Arrêt N°

NM

N° RG 24/00994 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GDLG

S.A. CDC HABITAT

C/

[H]

[P]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SANT-DENIS en date du 04 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 30 JUILLET 2024 rg n° 23-000087

APPELANTE :

S.A. CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Monsieur [T] [E] [H]

[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 974112-2024-005016 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Madame [V] [P]

[Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD-RATRIMOARIVONY-CHHANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 97411-2024-005014 du 04/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

CLÔTURE LE : 10 JUILLET 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 27 Février 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Février 2026.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 26 août 2021, la société CDC Habitat a donné à bail un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 3] à M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] moyennant un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 675,55 euros, charges comprises, à la date de l’assignation.

Après une mise en demeure de payer les loyers impayés puis une signification d’un commandement de payer restés vains, par actes du 5 janvier 2023 la société CDC Habitat a fait assigner M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] en résiliation du bail, expulsion et paiement des arriérés.

Par un jugement en date du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— rejeté la demande d’expertise avant dire-droit ;

— rejeté la demande de suspension de l’obligation de payer les loyers dans l’attente de la réalisation de travaux ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 août 2021 entre la société CDC, d’une part, et M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Localité 3] étant réunies, le bail s’est trouvé résilié à la date du 26 septembre 2022,

— ordonné en conséquence à M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— rejeté la demande d’expulsion formée par CDC Habitat au vu de l’état du logement non décent ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] sont redevables au CDC Habitat à la somme de 250 euros en considération de l’état non décent du logement ;

— dit que cette indemnité d’occupation sera due à compter de la résiliation ;

— condamné solidairement M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à verser au CDC Habitat la somme de 4 444,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 26 septembre 2022 (comprenant l’échéance du mois d’octobre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 sur la somme de 1432,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— rejeté la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné la société CDC Habitat à verser à Mme [V] [P] la somme de 3 837,31 euros en réparation des préjudices moral et de jouissance subis ;

— rejeté la demande reconventionnelle de travaux sous astreinte ;

— condamné in solidum M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture ;

— rejeté la demande formée par la société CDC Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

La société CDC Habitat a formé appel de cette décision le 30 juillet 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juillet 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 10 mars 2025 notifiées par voie électronique, la société CDC Habitat demande à la cour de :

— juger l’appel de la société CDC Habitat recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement entrepris en date du 4 décembre 2023 en ce qu’il n’a pas ordonné l’expulsion de M. [T] [E] [H] et de Mme [V] [P] devenus occupants sans droit ni titre du logement appartenant à la société CDC Habitat, a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 250 euros par mois, l’a condamnée à régler des dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral et de jouissance pour la période comprise entre le 21 septembre 2021 et 26 octobre 2022 et condamné M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à lui régler seulement la somme de 4 444,67 euros au titre de l’arriéré locatif;

Statuant à nouveau sur ces chefs et en réponse à l’appel incident :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail de M. [T] [E] [H] et de Mme [V] [P] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 26 septembre 2022, concernant le logement sis [Adresse 7] [Adresse 8] ;

À titre subsidiaire sur ce chef, si par impossible la cour considérait que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étaient pas réunies, prononcer néanmoins la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges à leurs termes et en tirer toutes les conséquences de droit ;

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de M. [T] [E] [H] et de Mme [V] [P], tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants éventuels de leur chef et de leurs biens, de l’appartement appartenant à la société CDC Habitat, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ;

— juger que la société CDC Habitat sera autorisée à enlever tous les biens, effets ou matériels laissés dans le logement par M. [T] [E] [H] et/ou Mme [V] [P] lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ces derniers, lesquels seront réputés les avoir abandonnés ;

— juger que la société CDC Habitat sera libre de disposer des biens, effets ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix.

— fixer l’indemnité d’occupation qui est due à compter du mois d’octobre 2022 à la somme de 705,94 euros par mois et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges ;

— condamner solidairement M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à payer à la société CDC Habitat cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner solidairement M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à payer à la société CDC Habitat, la somme de 17 080,08 euros au titre des loyers, charges locatives impayées et indemnités d’occupation arrêtée provisoirement au 10 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 25 juillet 2022 sur la somme de 1 432,11 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme restant due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

— débouter M. [T] [E] [H] et Mme [I] [P] de l’intégralité de leurs demandes infondées, fins et conclusions.

— condamner solidairement M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à payer à la société CDC Habitat la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens ;

À titre subsidiaire :

— au cas où la cour de céans entendrait confirmer l’octroi des dommages-intérêts à M. [T] [E] [H] et à Mme [I] [P], la société CDC Habitat sollicite que le montant soit ramené à de plus justes proportions, la cour exerçant son pouvoir d’appréciation en tenant compte de la notion de proportionnalité entre le montant de la réparation et le préjudice allégué ;

— dans l’hypothèse où une certaine somme serait allouée à M. [T] [E] [H] et à Mme [I] [P], ordonner la compensation à due concurrence avec la créance locative de CDC Habitat.

Dans leurs dernières conclusions en date du 23 décembre 2024 notifiées par voie électronique, M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] demandent à la cour de :

A titre principal :

Infirmer le jugement quant au constat de la résiliation de plein droit du bail,

Statuant à nouveau

— dire et juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ne sont pas réunies, et en conséquence rejeter la demande de constat de l’acquisition de ladite clause, et de la résiliation de plein droit du bail ;

— condamner la société CDC Habitat à verser à Mme [P] la somme de 9 138,22 euros de dommages et intérêts, en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral ;

— condamner la société CDC Habitat à verser à M. [U] [H] la somme de 9 138,22 euros de dommages et intérêts, en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral ;

— condamner la société CDC Habitat à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement loué dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— débouter la société CDC Habitat de ses demandes plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire, si la résiliation de plein droit du bail était constatée par le jeu de la clause résolutoire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’expulsion au vu de l’état non décent du logement, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 250 euros en considération de l’état non décent du logement et dit que cette indemnité sera due à compter de la résiliation, condamné les locataires à payer une somme de 4 444,67 euros arrêtée au 19 octobre 2023 au titre de l’arriéré locatif, et condamné la société CDC Habitat à verser à Mme [V] [P] la somme de 3 837,31 euros en réparation des préjudices moral et de jouissance subis ;

En toute hypothèse :

— ordonner la compensation entre les sommes allouées à M. [T] [E] et à Mme [V] [P], à due concurrence avec la créance locative de la société CDC Habitat ;

— condamner la société CDC Habitat aux dépens.

MOTIFS

I. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le juge des contentieux de la protection a fait droit à la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire le 26 septembre 2022.

Les intimés contestent cette décision. Ils soutiennent que leur refus de régularisation du paiement du loyer est justifié par le défaut de délivrance d’un logement décent.

Aux termes de l’article 1719 du code civil " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. "

En l’espèce, les locataires ont dénoncé des infiltrations dans le logement pris à bail le 26 août 2021 par courriel du 23 septembre 2021. Ces désordres sont illustrés par des photographies envoyées en pièces jointes du message.

L’appelante justifie avoir fait réaliser des travaux d’étanchéité de couverture entre 2021 et juillet 2023.

Pour autant, le constat du commissaire de justice en date du 14 août 2023 produit par les intimés démontre que les traces caractéristiques d’infiltrations sont toujours présentes et le taux d’humidité des murs supérieur à 20% dénote un problème récurrent d’humidité.

Le diagnostic de constat de décence effectué par la caisse d’allocations familiales en date du 6 décembre 2023 suite à une visite du 23 novembre 2023 confirme la présence de cloques et d’auréoles d’humidité sur les plafonds et les murs de l’ensemble des pièces de l’appartement outre la présence de moisissures dans la salle de bains.

Si l’absence de décence de l’appartement au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 est caractérisée, les locataires qui ne soutiennent pas avoir été dans l’impossibilité d’habiter les lieux dans lesquels ils se sont maintenus ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers (3e Civ., 28 juin 2018, 16-27.246).

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation du bail le 26 septembre 2022. Le jugement est confirmé de ce chef.

II. Sur les conséquences de la résiliation

A. Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

En considération de l’état dégradé du logement, le premier juge a exactement réduit à 250 euros par mois à compter de la résiliation du bail le montant de l’indemnité d’occupation.

Toutefois en 2024 une entreprise de peinture envoyée par le bailleur a vainement tenté d’intervenir à plusieurs reprises pour remettre le logement en conformité aux normes de décence (pièces 21 à 22 de l’appelante) et les locataires n’ont pas fait suite à la sommation interpellative du 13 septembre 2024 leur faisant obligation de laisser l’entreprise réaliser les travaux.

Si ces derniers soutiennent avoir été empêchés, ils ne le démontrent pas.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges à compter du 1er octobre 2024. Le jugement est infirmé sur ce point.

B. Sur l’arriéré locatif

La société CDC Habitat réclame la somme de 17 080,08 euros correspondant selon elle aux sommes suivantes :

— solde des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer du 25 juillet 2022 : 1 432,11 euros,

— loyers et charges impayés des mois d’août et septembre 2022 : 660,93 et 675,55 euros = 1 336,48 euros,

— indemnités d’occupation impayées d’octobre 2022 à mars 2025 : 705,94*30 mois = 21178,20 euros

— régularisation de charges de 2023 : 14,62+14,63 euros = 29,25 euros.

Soit 23 876 euros (en réalité 23 976,04) dont elle déduit 3 796,62 euros d’allocations logement reçues d’août 2022 à mars 2023, la régularisation des charges en 2021 et 2022 de 130,07 euros et les acomptes versés d’avril 2023 à janvier 2025 de 2 934,89 euros.

Compte tenu des erreurs de calcul, c’est la somme de 17 114,46 euros et non de 17 080,08 euros qui resterait due par les locataires selon le raisonnement de l’appelante.

Cependant au regard du décompte non contestable et non discuté du 10 mars 2025 mentionnant à cette date un solde dû par les locataires de 17 211,88 euros, il convient de déduire de cette somme le montant des douze loyers/charges dus de 675,55 euros de septembre 2022 à août 2023, celui de 685,55 euros dû de septembre 2023 à août 2024, celui du mois de septembre 2024 de 705,94 euros outre les frais de procédure de 148,74 euros, 280,25 euros et deux fois 94,64 euros et d’ajouter l’indemnité d’occupation de 250 euros pendant 25 mois, soit un total de 5 804,47 euros.

Les intimés seront condamnés à régler solidairement au bailleur la somme de 5 804,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 sur la somme de 1432,11 euros date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Le jugement est infirmé de chef.

C. Sur la demande de réalisation de travaux sous astreintes

Le jugement étant confirmé en ce qu’il a résilié le bail, les locataires ne peuvent plus solliciter la réalisation de travaux, qui n’ont pu être entrepris du fait de leur absence.

Le jugement est confirmé de ce chef.

D. Sur la demande d’expulsion

Eu égard à l’évolution du litige et l’absence de remise en état de l’appartement du fait des locataires, il sera fait droit à la demande d’expulsion dans les termes repris au dispositif.

Il convient d’autoriser l’appelante à reprendre possession de son immeuble et de déclarer abandonnés les meubles meublants qui s’y trouvent.

Les locataires étant condamnés à payer une indemnité d’occupation égale au loyer et le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, la demande d’astreinte sera rejetée.

Le jugement est infirmé.

III. Sur la demande de dommages et intérêts

Le tribunal a alloué la somme de 3 837,31 euros à Mme [P] en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis, somme correspondant à 60% du loyer entre le 21 septembre 2021 et le 26 octobre 2022 divisé par deux (soit 675,55 euros * 0,6* 14 mois = 5 674, 62 euros pour les deux colocataires) outre 1 000 euros au titre du préjudice moral.

Il convient ainsi que le demande les locataires de rectifier l’erreur matérielle, le premier juge ayant dans ses motifs condamné le bailleur à régler la même somme à M. [T] [E] sans reprendre la condamnation dans son dispositif.

La cour infirmera cependant cette disposition, la résiliation du bail ayant été constatée le 26 septembre 2022 et non le 26 octobre 2022 et son montant étant excessif au regard de l’état du logement qui ne s’est dégradé que progressivement. C’est donc la somme de 2 500 euros qui sera octroyée à chaque locataire au titre du préjudice de jouissance subi avant la résiliation du bail. Il sera en revanche confirmé l’octroi de 1 000 euros de dommages et intérêts à chacun des locataires en réparation de leur préjudice moral eu égard à la difficulté de supporter l’humidité du logement et les dégradations qui en ont résulté.

IV. Sur la compensation

Il sera fait droit à la demande de compensation formée par les locataires à hauteur de la créance la moins importante.

V. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées.

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. L’appelante et les intimés seront condamnés au partage par moitié des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rectifie l’erreur matérielle en ce que le juge des contentieux de la protection a condamné la société CDC Habitat à verser à Mme [V] [P] la somme de 3 837,31 euros en réparation des préjudices moral et de jouissance subis,

Dit qu’après les mots " Mme [V] [P] « doivent être ajoutés les mots » et M. [T] [E] [H], chacun ",

Confirme le jugement entrepris ainsi rectifié sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’expulsion formée par CDC Habitat au vu de l’état du logement non décent ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] sont redevables au CDC Habitat à la somme de 250 euros en considération de l’état non-décent du logement ;

— dit que cette indemnité d’occupation sera due à compter de la résiliation ;

— condamné solidairement M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à verser au CDC Habitat la somme de 4 444,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 26 septembre 2022(comprenant l’échéance du mois d’octobre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 sur la somme de 1 432,11 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— condamné la société CDC Habitat à verser à Mme [V] [P] la somme de 3 837,31 euros en réparation des préjudices moral et de jouissance subis ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Autorise faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déclare que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute la société CDC Habitat de sa demande d’astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] sont redevables à la société CDC Habitat à la somme de 250 euros, du 26 septembre 2022 jusqu’au 31 septembre 2024,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [T] [E] [H] Mme [V] [P] sont redevables à la société CDC Habitat à compter du 1er octobre 2024 au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

Condamne solidairement M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] à verser à la société CDC Habitat la somme de 5 804,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2022 sur la somme de 1432,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Ordonne la compensation des créances réciproques des parties à hauteur de la moins importante,

Condamne la société CDC Habitat à verser à Mme [V] [P] et M. [T] [E] [H] la somme de 3 500 euros chacun en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis,

Rejette le surplus des demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les parties à hauteur de 50% chacune (M. [T] [E] [H] et Mme [V] [P] d’une part, la société CDC Habitat d’autre part) aux dépens d’appel,

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT