COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2026

N° RG 24/00782 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKST

AFFAIRE :

[S] [R] [U]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA LVM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2023 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-23-0011

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Maddy BOUDHAN,

M^e Gaëlle LE DEUN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [S] [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Maddy BOUDHAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE DAME [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la SAS FONCIA LVM, dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

M. [R] [U] est propriétaire des lots n° 2052 et 2121 (soit 14640 /1000000èmes) au sein de la [Adresse 6] à [Localité 3], sous statut de la copropriété.

Par exploit du 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [R] [U] devant le Tribunal de proximité de Gonesse en paiement de charges.

Par jugement du 14 décembre 2023 réputé contradictoire (M. [R] [U], régulièrement cité à personne, n’ayant pas comparu ni n’ayant été représenté) le Tribunal de proximité de Gonesse a condamné M. [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 1 797,51 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés, dus pour la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 8 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023,

— la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; – la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

le Tribunal a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— a rejeté les autres demandes,

— a condamné M. [R] [U] aux dépens,

— a rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire.

Par déclaration en date du 7 février 2024, M. [R] [U] en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 3 mai 2024, dans lesquelles M. [R] [U], appelant, demande à la Cour de :

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 1 797, 51 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés dus pour la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 8 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023,

* 52 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 300 euros au titre des dommages-intérêts,

* 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Réformer le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts de retard ;

— Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens ;

Et, statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— Juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 7 février 2023 et, en conséquence, de juger qu’il n’est pas tenu au paiement de la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires ;

— Juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas sa mauvaise foi et en conséquence, juger qu’il ne saurait être tenu au paiement de dommages-intérêts;

— Juger qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

En tout état de cause,

— Juger qu’il pourra se libérer de sa dette en 10 échéances mensuelles ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction à Maître Boudhan, avocate au barreau de Versailles ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 20 juillet 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [R] [U] à lui verser la somme de 1797, 51 euros au titre des charges et frais arrêtés au 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023 ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [R] [U] aux dépens ;

— de prendre en compte l’actualisation de la créance, et de condamner M. [R] [U] à lui verser la somme de 3 897,81 euros, selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023, à parfaire compte tenu du chèque remis le 5 juin 2024 ;

— de débouter M. [R] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [R] [U] à ne lui verser que la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

* condamné M. [R] [U] à ne lui verser que la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et, statuant à nouveau,

— de condamner M. [R] [U] à lui verser la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— de condamner M. [R] [U] à lui verser la somme de 905 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— de condamner M. [R] [U] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— de condamner M. [R] [U] aux dépens de l’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'juger', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

a) sur la contestation du jugement du 14 décembre 2023 du Tribunal de proximité de Gonesse en tant qu’il a condamné M. [R] [U] à payer la somme de 1 797,51 euros d’arriérés de charges et de travaux de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 8 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires a versé aux débats devant le Tribunal, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de l’appelant des lots n° 2052 et 2121,

— le décompte des sommes dues par M. [R] [U], arrêté au 8 juin 2023 ainsi qu’un décompte des causes du jugement du 15 avril 2021 présentant un solde nul,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2020 à 2023 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023 inclus.

Pour prononcer cette condamnation, le Tribunal a retenu que le décompte et les relevés individuels de charges joints à l’assignation faisaient apparaître un solde débiteur de 1 797,51 euros d’arriérés de charges et de travaux de copropriété pour la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 8 juin 2023, tandis que M. [R] [U], défaillant, n’apportait aucune contradiction ou justification d’un règlement.

En appel, M. [R] [U] fait valoir, en page 1 de ses conclusions, qu’il ' n’a pas pu s’acquitter du paiement de ses charges dues entre le 3ème trimestre 2021 et le 2ème trimestre 2023' et ne présente aucune contestation de la condamnation exposée ci-dessus.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

b) sur l’actualisation de la dette relative aux arriérés de charges en appel : le syndicat des copropriétaires demande la somme de 3 897,81 euros selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2024 inclus,

Le syndicat des copropriétaires produit devant la Cour, notamment, les pièces suivantes :

— le décompte des sommes dues par M. [R] [U] en qualité de copropriétaire, arrêté au 13 juin 2024 ainsi qu’un décompte particulier concernant les charges arrêté au 1er juillet 2024.

Toutefois, la Cour observe que les pièces suivantes sont manquantes :

— l’attestation de non-recours contre l’assemblée générale du 7 septembre 2023, portant approbation en particulier, du budget prévisionnel pour l’année 2024,

— les appels de fonds pour l’année 2024.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’établit ni la réalité ni la liquidité de sa créance concernant l’année 2024. Cette demande sera rejetée.

S’agissant ensuite de la période postérieure à celle faisant l’objet de la condamnation confirmée par le présent arrêt ( 1 797,51 euros d’arriérés de charges arrêtés au 8 juin 2023 2ème trimestre 2023 inclus ) à savoir la période comprise entre le 9 juin 2023 et le 31 décembre 2023 :

Il ressort de l’analyse du décompte des sommes dues par M. [R] [U] en sa qualité de copropriétaire, telles qu’actualisées en appel, que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance exigible, certaine et liquide d’un montant de 775,20 euros au titre de cette période.

Ajoutant au jugement, M. [R] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 775,20 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété entre le 9 juin 2023 et le 31 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, et ce en derniers ou quittance, compte tenu du chèque remis le 5 juin 2024 (dont le syndicat n’indique pas si la somme a été créditée et dont M. [R] [U] ne dit mot), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023, date de l’assignation.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, surtout lorsqu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le Tribunal a condamné l’appelant à payer la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à une mise en demeure du 7 février 2023, dont le courrier est produit en pièce 21 du syndicat des copropriétaires, mais non assorti de sa preuve d’envoi/ de sa réception en recommandé.

Dans ces conditions, ces frais de 52 euros correspondant à cette mise en demeure du 7 février 2023, ne peuvent pas être pris en compte.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues';

Il ressort de l’analyse des pièces produites que M. [R] [U], n’a effectué aucun paiement de ses charges et travaux entre le mois de janvier 2022 et le mois de juin 2024, et que sa dette en tant que copropriétaire n’a cessé de s’aggraver pendant toute cette période. Par ailleurs, s’il allègue 'percevoir une pension d’invalidité qui lui assure des revenus de l’ordre de 1 452,17 € par mois', il ne l’établit pas, s’abstenant de produire sa pièce n°2 qui était supposée en attester.

Dans ces conditions, la Cour constate que M. [R] [U], qui n’établit pas la modestie de ses revenus, et a de fait, à ce jour, déjà bénéficié de plus de deux années de délai de paiement, doit être débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 20 octobre 2016 (pourvoi n°15-20587), la Cour de cassation a précisé que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard.

En l’espèce

M. [R] [U], qui n’a effectué aucun paiement de ses charges et travaux entre le mois de janvier 2022 et le mois de juin 2024, et qui, s’abstenant de produire sa pièce n°2, n’établit pas la modestie de ses revenus, doit être regardé comme étant de mauvaise foi.

En conséquence, la Cour confirme le jugement entrepris en tant qu’il a condamné M. [R] [U] à payer une somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. Si le syndicat des copropriétaires réclame, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le paiement d’une somme de 905 euros correspondant à une facture d’avocat datée du 21 juin 2023, ces frais appartiennent toutefois aux dépens, qui ont été mis à la charge de M. [R] [U] par le Tribunal.

M. [R] [U], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel. En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

INFIRME le jugement du 14 décembre 2023 du Tribunal de proximité de Gonesse en tant qu’il a condamné M. [R] [U] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 52 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires tendant à condamner M. [R] [U] à lui payer des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [R] [U], [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la [Adresse 6] sise [Adresse 8], [Localité 4] [Adresse 9] [Localité 5], représenté par son syndic, la SAS Foncia LVM, dont le siège social est [Adresse 10], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en deniers ou quittance, la somme de 775,20 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété entre le 9 juin 2023 et le 31 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2023,

ORDONNE la capitalisation des intérêts, pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE M. [S] [R] [U], [Adresse 11] [Localité 6], aux dépens d’appel,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT