Arrêt N°26/

PF

N° RG 24/00219 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAUH

[M]

S.A.R.L. NEPTUNE

C/

[G]

[H]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par par le TRIBUNAL MIXTE DE COMMERCE DE SAINT PIERRE en date du 26 JANVIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 28 FEVRIER 2024 rg n° 22/01727

APPELANTS :

Monsieur [P] [V] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté, par M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. NEPTUNE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée, par M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [R] [G] épouse [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée, par M^e Nathalie CINTRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [F] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté, par M^e Nathalie CINTRAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 11 SEPTEMBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers : M^me Véronique FONTAINE, Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR

La SARL Neptune est propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 1], sise [Adresse 3]; cette parcelle comporte une construction ancienne de plain pied, à usage de restaurant, à laquelle a été ajoutée un étage à usage d’habitation, loué par M. [M], par ailleurs gérant de la SARL Neptune.

Les époux [H], propriétaires de la parcelle voisine [Cadastre 2], [Adresse 4], y disposent d’un jardin et d’une maison d’habitation. Ils dénoncent le trouble anormal causé par la transformation en terrasse, non autorisée administrativement, du toit de la construction voisine, établie en limite de propriété et en surplomb du mur de séparation, donnant vue sur l’ensemble de leur propriété.

Après réalisation d’une expertise judiciaire confiée à M. [T], les époux [H] ont, par acte d’huissier du 9 juin 2022, fait assigner devant le tribunal judiciaire de St Pierre M. [M] et la SARL Neptune, propriétaire de la parcelle contiguë à la leur, aux fins de les voir condamner à faire cesser le trouble anormal de voisinage subi et être indemnisés de leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal a:

— Débouté M. [M] de sa demande de mise hors de cause;

— Condamné la SARL Neptune à démolir la dalle terrasse en façade nord et à réaliser les travaux de cette façade tels que prévus par le permis de construire modificatif accordé par la commune de [Localité 1] le 15 mars 2018, hormis la trappe déjà réalisée, dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement;

— Dit que passé ce délai, il est ordonné une astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant un délai de 120 jours;

— Condamné in solidum la SARL Neptune et M. [M] à payer aux époux [H] la somme de 8.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance;

— Condamné in solidum la SARL Neptune et M. [M] aux dépens de l’instance;

— Condamné in solidum la SARL Neptune et M. [M] à payer aux époux [H] la somme de 1.200 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Débouté les parties du surplus de leurs prétentions.

Par déclaration du 28 février 2024 au greffe de la cour, M. [M] et la SARL Neptune ont formé appel du jugement.

Ils sollicitent de la cour de:

— Déclarer leur appel recevable et parfaitement fondé.

En principal

— Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y statuant à nouveau,

— Ordonner la mise hors de cause de M. [M];

— Débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs prétentions.

Subsidiairement,

Sur la démolition :

— Constater que la démolition du toit terrasse est disproportionnée par rapport aux préjudices subis des intimés et en tout état de cause n’est pas la seule solution pour mettre 'n aux troubles;

— Voir valider la proposition de la SARL Neptune de réaliser sur le toit de la terrasse litigieuse une couverture en tôles de rive telle que figurant dans sa demande de permis modificatif déposé en mars 2024;

Sur le préjudice des époux [H] :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé à la somme de 8.000 euros l’indemnité due aux époux [H] au titre du trouble de jouissance.

— Débouter les époux [H] du surplus de leurs demandes.

En tout état de cause,

— Débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes.

— Condamner Mme et M. [H] au paiement chacun de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [H] demandent à la cour de:

— Déclarer la SARL Neptune et M. [M] mal fondés en leur appel; les débouter de leurs demandes;

— Confirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a fixé à 8.000 € les dommages et intérêts leur étant alloués et en ce qu’elles les a déboutés de leur demande tendant à ce que les frais d’expertise judiciaire soient mis à la charge de M. [M] et de la SARL Neptune ;

— L’infirmer dans cette mesure;

Statuant à nouveau

— Condamner M. [M] et la SARL Neptune in solidum à leur payer la somme de 40.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance;

— Condamner in solidum la SARL Neptune et M. [M] à supporter les frais de l’expertise ordonnée par le Juge des référés;

Subsidiairement,

Si par impossible, la Cour venait à infirmer la décision déférée en ce qu’elle a ordonné la démolition de la dalle terrasse en façade Nord,

— Condamner in solidum la SARL Neptune et M. [M] à remplacer la trappe par un mur plein à l’identique du mur initial qui a été démoli;

— Condamner in solidum la SARL Neptune et M. [M] à leur payer la somme de 78.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la dépréciation de la valeur vénale de leur bien;

— Condamner in solidum la SARL Neptune et M. [M] à leur payer la somme de 40.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance à parfaire au jour de la fin des travaux qui mettra un terme au trouble anormal du voisinage;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum la SARL Neptune et M. [M] à leur payer la somme de 1500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la SARL Neptune et M. [M] aux dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [M] et de la SARL Neptune du 11 février 2025 et celles des époux [H] du 22 avril 2025 auxquelles la cour se rapporte pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025;

A titre liminaire, la cour relève que, si M. [M] et la SARL Neptune mentionnent dans leurs conclusions la prescription de l’action, ils ne soulèvent aucune demande en irrecevabilité dans le dispositif de leurs conclusions. Dès lors, comme noté par les époux [H], la cour n’a pas à y statuer.

Sur la mise hors cause de M. [M]

Les appelants plaident que l’action en trouble illicite de voisinage, n’implique la responsabilité que du propriétaire des lieux – en l’espèce la SARL Neptune- , non du locataire – à savoir M. [M]-, contre lequel le propriétaire dispose d’un recours ; ils ajoutent que ce dernier ne peut davantage être retenu en la cause comme maitre d’ouvrage des travaux de construction en cause dès lors que c’est en sa qualité de gérant de la SARL Neptune qu’il les a entrepris.

Les intimés objectent qu’une confusion entre M. [M], personne physique et la SARL Neptune dont il est le gérant est entretenue mais qu’il résulte des documents administratifs de construction de l’ouvrage litigieux que celui-ci s’est comporté comme maître d’ouvrage à titre personnel. Ils ajoutent que l’action peut également être dirigée vers le locataire à l’origine du trouble, non pas seulement le propriétaire.

Sur ce,

Vu l’article 32 du code de procédure civile;

L’action en cessation ou réparation du trouble anormal de voisinage inclut tout voisin d’un fonds à l’origine du trouble, propriétaire ou non du fonds voisin.

En l’espèce, M.[M] n’est que locataire de l’immeuble comportant la terrasse litigieuse et les époux [H] sont fondés à soutenir qu’il s’est comporté comme le maître d’ouvrage de la construction de la terrasse à l’origine du trouble puisque, nonobstant, les factures de carrelage et de pose de carrelage de la terrasse (pièce 7 appelants) établies au nom de la SARL Neptune, l’ouverture du mur permettant l’accès à la terrasse est intervenue au cours du bail consenti à M. [M] alors que celui-ci avait précédemment pris, dans un accord signé le 8 avril 2014, en son nom propre, comme « propriétaire », conclu avec les époux [H] et l’architecte en charge du projet d’extension, l’engagement de condamner la dalle litigieuse. De même, comme le font observer les époux [H], M. [M] a sollicité les différentes autorisations et permis de construire pour l’extension, en son nom propre et sans qu’il puisse être déduit qu’il présentait ces demandes comme représentant de la SARL Neptune.

Le jugement ayant rejeté la mise hors cause de M. [M] sera confirmé.

Sur le trouble illicite de voisinage

Les appelants contestent l’existence de ce trouble dès lors qu’il n’est pas anormal en zone fortement urbanisée et que la faute à ne pas s’être conformé au permis de construire leur ayant été délivré ne suffit pas à établir un trouble. Ils soulignent en particulier qu’il n’est pas établi que l’accès au toit plat situé en bordure de propriété des époux [H] n’ait été autre qu’occasionnel, que cette dalle a été carrelée et renforcée pour pallier des problèmes d’infiltration et qu’aujourd’hui, l’accès ne s’y fait plus que par une trappe nécessaire pour l’entretien de la toiture et l’accès aux climatisations. Ils ajoutent que la conformité au PLU de la construction des époux [H], notamment en termes de distances aux limites mitoyennes, n’est pas établie et ce d’autant que n’est pas apportée la preuve de la limite réelle des fonds des parties. Ils énoncent que, si le trouble devait résulter de l’existence de la dalle elle-même, celle-ci existe depuis plusieurs années et l’action est prescrite. Ils plaident que cette dalle d’origine n’est pas remise en cause, et que la réhausse se limite à 70 cm, de sorte que sa destruction pour remédier au trouble n’est pas justifiée, la seule méconnaissance des règles d’urbanisme ne pouvant fonder une telle décision. Ils soutiennent que la destruction de la dalle est disproportionnée alors qu’elle ne constitue pas le seul remède au trouble, que l’inaccessibilité est respectée par la mise en place d’une trappe, qu’ils proposent en outre de recouvrir le toit-terrasse de tôles comme ils y ont été autorisés par permis de construire du 25 mars 2024 et que le destruction de ce bout de toiture remettrait en cause l’activité du restaurant.

Les intimés rappellent que l’espace incriminé constituait en 1996 le toit d’une varangue en tôle, laquelle a été remplacée par les appelants par une dalle en béton surélevée et carrelée, en méconnaissance des autorisations d’urbanisme délivrées, la dernière en date prévoyant un espace vert sur l’emprise litigieuse. Ils exposent en outre que, depuis 2018, l’accès à cette dalle a été créé par destruction du mur y interdisant l’accès, leur faisant totalement perdre leur intimité à raison de la vue directe et plongeante dont dispose M. [M] depuis cette dalle- terrasse sur leur jardin et certaines pièces de leur maison, impliquant qu’ils ferment leurs volets. Ils indiquent que le trouble existe, M. [M] utilisant cette terrasse comme une pièce de vie; le fait qu’ils occupent ou non le fonds et le caractère urbanisé de la zone n’interdisent pas l’évocation de ce trouble. Ils soutiennent que la terrasse reste accessible en l’état par la trappe et qu’à supposer que cette trappe ait mis fin au dommage, elle n’enlève rien au trouble déjà subi. Ils affirment que ce trouble est aggravé par le non respect du PLU et de la servitude légale de vue. Ils concluent à la destruction de la terrasse, seule de nature à mettre un terme au trouble, et à l’impossibilité administrative d’effectuer une couverture de toit en tôle, l’autorisation de travaux sollicitée par les appelants ayant fait l’objet d’un refus.

Sur ce,

Vu l’article 544 du code civil et le principe suivant lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage;

En l’espèce, la non-conformité de la construction litigieuse aux autorisations d’urbanisme délivrées pour les travaux de rénovation/extension de l’immeuble édifié sur la parcelle [Cadastre 1] n’est pas contestée.

Il résulte de l’expertise judiciaire que "les travaux réalisés par M. [M] par l’intermédiaire de la terrasse rendue accessible engendre un vis à vis direct sur le terrain des époux [H] ainsi que sur certaines pièces de la villa".

La photographie produite en pièce 5 par les appelants eux-même, montre l’existence d’une vaste terrasse carrelée, édifiée jusqu’au droit d’un vide existant entre les délimitations physiques des deux propriétés contiguës. La vue est directe et plongeante sur le jardin de la propriété voisine et l’ensemble des pièces de la maison qui font face à la terrasse.

Le caractère urbanisé de la zone ne justifie pas l’existence d’un tel trouble à l’intimité né du surplomb.

Par ailleurs, si les appelants font valoir que les époux [H] ne justifient pas d’un permis de construire et du respect des limites de leur terrain, ils n’apportent pas la preuve que ceux-ci auraient méconnu les règles d’urbanisme dans l’implantation de leur construction par une faute de nature à avoir contribué au trouble. A l’inverse, les photographies produites en la cause, notamment au rapport d’expertise et à son complément, laissent apparaitre la maison des intimés comme implantée à environ 5-6 mètres de la limite des fonds, de sorte que le grief tiré du non respect des normes d’urbanisme par les époux [H] est sans portée.

En outre, le fait que la propriété voisine ne serait que partiellement occupée n’est pas de nature à contrevenir à la démonstration de ce trouble et n’a vocation qu’à être intégré dans l’évaluation de l’indemnité allouée au titre de la perte de jouissance. Il en va de même du fait que le trouble aurait désormais cessé ou serait diminué à raison de l’entrave mis à l’accès à la terrasse, uniquement par une trappe depuis 2022.

Enfin, l’atteinte à l’intimité est constituée par le seul fait que cet espace aménagé puisse être utilisé à tout moment comme un espace d’habitation à la disposition de l’occupant, peu important la fréquence effective de cette occupation ou sa durée. Par les photographies produites par les intimés, il est en effet établi qu’en l’espèce le toit plat du rez-de-chaussée a été réhaussé au niveau de la terrasse de l’étage et que le mur séparant ladite terrasse de cet espace a été abattu pour permettre un accès, avant que ledit toit plat ne soit carrelé et utilisé pour étendre du linge, fumer une cigarette, regarder la mer ou jouer au mini-golf.

M. [M] et la SARL Neptune établissent par un constat d’huissier qu’en 2022, ils ont condamné la porte donnant sur le toit terrasse, pour que seule la moitié basse de la porte puisse s’ouvrir pour donner accès. S’il est vrai que l’accès à la terrasse est compliqué par l’absence d’ouverture de la porte sur sa moitié haute, il n’en demeure pas moins que l’accès reste assez aisé par la partie basse de la porte, désignée comme trappe, qui laisse une ouverture d’environ 1 mètre de haut par 80 cm de large. Les intimés produisent par ailleurs des photographies de M. [M], prises postérieurement à la condamnation du haut de la porte, faisant du ménage sur le toit terrasse litigieux.

En conséquence de ce qui précède, il apparaît utile pour mettre fin au trouble de supprimer la réhausse du toit terrasse et de condamner définitivement l’accès à ce toit par la terrasse principale des appelants, l’accès à cet espace à l’étage pour l’entretien occasionnel des chauffe-eau et climatisations apparaissant possible au moyen traditionnel d’une échelle.

Il n’appartient pas à la cour d’enjoindre les appelants à effectuer d’autres travaux, tels ceux projetés par le permis de construire accordé par la commune de [Localité 1] le 15 mars 2018, impliquant la destruction du toit du restaurant, ou encore à autoriser les appelants à installer une couverture en tôle. En revanche, si ce toit devait être conservé par les appelants, il leur appartiendra de mettre en 'uvre la solution technique adaptée pour assurer son étanchéité dans le respect des règles d’urbanisme et de la présente décision proscrivant une réhausse du plat du toit.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage et partiellement infirmé dans les mesures prescrites pour remédier au trouble.

L’astreinte assortissant l’obligation précédemment mise à la charge de M. [M] et de la SARL Neptune sera maintenue dans les mêmes conditions pour assortir celle d’exécuter les travaux de démolition prescrits par la cour à compter de la notification de l’arrêt.

Surabondamment, la cour relève que les dispositions du jugement ayant statué sur la demande indemnitaire des époux [H] en surélévation du mur de clôture ne sont pas frappées d’appel. Il n’y a dès lors pas lieu d’y statuer et d’examiner les moyens débattus, sans portée.

Sur les préjudices

Les appelants affirment que les époux [H] ne justifient pas d’un préjudice en lien avec le trouble dès lors que leur construction a été implantée sans permis. Ils ajoutent que leur maison ne constitue qu’une résidence secondaire mais que le bien est constamment loué en location saisonnière, de sorte que leur préjudice n’est pas établi. Ils soutiennent encore que le réhaussement de 70cm de la toiture existante ne peut justifier la perte de jouissance de leur bien, et a fortiori une dépréciation de leur immeuble, laquelle ne constitue nullement un trouble anormal de voisinage. Ils expliquent que la réhausse du mur de séparation dont il demande le remboursement n’était pas nécessaire et, qu’en tout état de cause, si le mur est mitoyen, les travaux devaient être autorisés.

Les époux [H] font valoir que la perte de jouissance dont ils se prévalent n’est pas liée à une perte locative et contestent l’affirmation suivant laquelle leur résidence secondaire serait majoritairement occupée en location saisonnière. A raison de la perte d’intimité du jardin et de 50% des pièces de la maison, ils estiment leur préjudice à 15% de la valeur locative de leur villa depuis le 30 juillet 2018, soit 80 mois à d’une villa pouvant être louée mensuellement à 3.400 euros. Ils précisent que leur maison a bien fait l’objet d’un permis de construire autorisé le 3 décembre 1973, mais que cette circonstance est, en tout état de cause, sans incidence au débat. En sus de l’actualisation de leur préjudice en appel arrêté à mars 2025, ils sollicitent en outre le paiement des frais d’expertise.

Sur ce,

A titre liminaire, alors qu’il a été fait droit à la demande de destruction du réhaussement faisant office de terrasse, il doit être considéré que la cause du trouble de jouissance des époux [H] a disparu, de sorte que leur demande en indemnisation de la dépréciation de leur bien ne peut prospérer.

Vu l’article 1240 du code de procédure civile;

Ainsi qu’il a été dit précédemment, la démonstration de ce que les époux [H] contribueraient à leur propre trouble par une maison mal implantée est infondé. En outre, les époux [H] produisent des récapitulatifs de déclaration de location saisonnière à raison d’une dizaine de semaines dans l’année, le fait qu’ils loueraient plus souvent de manière effective et non déclarée n’étant pas démontré.

Admettant que cette villa n’est que leur résidence secondaire, leur occupation peut s’évaluer à 42 semaines dans l’année, essentiellement les fins de semaines et congés, soit environ 120 jours à l’année et 10 jours par mois. Il peut en outre être estimé que depuis 2022, période à laquelle l’accès au toit terrasse a été rendu plus difficile par la trappe, la fréquentation de la terrasse a pu être réduite de 2/3 justifiant une perte de jouissance réduite d’autant ». Eu égard à la valeur estimée de la propriété des époux [H] à environ 800.000 euros, la valeur locative mensuelle de 3.300 euros est cohérente, tout comme la perte de jouissance de 15% évaluée par les époux [H] à raison du trouble de jouissance.

Ainsi, la perte de jouissance des époux [H] peut donc se calculer comme suit:

— juillet 2018 à juin 2022 (47 mois): 47 x 10/30,4 x 3.300 x 15/100, soit 7.652,96 euros

— juillet 2022 à mars 2025 (33 mois): 2/3 x 33 x 10/30,4 x 3.300 x 15/100 soit 3.582,24 euros

Au total: 11.235,20 euros.

Les époux [H] sont également fondés à solliciter le paiement des frais d’expertise par les appelants, à l’origine de leur dommage, lesquels frais ont été taxés à la somme de 4.599, 14 euros (pièce 35 intimés).

Le jugement sera infirmé sur le quantum des sommes allouées au époux [H] au titre du préjudice de jouissance et sur le rejet de la demande de prise en charge des frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [M] et la SARL Neptune, qui succombent pour l’essentiel, supporteront la charge des dépens.

L’équité commande en outre de les condamner à verser aux époux [H] la somme de 1.200 euros à chacun au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Confirme le jugement entrepris sauf:

. en ce qu’il a condamné Monsieur [P] [V] [M] et la SARL Neptune à procéder à la démolition complète de la terrasse et à réaliser les travaux de la façade Nord tels que prévus par le permis de construire modificatif accordé par la commune de [Localité 1] le 15 mars 2018;

. en ce qu’il a fixé le quantum de l’indemnisation du préjudice de jouissance des époux [H];

. en ce qu’il a débouté Madame [R] [G] épouse [H] et Monsieur [F] [H] de leur demande en condamnation de Monsieur [P] [V] [M] et de la SARL Neptune au paiement des frais d’expertise judiciaire ordonnée en référé;

L’infirme dans cette mesure et statuant à nouveau,

— Condamne in solidum Monsieur [P] [V] [M] et la SARL Neptune à procéder à la démolition de la réhausse de 70 centimètres du toit terrasse de la façade Nord et à condamner définitivement l’accès à ce toit par la terrasse principale en façade Ouest, et ce sous la même astreinte que celle prononcée par le tribunal dans ses montants et modalités;

— Condamne in solidum Monsieur [P] [V] [M] et la SARL Neptune à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [G] épouse [H] la somme de 11.235,20 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance;

— Condamne in solidum Monsieur [P] [V] [M] et la SARL Neptune au paiement des frais d’expertise judiciaire ordonnée par décision de référé du président du tribunal judiciaire de St Pierre du 30 décembre 2020;

Y ajoutant,

— Condamne in solidum Monsieur [P] [V] [M] et la SARL Neptune à payer à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [G] épouse [H] la somme de 1.200 euros à chacun au titre des frais irrépétibles;

— Condamne in solidum Monsieur [P] [V] [M] et la SARL Neptune aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT