuf années, a compter du 1er janvier 2024.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement est confirmé sur la charge des dépens et applicationde l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

Ajoutant, par application de l’article 696 du code de procédure civile les consorts [O] sont condamnés aux dépens d’appel.

L’équité commande de condamner les appelants à payer à Mme [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour :

Confirme le jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis de la Réunion en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Madame [E] [K] [O], Madame [C] [M] [I] [O], Madame [Z] [F] [W] [O] et Madame [A] [R] [J] [N] [O] épouse [L] à payer à Madame [S] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [E] [K] [O], Madame [C] [M] [I] [O], Madame [Z] [F] [W] [O] et Madame [A] [R] [J] [N] [O] épouse [L] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par Madame Monique LEBRUN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,