25/01/2016

ARRÊT N° 29

N° RG: 14/06209

FD-HA-A

Décision déférée du 25 Septembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 14/01179

M. SERNY

SCI ALSEL

C/

[X] [W]

[Y] [S] veuve [W]

SCP [E] [B]-[H] [D]-[J] [G]-[O] [U]-[N] [C]-[P] [M]

SCP [J] [F] – [L] [A] – [V] [BD]

SARL ANDRAU IMMOBILIER

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

SCI ALSEL Société Civile Immobilière au capital social de 1.524,46 euros inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n° D 351 190 319, Représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [X] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jérôme HORTAL de l’AARPI DESTRUEL-HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [Y] [S] veuve [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jérôme HORTAL de l’AARPI DESTRUEL-HORTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP [E] [B]-[H] [D]-[J] [G]-[O] [U]-[N] [C]-[P] [M] société civile professionnelle titulaire d’un Office notarial agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP [J] [F] – [L] [A] – [V] [BD] société civile professionnelle titulaire d’un office notarial agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL ANDRAU IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège de la société

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] syndic se constitue es qualité pour le compte du SDC du [Adresse 7] intimé

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant D.FORCADE, président et M. MOULIS, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

D. FORCADE, président

M. MOULIS, conseiller

C. MULLER, conseiller

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— CONTRADITOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. FORCADE, président, et par H. ANDUZE-ACHER, greffier de chambre.

Vu le jugement du 25 septembre 2014 par lequel le tribunal de grande instance de TOULOUSE a débouté la SCI ALSEL de ses demandes dirigées contre son vendeur, contre l’agent immobilier et contre les notaires, a rejeté les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, a déclaré la décision commune au syndicat des copropriétaires, a enjoint à la SCI ALSEL de payer aux consorts [W] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des autres parties, a condamné la la SCI ALSEL aux dépens incluant les frais d’expertise et de

référé,

Vu l’appel interjeté contre cette décision par la SCI ALSEL suivant déclaration du 12 novembre 2014,

Vu les conclusions du 19 novembre 2014 par lesquelles la SCI ALSEL demande à la cour de réformer le jugement déféré, de condamner solidairement les consorts [S] – [W], la SCP [B] – [M] -[U] -[C] [G] – [D], la SCP [F]- [A]- [BD] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER à lui verser les sommes de 12'486,86 € TTC au titre des frais afférents à l’étude de diagnostic de pollution, de 335 380 € HT au titre des travaux de reprise, de 2000 € par mois depuis le jour de l’arrêt des travaux jusqu’au paiement de l’intégralité des sommes dues, de condamner les consorts [S] – [W] , la SCP [B] – [M] -[U] -[C] [G] – [D], la SCP [F]- [A]- [BD] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER à lui verser la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de l’intégralité des dépens incluant les frais d’expertise,

Vu les conclusions du 20 janvier 2015 par lesquelles la SARL ANDRAU IMMOBILIER demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire, de limiter le montant du préjudice de la SCI ALSEL à la somme de 165'000 € hors taxes, de dire qu’elle ne saurait être tenue au-delà de 6,66 % du montant de cette condamnation, en toute hypothèse, de condamner tout succombant à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’ aux entiers

dépens,

Vu les conclusions du 12 mars 2015 par lesquelles la SCP [E] [B] – [H] [D] – [J] [G] – [O] [U] – [N] [C] – [P] [M] – [Z] [T] , notaires associés, et la SCP [J] [F]- [L] [A]- [V] [BD], notaires associés, demandent à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, de condamner la SCI ALSEL au paiement d’une somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où leur responsabilité serait retenue, de condamner les consorts [S] – [W] à les relever et garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au profit de la SCI ALSEL et de les débouter de leurs demandes,

Vu les conclusions du 16 janvier 2015 par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7], formant appel incident, demande à la cour de réformer le jugement déféré, de constater qu’aucune demande n’est formée à son encontre, d’ordonner la réalisation des études nécessaires et de surseoir à statuer sur les demandes indemnitaires présentées par la SCI ALSEL et par lui-même dans l’attente du dépôt des études complémentaires, à titre subsidiaire, de lui donner acte de ce qu’il s’associe aux demandes de la SCI ALSEL au titre des frais afférents à l’étude de diagnostic de pollution et au titre de travaux de reprise à charge pour cette dernière de mettre en oeuvre les travaux de dépollution sur les parties privatives et sur les parties communes tels que préconisés par l’expert judiciaire, de réserver ses demandes au titre de son préjudice de jouissance, enfin de condamner solidairement tous succombants à lui verser une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,

Vu les conclusions du 13 mars 2015 par lesquelles les consorts [S] – [W] demandent à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, à titre subsidiaire, de condamner la SCP [E] [B] – [H] [D] – [J] [G] – [O] [U] – [N] [C] – [P] [M] – [Z] [T] , la SCP [F]- [A]- [BD] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER à les relever et garantir de l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre , en toute hypothèse, de condamner tous succombants à leur verser une somme de 5000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Vu l’ordonnance de clôture du 17 mars 2015,

Attendu que par acte authentique du 14 novembre 2007, reçu par Me [K] [R], alors notaire associé d’une société civile professionnelle devenue la SCP [E] [B] – [H] [D] – [J] [G] – [O] [U] – [N] [C] – [P] [M] – [Z] [T] , avec la participation de Me [I] [BD], notaire associé de la SCP Jacques [BD] -[J] [F]- [L] [A]- [V] [BD] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER, le premier assistant l’acquéreur et le second le vendeur, les consorts [S] – [W], avec l’entremise de la SARL ANDRAU IMMOBILIER, agent immobilier, ont vendu à la SCI ALSEL, moyennant un prix de 460'000 €, le lot constituant toute la surface du rez-de-chaussée d’un immeuble, situé [Adresse 7] à [Localité 4], dans lequel avait été précédemment exercée une activité de garage automobile; que les les acquéreurs ayant manifesté leur intention d’affecter ce bien à l’habitation ont été informés de ce qu’il leur fallait obtenir du syndicat des copropriétaires l’autorisation de changer la destination du lot telle que définie dans le règlement de copropriété ;

Attendu que l’acte authentique de vente stipulait que l’acquéreur prendrait les biens vendus 'dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur, soit de l’état du sol ou du sous-sol de l’immeuble à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées, soit de l’état des biens vendus, de l’immeuble dont ils dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachées dont ils peuvent être affectés…';

Attendu que la SCI ALSEL fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1641 du Code civil selon lesquelles le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus;

Attendu qu’une clause de non-garantie des vices cachés n’est susceptible de décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s’il ne connaissait pas les vices affectant la chose vendue, le vendeur professionnel étant présumé avoir connaissance de ces vices;

Attendu qu'[X] [W], vendeur, a été le dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, époux de Mme [S] ; qu’il ne pouvait, en cette qualité, avoir ignoré les vices affectant les locaux ; que la clause de non garantie est, dans ces conditions, inopérante ;

Attendu que la SCI ALSEL, société familiale, qui a acquis le bien en vue du logement d’un membre de la famille, ne saurait être assimilée à un professionnel de l’immobilier, lui-même réputé connaître les vices;

Attendu, toutefois, que les vices doivent, pour être couverts par la garantie légale, avoir été ignorés de l’acheteur ;

Attendu que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la transformation du rez-de-chaussée en locaux d’habitation le 21 juillet 2010 et que le permis de construire a été accordé le 8 novembre

2010 ;

Attendu qu’au cours de l’été 2011, la SCI ALSEL a fait procéder à un diagnostic de pollution qui a révélé la présence de produits volatils dans les anciennes cuves du garage ;

Attendu qu’il résulte du rapport du diagnostic de pollution du sous-sol effectué lors du commencement des travaux de transformation de la destination des locaux, sur le site désaffecté, que les anciennes installations consistaient en :

— une ancienne cuve enterrée à essence, de capacité de 3000 l, qui aurait été abandonnée en 1972 ;

— une ancienne cuve enterrée à huiles usagées, de capacité de

3000 l ;

— un ancien pont de levage des véhicules ;

—  2 fosses de visite/de vidange des véhicules ;

— une ancienne fosse à charbon ;

— une fosse septique de capacité 25 m³

— un puits, situé à l’arrière du bâtiment » ;

Attendu que lors de la signature de l’acte authentique de vente, il est constant que l’acquéreur, dont l’attention avait été attirée par le notaire sur les conséquences éventuelles de la non obtention des autorisations nécessaires à la transformation du local à usage de garage en local destiné à l’habitation, connaissait l’activité antérieure exercée dans les lieux et que le vendeur connaissait la destination des lieux envisagée par l’acheteur ; que, d’ailleurs, les photographies en noir et blanc de locaux sombres produites devant la cour par la SCI ALSEL, qui affirme que ces photographies ont été prises antérieurement à la vente et que celles-ci lui ont été transmises par son architecte d’intérieur, comme en atteste le courrier les accompagnant, révèlent que les fosses de visite/vidange des véhicules ainsi que l’ancien pont de levage, nécessaires à l’activité du garage, étaient visibles et que l’architecte d’intérieur ayant lui-même ainsi visité les lieux antérieurement à la vente, son client était alors en mesure d’apprécier le risque de pollution affectant les lieux à raison de l’activité professionnelle qui y avait été exercée ;

Attendu qu’une expertise judiciaire ordonnée en référé a confirmé la présence dans le sous-sol du rez-de-chaussée d’hydrocarbures et de métaux lourds impliquant des risques sanitaires et rendant nécessaire une dépollution du sol pollué jusqu’à une profondeur de 4,50 m ; qu’ont été constatées une contamination par l’essence à proximité de l’ancienne cuve à essence, une contamination par l’huile à proximité de la cuve à huile et une pollution par les métaux lourds (cuivre, mercure et plomb) dans les couches superficielles du sol ;

Attendu que lors de la première réunion d’expertise, M.[W] a déclaré avoir informé les acquéreurs et l’agent immobilier de la présence des cuves au sous-sol de l’immeuble vendu et avoir remis, préalablement à la vente, à l’ agent immobilier, le bon d’intervention de la société SEVIA qui avait procédé à la collecte des huiles usagées contenues dans la cuve ; que l’agent immobilier a confirmé avoir une connaissance de la présence de fosses dans la partie enterrée du garage et avoir prévenu les acheteurs potentiels lors des visites sur site ; que, cependant, la SCI ALSEL nie avoir été informée de la présence des cuves enterrées sous le béton et que ni les vendeurs, ni l’agent immobilier ne rapportent la preuve d’une telle information ; qu’il en résulte que l’existence des cuves enterrées n’a été révélée à l’acheteur que postérieurement à la vente lors des premières investigations faites à la demande du maître d’oeuvre en vue de l’exécution des travaux de transformation des locaux ;

Attendu que la pollution ayant ces cuves pour origine, qui engendre des risques sanitaires importants, est de nature à rendre l’immeuble impropre à la destination qui avait été envisagée par toutes les parties qui n’avaient subordonné son effectivité qu’à l’obtention des décisions administratives nécessaires et de l’autorisation de la copropriété ;

Attendu que le vendeur, dernier exploitant du garage, doit garantie, à raison des vices cachés, de la pollution engendrée par ces cuves qui se sont révélées fuyardes ;

Attendu que pèse sur l’agent immobilier une obligation d’information loyale et de conseils adaptés, y compris à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté et envers laquelle il engage, en cas de défaillance, sa responsabilité délictuelle ; que ce devoir d’information et de conseil implique que l’agent immobilier fasse part des données concernant la consistance matérielle des lieux qui lui sont accessibles; que la SARL ANDRAU IMMOBILIER, qui a admis avoir eu connaissance de la présence des fosses dans la partie enterrée du garage, n’établit pas avoir prévenu l’acheteur potentiel de leur existence et donc des risques de pollution qu’elles pouvaient engendrer, ni avoir transmis cette information aux notaires instrumentaires auxquels il ne saurait être reproché aucune faute concernant les vices ignorés par l’acheteur;

Attendu en conséquence que les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER seront condamnés in solidum à réparation et que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre les notaires ;

Attendu, en ce qui concerne les rapports du vendeur et de l’agent immobilier qu’au regard de l’étendue de ses manquements, la responsabilité de la SARL ANDRAU IMMOBILIER sera reconnue à hauteur de 25 % de l’ensemble des condamnations prononcées ;

Attendu que les investigations techniques entreprises par sondages ont démontré que la pollution du sous-sol résultait des fuites provenant des cuves à essence et à huile enterrées sur 4 m à 4 m et demi de profondeur et que sur la première tranche de 50 cm à 1 m étaient accumulés les métaux lourds provenant de l’activité ordinaire du garage ; que le rapport existant entre les volumes pollués par cette dernière activité, dont tout un chacun pouvait avoir connaissance, et les volumes pollués par des cuves déficientes dont l’existence était ignorée de l’acheteur permet de laisser à la charge de ce dernier un quart du coût des travaux nécessaires pour remédier à la pollution globale ;

Attendu qu’en vue de remédier aux conséquences de cette pollution, l’expert a proposé deux solutions, la première par décaissement et traitement des sols résiduels consistant en l’enlèvement des matériaux pollués du garage et du jardin avant la mise en place d’une infrastructure de type plancher longrine sur fondations spéciales, la seconde par traitement du sol in situ consistant dans le confinement des matériaux existants par le coulage d’une dalle de béton devant assurer l’étanchéité après dépollution des sols en place ; que l’expert précise que les deux solutions sont pérennes et garantissent le non dépassement du seuil de tolérance de dépollution réglementaire ; qu’il indique avoir intégré dans le coût de réparation des deux propositions le traitement de la zone commune très partielle de la copropriété et que l’exécution et la surveillance de cette partie doivent s’imbriquer dans le projet global de décontamination sans avoir estimé la quote-part afférente ; qu’au regard du montant des coûts ainsi dégagés, de l’efficacité des travaux identiques dans les deux solutions, des délais d’exécution inférieurs, d’une moindre difficulté d’exécution s’agissant de la seconde d’entre elles, l’expert a préconisé la solution numéro 2 pour un montant HT de 165'000 € , incluant l’étude préliminaire et la détermination de la solution technique la plus adaptée selon le devis DEKKRA, que la cour retiendra également comme base d’évaluation des préjudices sans qu’il y ait lieu de recourir à un complément d’expertise ni de surseoir à statuer dans l’attente d’études complémentaires ;

Attendu en conséquence que les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER seront condamnés in solidum à verser à la SCI ALSEL les trois quarts de cette somme, 123'750 € ;

Attendu que les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER seront condamnés in solidum à verser à la SCI ALSEL l’intégralité de la somme de 11'960 € TTC représentant le coût de l’étude de diagnostic , tel que retenu par l’expert, à l’exclusion des frais du constat d’huissier dont l’utilité n’a pas été justifiée ;

Attendu, s’agissant du préjudice de jouissance, qu’il convient de constater que la SCI ALSEL a attendu plusieurs années avant d’envisager la mise en oeuvre de son projet de transformation des locaux et qu’elle ne précise ni la date à laquelle les travaux ont été interrompus, ni les conditions du logement de la personne à laquelle était destinée l’ouvrage; qu’il lui sera alloué à ce titre, compte tenu de la part résiduelle qu’elle supporte, une somme de 20'000 € ;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise que la copropriété n’a subi aucun préjudice de jouissance en lien direct avec les vices cachés sur le seul fondement desquels la SCI ALSEL a obtenu la condamnation des consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER au paiement des sommes qui lui ont été allouées ; qu’il s’ensuit que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] ne justifie pas du surplus de ses demandes ;

Attendu que les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER supporteront les dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise et verseront à la SCI ALSEL une somme de 5'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Que le surplus des demandes présentées à ce titre sera rejeté;

PAR CES MOTIFS,

Réformant le jugement entrepris hormis en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre les notaires,

Condamne in solidum les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER à verser à la SCI ALSEL les sommes de 123'750 € HT, de11'960 € TTC et de 20 000 € ,

Dit que dans les rapports entre les co-obligés, la SARL ANDRAU IMMOBILIER supportera 25 % et les consorts [S] – [W] 75 % de l’ensemble des condamnations prononcées;

Condamne in solidum les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER à verser à la SCI ALSEL une somme de

5'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les consorts [S] – [W] et la SARL ANDRAU IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise,

DIT que la charge définitive des frais et dépens ainsi que des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile se répartira entre eux dans la proportion de 25% pour la SARL ANDRAU IMMOBILIER et de 75% pour les consorts [S] – [W] ,

Rejette toute autre demande.

Le greffier, Le président,