Arrêt N°26/

CO

N° RG 23/00569 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4UE

[T]

C/

Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en date du 22 septembre 2020 suivant déclaration d’appel en date du 29 octobre 2020 rg n° 17/00563

APPELANT :

Monsieur [A] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Cécile FOURNIE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS – Représentant : M^e Héloïse SAIAH, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

La Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean jacques MOREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 18 JUIN 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 7 NOVEMBRE 2025.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère,

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 FEVRIER 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 29 MAI 2026.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers : M^me Malika STURM, Greffière.

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

[P]

1- M. [A] [T] a obtenu deux prêts immobiliers de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIÈRE RHÔNE AIN, aux droits de laquelle vient la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT (ci-après le CIFD), afin d’acquérir 3 appartements, intégralement financés à crédit, destinés à la location.

2- Le premier prêt (n° 24965) a été consenti par offre acceptée le 19 juillet 2003, pour un montant de 169 000 €, remboursable sur 240 mois, au taux nominal initial de 4, 70 % et au taux effectif global de 5,043 %, révisable en fonction de la variation de l’index EURIBOR 6 mois outre une marge fixe de 2,20 %.

3- Le second prêt (n° 26400) a été consenti par offre acceptée le 25 octobre 2003, pour un montant de 427 112 €, remboursable sur 240 mois, au taux nominal initial de 4, 70 % et au taux effectif global de 5,055 %, révisable en fonction de la variation de l’index EURIBOR 6 mois outre une marge fixe de 2,20 %.

4- Les deux demandes de prêts ont été formalisées par la société APOLLONIA, une société de gestion de patrimoine, rémunérée à la fois par les promoteurs et la banque, sans que celle-ci n’ait de contact direct avec l’emprunteur.

5- Le 2 décembre 2003, M. [A] [T] s’est immatriculé auprès du registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.

6- M. [A] [T] a cessé de rembourser les prêts en février 2014.

7- La société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHÔNE ALPES AUVERGNE, aux droits de laquelle vient le CIFD, lui a notifié la déchéance du terme par deux lettres recommandées avec accusé de réception présentées le 28 août 2014, puis, par acte du 19 mars 2015, l’a assigné en paiement devant le tribunal de grande instance de Créteil.

8- Par ordonnance du 23 décembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Créteil s’est déclaré incompétent territorialement au profit du tribunal de grande instance de Saint-Denis.

9- Par un jugement contradictoire du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— DÉCLARÉ irrecevables comme prescrites les exceptions de nullité soulevées par Monsieur [T] [A] ;

— DÉBOUTÉ Monsieur [T] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNÉ Monsieur [T] [A] à payer à la banque CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT les sommes de 127 526, 46 € et 280 617, 48 €, avec intérêts au taux contractuel à compter du 28 août 2004 ;

— DIT que les versements opérés ultérieurement par Monsieur [T] [A] viendront en déduction des sommes dues ;

— REJETÉ la demande de capitalisation des intérêts ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire ;

— CONDAMNÉ le défendeur à payer au demandeur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ le défendeur aux dépens.

10- Par déclaration au greffe de la cour d’appel en date du 29 octobre 2020, M. [T] [A] a interjeté appel du dit jugement.

11- Aux termes de ses dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA du 18 janvier 2024, M. [T] [A] demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement du 22 septembre 2020 en son intégralité, sauf en ce qu’il a

débouté le CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT de sa demande de

capitalisation des intérêts ;

Statuant à nouveau, de :

Sur la demande de paiement du crédit immobilier de France

A titre principal, de :

— JUGER recevable et bien fondée la demande de déchéance des intérêts conventionnels pour non-respect du formalisme des offres de prêts ;

— DÉBOUTER le CIFD de sa demande de condamnation au paiement des intérêts conventionnels ;

— ORDONNER la déchéance de la totalité des intérêts conventionnels sur les deux offres de prêt n°024965 et n° 026400 ;

— CONDAMNER le CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT à restituer à Monsieur [T] les intérêts au taux conventionnel qu’il a réglé et évalué aux sommes de 69.656,29 euros pour le prêt n°24965 et à la somme de 171.428,24 euros pour le prêt de n° 26400 ;

— CONDAMNER LE CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT à restituer à M. [T] les sommes perçues dans le cadre de l’exécution provisoire de :

' 28 205,33 € avec intérêts au taux légal à compter du 17/06/2022 ;

' 135 000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 04/05/2023 ;

' 3 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05/05/2023 ;

' 30.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11/05/2023 ;

Subsidiairement, de :

— JUGER recevable et bien fondée la demande de déchéance des intérêts conventionnels pour non-respect du formalisme des offres de prêts à titre de moyen de défense ;

— DÉBOUTER le CIFD de sa demande de condamnation au paiement des intérêts conventionnels à compter de la déchéance du terme du 27 août 2014 ;

— CONDAMNER LE CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT à restituer à M. [T] les sommes perçues dans le cadre de l’exécution provisoire de :

' 15.420 € avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023 ;

' 3.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 05/05/2023 ;

' 30.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11/05/2023 ;

A titre infiniment subsidiaire : A défaut de déchéance des intérêts conventionnels :

— Appliquer les intérêts conventionnels conformément aux offres de prêts jusqu’au complet paiement ;

— Dire qu’à défaut de justifier des intérêts au taux conventionnels, seuls les taux d’intérêts légaux seront applicables ;

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [T] :

— JUGER recevable et bien fondée la demande indemnitaire de M. [T] ;

— JUGER que la société CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT a engagé sa responsabilité et a créé un préjudice à M. [T] ;

— CONDAMNER la société CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT au

paiement de la somme de 168.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— ORDONNER les compensations des sommes dues de part et d’autre ;

— ORDONNER la restitution des sommes versées au titre de l’exécution provisoire et non compensées avec intérêt au taux légal à compter de leur versement et capitalisation des intérêts ;

— JUGER IRRECEVABLE et mal fondée la demande de dommages et intérêts du CIFD et l’en DÉBOUTER ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 500 euros l’ indemnité de résiliation ;

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a jugé qu’il n’y avait pas lieu à capitalisation des intérêts et a débouté le CIFD – CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT de cette demande ;

— DÉBOUTER LE CIFD – CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT de sa

demande de paiement des indemnités d’assurance, frais de rejets et autres ;

— DÉBOUTER LE CIFD – CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT de ses

demandes fins et conclusions à l’encontre de M. [T] ;

— CONDAMNER le CIFD – CRÉDIT IMMOBILIER DE France DÉVELOPPEMENT au

paiement de la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

12- Pour l’essentiel M. [T] [A] fait valoir :

— que la demande de paiement du CIFD ne s’appuie sur aucun décompte vérifiable quant aux taux appliqués, durant l’exécution du prêt, les paiements réalisés et leur imputation ;

— que la banque ne justifie pas du taux de l’intérêt dont elle demande l’application, le taux devant rester variable en dépit de la déchéance du terme ;

— qu’il ne peut lui être réclamé le paiement des cotisations d’assurance dans la mesure

où les contrats ont été résiliés ;

— que sa demande aux fins de rejet des intérêts conventionnels n’est ni prescrite ni même seulement prescriptible s’agissant d’une exception de défense ;

— que les prêts ont été volontairement soumis au dispositions protectrices du code de la consommation ;

— que plusieurs irrégularités ont été commises dans le formalisme de l’offre et son acceptation ce qui justifie la déchéance totale des intérêts en application de l’article L. 312- 33 du code de la consommation ;

— qu’il n’a eu aucun contact avec la banque qui s’est abstenue de ses obligations d’information, de conseil, de mise en garde et de contrôle ;

— que la banque est tenue d’une obligation de mise en garde à l’égard de l’emprunteur non averti lorsque l’endettement est anormal ;

— qu’un établissement bancaire ne peut se dispenser de son obligation de mise en garde au motif que l’emprunteur a été conseillé par ailleurs ;

— que la banque a un devoir préalable de se renseigner sur la situation de l’emprunteur afin de déterminer s’il dispose des capacités suffisantes pour rembourser ;

— que la banque devait vérifier et s’assurer personnellement de la réalité des informations recueillies et communiquées par la société APOLLONIA ;

— que la fiche de renseignement bancaire n’a pas été renseignée par lui et comporte des indications lacunaires et des anomalies qui auraient du conduire la banque à l’interroger ;

— que les défaillances de la banque lui ont fait perdre une chance de ne pas contracter les crédits ;

— que la demande de dommages-intérêts formée pour la première fois en appel par la banque est irrecevable pour être nouvelle et en tout état de cause prescrite.

13- Aux termes de ses dernières écritures communiquées par un envoi sur le RPVA du 20 février 2024, le CIFD demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement rendu le 22 septembre 2020 (n°17/00563) par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en ce qu’il a :

° DÉCLARÉ irrecevables comme prescrites les exceptions de nullité soulevées par Monsieur [T] [A] ;

° DÉBOUTÉ Monsieur [T] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

° CONDAMNÉ Monsieur [T] [A] à payer à la banque CRÉDIT

IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT les sommes de 127 526,46 euros et 280 617,48 euros, avec intérêts au taux contractuel a compter du 28 août 2004 ;

° DIT que les versements opérés ultérieurement par Monsieur [T] [A] viendront en déduction des sommes dues ;

° ORDONNÉ l’exécution provisoire ;

° CONDAMNÉ le défendeur à payer au demandeur la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

° CONDAMNÉ le défendeur aux dépens ;

— INFIRMER le jugement rendu le 22 septembre 2020 (n°17/00563) par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion en ce qu’il a :

° REJETÉ la demande de capitalisation des intérêts ;

STATUANT A NOUVEAU :

— FAIRE DROIT à l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT ;

— DÉBOUTER Monsieur [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur [T] a payer à la société CIFD la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens de l’instance.

14- Pour l’essentiel, le CIFD fait valoir :

— que le crédit immobilier de France est intervenu comme simple établissement dispensateur de crédit et non en qualité de conseil en investissement immobilier ;

— qu’il était soumis à une obligation de non-immixtion dans les affaires de ses clients et n’avait à leur donner ni avis ni conseil quant au projet envisagé ou à sa rentabilité ;

— que la société APOLLONIA et M. [T] [A] lui ont caché que celui-ci avait contracté 7 autres prêts en quelques mois pour un montant d’emprunt de 1 557 212 € en vue de réaliser des investissements de défiscalisation ;

— que les demandes formées au titre d’une violation des dispositions du code de la consommation sont prescrites 5 ans après la conclusion des contrats ;

— que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables aux crédits destinés à financer l’acquisition de nombreux biens immobiliers destinés à la location ;

— que les dispositions du code de la consommation quant au formalisme de l’offre ont été parfaitement respectées ;

— qu’elle ne peut supporter aucune responsabilité du fait des agissements de la société APOLLONIA qui n’était pas son mandataire ;

— que M. [T] [A] est un emprunteur averti de sorte qu’il n’était tenu à aucun devoir de mise en garde ;

— qu’il était en droit de se fier aux informations mentionnées par l’emprunteur sur les fiches de renseignement bancaires et confirmées par des documents justificatifs ;

— qu’il ne peut lui être reproché aucune faute ;

— que les revenus tirés des biens acquis permettaient à M. [T] [A] de subvenir aux mensualités de remboursement de sorte que le risque d’endettement excessif ne s’est pas réalisé ;

— qu’une mise en garde serait restée sans effet à l’égard de M. [T] [A] qui était déterminé à réaliser ses opérations de défiscalisation ainsi que le révèle le nombre des acquisitions qu’il a effectuées en seulement quelques mois ;

— que le crédit immobilier de France n’aurait pas contracté, par contre, avec M. [T] [A] si il avait été en pleine possession des informations sur sa situation ce qui lui aurait évité le préjudice financier qu’il subit et les frais de procédure qu’il a engagés.

15- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 18 juin 2025.

16- L’audience de dépôt s’est tenue le 7 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la déchéance des intérêts conventionnels :

En ce qui concerne la recevabilité de la demande :

Sur la demande en restitution des intérêts conventionnels :

17- La prescription de l’action en déchéance des intérêts conventionnels se décompte à partir de la conclusion du contrat.

18- Depuis la loi du 17/06/2008 portant réforme de la prescription en matière civile, cette prescription est soumise à un délai de 5 ans.

19- La prescription de 5 ans s’est substituée aux prescriptions en cours, ouvrant un nouveau délai, dans la limite de la durée de 10 ans prévue par la loi antérieure.

20- Le 30 janvier 2012, M. [T] [A] a assigné le crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne devant le tribunal de grande instance de Marseille afin d’obtenir, entre autres demandes, une déchéance des intérêts.

21- Cette assignation a interrompu la prescription et un nouveau délai de 5 ans a commencé à courir.

22- Il n’est justifié d’aucun autre acte interruptif que M. [T] [A] aurait exercé dans les 5 années qui se sont ensuivies.

23- Sa demande portant sur la restitution de l’ensemble des intérêts versés n’est donc pas recevable puisque l’action en déchéance des intérêts conventionnels est prescrite depuis le 30 janvier 2017.

Sur le moyen de défense tiré de la déchéance des intérêts conventionnels :

24- La déchéance des intérêts conventionnels que l’emprunteur oppose au prêteur lorsque celui-ci le poursuit en paiement constitue une défense au fond.

25- Les défenses au fond peuvent être proposées en tout état de cause (article 72 du code de procédure civile).

26- A ce titre, la prescription ne peut donc être opposée à M. [A] [T].

27- Sa demande visant à voir écarter les intérêts conventionnels est donc parfaitement recevable.

En ce qui concerne l’application des dispositions du code de la consommation :

28- Le code de la consommation exclut du champ d’application des mesures qu’il consacre à la protection du consommateur, les prêts [ immobiliers] destinés à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance (cf article L. 312- 3 du code de la consommation en sa rédaction en vigueur au temps de la formation des contrats).

29- Une soumission volontaire de la part de la banque reste cependant toujours possible.

30- Pour caractériser une soumission volontaire, il doit être établi que la banque avait connaissance de l’activité professionnelle et qu’elle a malgré tout, de manière non équivoque, entendu se soumettre aux dispositions du code de la consommation.

31- En l’espèce, les 3 acquisitions financées par le CIFD s’inscrivent dans le cadre d’un projet de plus grande envergure qui a consisté pour M. [A] [T] à se porter acquéreur, en l’espace de quelques mois, de 9 appartements, tous destinés à une location en meublé, pour un coût global d’investissement de 1567 K€.

32- M. [A] [T] s’est immatriculé au RCS, le 2 décembre 2003, déclarant une activité de location meublée professionnelle (LMP).

33- Les appartements ont été financés en recourant à des crédits à long terme (20 ans pour ceux du CIFD) qui étaient adossés sur les loyers lesquels donnaient lieu à délégation au profit du prêteur.

34- Au vu de ces éléments, il apparaît que les investissements de M. [A] [T] et les crédits permettant de les financer trouvent place dans une activité professionnelle exercée à titre accessoire et habituel à sa profession de pilote de ligne.

35- Les prêts que le CIFD a consentis à M. [A] [T] n’étaient donc pas, par principe, soumis aux dispositions du code de la consommation.

36- S’agissant des informations dont la banque avait connaissance, la procédure révèle que M. [A] [T] n’a jamais rencontré ni communiqué directement avec le CIFD.

37- Les fiches de renseignement bancaire dont disposait la banque pour l’instruction des prêts ne font état que de la seule profession de pilote de l’emprunteur et ne signalent qu’un seul crédit en cours pour la réalisation d’un premier investissement locatif [Localité 3].

38- L’inscription au RCS à laquelle M. [A] [T] va procéder le 2 décembre 2003, ie postérieurement aux deux prêts, n’y est pas évoquée et rien ne permet d’établir que la banque a été avertie de cette perspective, d’une façon ou d’une autre, au moment de la conclusion de ses contrats.

39- Si le CIFD avait connaissance de la destination locative des investissements qu’il finançait ainsi que cela ressort des mentions de son offre de prêt, rien ne permet par contre de considérer qu’il était informé des contours exacts du projet, de la succession d’acquisitions qui allait s’ensuivre et de l’accumulation de crédits qui allait en résulter.

40- Il n’est donc pas établi que le CIFD avait connaissance au moment de la formation des contrat que les demandes de M. [A] [T] s’inscrivaient dans le cadre d’une activité professionnelle accessoire mais habituelle ce qui rendait par principe inapplicables les dispositions du code de la consommation.

41- Dans ces conditions, la mention visant le code de la consommation dans l’intitulé des offres de prêt éditées par la banque [ 'Offre de prêt immobilier à taux révisable (articles L. 312 et suivants du code de la consommation')] puis la référence dans ses conditions générales à deux de ses articles L. 312- 10 et L. 313- 1 ne peuvent suffire à caractériser une soumission volontaire aux dispositions protectrices du code de la consommation.

42- Les règles que celui-ci impose s’agissant des modalités d’envoi de l’offre, du délai de réflexion ou encore des modalités de calcul du TEG, ne sont pas susceptibles dès lors de trouver application et de venir priver le prêteur de son droit aux intérêts.

Sur les sommes réclamées par le CIFD :

43- Le CIFD produit les offres de prêt acceptées, les tableaux d’amortissement des deux prêts en litige, un décompte des sommes dues arrêté au 18/ 02/ 2019 et un décompte actualisé au 07/ 02/ 2024 faisant ressortir les intérêts échus à cette date et les versements réalisés par M. [A] [T] postérieurement au jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis.

44- Le premier juge a réduit le montant de la clause pénale à la somme de 500 € ce qui n’est plus discuté ni par M. [A] [T], ni par la banque.

45- Il est donc possible de fixer ainsi que suit la créance du CIFD à la date de la déchéance du terme :

Prêt n° 26400

— capital restant dû à la déchéance du terme : 260 247, 14 €

— échéances échues impayées : 19 799, 15 €

— clause pénale : 500, 00 €

Soit, au total une créance d’un montant de 280 546, 29 € à la date de la déchéance du terme.

Prêt n° 24965

— capital restant dû à la déchéance du terme : 118 885, 36 €

— échéances échues impayées : 8 112, 93 €

— clause pénale : 500, 00 €

Soit, au total une créance d’un montant de 127 498, 29 € à la date de la déchéance du terme.

46- A la date à laquelle les déchéances du terme ont été prononcées, la créance du CIFD se montait ainsi à la somme de 408 044, 58 €.

47- Il est établi par le relevé du compte CARPA du conseil de M. [A] [T] que divers règlements sont par la suite intervenus :

— le 16/ 01/ 2019 pour la somme de 134 265, 60 €

— le 17/ 06/ 2022 pour la somme de 38 675, 28 €

— le 03/05/ 2023 pour la somme de 135 638, 19 €

— le 11/05/2023 pour la somme de 30 000, 00 €

— le 26/12/2023 pour la somme de 168 000, 00 €.

48- Compte tenu de ces paiements successifs, le montant des sommes dues en principal était donc, de :

—  408 044, 58 € entre le 11/08/2014 et le 16/01/2019 ;

—  273 778, 96 € entre le 17/ 01/ 2019 et le 17/ 06/ 2022 ;

—  235 103, 70 € entre le 18/06/ 2022 et 03/ 05/ 2023 ;

—  99 465, 51 € entre le 04/ 05/ 2023 et le 11/ 05/ 2023 ;

—  69 465, 51 € entre le 12/ 05/ 2023 et le 26/ 12/ 2023.

49- Postérieurement à la déchéance du terme M. [A] [T] ne pouvait plus prétendre au bénéfice des révisions de taux stipulées aux contrats dans la mesure où les sommes restant dues étaient alors devenues immédiatement exigibles, en totalité.

50- Le CIFD est fondé, par contre, à se prévaloir du bénéfice de l’intérêt conventionnel en vigueur à la date à laquelle les déchéances du terme ont été prononcées, soit l’index EURIBOR à 6 mois, à la date du 28 août 2014, majoré de la marge fixe de 2. 20%.

51- Cet intérêt sera appliqué ainsi que suit :

— sur la somme de 408 044, 58 € entre le 11/08/2014 et le 16/01/2019 ;

— sur la somme de 273 778, 96 € entre le 17/ 01/ 2019 et le 17/ 06/ 2022 ;

— sur la somme de 235 103, 70 € entre le 18/06/ 2022 et 03/ 05/ 2023 ;

— sur la somme de 99 465, 51 € entre le 04/ 05/ 2023 et le 11/ 05/ 2023 ;

— sur la somme de 69 465, 51 € entre le 12/ 05/ 2023 et le 26/ 12/ 2023.

52- La capitalisation des intérêts échus par année entière est de droit selon les dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige.

53- Le CIFD ne rapporte pas la preuve d’avoir réglé les cotisations d’assurance postérieurement à la déchéance du terme ainsi qu’il le soutient.

54- Il ne peut donc lui être alloué les sommes qu’il réclame de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de M. [A] [T]

En ce qui concerne la recevabilité de la demande :

55-L’action en responsabilité de l’emprunteur à l’encontre du prêteur au titre d’un manquement à son devoir de mise en garde se prescrit par 5 ans à compter de la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face.'

56- La banque a mis en demeure M. [A] [T] de lui régler sous délai de 8 jours la totalité des sommes restant dues par 2 lettres recomandées avec accusé de réception présentées le 28 août 2014.

57- La dette est donc devenue exigible le 7 septembre 2014.

58- M. [A] [T] a formé pour la première fois une demande de dommages-intérêts par des conclusions du 9 avril 2018.

59- Moins de 5 ans s’étaient donc écoulés entre le moment où M. [A] [T] a eu connaissance des faits lui permettant d’exercer une action en responsabilité (ie l’impossibilité de rembourser) et sa première demande de dommages-intérêts.

60- La prescription ne peut par conséquent lui être opposée.

En ce qui concerne le manquement au devoir de mise en garde :

61- M. [A] [T] qui exerce la profession de pilote de ligne, ne dispose d’aucune compétence avérée en matière financière.

62- Au moment de la souscription des prêts en litige, il n’avait réalisé qu’un seul investissement à crédit (programme immobilier intitulé 'le forum'), tout juste quelques semaines plus tôt (7 et 10 octobre 2003), sur lequel il ne disposait par conséquent d’aucun retour d’expérience.

63- Il n’avait donc pas de connaissance et d’expérience particulière en matière de crédit bancaire.

64- M. [A] [T] était par conséquent un emprunteur non averti lorsqu’il a eu recours aux services du crédit immobilier de France.

65- Le prêteur a le devoir d’alerter son client non averti sur les risques d’endettement excessif de l’opération de crédit envisagée.

66- Compte tenu de l’importance des mensualités de remboursement que représentaient les deux crédits cumulés (4096 €, ie plus de 40 % du salaire mensuel de l’emprunteur) une mise en garde de la part de la banque était justifiée même si des revenus locatifs étaient attendus de l’opération.

67- Il est pourtant établi que la banque n’a eu aucun échange direct avec son client et elle ne rapporte pas la preuve d’une quelconque mise en garde qu’elle aurait pu effectuer.

68- Cette abstention fautive de la banque a privé M. [A] [T] d’une chance d’échapper au risque d’un endettement excessif et de ne plus pouvoir faire face, dans les délais impartis, au paiement des sommes exigibles.

69- Si le risque ne s’était pas réalisé, M. [A] [T] aurait payé les sommes que la banque lui réclamait et aurait évité les intérêts de retard qu’il lui doit désormais.

70- Le préjudice résultant de la réalisation du risque est par conséquent constitué par les intérêts dus par M. [A] [T] depuis le 11 août 2014, ie la dernière mensualité comptabilisée avant la déchéance du terme.

71- La probabilité que l’événement favorable dont M. [A] [T] a été privé serait survenu est faible, tant il est manifeste que l’intéressé était convaincu de la viabilité de son projet de défiscalisation ainsi que le révèle le nombre des acquisitions à crédit effectuées en quelques mois, postérieurement aux financements en litige.

72- M. [A] [T] sera par conséquent indemnisé par la banque au titre de la perte de chance à concurrence de 10 % de son préjudice plein.

73- Les obligations étant certaines, liquides et exigibles, M. [A] [T] est fondé à invoquer la compensation.

Sur la demande additionnelle de la banque :

74- La demande de dommages-intérêts que le CIFD développe dans le corps de ses conclusions au titre d’une perte de chance de ne pas contracter ne sont pas énoncées dans le dispositif de ses écritures.

75- il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

76- M. [A] [T], partie succombante pour l’essentiel au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens de première instance et d’appel.

77- A ce titre, il n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

78- Il serait inéquitable de laisser le CIFD supporter la charge de ses frais irrépétibles.

79- L’indemnité allouée par le premier juge sera confirmée et M. [A] [T] sera condamné à lui verser une nouvelle indemnité d’un montant de 1500 € au titre des frais exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 22 septembre 2020 en ce qu’il alloue à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT une indemnité d’un montant de 3000 € au titre des frais irrépétibles et condamne M. [A] [T] aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que le moyen de défense tiré de la déchéance des intérêts conventionnels est recevable ;

Dit que les dispositions du code de la consommation ne sont pas susceptibles de trouver application ;

Dit n’y avoir lieu à la déchéance du droit aux intérêts conventionnels ;

Condamne M. [A] [T] à payer à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT les intérêts conventionnels calculés au taux de l’index EURIBOR 6 mois en vigueur à la date du 28 août 2014 majoré de 2,20 % et appliqué dans les conditions suivantes :

— à la somme de 408 044, 58 € entre le 11/08/2014 et le 16/01/2019 ;

— sur la somme de 273 778, 98 € entre le 17 / 01/ 2019 et le 17/ 06/ 2022 ;

— sur la somme de 235 103, 70 € entre le 18/06/ 2022 et 03/ 05/ 2023 ;

— sur la somme de 99 465, 51 € entre le 04/ 05/ 2023 et le 11/ 05/ 2023 ;

— sur la somme de 69 465, 51 € entre le 12/ 05/ 2023 et le 26/ 12/ 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus par année entière ;

Dit que les demandes indemnitaires de M. [A] [T] ne sont pas prescrites ;

Condamne la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT à verser à M. [A] [T] des dommages-intérêts à hauteur de 10 % des sommes dues au titre des intérêts conventionnels ;

Ordonne la compensation des deux obligations réciproques ;

Déboute M. [A] [T] de sa demande de frais irrépétibles ;

Condamne M. [A] [T] à verser à la société CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT une indemnité d’un montant de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que les dépens de l’appel sont à la charge de M. [A] [T].

Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT