Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 AVRIL 2016

(n° , 06 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/04444

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 12/08755

APPELANTS

Monsieur A, H, I X

Né le XXX à TOURS

XXX

XXX

Madame C, F, Rosanna D épouse X

Née le XXX à SAINT-TROPEZ

XXX

XXX

Représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle CHENE de la SCP GUILLOUS & CHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0842, avocat plaidant

INTIMÉE

SASU SERPAUL prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 427 116

XXX

XXX

Représentée par M^e Thierry SERRA de l’AARPI SERRA ABOUZEID ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0280, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant M^e Samia BENDAIF, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre, et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

**********

Les époux A X et C D épouse X, exerçant l’activité de brocanteurs spécialisés dans la lustrerie ancienne, ont conclu le 30 octobre 2003 à effet du 1^er novembre 2003, deux baux commerciaux d’une durée de neuf années, sur deux emplacements portant les n° 18 et 20, allée 3, au sein du marché Serpette à Saint-Ouen (93).

La bailleresse, la société SERPAUL, leur a fait délivrer les 23 et 27 septembre 2011, au titre de chacun des baux, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour, respectivement, les sommes de 14.092,68 euros et 11.496,65 euros.

Suivant acte d’huissier de justice du 12 avril 2012, les époux X ont assigné la société SERPAUL devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir dire et juger sans effet les commandements de payer du 27 septembre 2011, prononcer la résiliation des baux aux torts de la bailleresse, condamner cette dernière à leur verser la somme de 150.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Les preneurs ont restitué les clefs et libéré les lieux loués le 19 juillet 2013.

Par jugement contradictoire du 12 février 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— constaté la résiliation de plein droit au 28 octobre 2011, des deux baux commerciaux liant les époux X à la société SERPAUL,

— constaté la complète libération des lieux le 19 juillet 2013 et arrêté à cette date le décompte locatif et d’occupation,

— fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 28 octobre 2011 au montant du loyer contractuel,

— constaté que les décomptes produits par la société SERPAUL n’ont pas été contestés par les preneurs,

— condamné A X et C D épouse X à payer à la société SERPAUL la somme de 80.216,90 euros suivant décompte de loyers et d’indemnités arrêté au 19 juillet 2013, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— autorisé la société SERPAUL à conserver les dépôts de garantie des stands 18 et 20 à titre d’indemnité,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné A X et C D épouse X à payer à la société SERPAUL la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

A X et C D épouse X, ci-après les époux X, ont relevé appel de ce jugement le 27 février 2014 ; par dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2014, les appelants demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1184 et suivants et 1719 et suivants du code civil, d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— dire que les époux X n’ont commis aucune infraction aux baux,

— prononcer la résiliation des baux au 30 novembre 2010 aux torts exclusifs de la société SERPAUL,

— dire que les époux X ne sont redevables ni de loyers et charges ni d’indemnités d’occupation à l’égard de la société SERPAUL et condamner la société SERPAUL à leur rembourser les dépôts de garantie des deux baux,

À défaut,

— fixer les indemnités d’occupation dues par les époux X à 25% du montant des loyers contractuels,

— condamner la société SERPAUL à régler aux époux X 150.000 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de leurs droits aux baux,

— débouter la société SERPAUL de toutes ses demandes,

— condamner la société SERPAUL au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SERPAUL en tous les dépens de première instance et d’appel qui pour ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société SERPAUL (SASU), intimée, par des conclusions signifiées le 23 juillet 2014, demande à la cour, au visa de l’article 1184 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé la somme due par les époux X à 80.216,90 euros,

— condamner solidairement les époux X à payer à la société SERPAUL la somme en principal de 80.697,53 euros TTC, arrêtée au 19 juillet 2013, date de la restitution des clefs, au titre des arriérés d’indemnité d’occupation, outre les frais de contentieux,

— condamner solidairement les époux X au paiement d’une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE :

Sur l’exception d’inexécution :

Les appelants opposent aux demandes en paiement des loyers et résiliation de plein droit des baux par le jeu de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution par la bailleresse de l’obligation essentielle lui incombant, à savoir l’obligation de délivrance ; ils ajoutent que le manquement à l’obligation de délivrance constitue une faute grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse et la condamnation de celle-ci à en réparer les conséquences dommageables pour les preneurs ;

Ils exposent avoir exploité paisiblement leur activité sur les

stands 18 et 20 de l’allée 3 du marché Serpette jusqu’à ce qu’ils subissent à compter de 2009 des désordres en provenance du parking du marché, situé en surplomb des deux stands ; ils expliquent qu’avant 2009, la chape du parking, d’une capacité de l’ordre de 200 places, était très épaisse de sorte que, le passage des véhicules par-dessus les stands ne présentait pas d’inconvénient ; la chape s’étant révélée trop lourde au point de menacer d’effondrement la structure de l’ouvrage, la société SERPAUL a entrepris des travaux d’allègement ; le revêtement de la rampe refaite au rabais s’avéra alors trop mince, ce qui généra, tout particulièrement pour les stands 18 et 19, compte tenu de leur localisation, des nuisances sonores considérables et des vibrations importantes à chaque passage de véhicule ainsi que des infiltrations ; il en est résulté pour eux une impossibilité d’exploiter normalement leur activité de brocante spécialisée dans la lustrerie ancienne, eu égard au risque de destruction de pièces en cristal fragiles et grande valeur et aux conditions d’accueil déplorables offertes à la clientèle ; ils ajoutent que les désagréments n’ont pas cessé avec les travaux de consolidation de la chape réalisés par la bailleresse en juillet et août 2010, qui ont eu pour effet de générer de volumineuses chutes du flocage dans les stands ;

La société SERPAUL conteste pour sa part les nuisances invoquées par les appelants ; elle soutient avoir procédé à la fermeture du parking situé en surélévation du marché Serpette à compter du 5 février 2010 pour un problème de capacité de portance insuffisante par rapport à celle exigée par la règlementation et avoir entrepris, en vue de sa réouverture le 3 septembre 2010, des travaux de réfection, consistant à poser des poutres métalliques et un flocage coupe-feu ; ces travaux ont été effectués du 20 juillet 2010 au 31 août 2010, période au cours de laquelle tous ses locataires du marché Serpette ont été exonérés de loyers et charges ; c’est sans reconnaissance aucune du bien fondé de leurs doléances qu’elle a proposé aux époux X, le 10 juin 2011, de poursuivre leur exploitation sur les stands 9 et 10 de l’allée 5 ou, selon leur choix, 8 et 9 de l’allée 4, comparables à ceux loués, proposition à laquelle les locataires n’ont pas répondu, préférant cesser de s’acquitter des loyers, ce qui a justifié la délivrance des commandements des 23 et 27 septembre 2011 ;

Ceci exposé, force est de relever que si la société SERPAUL ne fait état d’aucune plainte des époux X pour la période antérieure aux travaux effectués sur la rampe de parking en juillet et août 2010, les pièces de la procédure montrent :

— que les locataires ont fait établir le jeudi 19 novembre 2009 un procès-verbal de constat aux termes duquel l’huissier de justice instrumentaire, rendu sur les lieux à 14 heures 45, a indiqué la présence à l’intérieur des stands de lustres accrochés au plafond, et noté 'après le passage de chaque véhicule des vibrations telles que les lustres tanguent et les vibrations ont un effet de résonnance', ajoutant que les 'vibrations très importantes sont aggravées par une nuisance sonore, à tel point que les objets dans le stand tremblent’ ;

— qu’ils ont ensuite adressé, le 21 décembre 2009, une lettre recommandée AR à la société SERPAUL, attirant l’attention de celle-ci sur les vibrations et les nuisances sonores qu’ils subissaient à chaque passage de véhicule sur la rampe de parking, exposant que ces nuisances étaient apparues depuis que des travaux ont été réalisés en août 2009 au niveau de la jointure située au dessus de leur local et demandant qu’il y soit très rapidement remédié sous peine de mettre définitivement en péril leur activité ;

— que la société SERPAUL (par l’intermédiaire de son mandataire 'Accessite') leur a fait connaître, par un courrier du 5 mars 2010, qu’un allègement temporaire de loyer leur était accordé, de 75% de loyer HT pour une durée de 5 mois commençant à courir rétroactivement le 1^er septembre 2009 pour se terminer le 31 janvier 2010, et de 30% de loyer ht pour une durée de 9 mois commençant à courir rétroactivement le 1^er février 2010 pour se terminer le 31 octobre 2010 ; la bailleresse indiquait qu’elle consentait à l’allègement de loyer, 'à titre exceptionnel', car 'consciente de la gêne occasionnée dans l’exploitation (de vos) stands suite aux vibrations survenues depuis les travaux du parking’ ;

Il ressort de l’ensemble des éléments précédemment rapportés, que des travaux ont bien été réalisés sur le parking dans le courant du mois d’août 2009 à dater desquels les époux X ont souffert de vibrations et nuisances sonores importantes dans les stands à chaque passage de véhicule ; il importe en outre de préciser, pour mesurer l’ampleur des nuisances, qu’il n’est pas contesté que la capacité du parking est d’environ 200 places et que la fréquence du passage des véhicules est conséquente, en particulier en fin de semaine ; la bailleresse ne saurait prétendre aujourd’hui n’avoir jamais reconnu le bien- fondé des doléances de ses locataires alors que l’allègement de loyer qu’elle leur accordait à compter du 1^er septembre 2009 était expressément motivé par la gêne résultant des vibrations apparues depuis la réalisation des travaux de l’été 2009 ;

Les travaux conduits ensuite en juillet et août 2010 n’ont pas remédié aux désordres, un procès-verbal de constat du 3 septembre 2010 établissant à cet égard qu’en partie haute des stands 18 et 20 'une partie du flocage est manquante, tombée à même le sol, et ce sur une surface d’environ un mètre de largeur’ et un procès-verbal de constat du 19 novembre 2010 confirmant 'au niveau du flocage au plafond (…) la présence de multiples fissures', l’absence 'd’un important morceau de flocage, manquant sur le mur côté droit du stand', la survenue 'après le passage d’un véhicule, de vibrations très importantes aggravées par une nuisance sonore, à tel point que les objets dans le stand tremblent’ ;

Les nombreuses attestations versées aux débats, émanant de locataires voisins, de clients habituels, de fournisseurs et prestataires des époux X, établies conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, rapportent, en des termes concordants et circonstanciés, que le passage des voitures sur la rampe de parking générait à l’intérieur des stands des vibrations 'violentes', accompagnées d’un bruit 'étourdissant', que les tableaux accrochés aux murs, les lustres suspendus aux murs et autres objets exposés en tremblaient, ce qui suscitait chez les personnes présentes la crainte de recevoir un choc de sorte que les négociations et transactions se déroulaient le plus souvent à l’extérieur du magasin ;

Par ailleurs, un constat amiable de dégâts des eaux a été signé entre les époux X et la société SERPAUL le 24 mars 2012, pour des infiltrations en provenance du parking, ayant affecté à l’intérieur des stands les revêtements au sol et au plafond ;

Enfin, l’état des lieux contradictoire signé entre la bailleresse et les locataires au jour de la restitution des clefs, le 19 juillet 2013, confirme l’ensemble des nuisances invoquées par les époux X puisqu’il relève sous la rubrique 'commentaire particulier', des fuites et vibrations venant du parking, des chutes du flocage et la présence d’infiltrations d’eau en plafond, sol et murs ;

Il s’infère de l’ensemble de ces observations que les locataires ont subi de façon récurrente à compter du 1^er septembre 2009 et jusqu’à la restitution des clefs le 19 juillet 2013, des vibrations bruyantes, des infiltrations et des chutes de flocage, nuisances incompatibles avec un exercice normal de leur commerce de brocante ; il est à cet égard établi par les photographies, non contestées, versées à la procédure, ainsi que par les attestations précédemment évoquées, que les époux X offraient à la vente des objets délicats, à savoir des lustres en cristal, des miroirs, des bibelots de porcelaine et en verre de Murano, d’une valeur marchande importante compte tenu de leur qualité et de leur ancienneté ; outre les risques encourus de destruction et de dégradation de la marchandise, les conditions d’accueil proposées à la clientèle étaient manifestement de nature à perturber le commerce considéré ;

Les époux X indiquent avoir recherché à partir de 2010 un local de repli pour la poursuite de leur activité et avoir sous-loué les stands le temps de cette recherche ;

Les pièces de la procédure montrent que la bailleresse a donné une autorisation expresse à la sous-location des locaux à M. Z pour une durée de 12 mois à compter du 15 avril 2010 et en toute connaissance du prix de la sous-location ; par des courriers du 13 septembre 2010 et du 8 novembre 2010 M. Z s’est plaint auprès des époux X des vibrations et du fracas en provenance du parking ainsi que de retombées du flocage et a annoncé en définitive son départ pour le 30 novembre 2010 ; les attestations produites aux débats établissent qu’à compter de cette date, les époux X n’ont pas repris leur exploitation dans les stands ;

La société SERPAUL n’est pas fondée dans ces conditions à se prévaloir de sa proposition de reclassement sur d’autres stands, que les époux X estiment à juste titre tardive comme ayant été émise le 10 juin 2011, quand les nuisances ont été subies à compter de septembre 2009 ;

La société SERPAUL n’est pas davantage fondée à reprocher aux époux X une infraction à leur obligation d’exploiter les locaux alors qu’il est établi que ces locaux avaient été rendus impropres à leur destination ce qui caractérise à sa charge un manquement à son obligation de délivrance et justifie l’exception d’inexécution opposée par les locataires aux demandes de la bailleresse ;

La demande de celle-ci en paiement de la somme de 80.697,53 euros au titre des loyers arriérés à compter du mois de juin 2011, date à partir de laquelle les époux X ont cessé de régler leur loyer, ne saurait dès lors prospérer et sera rejetée ;

Les clefs ayant été restituées le 19 juillet 2013 il y a lieu de constater la résiliation amiable du bail à cette date ;

Les époux X demandent à se voir allouer des dommages-intérêts complémentaires de 150.000 euros destinés à compenser la somme de 100.000 euros versée à la signature du bail pour prix d’achat de l’entrée dans les lieux, les baisses de chiffre d’affaires et la perte de leur droit au bail occasionnées par les gênes subies ;

Force est de relever que si le droit d’entrée dans les lieux a été amorti au regard d’une exploitation paisible des locaux de 2003 à 2009 soit pendant 6 années, les pertes invoquées ne sont pas suffisamment réparées par l’exonération du paiement des loyers à compter du mois de juin 2011 au regard, notamment, de l’absence d’exploitation des locaux à compter du 30 novembre 2010, date du départ anticipé du sous-locataire qui devait occuper les lieux pour un an à compter du 15 avril 2010 pour un loyer mensuel de 1.200,53 euros HT HC ;

L’allocation de dommages-intérêts est en conséquence justifiée à hauteur d’une somme qu’il convient d’estimer, en l’état des justifications soumises à l’appréciation de la cour, à 5.000 euros les époux X étant déboutés du surplus de leur demande de ce chef ;

L’ équité commande de condamner la société SERPAUL au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Déboute la société SERPAUL de toutes ses demandes,

Constate la résiliation amiable du bail au 19 juillet 2013,

Condamne la société SERPAUL à verser aux époux X ensemble la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne la société SERPAUL à verser aux époux X ensemble une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE