18/02/2014

ARRÊT N° 130/14

N° RG: 12/06860

XXX

Décision déférée du 09 Novembre 2012 – Tribunal d’Instance de FOIX ( 11/12203)

M. B

C D

Y D

M N

C/

E H épouse X

Z X

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANTS

Monsieur Y D

XXX

XXX

Représenté par M^e Philippe DOUTRE-SCHEMBRI, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2013-024063 du 22/10/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame M N

XXX

XXX

Monsieur C D

XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Philippe DOUTRE-SCHEMBRI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame E H épouse X

Monsieur Z X

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre VASSEROT, avocat au barreau D’ARIEGE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MOULIS, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J. BENSUSSAN, président

M. MOULIS, conseiller

M. O. POQUE, conseiller

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J. BENSUSSAN, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1/06/2011 les époux X ont donné en location à Y D et à M N une maison à usage d’habitation située à XXX , XXX pour une durée de trois ans renouvelable à compter du même jour .

Le montant du loyer était fixé à 850 € par mois .

Les locataires versaient un dépôt de garantie de 850 € .

C D a accepté de se porter caution solidaire par acte du 13/06/2011.

Le 7/02/2012 les époux X ont fait délivrer à Y D et à M N un commandement de payer l’arriéré de 3.499,17 € comprenant les frais .

Ce commandement visait la clause résolutoire prévue au bail .Il a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 13/02/2012.

Les locataires ont quitté les lieux le 26/03/2012.

Par acte d’huissier des 3 mai 2012 et 14 mai 2012, les consorts X ont fait citer Y D et M N, locataires, et C D, caution, à comparaître devant le tribunal d’instance de Foix afin de les voir condamner au paiement de la somme de 4.895.36 €, représentant les loyers et charges impayés à la date du 26 mars 2012, date de la libération des lieux.

Par jugement du 9 novembre 2012, le tribunal d’instance a :

— dit et jugé bien fondée, mais seulement pour partie, l’action des époux X à l’encontre de M N et de Y et C D,

— dit et jugé également bien fondée la demande reconventionnelle de M N et de Y D,

— en conséquence, condamné M N, Y D et C D solidairement à leur verser, après compensation des dettes et créances réciproques, la somme de 4.045 €,

— condamnés Y D, M N et C D sous la même solidarité, à leur verser 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Condamné Y D, M N et C D solidairement, au paiement des dépens, y compris de la signification du jugement.

Y D,M N et C D ont relevé appel de la décision

L’ordonnance de clôture est en date du 18/11/2013 .

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leurs conclusions en date du 15/11/2013 Y D, M N et C D demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que les époux X doivent restituer le dépôt de garantie de 850 € et demandent que cette somme soit assortie des intérêts légaux 2 mois après la restitution des lieux,

— l’infirmer pour le surplus.

— Sur l’action contre C D, ils demandent à la cour d’annuler l’engagement de cautionnement et, en conséquence, de débouter les époux X de leurs demandes contre lui .

C D sollicite la condamnation des époux X à lui payer la somme de 1.500 € de dommages et intérêts et la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, ils sollicitent une procédure de vérification d’écriture destinée à déterminer si la page 2 du cautionnement a été ou non écrite par C D et demandent que les frais relatifs à cette procédure soient à la charge des époux X.

— Sur l’action contre Deborah N et Y D

A titre principal, sur la responsabilité des époux X et la restitution du dépôt de garantie , ils demandent de dire qu’en ne fournissant pas de quittance de loyer, Z et E X ont engagé leur responsabilité à l’égard de leurs locataires et sollicitent la condamnation de ces derniers à verser la somme de 4.895 € à titre de dommages et intérêts et de compenser cette somme avec celle de 4.895€ demandée, de condamner les époux X à leur verser la somme de 850 € pour la restitution du dépôt de garantie, assortie des intérêts légaux deux mois après le départ des locataires, et de condamner les époux X à leur verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, sur la demande de délais de paiement, ils demandent de leur allouer un délai de 24 mois pour le règlement des sommes dues aux bailleurs, de condamner les époux X à leur rembourser la somme de 850 € pour la restitution du dépôt de garantie, assorti des intérêts légaux deux mois après le départ des locataires et de condamner les époux X à leur verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant l’acte de cautionnement ils soutiennent :

— qu’ en droit les deux derniers alinéas de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont ainsi rédigés :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée à durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils résulte au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque de la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

— que la 2^e page de l’acte de cautionnement n’est pas de la main de C D et qu’il existe une discordance entre ce qui est mentionné dans le bail (850 € par mois) et l’acte de cautionnement (850 € par an)

Concernant l’action contre Y D et M N ils font valoir que le bailleur est dans l’obligation de délivrer gratuitement, toute quittance demandée par le locataire, que leurs demandes sont restées sans réponse, que les époux X ont donc engagé leur responsabilité et qu’ils doivent les indemniser en leur versant des dommages et intérêts qu’ils évaluent à 4.895 € correspondant au montant du loyer et des charges aujourd’hui réclamés ainsi que les frais liés à cette procédure.

Ils demandent aussi que les bailleurs soit condamnés à rembourser la somme de 850 € correspondant au dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Dans leurs écritures du 10/06/2013, Z X et E X répliquent qu’il convient de débouter Y D, M N et C D de leurs demandes et de les condamner in solidum au paiement de la somme de 4.895.36 € représentant les loyers et charges impayés à la date du 26.03.2012 date de libération des lieux ainsi qu’à la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Ils répondent sur la nullité du cautionnement :

— que l’article 22-1 de la loi de 1989 n’exige nullement que la mention manuscrite soit de la main de la caution ;

— que C D ne saurait sérieusement aujourd’hui renier son engagement afin de se soustraire à ses obligations alors que lors du commandement délivré il n’a nullement indiqué ne pas être caution ;

— que l’acte de cautionnement correspond aux exigences de l’article 22-1dernier alinéa de la loi du 06 juillet 1989 ;

— qu’en tout état de cause, il est évident que l’esprit de loi est en l’espèce respecté.

— qu’il ne fait aucun doute que Monsieur C D s’est porté caution, que sa volonté n’a point été lésée, qu’il a eu parfaitement connaissance de l’étendue de son engagement sachant qu’il garantissait le paiement du loyer et des autres conditions et charges du bail ;

— que la demande de dommages et intérêts présentée par C D est infondée, même à supposer que l’engagement de caution soit nul, puisque si C D n’a pas écrit la formule d’engagement de cautionnement, tout en reconnaissant qu’il l’a signé, il ne peut prétendre subir un préjudice du fait de l’action engagée contre lui sans faute de la part du bailleur, trompé par la mauvaise foi du locataire et de la caution.

Sur la responsabilité du bailleur, ils exposent avoir répondu à la demande des locataires en leur adressant les quittances des mois d’août et septembre 2011 et qu’ils n’ont pu en délivrer d’autres, dans la mesure où les loyers des mois suivants sont impayés ainsi que les charges.

Ils ajoutent que la CAF ne demande les quittances qu’une fois par an au début de l’année suivante ce qui correspond aux faits.

Ils s’opposent à la demande de délais de paiement des locataires aux motifs que les consorts Y D-M N ne justifient pas de revenus suffisants pour apurer leur dette dans un délai de deux ans et qu’ils ne justifient nullement de leur bonne foi, puisque depuis leur départ en mars 2012, ils n’ont rien versé alors qu’ils ne contestent pas l’arriéré.

Sur la restitution du dépôt de garantie ils exposent que les lieux ont été quittés le 26 mars 2012, rendus en mauvaise état, rendant impossible toute restitution du dépôt de garantie ;

Ils avancent que les appelants versent aux débats un état des lieux de sortie mais qu’il ne s’agit pas de celui qui a été établi à leur demande par l’huissier de justice .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action à l’encontre de la caution

L’article 22-1 alinéa 5 de la loi du 6/07/1989 dispose que 'la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.'

C D prétend que l’acte de cautionnement n’aurait pas été rédigé de sa main .

Il lui appartient d’en rapporter la preuve, le seul courrier produit à l’appui de ses dires étant insuffisant à l’établir puisque rien ne démontre que ce courrier a été écrit par lui .

Ses dénégations n’ayant pas été retenues par le premier juge, il lui appartenait dans la mesure où il a interjeté appel de la décision, de solliciter du conseiller de la mise en état ou de la cour, à titre principal ,une vérification d’écriture, ce qu’il n’a pas fait.

Par ailleurs la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location figure dans cet acte, la formule employée n’étant pas équivoque puisque le montant initial du loyer est de 850 €, que le contrat de bail ne prévoit pas de versement de provisions pour charges et que C D a reconnu qu’un exemplaire du bail lui avait été remis .

Enfin C D ne saurait tirer argument de ce que la première page de l’acte de cautionnement n’a pas été signée ni paraphée alors qu’il a reconnu tacitement s’être porté caution en acceptant la lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été adressée par les époux X le 9/01/2012, en ne contestant pas les sommes réclamées en vertu du commandement de payer qui lui a été dénoncé le 13/02/2012 et qu’en outre lors du départ des locataires des lieux loués c’est lui qui a contacté un huissier pour faire établir un état des lieux qu’il a souhaité non contradictoire et qu’il refuse de communiquer et c’est lui qui a pris l’initiative de restituer les clés ainsi que l’indique Maître A dans un courrier du 24/05/2013.

Il démontre dès lors par son comportement qu’il s’est toujours considéré comme caution de Y D et de M N.

Sur le montant de la dette

Y D et M N ne contestent pas devoir le montant de l’arriéré locatif réclamé qui s’élève à la somme de 4.895,36 € et qui se décompose de la façon suivante :

— loyer d’octobre 2011 restant dû : 550 €

— loyer de novembre 2011: 850 €

— loyer de décembre 2011: 850 €

— loyer de janvier 2012 :850 €

— loyer de février 2012 : 850 €

— loyer dû jusqu’au 26/03/2012 : 712,90 €

— eau 2011 : 197,56 €

— gaz 2011 : 34,90 €

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que Y D et M N ne rapportaient pas la preuve de ce que les bailleurs auraient refusé de leur remettre les quittances de loyer, ce qui serait, selon leurs explications , à l’origine de l’absence de versement par la caisse d’allocations familiales des allocations logement et donc indirectement de leur impossibilité à payer le loyer .

Le rejet de la demande en dommages et intérêts sera dès lors confirmé.

Sur la restitution de la caution

En l’absence d’établissement d’un état des lieux de sortie les bailleurs ne sont pas en mesure de démontrer que le logement a été restitué en mauvais état et il leur appartient en conséquence de restituer le montant du dépôt de garantie .

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de l’insuffisance de revenus de Y D et de M N la demande de délais de paiement présentée par eux apparaît peu sérieuse et elle sera rejetée .

Y D,M N et C D qui succombent supporteront les dépens

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum Y D,M N et C D à payer à Z X et à E X la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour.

Condamne in solidum Y D,M N et C D aux dépens d’appel .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

D.FOLTYN J. BENSUSSAN .