COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DA

Code nac : 57B

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 JUILLET 2016

R.G. N° 14/09120

AFFAIRE :

J K X

…

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 13 Novembre 2014 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 2013F01368

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine GONTARD, M^e Frédéric SANTINI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ JUILLET DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur J K X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Martine GONTARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224

Représentant : M^e Vivien Thomas, Plaidant, avocat au barreau de NICE

Monsieur G B C

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Martine GONTARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224

Représentant : M^e Vivien Thomas, Plaidant, avocat au barreau de NICE

Monsieur M N Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Martine GONTARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224

Représentant : M^e Vivien Thomas, Plaidant, avocat au barreau de NICE

Monsieur D E A

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Martine GONTARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 224

Représentant : M^e Vivien Thomas, Plaidant, avocat au barreau de NICE

APPELANTS

****************

SAS IMPACT IMMO

N° SIRET : 395 05 7 6 56

XXX

XXX

Représentant : M^e Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713 – N° du dossier 2130231

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Monsieur J LEPLAT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

FAITS :

Par contrats des 5 mars, 30 mai, 17 juillet et 24 juillet 2008, Messieurs X, B-C, Z et A ('les investisseurs') ont souscrit au programme de la société de droit bulgare Eurosilex pour la vente en Bulgarie de logements en l’état futur d’achèvement proposée par le site Internet impact-immo-bulgarie.com et accompagnée pour sa promotion en France par la société Impact Immo, agent immobilier.

Pour l’acquisition de ces appartements aux prix de 54 204 à 158 858 euros, les investisseurs ont acquitté des frais de réservation variant de 750 à 2 500 euros ainsi qu’un premier acompte variant de 8 130 à 66 172 euros.

Déplorant les retards dans l’exécution du programme ainsi que la défaillance financière de la société Eurosilex, les investisseurs ont fait assigner le 7 mars 2013 la société Impact Immo devant le tribunal de commerce de Nanterre pour la voir condamner au remboursement des frais de réservation et du premier acompte qu’ils ont versés.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu le jugement du 13 novembre 2014 du tribunal de commerce de Nanterre qui a :

— débouté Messieurs X, B-C, Z et A de leur demande,

— condamné solidairement Messieurs X, B-C, Z et A à payer à société Impact Immo la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné solidairement Messieurs X, B-C, Z et A aux entiers dépens.

Vu l’appel interjeté le 19 décembre 2014 par Messieurs X, B-C, Z et A ;

* *

Vu les conclusions remises par le RPVA le 8 juillet 2015 pour par Messieurs X, B-C, Z et A en vue de voir, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil :

— rejeter l’ensemble des demandes de la société Impact Immo,

— infirmer le jugement,

— constater que la société Impact Immo a manqué à son devoir d’information et de conseil,

— condamner la société Impact Immo en réparation du préjudice représentés des frais de réservation et du premier acompte, à payer :

—  10 495,65 euros à Monsieur B-C,

—  65 670,40 euros à Monsieur A,

—  8 880,60 à Monsieur X,

—  67 672,80 à Monsieur Y,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société Impact Immo en tous les dépens au profit de Maître Thomas, Avocat, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner la société Impact Immo à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* *

Vu les conclusions remises par le RPVA le 13 mai 2015 pour la société Impact Immo aux fins de voir :

— infirmer le jugement sur le fondement des articles 122 et suivants du code de procédure civile,

— juger irrecevables Messieurs X, B-C, Z et A en leurs demandes pour défaut de droit d’agir,

A titre subsidiaire, au visa des articles 1382 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement,

— débouter Messieurs X, B-C, Z et A de l’ensemble de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Messieurs X, B-C, Z et A au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société CRTD & Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* *

Vu l’ordonnance de clôture du 12 avril 2016.

SUR CE, LA COUR,

1. Sur la qualité à agir des investisseurs à l’encontre de l’agent immobilier

Considérant que pour conclure à l’irrecevabilité de l’action des investisseurs fondée sur leur défaut du droit à agir, la société Impact Immo soutient que le préjudice dont ils recherchent la réparation est éventuel, alors qu’ils sont toujours bénéficiaires de leur contrat dont ils n’ont exercé aucune des actions que celui-ci leur conférait à l’encontre de la société Eurosilex, soit d''annuler unilatéralement le présent contrat dans le cas où le retard de livraison du bien immobilier serait supérieur à douze mois par rapport à la date fixée’ (article 7.5), soit d’exécuter du 'vendeur (…) l’obligation de payer des pénalités égales au montant des paiements effectués par l’acheteur, si le retard n’est pas dû à des cas de force majeure’ (article 2.1.1) ;

Qu’en réplique aux conclusions des investisseurs sur leur impossibilité d’agir à l’encontre de la société Eurosilex en Bulgarie, la société Impact Immo conteste la preuve de l’insolvabilité de la société Eurosilex en affirmant qu’elle dispose d’un patrimoine immobilier et se prévaut de la décision du Parquet régional de Varna (Bulgarie) qui a refusé à Monsieur X la poursuite de l’enquête du chef d’escroquerie à l’encontre de la société Eurosilex ; qu’elle critique les investisseurs en ce qu’ils n’ont entrepris aucun acte pour préserver leurs droits dans la procédure ayant abouti à la déclaration de faillite de la société Eurosilex le 18 décembre 2013 par la Cour de district de Varna ; qu’enfin, elle réfute les affirmations générales sur les faits de corruption ou de crime organisé en Bulgarie dénoncés par la Commission européenne ou encore le prétendu obstacle de la complexité des procédures en Bulgarie pour obtenir la réparation des préjudices des investisseurs ;

Mais considérant d’une part, que l’action en responsabilité sur le fondement du manquement à l’obligation de conseil et d’information à laquelle les investisseurs soutiennent que la société Impact Immo était tenue est indépendante des actions pouvant être dirigées à l’encontre du promoteur établi dans un pays étranger et placé en faillite ; que d’autre part, le contrat de vente immobilière en l’état futur d’achèvement à l’étranger recherchée pour des revenus locatifs manque sa cause, dès lors que le promoteur devant garantir la réalisation de l’opération immobilière est placé en faillite, de sorte qu’il en résulte nécessairement pour les investisseurs un préjudice né et actuel ;

Que par ces motifs, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté cette exception de fin de non recevoir.

2. Sur le devoir d’information de l’agence immobilière, la détermination et l’indemnisation des préjudices

Considérant que pour voir écarter sa responsabilité, la société Impact Immo dénie en premier lieu avoir eu la charge de la commercialisation du programme de vente des résidences à construire en Bulgarie auquel les investisseurs ont souscrits ;

Qu’elle soutient en deuxième lieu, que les investisseurs étaient éclairés sur la portée de leur engagement, notamment quant à l’absence de garantie du contrat de promotion immobilière, non seulement en raison de leur profession – responsable départemental dans la grande distribution, expert-comptable, avocat et ingénieur, mais encore après qu’ils ont accompli leur voyage en Bulgarie organisé par la société Eurosilex pour évaluer la vraisemblance de leur projet, et enfin, pour avoir, pour certains d’entre-eux, réalisé d’autres investissements dans d’autres projets immobiliers en Bulgarie ;

Qu’en troisième lieu, elle conteste dans son principe, l’analyse du bilan de la société Eurosilex de 2006, et dont les investisseurs prétendent qu’elle établit la preuve que le promoteur était déjà en cessation de paiement au moment du contrat et soutient d’autre part, qu’elle n’était pas tenue de recueillir des informations sur les risques de construction ;

Qu’en dernier lieu, elle relève qu’à l’exception des informations sur le montage juridique et financier des produits immobiliers réclamées par Messieurs Z et A, aucun des investisseurs n’a suscité d’information sur la solvabilité financière de la société Eurosilex ou sur la constructibilité des terrains sur lesquels devaient être édifiés les résidences ;

Mais considérant qu’il est constant que la société Impact Immo a offert par l’intermédiaire de son site Internet en France la promotion de l’opération immobilière de la société Eurosilex, qu’elle a communiqué personnellement aux investisseurs les formulaires de réservation des biens ainsi que les contrats de vente du promoteur et recueilli les signatures des investisseurs, et a enfin, répondu à leurs interrogations sur le rendement locatif et fiscal de l’opération, en sorte qu’il se déduit la preuve qu’elle a agi dans le cadre d’une activité d’entremise définie par l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 comme étant le fait de se livrer ou de prêter son concours aux opérations portant sur les biens d’autrui, qu’il s’agisse des activités de transaction sur immeubles ou biens assimilés ou des activités de gestion immobilière ;

Et considérant qu’il se déduit de ses propres conclusions, que la société Impact Immo ne s’est fait communiquer aucune information sur la solidité financière de la société Eurosilex dont elle a assuré la promotion du programme immobilier, et n’en a par conséquent communiqué aucune aux investisseurs, de sorte que, sans qu’il soit nécessaire de discuter le surplus des moyens sur le principe de la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier, il se déduit la preuve du manquement de la société Impact Immo à son obligation d’information des investisseurs à laquelle elle était tenue en sa qualité de professionnel ;

Considérant que pour prétendre à la condamnation de la société Impact Immo au paiement de la totalité des sommes qu’ils ont versées au promoteur bulgare, les investisseurs se prévalent de l’analyse des résultats financiers de la société Eurosilex en 2006 établissant qu’elle était d’ores et déjà en situation de dépôt de bilan ; qu’ils versent aux débats l’analyse par un avocat bulgare des contrats qu’ils ont signés, et d’après laquelle des stipulations sont contradictoires, ou différentes entre leurs versions française et bulgare, que des clauses sont contraires au droit bulgare comme celle relative à la compétence des tribunaux de commerce qui n’existent pas dans le pays, que des stipulations ont été faites au détriment des investisseurs, particulièrement celle relative à l’octroi du titre de propriété subordonné à l’acceptation du contrat de maintenance de gestion de l’immeuble, ou encore celle qui porte sur des garanties exorbitantes des acquéreurs pour le versement du prix affectant notamment le droit d’usage sur l’immeuble ; qu’ils concluent enfin, que leur contrat ne leur préserve pas la garantie de transfert de propriété stipulée à l’article 1601-3 du code civil français ;

Mais considérant que d’après la qualité avisée qui s’évince de leur qualification professionnelle, les investisseurs qui poursuivaient un projet purement financier et fiscal ne pouvaient se méprendre sur l’absence de garanties de droit et de sécurité financière dans les contrats qu’ils ont souscrits, ni non plus sur les aléas attachés à une opération purement financière associé à une vente d’un immeuble l’état futur d’achèvement dans un pays étranger, lequel, de surcroît, avait rallié la communauté européenne moins de deux ans avant l’opération d’investissement ;

Que d’autre part, si la situation de dépôt de bilan de la société Eurosilex en 2006 fait présumer un risque élevé sur l’opération financière des investisseurs, il n’est pas contesté que la société Eurosilex aurait fait l’objet d’une cession partielle au profit de la société de droit bulgare Stratiev finance au mois de février 2010, qu’un nouveau programme et un nouveau calendrier de livraison de logements a alors été proposés aux investisseurs, y compris des offres d’investissement dans d’autres projets pour immobilier comparables,

Qu’en suite des aléas dont le dommage des investisseurs était affecté, il convient de condamner la société Impact Immo à verser à titre indemnitaire la somme de 2 000 euros à Monsieur B-C, de 13 000 euros à Monsieur A, de 1 600 euros à Monsieur X et de 13 400 euros à Monsieur Z.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Considérant que la société Impact Immo succombe à l’action, en sorte qu’il est équitable de la condamner à verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ainsi qu’aux paiement des dépens engagés pour les deux instances.

PAR CES MOTIFS,

Contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de fin de non recevoir de l’action de Messieurs X, B-C, Z et A ;

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,

Condamne la société Impact Immo en raison de sa défaillance dans son obligation de conseil et d’information à payer :

—  2 000 euros à Monsieur B-C,

—  13 000 euros à Monsieur A,

—  1 600 euros à Monsieur X,

—  13 400 euros à Monsieur Z ;

Condamne la société Impact Immo à verser à Messieurs X, B-C, Z et A la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,