Arrêt N° 25/

CO

N° RG 24/01056 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GEWC

S.C. SCCV BMS IMMOBILIER

C/

[S]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6] en date du 05 JUILLET 2024 suivant déclaration d’appel en date du 21 AOUT 2024 rg n° 22/03598

APPELANTE :

S.C. SCCV BMS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [Y] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Vanessa SEROC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 30 mai 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914 alinéa 5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 05 Septembre 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 14 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 14 Novembre 2025.

Greffier : Madame Malika STURM, Greffière placée.

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE :

1- Par acte du 5 mars 2020, la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier (ci-après la SCCV) a vendu en l’état futur d’achèvement à Mme [Y] [S] un appartement (lot n° 9) et deux emplacements de parking couverts (lots 26 et 27) dans un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]' sis à [Adresse 7].

2- L’acte notarié a prévu une livraison au 31 décembre 2020.

3- Se plaignant de ce que la SCCV n’avait pas respecté le délai de livraison, Mme [Y] [S] l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre par acte du 22 novembre 2022 aux fins de la voir enjointe de lui livrer le bien et condamnée à lui verser différentes sommes à titre de dommages-intérêts, de frais bancaires et d’assurance outre une indemnité pour frais irrépétibles.

4- Par un jugement du 5 juillet 2024, le Tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :

— débouté la SCCV BMS Immobilier de l’ensemble de ses prétentions;

— condamné la SCCV BMS Immobilier à payer à Mme [Y] [S] la somme de 32 000 euros au titre des loyers du 21 août 2021 au 28 avril 2023 ;

— condamné la SCCV BMS Immobilier à payer à Mme [Y] [S] la somme de 1600 euros par mois du 1er mai 2023 jusqu’à la date de livraison du bien immobilier à cette dernière ;

— condamné la SCCV BMS Immobilier à payer à Mme [Y] [S] la somme de 2316,08 euros au titre des frais de garde-meubles ;

— condamné la SCCV BMS Immobilier à payer à Mme [Y] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [Y] [S] du surplus de ses prétentions ;

— condamné la SCCV BMS Immobilier aux dépens ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

5- Par déclaration d’appel déposée par RPVA le 21 août 2024, la SCCV BMS Immobilier a interjeté appel du dit jugement.

6- L’appartement et les deux emplacements de parking ont été livrés à Mme [Y] [S] par procès-verbal du 23 septembre 2024.

7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par le RPVA le 21 novembre 2024, la SCCV BMS Immobilier demande à la cour:

EN LA FORME, DE :

— DIRE l’appel recevable comme ayant été fait dans les formes et délais de la loi ;

AU FOND, DE :

— LE DIRE bien fondé et justifié ;

— REFORMER la décision entreprise et statuant à nouveau,

Au principal, de :

— JUGER que la SCCV rapporte la preuve que 1 824 jours de retard relèvent de la force majeure ;

— DÉBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et moyens ;

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Subsidiairement, de :

— DÉBOUTER Madame [S] de ses demandes indemnitaires au titre des frais de garde-meuble, des frais intercalaires et de la réparation de son préjudice moral ;

— STATUER ce que de droit sur le surplus.

8- Pour l’essentiel, la SCCV BMS Immobilier fait valoir :

— que le chantier a démarré avec retard, le 6 juin 2019, en raison d’un recours en excès de pouvoir portant sur son permis de construire ;

— que trois entreprises de gros oeuvre ont successivement abandonné le chantier entraînant un retard de 233 jours ;

— que plusieurs entreprises du second oeuvre ont été défaillantes, l’entreprise ETPE (lot N°13 « BASSE TENSION ») et la société ALBAIE MENUISERIE (lot N°8 « MENUISERIES ALUMINIUM ») ce qui justifie là encore une suspension du délai de livraison ;

— que le placement en redressement judiciaire de société ALBAIE MENUISERIE lui a causé un retard de 225 jours ;

— que le chantier a également été retardé à hauteur de 60 jours par des actes de vandalisme et de vol ;

— qu’EDF a tardé à traiter sa demande de raccordement, le coffret en limite de parcelle n’ayant été mis sous tension qu’en juin 2023 et les compteurs posés en juillet 2023, soit après 773 jours de retard ;

— que le coordinateur des travaux a démissionné en cours de chantier, son remplacement représentant 70 jours de retard ;

— que Mme [Y] [S] ne rapporte pas la preuve des préjudices dont elle demande réparation ;

— qu’elle n’est pas fondée à réclamer à la fois un remboursement de loyer et des frais de garde meubles.

9- Par ordonnance rendue le 30 mai 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de l’intimée et ordonné la clôture de l’instruction.

10- L’audience de dépôt a été fixée à la date du 5 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la procédure :

11- Mme [Y] [S] dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est réputée ne pas avoir conclu.

12- Elle est également réputé s’être approprié les motifs du jugement critiqué.

13- Pour condamner la SCCV BMS Immobilier, le premier juge a considéré que le retard de livraison n’était justifié qu’à hauteur de 233 jours et que Mme [Y] [S] rapportait la preuve qu’elle s’était acquittée d’un loyer mensuel d’un montant de 1600 euros de juillet 2021 à novembre 2022 et d’une facture de stockage émanant du déménageur AGS du 30 mai au 30 octobre 2022.

Sur la faute de la SCCV BMS Immobilier :

14- Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

15- En l’espèce, il est établi par les constatations du premier juge que l’acte de vente conclu entre la SCCV BMS Immobilier et Mme [Y] [S] prévoyait une livraison à la date du 31 décembre 2020, au plus tard, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

16- Aux termes des dispositions de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

17- S’agissant de la suspension du délai de livraison, le contrat comportait la clause suivante :

' CAUSES LÉGITIMES DE SUSPENSION DU DÉLAI DE LIVRAISON:

(…) sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers du bâtiment,

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ses effets),

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur, au moyen de la production du double de la LRAR adressé par le maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retard provenant d’anomalies du sous-sol,

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

— troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accident de chantier,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,

— retard de paiement de l’acquéreur ».

18- Il est établi par la procédure que la livraison de l’appartement et des emplacements de parking vendus à Mme [Y] [S] en l’état futur d’achèvement est intervenue le 23 septembre 2024, c’est à dire après plusieurs années de retard par rapport aux prévisions contractuelles.

19- La SCCV BMS Immobilier évoque plusieurs causes de suspension du délai contractuel de livraison qui lui était imparti.

En ce qui concerne le recours pour excès de pouvoir intenté par un tiers à l’encontre de son permis de construire :

20- Il est établi par la procédure que le permis de construire qui avait été délivré à la SCCV a donné lieu à un recours pour excès de pouvoir introduit devant le tribunal administratif de la Réunion en vue de son annulation.

21- A la date de l’ouverture du chantier, le 6 juin 2019, la décision du juge administratif était nécessairement déjà intervenue.

22- L’incidence de ce contentieux sur la réalisation des ouvrages était donc connue lorsque la vente a été conclue entre la SCCV et Mme [Y] [S] et que la SCCV s’est engagée sur une livraison au 31 décembre 2020.

23- Ce contentieux administratif ne peut avoir par conséquent aucun effet suspensif à l’égard du délai de livraison auquel la SCCV était astreinte vis-à-vis de Mme [Y] [S].

En ce qui concerne la défaillance du coordinateur des travaux ;

24- Il est établi par la procédure que le coordinateur des travaux chargé d’une mission OPC (ordonnancement, pilotage et coordination) a mis fin à sa mission alors que les ouvrages n’étaient pas achevés à la suite de difficultés de santé (cf sa lettre du 20 janvier 2022).

25- A son départ, ce coordinateur avait recherché et trouvé un remplaçant lequel, avec l’accord de la SCCV, avait repris le suivi du chantier, dans la continuité, ainsi que cela ressort du procès-verbal de réunion du 22 février 2022 versé aux débats.

26- Dès lors, cet événement ne peut avoir, là encore, aucun effet suspensif à l’égard du délai de livraison de l’appartement de Mme [Y] [S].

Sur le retard imputé aux sociétés ETPE et ALBAIE :

27- Si la preuve des faits juridiques est libre, un retard d’exécution ne peut être tenu pour établi sur la foi des seules allégations du créancier.

28- La circonstance que la société ALBAIE ait pu bénéficier d’une procédure de sauvegarde le 10 août 2022 qui s’est trouvée ensuite convertie en liquidation judiciaire par jugement rendu le 11 janvier 2023 ne suffit pas davantage à justifier que celle-ci a tardé à exécuter ses obligations.

29- Il ressort enfin des indications du procès-verbal établi par le coordinateur des travaux le 22 février 2022 que les entreprises ETPE et ALBAIE n’enregistraient alors aucun retard et qu’à cette date leurs ouvrages étaient réalisés à hauteur de 95 % pour la première et de 90 % pour la seconde.

30- Le retard imputé aux sociétés ETPE et ALBAIE ne peut donc être tenu pour établi.

En ce qui concerne les faits de vol sur chantier et de vandalisme :

31- La SCCV produit une attestation de perte de matériels établie en date du 30 mars 2023 par la SAS ESSIA, titulaire du lot électricité, qui certifie avoir subi la perte de 6 tableaux électriques et des actes de vandalisme entre le 29 juillet et le 1er août 2022.

32- Le vol et le vandalisme ne figurent pas au nombre des causes de suspension du délai de livraison prévues au contrat.

33- La SCCV ne rapporte pas non plus la preuve que les faits évoqués par la SAS ESSIA présentent les caractères de la force majeure au sens des dispositions de l’article 1228 du code civil.

34- Dès lors, l’événement ne peut avoir un quelconque effet suspensif à l’égard des délais auxquels la SCCV était astreinte.

En ce qui concerne la défaillance reprochée à EDF :

35- Il est établi par la procédure que les travaux nécessaires pour l’alimentation en électricité des bâtiments se sont achevés en juin 2023 en ce qui concerne la mise sous tension du boîtier de raccordement et en juillet 2023 pour la pose des compteurs individuels.

36- L’examen des pièces versées aux débats révèle cependant que la SCCV s’est abstenue d’indiquer à EDF la puissance de raccordement que nécessitait son projet lors de sa demande de permis de construire (cf lettre EDF du 30 octobre 2017 établie dans le cadre de l’instruction du permis).

37- La SCCV ne rapporte pas non plus la preuve que la demande de raccordement en date du 2 février 2021 qu’elle produit et qu’EDF conteste avoir reçue a effectivement été adressée au concessionnaire.

38- En l’état, il n’est donc justifié d’aucune demande de raccordement qui soit intervenue avant la date du 1er juin 2022 enregistrée par EDF.

39- Il est également établi qu’à cette date, la SCCV a sollicité une puissance de raccordement de 200 KVA bien plus importante que les 102 KVA envisagés par défaut, en l’absence de précisions de la part du pétitionnaire, lors de l’instruction du permis de construire.

40- Ce supplément de puissance a nécessité la réalisation de travaux d’amenée qui ne pouvaient être anticipés par EDF tant que la commande ne lui avait pas été passée.

41- Rien ne vient établir qu’EDF aurait tardé à exécuter les travaux nécessaires.

42- La preuve d’une quelconque défaillance de la part d’EDF dans le traitement de la demande de raccordement de la SCCV n’est donc pas rapportée.

43- Ainsi que cela ressort de la procédure, les travaux permettant l’alimentation du boîtier de raccordement au réseau ont été achevés le 1er juin 2023, c’est à dire dans l’année qui a suivi l’enregistrement de la demande de raccordement de la SCCV.

44- Le délai couru à partir de la demande de raccordement du 1er juin 2022 aurait parfaitement pu être évité si la SCCV avait effectué sa demande de raccordement au moment de sa demande de permis de construire le 22 novembre 2017 ou encore au moment de l’ouverture de son chantier, le 6 juin 2019.

45- Il ne peut donc pas s’analyser comme un événement de force majeure au sens des dispositions de l’article 1228 du code civil.

46- La SCCV ne peut par conséquent se prévaloir ni d’une suspension du délai de livraison au titre d’un retard du concessionnaire ni d’un événement de force majeure.

En ce qui concerne la défaillance des entreprises de gros oeuvre PROBATIM puis AJH :

47- Il ressort du rapport établi le 24 janvier 2022 par le coordinateur de chantier, M. [Z], que les sociétés AJH et PAEMA en charge de la réalisation du gros oeuvre accusaient un retard de 140 jours pour la première et celui de 93 jours pour la seconde par rapport aux délais auxquels elles se trouvaient soumises.

48- Ce rapport a été réalisé plusieurs mois avant que Mme [Y] [S] n’engage la présente procédure.

49- Il ne peut donc lui être fait grief d’avoir été établi pour les besoins de la cause.

50- C’est par conséquent à raison, ici, que le premier juge a considéré qu’une suspension du délai de livraison était justifiée à hauteur de 233 jours (140 + 93) et que la faute de la SCCV était caractérisée pour le surplus du retard.

Sur les préjudices invoqués par Mme [Y] [S] :

51- Selon les dispositions de l’article 1231- 1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

52- La SCCV est fondée à se prévaloir d’une suspension à hauteur de 233 jours du délai contractuel de livraison correspondant au retard accumulé par les entreprises de gros-oeuvre.

53- La date de livraison étant initialement fixée au 31 décembre 2020, le retard de livraison de la SCCV se trouve ainsi justifié jusqu’à la date du 21 août 2021.

54- Au-delà de cette date, le retard de la SCCV est fautif ce qui ouvre à Mme [Y] [S] un droit à indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

En ce qui concerne les loyers :

55- Mme [Y] [S] a justifié de quittances de loyers pour un montant mensuel de 1600 € entre juillet 2021 et novembre 2022 (15 mois) ainsi que le relève le premier juge.

56- Ces loyers qu’elle a été contrainte de verser pour se loger représentent une perte qu’elle est fondée à voir réparer par l’allocation d’une somme de 24 000 € (1600 € X 15 mois).

57- En l’absence de tout justificatif, la preuve n’est pas rapportée par contre que la perte ainsi subie par Mme [Y] [S] s’est poursuivie au-delà du mois de novembre 2022.

58- C’est donc à tort que le premier juge s’est cru autorisé à lui allouer une indemnité mensuelle de 1600 € jusqu’ à la date de livraison de son appartement.

En ce qui concerne les frais de garde meuble :

59- Le premier juge a relevé que Mme [Y] [S] produisait une facture de stockage émanant du déménageur AGS établie pour un montant de 2316, 08 € sur la période allant du 30 mai au 30 octobre 2022.

60- A cette période, Mme [Y] [S] aurait dû être livrée de l’appartement qui lui avait été vendu en l’état futur d’achèvement.

61- La preuve n’est pas rapportée cependant que cette dépense aurait été évitée si la SCCV avait respecté ses engagements.

62- C’est à tort dès lors que le premier juge a considéré que cette dépense devait être remboursée à Mme [Y] [S].

En ce qui concerne les autres chefs de préjudice :

63- Le premier juge a considéré que la preuve n’était pas rapportée de ce que Mme [Y] [S] avait à subir un préjudice moral et qu’elle ne justifiait pas des frais bancaires et d’assurance dont elle demandait à être indemnisée.

64- Faute de tout élément nouveau, la décision du premier juge sera sur ces deux points également confirmée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

65- La SCCV, partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

66 – A ce titre, elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

67- Il aurait été inéquitable de laisser Mme [Y] [S] supporter la charge des frais irrépétibles qu’elle a été conduite à exposer.

68- La décision du premier juge sera par conséquent confirmée sur ce dernier point.

PAR CES MOTIFS :

La Cour d’appel de Saint Denis, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition des parties,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre rendu le 5 juillet 2024 en ce qu’il condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier à verser à Mme [Y] [S] la somme de 32 000 € au titre des loyers du 21 août 2021 au 28 avril 2023, celle de 1600 euros par mois du 1er mai 2023 jusqu’à la date de livraison du bien immobilier et de 2316,08 euros au titre des frais de garde-meubles;

Statuant à nouveau,

Condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier à verser à Mme [Y] [S] la somme de 24 000 € au titre des loyers supportés entre les mois de septembre 2021 et de novembre 2022 ;

Déboute Mme [Y] [S] de sa demande au titre des loyers échus entre le 1er mai 2023 et la date de livraison du bien immobilier;

Déboute Mme [Y] [S] de sa demande au titre des frais de garde-meubles ;

Déboute la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Société Civile de Construction- Vente BMS Immobilier aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Malika STURM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT