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09/07/2012

ARRÊT N° 329

N°RG: 10/04550

XXX

Décision déférée du 09 Juin 2010 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 08-217

M^me Y

XXX

(SCP DESSART SOREL DESSART)

SAS LES SENIORALES

(SCP DESSART SOREL DESSART)

SARL SOCIETE GESTION PATRIMOINE ET INVESTISSEMENTS

(Me de LAMY)

C/

B X A

(SCP RIVES PODESTA)

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU NEUF JUILLET DEUX MILLE DOUZE

***

APPELANTES :

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avocats

Assistée de M^e Christophe DULON avocat au barreau de TOULOUSE

SAS LES SENIORALES

XXX

XXX

Représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avocats

Asssitée de M^e Christophe DULON avocat au barreau de TOULOUSE

SARL SOCIÉTÉ GESTION PATRIMOINE ET INVESTISSEMENTS

XXX

XXX

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat

D E, liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL GESTION PATRIMOINE ET INVESTISSEMENTS

assigné en reprise d’instance le 12.04.2011

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat

INTIME :

Monsieur B X A

XXX

XXX

Représenté par la SCP RIVES PODESTA avocats

Assisté de M^e Sonia MORENO avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE- DURAND

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE- DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES SENIORIALES a par acte authentique du 15 février 2006 vendu en l’état futur d’achèvement à monsieur B X A un appartement de type T3 et un parking constituant les lots 11 et 78 d’un ensemble immobilier situé à XXX, XXX, moyennant le prix de 186 000 euros TTC, financé en totalité par un emprunt.

Préalablement à cet achat monsieur X A avait signé un contrat de réservation qui précisait qu’il s’agissait d’un contrat de vente 'Loi de Robien ', l’immeuble acquis devant être mis en location pendant une période de neuf ans au minimum.

La gestion locative de ce bien a été confiée à la société CESPI , sur la base d’un loyer annoncé de 740 euros.

La location n’ayant pu intervenir à ce montant, monsieur X A a fait assigner la SCI LES SENIORIALES DE XXX en nullité de la vente et en dommages et intérêts.

Suivant jugement du 9 juin 2010, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :

— dit que le montant du loyer était un élément substantiel de la vente réalisée dans le cadre de la loi ROBIEN ;

— dit que les sociétés SCI LES SENIORIALES DE SALIES DU SALET, la SAS LES SENIORIALES et la SARL GPI s’étaient rendues coupables de manoeuvres dolosives pour amener monsieur X A à contracter ;

— dit que le jugement de monsieur X A avait été vicié ;

— prononcé la nullité de la vente régularisée entre monsieur X A et la SCI LES SENIORIALES DE XXX le 15 février 2006, portant sur un ensemble immobilier sis à XXX, cadastré section XXX, XXX pour une contenance de 01 ha 70 a 24 ca : lot XXX extérieur ;

— ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques, à la diligence de monsieur X A, et aux frais de la SCI LES SENIORIALES DE XXX ;

— condamné la SCI SENIORIALES DE XXX à restituer à monsieur X A la somme de 186 000 euros assortie des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts à compter du 15 février 2006 ;

— condamné solidairement les sociétés SCILES SENIORIALES DE XXX, SAS LES SENIORIALES et la SARL GPI à régler à monsieur X A la somme de 67 434,12 euros correspondant au montant des intérêts et de l’assurance du crédit immobilier, déduction à faire des intérêts et de l’assurance non encore payés à la date de la signification du jugement ;

— condamné solidairement les mêmes sociétés à verser à monsieur X A la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné solidairement la SCI LES SENIORIALES DE XXX, la SAS LES SENIORIALES et la SARL GPI à verser à monsieur X A la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La SCI LES SENIORIALES DE XXX, la SAS LES SENIORIALES et la SARL GESTION PATRIMOINE ET INVESTISSEMENTS (GPI) ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 4 août 2010 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.

Par jugement du 13 octobre 2010, la SARL GPI a été déclarée en liquidation judiciaire, maître D E étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

La SCI LES SENIORIALES DE XXX et la SAS LES SENIORIALES sollicitent la réformation du jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions, la condamnation de monsieur B X au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la SCP DESSART-SOREL-DESSART.

Elles font valoir que l’élément substantiel de la vente d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif De Robien est constitué par la défiscalisation et non comme le tribunal l’a considéré à tort par le montant du loyer, qui n’est qu’une donnée théorique dont la vérité n’apparaît qu’en fonction du marché, que le document de simulation versé aux débats fait clairement apparaître qu’il n’est pas contractuel, que l’estimation du montant du loyer a été établie en prenant en compte de multiples critères, notamment la qualité des prestations fournies et l’environnement de la résidence, qu’elles ne peuvent être tenues d’une obligation de résultat, qu’aucun élément ne démontre que le montant du loyer a été surévalué par CESPI, ni qu’elles auraient tenté d’induire monsieur X en erreur quant à cette évaluation, que le montant des charges est conforme à celui présenté dans la plaquette d’information, que monsieur X, a fait preuve d’une légèreté excessive dans cette affaire, qu’il ne pouvait ignorer que comme tout investissement, celui-ci pouvait comporter un risque, d’autant qu’il est contrôleur de gestion, profession qui nécessite notamment de solides connaissances en comptabilité et finances.

Les sociétés appelantes ajoutent que les résidences Les Senioriales présentent la spécificité d’être des résidences de standing visant un public particulier, les seniors, qu’elles ne peuvent supporter la responsabilité d’un système alors même qu’elles ont agi dans ses limites, et que la somme fixée à titre de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice de monsieur X ne se fonde sur aucun élément concret.

Maître D E, en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL GESTION PATRIMOINE ET INVESTISSEMENTS, demande la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé une condamnation à paiement à l’encontre de la SARL, aujourd’hui en liquidation judiciaire, de lui donner acte de ce qu’il s’en remet à la sagesse de la cour sur les mérites des demandes présentées en cause d’appel, de statuer ce que de droit sur les dépens et de dire que s’ils doivent incomber à la SARL GPI, ils seront passés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Monsieur B X A demande à titre principal à la cour de :

— confirmer jugement entrepris ;

— prononcer la nullité de la vente et ordonner la publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques aux frais de la SCI LES SENIORIALES DE XXX ;

— condamner la SCI à lui restituer la somme de 186 000 euros assortie des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts à compter du 15 février 2006 ;

— condamner solidairement les sociétés PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et la SCI LES SENIORIALES DE XXX à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— réformant le jugement, condamner solidairement la SAS PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et la SCI LES SENIORIALES DE XXX à lui régler l’intégralité du montant des intérêts et de l’assurance du crédit immobilier à hauteur de 67 434,12 euros.

A titre subsidiaire, il demande de :

— dire et juger que la SCI LES SENIORIALES DE XXX a manqué à son obligation d’information et de conseil ;

— la condamner à lui régler les sommes suivantes :

*7 700 euros correspondant au différentiel de loyer subi par lui depuis le 1^er octobre 2007,

*l’intégralité du montant des intérêts et de l’assurance du crédit immobilier à hauteur de 67 434,12 euros,

*10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la SCI LES SENIORIALES DE XXX à lui régler la somme de 2 220 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure correspondant au préjudice subi en raison du retard de livraison de l’immeuble ;

— compte tenu de la liquidation judiciaire de la société GPI, fixer sa créance à hauteur de 123 165 euros, somme à laquelle elle a été condamnée solidairement en première instance ;

En tout état de cause, il sollicite la condamnation solidaire des sociétés PV SENIORIALES PROMOTION ET COMMERCIALISATION et SCI LES SENIORIALES DE XXX à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP RIVES-PODESTA.

L’intimé, appelant à titre incident, soutient que lors des pourparlers ayant conduit à la réalisation de la vente, il lui a été certifié par les sociétés GPI, SAS LES SENIORIALES et SCI LES SENIORIALES DE XXX que le loyer serait fixé au minimum à la somme de 740 euros, que le document intitulé 'simulation’ lui a été présenté pour le convaincre de contracter, que les agissements frauduleux résultant également d’autres pièces versées aux débats et notamment de sa déclaration de revenus fonciers 2044 remplie par la société GPI qui fait à nouveau apparaître un loyer de 740 euros, que les sociétés appelantes, professionnelles de l’immobilier , se devaient de réaliser une réelle étude du marché locatif et d’en informer les acquéreurs , que des témoignages d’autres acquéreurs de lots viennent corroborer les agissements frauduleux des sociétés en cause qui avaient toutes un intérêt dans l’opération , que ces manoeuvres ont provoqué son erreur, et qu’il a également été trompé sur le montant des charges de copropriété.

Il précise qu’il n’aurait jamais accepté de contracter sur la base d’un loyer inférieur qui rendait l’opération déficitaire, que le montant du loyer constitue un élément essentiel de la vente dans le but de générer des revenus locatifs, que le dol a été appuyé par la proposition d’une garantie locative annexée au contrat de réservation et paraphée par les parties, et qu’en toute hypothèse aucun des documents qui lui ont été communiqués ne précisait que l’immeuble pourrait être loué à un prix très inférieur, ou que les charges de copropriété pourraient s’élever à 2 000 euros par an , de sorte que le vendeur a manqué à son obligation d’information et de conseil.

* *

*

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en nullité de la vente

Selon l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

Le dol peut résulter d’informations erronées fournies au cocontractant, et de la réticence de la partie qui était soumise à une obligation d’information.

Par ailleurs des informations fallacieuses émanant d’un mandataire du cocontractant engagent la responsabilité de ce dernier dès lors qu’il avait connaissance de ces informations et qu’elles lui ont bénéficié.

En toute hypothèse il appartient au demandeur de démontrer que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence imputables à l’une des parties ont été des éléments déterminants du consentement de l’autre partie à contracter.

En l’espèce monsieur X A prétend qu’il a été sciemment induit en erreur par des manoeuvres des sociétés intervenantes à l’opération immobilière en cause, sur le montant du loyer qu’il allait percevoir, élément déterminant de son consentement , ainsi que sur le montant des charges de copropriété.

Il est acquis aux débats que l’investissement réalisé par monsieur X A entrait dans le cadre du dispositif 'Loi de Robien', permettant à l’acquéreur de bénéficier d’avantages fiscaux pendant une période de mise en location du bien de neuf ans, mais aussi de se constituer un patrimoine immobilier dont il pourra disposer à l’issue de cette période.

Dans cet objectif a été soumis à monsieur X A un document constituant une étude personnalisée de la rentabilité de l’opération pour l’investisseur, sur lequel il est expressément indiqué qu’il s’agit d’une simulation sans valeur contractuelle.

Ce document est établi sur la base d’un loyer mensuel hors charges de 740 euros, nécessairement mentionné à titre indicatif.

Le contrat de réservation signé par monsieur X A ne fait pas mention d’un montant de loyer garanti, et il y est annexé un document émanant de la société CESPI prévoyant notamment des garanties de loyers impayés, de vacance locative et de carence locative, tous éléments destinés à pallier les inconvénients des aléas inhérents à toute location, aléas dont tout accédant à la propriété doté de bon sens est en mesure de se convaincre.

Il s’avère que le bien acquis par monsieur X A, livré au mois de mars 2007, n’a été loué qu’en septembre 2007 au prix de 600 euros par mois hors charges.

Pour autant le fait d’avoir proposé le bien à la vente en envisageant un montant de loyer supérieur ne peut être considéré comme une manoeuvre dolosive, la présentation excessivement optimiste de la rentabilité et de la sécurité d’un investissement n’étant pas en soi démonstrative d’un dol , étant observé qu’il n’est pas démontré que les éléments retenus dans le cadre de la simulation établie en 2005 étaient manifestement mensongers ou du moins erronés au regard du marché locatif dans le secteur considéré.

Il en est de même du silence gardé sur l’éventualité d’un montant de loyer inférieur, que tout investisseur normalement avisé, même non professionnel de l’immobilier , doit avoir présente à l’esprit sans qu’il soit nécessaire d’attirer son attention sur ce point.

Il convient au demeurant de relever que monsieur X A exerce la profession de contrôleur de gestion, ce qui implique qu’il dispose de certaines connaissances techniques qui lui permettaient d’appréhender la portée de l’étude de rentabilité soumise à son appréciation.

Le calcul effectué par la société GPI du résultat net foncier à reporter sur la déclaration de revenus 2042 de 2006 sur la base du loyer théorique annoncé de 740 euros, alors que le bien n’était pas encore effectivement loué, n’est pas en soi démonstratif d’agissements frauduleux.

La proposition de prise en charge par la SCI LES SENIORIALES, suivant mail du 15 mars 2007, des loyers d’un montant mensuel de 740 euros auxquels l’acquéreur aurait pu prétendre s’il avait loué son bien au 1^er janvier 2007, ne caractérise pas une attitude dolosive, ni la reconnaissance qu’un loyer de 740 euros par mois avait été garanti à monsieur X A, mais constitue simplement l’indemnisation de la perte de ces loyers prévisionnels découlant du retard de livraison de l’immeuble qui devait intervenir à la fin de l’année 2006.

Les attestations produites par différents acquéreurs quant à l’impossibilité de louer leur bien au montant initialement envisagé , ne constituent pas davantage la démonstration de manoeuvres dolosives commises par les sociétés appelantes.

Monsieur X A prétend avoir été trompé sur le montant des charges de copropriété , s’élevant au minimum à 2 000 euros par an, alors que les documents descriptifs du programme 'LES SENIORIALES’ annonçaient des charges faibles de l’ordre de 1 500 euros par an.

A cet égard les pièces produites font apparaître que les documents publicitaires concernant la résidence 'LES SENIORIALES’ évoquent des charges faibles de 1 500 euros par an en moyenne, ou encore des charges mensuelles de copropriété bien maîtrisées variant entre 90 et 160 euros selon les régions.

Or les décomptes de charges pour l’année 2008 versé aux débats mentionne un montant total de charges de 1 890,04 euros , soit 157,50 euros par mois , n’excédant pas la limite haute de 160 euros prévisible, précision faite que la part locative est de 1 384,28 euros, et la part non récupérable incombant au propriétaire de 495,76 euros.

Monsieur X A ne peut donc sérieusement soutenir qu’il a été victime d’une tromperie sur ce point.

Par ailleurs il ne produit aucun document démontrant qu’il n’a pas été en mesure de bénéficier des garanties locatives annexées au contrat de réservation, ni qu’il aurait perdu le bénéfice de l’avantage fiscal lié à cette opération immobilière.

Il convient en conséquence de débouter monsieur X A de sa demande d’annulation de la vente.

Sur la demande subsidiaire d’indemnisation fondée sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil

Monsieur X A ne conteste pas avoir été destinataire de documents descriptifs détaillés sur le programme immobilier en cours de construction et plus précisément sur les lots qui lui ont été proposés à la vente.

Il ne démontre pas qu’il lui a été fait une présentation erronée ou insuffisante de la situation économique de la région et des caractéristiques du marché locatif pour ce type de résidence, et il ne peut valablement reprocher à la SCI venderesse de ne pas lui avoir précisé que le bien pouvait être loué à un prix très inférieur à celui envisagé lors de la réservation, dès lors que tout acheteur normalement avisé doit savoir qu’il existe des risques de vacance locative et de diminution du loyer escompté, que diverses garanties lui étaient proposées pour remédier à ces risques, et que le différentiel entre le loyer annoncé et le loyer effectivement perçu n’est pas particulièrement important.

Monsieur X A sera donc également débouté de sa demande subsidiaire.

Sur les demandes annexes

Une action en justice ne dégénère en abus que s’il est démontré qu’elle a été engagée avec mauvaise foi, intention de nuire ou légèreté blâmable, tous éléments qui ne sont nullement caractérisés en l’espèce.

La demande de dommages et intérêts formée par les sociétés appelantes pour procédure abusive sera rejetée.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

Sur les dépens

Monsieur X A qui succombe en ses prétentions sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

* *

*

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement.

Statuant à nouveau

Déboute monsieur B X A de sa demande d’annulation de la vente immobilière conclue entre lui et la SCI LES SENIORIALES DE XXX, et de ses demandes subséquentes.

Le déboute de sa demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre d’un manquement de la SCI LES SENIORIALES DE XXX à son obligation d’information et de conseil.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne monsieur X A aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés par la SCP DESSART-SOREL-DESSART et par maître DE LAMY.

Le greffier, Le président,