Arrêt N°

NM

N° RG 23/00161 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F34E

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE ST DENIS en date du 15 NOVEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 30 JANVIER 2023 rg n° 21/01535

APPELANTS :

Monsieur [B] [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentant : M^e Mihidoiri ALI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [W] [K] [Y]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Représentant : M^e Mihidoiri ALI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [A] [E] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 13]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [A] [U] [Z] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mademoiselle [X] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mademoiselle [V] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18 juin 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 19 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller :Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 05 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 05 Décembre 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[L] [N] [Y] et son épouse [G] [S] étaient propriétaires d’un bien immobilier d’environ 60 m² situé [Adresse 15] sur une parcelle de 458 m² environ. Ils sont décédés respectivement le [Date décès 7] 1999 et le [Date décès 9] 2011, laissant pour leur succéder huit enfants ([A] [U] [Z], [V], [B] [R], [J], [I], [W] [K], [A] [E], [A] [C]).

Compte tenu de désaccords entre les héritiers, un procès-verbal de difficultés a été dressé le 29 décembre 2020 par le notaire chargé de la succession.

Par acte d’huissier en date du 16 juin 2021, [J] [Y], [A] [U] [Y], [V] [Y], [I] [Y], [A] [E] [Y] et [A] [C] [Y] ont saisi le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession.

Par un jugement en date du 15 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation, partage de la succession de [G] [S] et de [L] [Y] ;

— dit que l’actif des indivisions est composé des biens suivants :

— Bien immobilier : commune du [Localité 16], [Adresse 15], une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une construction à usage d’habitation de plus de dix ans, figurant au cadastre comme suit : Section AE, numéro [Cadastre 10], lieudit [Adresse 11], pour une contenance de 04a 58 ca.

— Biens mobiliers : une voiture Peugeot 207 d’une valeur de 4559,81 euros, le solde de tous comptes [14] pour un montant de 11 289,47 euros, déjà liquidé, des meubles meublants sans valeur,

— dit que M. [B] [R] [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation due depuis le 16 juin 2016 dont le montant sera déterminé par le notaire à partir de la valeur locative de la maison, à laquelle sera appliqué un abattement de 20 % ;

— dit que M. [B] [R] [Y] possède une créance d’un montant de 7 276 euros due au titre des taxes foncières 2016 à 2021 ;

— rejeté la demande tendant à la condamnation de M. [Y] à payer la somme de 10 000 euros au titre des meubles meublants ;

— rejeté la demande de M. [B] [R] [Y] en remboursement des sommes de 140 844 euros et de 20 000 euros ;

— renvoyé le dossier entre les mains de Maître [F] [H], notaire à [Localité 17] pour l’établissement des opérations de comptes, liquidation et partage ;

— enjoint aux parties de remettre au notaire toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— rappelé que le notaire commis devra dresser un projet d’état liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation,

Et préalablement à ces opérations et pour y parvenir,

— ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Saint Denis du bien ci-après désigné :

commune du [Localité 16]

[Adresse 15]

une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une construction à usage d’habitation de plus de dix ans, figurant au cadastre comme suit : Section AE, numéro [Cadastre 10], lieudit [Adresse 11], pour une contenance de 04a 58 ca.

— fixé la mise à prix de ces biens comme suit : 325 000 euros avec possibilité de baisse de mise à prix à 270 000 euros puis d’un tiers puis de la moitié à défaut d’enchères,

— dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles 63 à 69 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006,

— dit qu’il incombera à la partie la plus diligente :

— de constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu’il dépose le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,

— de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,

— rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

— rejeté la demande de désignation d’un expert ;

— rejeté la demande d’expulsion de M. [B] [R] [Y] ;

— rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage et privilégiés de licitation,

— dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

— dit que l’exécution provisoire est de droit.

MM. [T] [Y] et [W] [K] [Y] ont formé appel de cette décision le 30 janvier 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Dans leurs dernières conclusions en date du 30 janvier 2024, MM. [B] [R] [Y] et [W] [K] [Y] demandent à la cour de:

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— juger le présent appel recevable,

Infirmer le jugement du 15 novembre 2022 en ce qu’il :

— dit que M. [B] [R] [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation due depuis le 16 juin 2016 dont le montant sera déterminé par le notaire à partir de la valeur locative de la maison, à laquelle sera appliqué un abattement de 20% ,

— rejeté la demande de M. [B] [R] [Y] en remboursement des sommes de 140 844 euros et de 20 000 euros,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau :

— rejeter la demande d’indemnité d’occupation formulée à l’encontre de M. [B] [R] [Y].

A titre subsidiaire :

— réduire l’indemnité d’occupation à sa juste proportion en commettant le notaire pour s’y faire avec pour mission d’évaluer ladite indemnité en tenant compte de la nature de l’occupation, de travaux engagés par le défendeur ainsi que le désintérêt des cohéritiers de la gestion et entretien du bien appartenant à la succession litigieuse à laquelle sera appliqué un abattement de 25%.

— juger que la prescription des créances détenues par M. [B] [R] [Y] contre l’indivision successorale n’est pas acquise

— fixer et arrêter en conséquence la créance de M. [B] [R] [Y] contre l’indivision successorale à la somme de 140 844 euros (cent quarante mille huit cent quarante-quatre euros) au titre des frais d’amélioration du bien indivis et 20 000 euros (vingt mille euros)

A titre subsidiaire ,

— juger que M. [B] [R] [Y] est créancier de l’indivision successorale au titre des frais d’amélioration du bien indivis par lui exposés dont le montant reste à parfaire sur évaluation du notaire commis ;

— fixer et arrêter en conséquence la créance de M. [B] [R] [Y] contre l’indivision successorale à la somme de 20 000 euros (vingt mille euros) au titre de sa rémunération pour la gestion du bien indivis ;

Dans tous les cas ,

— condamner solidairement M. [I] [Y], M. [J] [Y], Mme [A] [E] [Y], Mme [A] [U] [Z] [Y], Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] à payer aux défendeurs la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [Y], M. [J] [Y], Mme [A] [E] [Y], Mme [A] [U] [Z] [Y], Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] aux entiers dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Mihidoiri Ali pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

— débouter les intimés de leurs prétentions contraires.

Dans leurs dernières conclusions en date du 27 septembre 2023, M. [I] [Y], M. [J] [Y], Mme [A] [E] [Y], Mme [A] [U] [Z] [Y], Mme [X] [Y] et Mme [V] [Y] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal:

— déclarer l’appel principal formé par les consorts [Y] [W] [K] et [B] [R] recevable, mais le dire mal fondé sur le fond,

— les débouter de l’ensemble de prétentions,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— dit que M. [B] [R] [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation due depuis le 16 juin 2016 dont le montant sera déterminé par le notaire à partir de la valeur locative de la maison, à laquelle sera appliqué un abattement de 20%

— rejeté la demande de M. [B] [R] [Y] en remboursement des sommes de 140 844 euros et de 20 000 euros,

— confirmer la décision entreprise en ses autres dispositions à l’exception de celle portant sur l’appel incident formulée ci-après par les intimés.

Sur l’appel incident:

— déclarer l’appel incident formulé par les intimés recevables et le dire parfaitement fondé,

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expulsion de M. [B] [R] [Y],

— omis de statuer sur la créance de M. [Y] [J] au titre du paiement par lui des frais du notaire relatif au procès-verbal de difficultés,

— rejeté la demande tendant à la condamnation de M. [Y] [B] [R] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des meubles meublants,

Y statuant à nouveau sur ces chefs

— ordonner purement et simplement l’expulsion de M. [Y] [B] [R] ainsi que de tous occupants de son chef de l’immeuble indivis susvisé, avec si besoin est le concours de la force publique,

— voir assortir cette mesure d’une astreinte journalière de 500 euros courant à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’au partage définitif ou vente du bien,

— dire que M. [Y] [J] a une créance au titre du paiement par lui du procès-verbal de difficultés,

— condamner M. [Y] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des meubles meublants,

— condamner solidairement M. [Y] [B] [R] et [W] [K] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— les condamner aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS

I.Sur la jouissance privative du bien par M. [B] [R] [Y] et ses conséquences

Aux termes de l’article 815-9 du code civil " chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.

L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. "

Le tribunal a retenu que M. [B] [R] [Y] avait bénéficié de la jouissance privative de la maison, ce qui justifiait le versement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative du bien calculée par le notaire de laquelle devaient être défalqués 20% compte tenu de la situation précaire de l’indivisaire.

A.Sur l’existence d’une jouissance privative

M. [B] [R] [Y] conteste l’existence d’une jouissance privative soutenant que les autres indivisaires lui avaient permis tacitement de rester dans la maison de leurs parents décédés et ne s’opposaient pas à ce que le bien lui soit attribué dans les opérations de partage à intervenir. Il affirme n’avoir jamais fait interdiction à ses frères et s’urs de venir sur le terrain, ajoutant que ces derniers ne démontrent pas le contraire.

En l’espèce, ainsi qu’il le rappelle lui-même, M. [B] [R] [Y] a fait réaliser d’importants travaux, principalement en 2011, pour habiter le logement de ses parents décédés dont il souhaitait l’attribution lors du partage.

Il ressort du procès-verbal de difficulté du 29 décembre 2020 (page 7) qu’en 2011 seuls [C], [Z] et [W] [K] avaient donné leur accord sur l’attribution de la maison à [B] [R], que par la suite d’autres enfants ont pu donner leur aval selon les différentes modalités de partage, mais que [J] a refusé expressément toute attribution préférentielle à son frère dès le 15 janvier 2014.

Il est produit par les intimés une déclaration écrite de cinq des huit enfants, lesquels indiquent n’avoir jamais autorisé leur frère à vivre à titre gratuit dans le bien de leurs parents.

L’absence de convention entre les indivisaires autorisant la jouissance gratuite du bien par [T] [Y] et le nombre de déclarations des frères et s’urs attestant avoir refusé la jouissance gratuite, même si elles ne respectent pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, suffisent à justifier la fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de l’appelant conformément à l’article 815-9 susvisé.

B. Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l’absence de bail ou de convention entre les indivisaires entraine la précarité de l’occupation et justifie la réfaction de 20% de la valeur locative.

La disposition du jugement fixant les modalités de détermination de l’indemnité d’occupation est confirmée.

C. Sur la demande d’expulsion

Les intimés font grief au tribunal de n’avoir pas prononcé l’expulsion de M. [B] [R] [Y] du bien indivis.

Ce dernier fait valoir qu’il n’habite plus dans la maison et conteste la mesure d’expulsion.

L’appelant n’ayant pas remis les clés aux co-indivisaires et ne justifiant pas de son départ de la maison, la mesure d’expulsion sera ordonnée. M. [B] [R] [Y] devra pour l’éviter remettre les clés au notaire ou aux indivisaires sans qu’il n’y ait lieu au paiement d’une astreinte réclamée par les intimés.

II. Sur les demandes financières de M. [B] [R] [Y]

A. Sur les travaux

1. Sur la qualification des travaux

Selon l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il doit être distingué la nature des travaux d’amélioration ou de conservation qui ne sont pas soumis au même régime (1re Civ., 12 octobre 2022, 21-10.578).

Il est justifié par la pièce n°11 composée de six factures en date des14 septembre 2011 (enduits et peintures), 20 octobre 2011 (forfait électricité), 6 février 2012 (démolition, terrassement bétonnage, jardinage), 15 avril 2012 (couverture, isolation, gouttières, peinture, enduit) 14 février 2014 (plomberie-sanitaire) 15 octobre 2014 (cuisine), de montants respectifs de 9 800 euros, 7 500 euros, 27 827,24 euros, 46 105,44 euros, 7 863 euros et 1 150 euros, de la réalisation d’importants travaux par M. [B] [R] [Y].

C’est à tort que les intimés soutiennent que les travaux objets de la facture 2012150408 du 15 avril 2012 pour un montant de 46 105,44 euros ne concernent que l’édification d’un garage, puisqu’ils se rapportent à la reprise de sa couverture comme celle de la toiture principale outre peintures et enduits intérieurs et extérieurs.

Il résulte ainsi des photographies du bien litigieux au décès des parents des consorts [Y] et des factures produites par M. [B] [R] [Y] que les travaux qu’il a fait réaliser sont des travaux d’amélioration importants, le bien étant dans un état particulièrement vétuste en 2011.

2. Sur la prescription

Il a été vu qu’en application de l’article 815-13 du code civil, la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation lorsque le bien a été amélioré par un indivisaire. C’est à cette date que le juge doit rechercher dans quelle mesure les travaux d’amélioration ont accru la valeur du bien (1re Civ., 12 octobre 2022, 21-10.578). Dès lors, le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé à la date de l’assignation en partage du 16 juin 2021 et non à la date des factures comme retenu par le tribunal. La demande de fixation de sa créance envers l’indivision par [B] [R] [Y] n’est donc pas prescrite. Le jugement est infirmé de ce chef.

3. Sur le montant des travaux en lien de causalité avec l’augmentation de la valeur du bien

Il résulte des pièces des parties, des estimations et mandats de vente du bien les montants suivants :

— procès-verbal de difficulté du 29 décembre 2020 évoquant un bien immobilier d’une valeur de 136 000 euros en 2011,

— le 15 mai 2017 : estimation du bien à 248 000 euros,

— proposition d’achat du 7 septembre 2017 à 200 000 euros,

— le 12 avril 2018 : mandat de vente : 280 000 euros net vendeur,

— le 13 février 2019 : offre d’achat 269 000 euros,

— estimation agence immobilière du 25 mars 2019 entre 240 000 et 250 000 euros prix net vendeur,

— le 29 juin 2021 : estimation du bien à 325 000 euros.

L’offre d’achat du 13 février 2019 avait pour projet la démolition du bien et la construction d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation pour un minimum de 10 logements.

Il résulte de ce qui précède et des travaux réalisés par M. [T] [Y], qu’il convient de fixer à 280 000 euros le prix de vente du bien. La cour constate au regard de l’offre d’achat du 13 février 2019 que l’augmentation du prix du bien est dû en partie à la progression du prix du terrain. Toutefois, le bien immobilier dont il est justifié par les photographies qu’il était dans un état très dégradé a également enchéri la valeur de l’héritage dans la proportion de 80% des travaux réalisés compte tenu de l’ancienneté de ceux-ci.

L’indivision devra ainsi régler à M. [T] [Y] 80% des travaux réalisés soit 80 196,54 euros (100 245,68*80%).

B. Sur l’indemnité de gestion

M. [T] [Y] a amélioré le bien qu’il habitait. Il en a été tenu compte au paragraphe A. Il a par ailleurs administré l’immeuble pour son usage personnel. Il n’y a donc pas lieu à fixer une indemnité de gestion ainsi que l’a retenu le tribunal. Le jugement est confirmé de ce chef.

C. Sur les meubles

Les intimés réclament une indemnité de 10 000 euros à M. [B] [R] [Y] à titre forfaitaire s’agissant des meubles meublants restés en la possession de ce dernier.

Alors qu’aucune liste de meubles n’est produite, que le montant d’un préjudice ne peut être forfaitaire, qu’aucun coindivisaire n’a réclamé de meubles pendant plus de 10 ans, la demande ne peut qu’être rejetée et le jugement confirmé.

III. Sur la demande de [J] [Y]

Il sera fait droit à la demande de [J] [Y] de prendre en compte sa créance à l’égard de l’indivision au titre du règlement par lui du procès-verbal de difficultés.

IV. Sur les autres demandes

Les parties succombant également en appel, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. Chacun conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. [B] [R] [Y] en remboursement de la somme de 140 844 euros et rejeté la demande d’expulsion,

Statuant à nouveau :

Fixe la créance de l’indivision envers M. [B] [R] [Y] à la somme de 80 196,54 euros,

Ordonne l’expulsion de [B] [R] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef du bien situé [Adresse 15], avec si besoin le concours de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à astreinte,

Y ajoutant,

Fixe la créance de l’indivision envers M. [J] [Y] au titre des frais du procès-verbal de difficultés,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT