Arrêt N°26/

PF

N° RG 23/01687 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7VB

[B] [Q], [T]

C/

[S] [O], [E]

[M] [C]

[M] [N]

[M] [Z] [U]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le Tribubal d’Instance de SAINT- PIERRE en date du 28 NOVEMBRE 2016 suivant la déclaration d’appel en date du 14 FEVRIER 2017 – N° RG 15/334- Réinscription du 4 DECEMBRE 2023 – N° RG 23/1687

APPELANT :

Monsieur [Q], [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Isabelle ANDRÉ ROBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉS :

Monsieur [O], [E] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Eric HAN KWAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [C] [M] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Marie LOUTZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [N] [M] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Madame [Z] [U] [M] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentant : M^e Marie LE GARGASSON de la SELARL BETTY VAILLANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

CLÔTURE LE : 27 NOVEMBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 FÉVRIER 2026

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers : M^me Véronique FONTAINE, Greffière.

Greffière lors de la mise a disposition : M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR

Par actes d’huissier délivrés les 6 et 7 mai 2015, M. [B], propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 1] à Petite Ile, a fait assigner les propriétaires des parcelles voisines à la sienne devant le tribunal d’instance de St Pierre aux fins de bornage:

— M. [S], propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 2];

— Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M], propriétaires de la parcelle AR [Cadastre 3];

Après expertise judiciaire confiée à M. [J], le tribunal a :

— déclaré recevable la demande en bornage présentée par M. [B];

— rejeté la demande de M. [B] au titre de l’obstruction de la servitude de passage et dirigée contre M. [S];

— homologué le rapport d’expertise déposé par M. [J] le 23 février 2016 pour être exécuté en sa forme et teneur;

Par conséquent,

— Dit que la ligne divisoire des propriétés de M. [B] cadastrée AR [Cadastre 1], commune de [Localité 2] et M. [S], propriétaire de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2], commune de [Localité 2] passe par la ligne telle que figurée dans le rapport et aux endroits qui y sont indiqués par les points E-F;

— Dit que la ligne divisoire des propriétés de M. [B] cadastrée AR [Cadastre 1], commune de [Localité 2] et Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M], propriétaires de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 3], commune de [Localité 2] passe par la ligne telle que figurée dans le rapport et aux endroits qui y sont indiqués par les points L-M;

— Dit qu’à la demande de la partie la plus diligente l’expert ou tout autre géomètre retournera sur les lieux pour implanter les bornes aux points EF entre les parcelles AR [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et LM entr les parcelles AR [Cadastre 1] et [Cadastre 3] et dressera de ses opérations un procès-verbal qui sera déposé au greffe de ce tribunal;

— Condamne M. [B] à supporter 1/3 des dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise et d’abornement;

— Condamne M. [S] à supporter 1/3 des dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise et d’abornement;

— Condamne Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M] à supporter 1/3 des dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise et d’abornement.

Par déclaration du 14 février 2017 au greffe de la cour, M. [S] a formé appel du jugement.

Par arrêt avant dire droit du 7 décembre 2018, la cour a ordonné le sursis à statuer dans l’instance dans l’attente de la décision définitive dans l’instance pendante devant le tribunal de grande instance de St Pierre, opposant Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M] d’une part et M. [S] d’autre part sur la revendication formée par ce dernier au titre de la parcelle AR [Cadastre 3] à Petite Ile à raison de l’usucapion.

Par arrêt définitif du 22 septembre 2023, la cour de céans a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de St Pierre du 19 octobre 2018 ayant dit M. [S] propriétaire par prescription acquisitive trentenaire de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 3].

Après réinscription de l’affaire au rôle de la cour, M. [S] sollicite de cette dernière de:

— Mettre hors cause Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M],

A titre principal,

— Constater que la technique de la répartition des surfaces conformément au titre est possible et conduit à retenir la limite séparative de propriété le long de la ligne PONMLK,

— Constater qu’il rapporte la preuve d’une possession trentenaire aux caractères de la prescription acquisitive concernant la maison occupée et les murs y appartenant, ce qui doit conduire à un tracé de la limite séparative des propriétés le long de la ligne PONMLK,

— Constater que la recherche d’une limite séparative des propriétés en tenant compte des éléments relevés sur place conduit à retenir la ligne PONMLK,

En conséquence :

— Infirmer le jugement entrepris par le Tribunal d’Instance de Sainte Pierre en date du 28 novembre 2016 en ce qu’il a homologué la ligne LM comme limite séparative entre les parcelles AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 3],

Et statuant à nouveau :

— Fixer le bornage de la limite séparative entre les parcelles AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 3] sur la ligne PONMLK,

A titre subsidiaire, et avant dire droit :

— Désigner en qualité d’expert tel Géomètre-expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, de les décrire en leur état actuel, d’en dresser un plan en tenant compte le cas échéant des bornes existantes ;

— De consulter les titres de parties s’il en existe et notamment celui de l’auteur commun,

d’en décrire le contenu en précisant les limites et les contenances y figurant ;

— De rechercher tous indices permettant d’établir le caractère et la durée des possessions éventuellement invoquées,

— De rechercher tous autres indices notamment ceux résultant de la configuration des lieux et des éléments relevés sur place,

— De proposer une délimitation des parcelles et de l’emplacement des bornes à planter :

1° Par application des titres, par référence aux limites y figurant ou à défaut aux contenances en répartissant éventuellement après arpentage les excédents manquants et proportionnellement aux contenances,

2° A défaut ou à l’encontre d’un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription,

3° Compte tenu des éléments relevés

Et en tout état de cause :

— Condamner M. [B] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [B] aux entiers dépens.

M. [B] demande à la cour de:

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par M. [S];

Dans l’hypothèse où l’appel serait déclaré recevable ;

— Le dire malfondé ;

De ce fait,

— Confirmer la décision du 28.11.2016,

En tout état de cause,

— Débouter M. [S] de toutes demandes, fins et conclusions ;

— Le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance

Mmes [Z] [U] [M] et [C] [M] n’ont pas reconclu sur le fond après reprise d’instance. Avant le sursis, elles sollicitaient de la cour de débouter M. [S] de toutes ses demandes, motif pris qu’il n’était pas propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 3].

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de M. [S] du 26 novembre 2025, celles de M. [B] du 27 mars 2025, celles de Mme [Z] [U] [M] du 16 novembre 2017 et celles de Mme [C] [M] du 31 juillet 2017 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 27 novembre 2025;

Sur la mise hors cause de Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M]

Vu l’article 32 du code de procédure civile;

Tirant les conséquences de l’arrêt définitif du 22 septembre 2023 de la cour de céans ayant confirmé la qualité de propriétaire de M. [S] de la parcelle AR [Cadastre 3] au détriment des indivisaires titrées, Mmes [C], [Z] [U], [Z] [H] [M] seront mises hors cause.

Sur les limites de la propriété de M. [B]

A titre liminaire, il est relevé que la limite EF déterminée par le plan de l’expert judiciaire entre les fonds cadastrés AR [Cadastre 1] (M. [B]) et AR [Cadastre 2] (M. [S]), n’est pas contestée, seule étant en débat la limite entre les fonds AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 3].

A cet égard, M. [B] fait valoir que les différents rapports d’expertises amiables de M. [D] et judiciaire de M. [J] ne sont pas contradictoires sur la limite entre les parcelles AR [Cadastre 1] et [Cadastre 3] telles que résultant de l’examen des contenances. Il relève que M. [S] a précédemment admis avoir construit en empiétant sur la limite entre les parcelles et souligne que, s’il critique la limite proposée par l’expert entre les fonds AR [Cadastre 1] et [Cadastre 3], il n’applique pas ses critiques à l’autre limite AR [Cadastre 1]-[Cadastre 2] également proposée sur les mêmes bases. Il conteste enfin toute prescription trentenaire au soutien de la limite voulue par M. [S].

Pour l’essentiel, M. [S] se prévaut des différents projets de bornage amiables ou expertise amiable établis par des experts géomètres qu’il produit à la cause pour contester les résultats de l’expertise. Il plaide notamment que la parcelle AR [Cadastre 1] étant bornée sur toutes ses limites hormis celle litigieuse, l’expert judiciaire pouvait mettre en 'uvre la technique de la répartition des surfaces qu’il a écartée. Il explique que les limites cadastrales proposées par l’expert contreviennent à la situation des lieux, aux limites convenues avec les autres terrains voisins et à son occupation trentenaire. Il ajoute qu’en ne tenant pas compte des dires produits un jour après l’expiration du délai imparti par le pré-rapport, l’expert a manqué au contradictoire. Subsidiairement, il demande la désignation d’un nouvel expert pour qu’il applique la méthode de bornage consistant premièrement à déterminer les limites au regard des contenances des titres, deuxièmement aux signes de possession et troisièmement aux éléments relevés.

Sur ce,

Vu l’article 646 du code civil;

A titre liminaire, il convient de souligner le contexte géographique et juridique qui résulte des éléments du dossier.

M. [S] a été propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 1] à la suite d’actes de vente notariés du 19 mars 1984 et 5 janvier 1986. Cette parcelle a été vendue à M. [B] suivant jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de St Pierre du 2 juillet 2010.

Il s’infère des motifs de l’arrêt de la cour du 22 septembre 2023 qu’en même temps qu’il a acquis la propriété de la parcelle AR [Cadastre 1], M. [S] a occupé la parcelle AR [Cadastre 3], se situant dans le même alignement et donnant accès à la voie publique. Il a construit sa maison à cheval sur les limites cadastrales des parcelles AR [Cadastre 3] et [Cadastre 1] avec une part prépondérante de la construction implantée sur la surface cadastrale de la parcelle AR [Cadastre 3].

Ceci étant exposé,

Au regard de la chronologie qui précède, il est relevé qu’il n’est pas opérant pour M. [S] de revendiquer une possession acquisitive sur la parcelle AR [Cadastre 1] dès lors que jusqu’en 2010, c’est en vertu d’un titre qu’il occupait la parcelle et qu’il ne pourrait ainsi revendiquer une prescription qu’à compter de cette date.

En outre, il est rappelé que ne sont opposables à M. [B] que les limites de propriété auxquelles il a consenti. Les bornages amiables réalisés entre les parcelles AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 4]-[Cadastre 5] ( à l’ouest – pièce 13 appelant) d’une part et AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 6] d’autre part (à l’Est pièce 11 appelant) ne sauraient le lier dans la détermination des limites de la parcelle AR [Cadastre 1] avec la parcelle AR [Cadastre 3].

Il est de plus souligné que l’appréciation par le juge des éléments lui permettant de fixer les limites est souveraine. Le seul fait que la rapport d’expertise ne respecterait pas une méthode proposée pour établir des limites n’est pas de nature à justifier d’ordonner une nouvelle expertise.

Enfin, le moyen de M. [S] tiré du défaut du respect du contradictoire par l’expert judiciaire ne vient au soutien d’aucune demande d’annulation du rapport déposé de sorte qu’il est sans portée utile au litige.

Pour proposer une limite entre les parcelles AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 1] suivant la limite cadastrale, l’expert judiciaire a relevé que tant le jugement d’adjudication que les actes d’achat par M. [S] de la parcelle AR [Cadastre 1] désignaient cette dernière par sa définition et contenance cadastrales. En outre, il a noté que le terrain objet de la parcelle AR [Cadastre 3] n’était pas spécifiquement décrit dans le seul acte notarié comprenant l’emprise de celle-ci dans un terrain plus important vendu le 24 octobre 1975 à l’auteur des consorts [M] de sorte qu’aucun acte ne permet de délimiter celle-ci.

Le rapport privé de M. [D], expert géomètre, établi le 2 avril 2015 à la demande de M. [S] (pièce 14 appelant), propose une limite entre les parcelles AR201 et AR [Cadastre 3] correspondant à la limite d’occupation matérialisée par les constructions de M. [S], sans autre démonstration. M. [D], sans d’avantage de démonstration étayée, a proposé dans le cadre d’un projet de bornage amiable à la demande de M. [B], en présence de M. [S] pour la parcelle AR [Cadastre 3], de fixer les limites entres les parcelles AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 3] suivant l’application de la limite cadastrale suivant procès-verbal du 13 novembre 2012. Dans ce contexte, aucun des avis contradictoires des deux rapports sur une même limite n’apparaît déterminant.

Le projet de « simulation d’une parcelle » établi par M. [V], expert géomètre, le 7 février 2016, propose une délimitation de la parcelle AR [Cadastre 1] reprenant la limite avec le fonds cadastré AR [Cadastre 3] suivant la limite des constructions implantées par M. [B] (pièce 18 appelant). Suivant cet expert, il en résulterait une superficie de terrain pour la parcelle AR [Cadastre 1] de 725m2 correspondant par ailleurs à la superficie vendue d’abord à M. [S] puis par adjudication à M. [B]. Cette thèse est reprise de manière étayée et détaillée par le rapport d’expertise privée de M. [W] en date du 17 avril 2017 (pièce 17 appelant), lequel calcule à nouveau la surface de la parcelle AR [Cadastre 1] en tenant compte des limites de terrain ayant déjà été acceptées par M. [B] dans le cadre d’autres bornages amiables et la limite physique des fonds AR [Cadastre 3] et AR [Cadastre 3] résultant des ouvrages édifiés par M. [S] pour aboutir à 725m2.

Cette correspondance entre limites physiques existantes et contenance du terrain acquis par M. [B] est un élément pertinent dans l’appréciation de la limite entre les fonds litigieux ; il doit néanmoins être tempéré par le fait que les actes notariés précisent que la contenance n’est pas garantie, ce qui est a fortiori le cas dans le cadre de la vente par adjudication. A cet égard, l’expert judiciaire est fondé à avoir privilégié les limites telles que résultant du cadastre pour définir les limites de la parcelle AR [Cadastre 1] puisque c’est bien par ses références cadastrales qu’est défini le bien vendu dans les actes attributifs de propriété, non par sa contenance, laquelle n’apparaît que comme une caractéristique du bien.

A la lecture du rapport d’expertise judiciaire, la différence entre la contenance du terrain de M. [B], borné suivant la limite cadastrale, et celle qui en résulterait suivant les limites physiques proposées par M. [S] est de 89m2, soit une différence limitée.

Comme le relève l’intimé, M. [S] a en outre implicitement admis qu’il a pu construire sur la parcelle AR [Cadastre 1], n’ayant pas tenu compte de la limite entre les terrains AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 3] suivant les dires relatés par l’expert judiciaire.

Aussi, en conséquence de ce qui précède, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris ayant établi la limite entre les fonds cadastrés AR [Cadastre 1] et AR [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 2] suivant la ligne divisoire entre les points ML figurant au plan annexe 10 du rapport de M. [J].

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [S], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande en outre de le condamner à verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Met hors cause Mesdames [C] [M] épouse [R], [Z] [U] [M] épouse [L] et [N] [M] épouse [P];

— Déboute Monsieur [O], [E] [S] de sa demande d’expertise;

— Confirme le jugement entrepris sauf à y lire que Monsieur [O], [E] [S] est propriétaire de la parcelle AR [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 2], en lieu et place de Mesdames [C] [M] épouse [R], [Z] [U] [M] épouse [L] et [N] [M] épouse [P];

— Condamne Monsieur [O], [E] [S] à verser à Monsieur [Q], [T] [B] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— Condamne Monsieur [O], [E] [S] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT