02/11/2017

ARRÊT N°729/2017

N° RG: 16/03484

AB/IM

Décision déférée du 31 Mai 2016 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 1115002839

C D

Y Z

E Z

C/

SARL CITYA A CARCASSONNE

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANTS

Monsieur Y Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame E Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SARL CITYA A CARCASSONNE

[…]

[…]

Représentée par M^e Hélène LYON de la SCP HELENE LYON – STEPHANE VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. G, Président et A. BEAUCLAIR, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. G, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. X

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. G, président, et par M. X, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE.

Vu l’appel interjeté le 12 juillet 2016 par les époux Y et E Z à l’encontre d’un jugement du tribunal d’instance de TOULOUSE en date du 31 mai 2016.

Vu les conclusions des époux Y et E Z en date du 23 août 2017.

Vu les conclusions de la S.A.R.L. CITYA A CARCASSONNE en date du 15 juin 2017.

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Les époux Z ont confié, selon mandat du 9 août 2005, la gérance locative d’un immeuble sis résidence 1 Villa E -34 500 Béziers à la société LOGI SOLEIL aux droits de laquelle est venue la société AKERYS Gestion dénommée A Immobilier et aujourd’hui la Société CITYA A CARCASSONNE.

Ils ont adhéré le même jour à un contrat d’assurance de groupe garantissant notamment les loyers impayés et les détériorations immobilières et les vacances locatives.

De 2006 à août 2014, ils ont fait face à trois sinistres vacances locatives et un sinistre loyers impayés. Ils déclarent que la société A ne leur a pas intégralement reversé les indemnités versées par la compagnie d’assurance pour les vacances locatives, qu’ils ont été contraints de recourir à leur assurance protection juridique pour percevoir les indemnités relative aux loyers impayés, et que les loyers versés par le dernier locataire ne leur ont pas été reversés.

Ils ont alors résilié le mandat de gestion le 21 juillet 2014 et demandé à A Immobilier de justifier de ses comptes de gestion. A IMMOBILIER leur a indiqué avoir fait des avances sur indemnisation et attendre le remboursement de l’assureur DAS.

Par courrier en date du 16 février 2015 A Immobilier leur a réclamé la somme de 2.135,98 euros correspondant au solde de tout compte du locataire, au paiement des garanties locatives, honoraires de gestion ainsi que charges de copropriété. Le 31 août 2014 leur assureur de protection juridique, la GMF, a mis en demeure A IMMOBILIER de leur régler la somme de 2.438,26 euros correspondant au solde de compte du locataire ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Ils estiment que la société A IMMOBILIER a failli ses obligations de mandataires.

Par acte d’huissier en date du 1^er octobre 2015, les époux Z ont assigné la Société A IMMOBILIER en paiement de dommages-intérêts correspondant au coût de fautes de gestion qu’ils lui imputent.

Par jugement en date du 31 mai 2016, le tribunal d’instance de TOULOUSE a :

— débouté les époux Z de leurs demandes,

— condamné les époux Z aux dépens de l’instance,

— rejeté la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Les époux Z demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— dire que la société A a commis plusieurs fautes dans le cadre de l’exécution de son contrat de mandat de gérance locative la liant aux époux Z

— par conséquent, condamner la société A à payer aux époux Z les sommes suivantes :

* 3.178,15 euros au titre de la reprise injustifiée d’avance d’indemnité correspondant au montant des loyers de Monsieur B non reversés aux époux Z ;

* 729 euros au titre du dépôt de garantie de Monsieur B ;

* 585,11 euros au titre des frais de déplacement ;

* 2.500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance manifestement abusive.

* 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel, outre les entiers dépens, en ce compris celui de l’article 10 du décret 2001-2012 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007.

Ils font valoir que :

— la société A a manqué à son obligation : elle devait déclarer le sinistre dans le délai et actionner la compagnie d’assurances suite au refus de prise en charge injustifié. Elle ne peut laisser les propriétaires supporter le risque de carence locative alors qu’une assurance était souscrite. Une mise en demeure collective aurait été adressée à l’assureur mais aucune assignation délivrée. A ne peut se prévaloir de la retenue des fonds versés par l’assureur l’APAGL et retenus par un intermédiaire.

— la société A n’a jamais rendu compte des opérations comptables auxquelles elle procédait et de l’existence d’un litige avec l’assureur : elle avait initialement présenté les versements de janvier et juillet 2009 pour un montant total de 5.008,70 euros comme l’indemnisation au titre de la garantie des loyers, laissant croire les assurés que l’assurance avait garanti le sinistre, pour les requalifier 6 ans après le sinistre d’avances et s’en rembourser en retenant les loyers versés en 2014 à hauteur de 3.178,15 euros.

— un litige 'vacance locative’ a finalement été pris en charge partiellement, une indemnité de 3.118,80 euros leur a été versée, et la société A était fondée à reprendre cette somme, mais le sinistre 'loyers impayés’ n’a reçu qu’une indemnisation partielle.

— la société A ne pouvait procéder à une compensation entre le dépôt de garantie et les reprises d’avances, question non tranchée par le premier juge.

— ledit dépôt de garantie n’ayant pas été restitué aux locataires par les époux Z ils ont été assignés devant le juge de proximité et ont exposé des frais dont ils demandent le remboursement.

— l’attitude de la société A justifie que leur soit allouée une somme à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

La S.A.R.L. CITYA A CARCASSONNE demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que la société CITYA A a rempli ses obligations et débouté les consorts Z de l’ensemble de leurs demandes

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il déboute la société CITYA A CARCASSONNE de sa demande d’indemnisation fondée sur l’article 700 code de procédure civile

— condamner les consorts Z au paiement d’une indemnité de 4 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— sur le sinistre BALLAND, les époux Z ne réclament plus la somme de 3.118,80 euros en remboursement d’avance de vacance locative. Elle a déclaré le sinistre, et poursuivi le recouvrement des indemnités, mais devant la carence de la compagnie, elle a versé une avance sur indemnisation aux époux Z puis a retenu les avances qu’elle avait faites sur l’indemnisation de ce sinistre, les époux Z ne pouvant être indemnisés deux fois du chef de ce sinistre. Elle a accompli ses obligations.

— sur le dépôt de garantie, il a été absorbé par les dettes des époux Z.

— les frais de déplacement dont il est demandé le remboursement ont été exposés à l’occasion d’une procédure postérieure à la révocation du mandat.

— ces éléments démontrent l’absence de toute résistance abusive.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur le remboursement des avances.

Le mandat de gérance locative est rédigé dans les termes suivants :

— reddition de comptes : le mandataire remettra tous les mois un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé, le mandant s’obligeant à lui rembourser tous frais et avances qu’il aura consenti pour l’exécution du présent mandat.

— gestion courante :

…

* encaisser, percevoir, et déposer tout loyer charge cautionnement indemnité d’occupation provision ainsi que toutes sommes ou valeur, en délivrer quittance et décharge, donner main levée de toute saisie et opposition

…

* le mandant autorise le mandataire à conserver le dépôt de garantie ainsi que les provisions pour charges

— prestations supplémentaires :

* intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistres

* en cas difficultés liées à défaut de paiement exercer toutes poursuites judiciaires, faire tout commandement sommation assignation et citation devant tout tribunal… se concilier ou requérir jugement, le faire signifier et exécuter, se faire remettre tout titre ou pièce.

Des contrats d’assurances couvrant les risques 'loyers impayés’ et carences locatives ont été régulièrement souscrites par la société A dans un premier temps auprès de la compagnie DAS puis à compter du premier janvier 2013 auprès de la compagnie SAGENA après le retrait de la compagnie DAS.

Au cours de l’exécution du contrat, quatre sinistres sont intervenus :

— un sinistre loyers impayés du fait du locataire BALLAND : 8 loyers

sont demeurés impayés à compter de novembre 2008

— trois périodes de vacances locatives : 6 mois de juin à décembre 2009 ; 1,5 mois de juillet 2010 au 15 août 2010 ; 4 mois de novembre 2013 à mars 2014.

— Sur le sinistre loyers impayés BALLAND :

Le locataire BALLAND a cessé de régler régulièrement ses loyers en septembre 2008, compte tenu de ses versements postérieurs, les loyers sont demeurés impayés à compter de novembre 2008.

La société A a régulièrement déclaré le sinistre 'loyers impayés BALLAND’ à la compagnie d’assurance le 5 novembre 2008, la compagnie a répondu qu’elle avait enregistré cette déclaration le 21 novembre 2008. Il ressort d’un mail de l’APAGL que la somme de 5.890,00 euros correspondant aux loyers impayés de novembre 2008 à juin 2009 a été payée en deux versements les 16 juin et 14 août 2009 par la compagnie d’assurance à un intermédiaire la société LDG.

En raison d’un conflit entre DAS et LDG, cette somme n’a pas été reversée à la société A qui en vertu de son mandat est chargée de percevoir les indemnités d’assurance.

La société A a procédé au versement d’avances sur loyers impayés pour les montants de 2.189,00 euros au 5 janvier 2009 et de : 2.819,70 euros au 27 juillet 2009 soit la somme totale de 5.008,70 euros.

Le mandat de gestion permet à la société A de procéder au versement d’avances. Ces avances sont clairement indiquées dans les comptes rendus mensuels adressés aux bailleurs au jour où elles sont faites : exemple : en date du 27 juillet 2009 AV LOYERS IMP 11/08-05/09 L/BALLAND : 2.819,70 euros. Les époux Z ne peuvent donc soutenir qu’ils ignoraient qu’ils percevaient alors des avances sur loyers impayés.

Le mandat fait obligation à la société A de faire toutes diligences utiles pour le recouvrement de toutes sommes devant revenir au mandant bailleur, en particulier les indemnités d’assurance.

Or, il ressort des pièces produites par la société A que :

— le mandataire n’a informé le mandant de l’existence d’un refus de versement des indemnités d’assurance loyers impayés qu’en juillet 2014, soit plus de 5 ans après la survenance du refus de versement de l’indemnité d’assurance.

— le mandataire a mis la compagnie d’assurance en demeure de payer ladite indemnité par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 octobre 2014.

Le mandataire a donc commis une faute en ne rendant pas compte de l’absence de versement de l’indemnité d’assurance 'loyers impayés', et en ne poursuivant pas dans les délais raisonnables le recouvrement des indemnités d’assurance, dont il ressort en outre et a postériori que la compagnie reconnaît les devoirs et les a payées à un intermédiaire qui les a indûment retenues.

Les avances auxquelles le mandataire a procédé sont des avances sur indemnités d’assurance à percevoir en exécution des contrats d’assurance souscrits. La société A doit donc se rembourser de ses avances sur les indemnités à percevoir de la compagnie d’assurance.

— Ce mécanisme a été appliqué par la société A dans le sinistre vacances locatives qui ne fait plus l’objet d’un litige devant la cour :

Il ressort des relevés de compte qu’en janvier 2010 A verse aux époux Z la somme de 2.486,00 euros au titre des vacances locatives, le relevé mentionnant expressément AVANCES VACANCE LOC ; puis en mai 2010 la somme de 632,80 euros sous l’intitulé AV VACANCE LOC soit la somme de 3.118,80 euros.

Sur le compte rendu du mois de juillet 2010, elle indique expressément le virement de la société

LDG avec l’intitulé VACANCE LOCATIVE pour un montant de 3.118,80 euros et les deux remboursements de ses avances pour les montants de 2.486,00 et 632,80 euros soit la somme de 3.118,80 euros.

Ainsi, le mandataire devant se rembourser de ses avances sur indemnités d’assurance sur lesdites indemnités et non sur les loyers à venir, la société A ne pouvait retenir les loyers des locataires à compter de mai 2014, ni le dépôt de garantie du locataire en place au jour de l’arrêté des comptes de fin de mandat.

Le montant des sommes indûment retenues par la société A est donc de :

—  3.178,15 euros au titre des loyers à compter d’avril 2014, le compte rendu de gestion du mois d’avril 2014 mentionne que la somme de 739,89 euros sera reportée sur le compte rendu de gestion de mai 2014, or cette somme n’y figure pas ce compte rendu de gestion ne mentionnant aucun 'solde période précédente'.

—  729,00 euros au titre du dépôt de garantie de Monsieur B, locataire en place au jour de l’arrêté des comptes.

Le jugement sera donc réformé en ce sens.

2- Sur les frais de déplacement à BÉZIERS.

Les époux Z ont été assignés par acte du 6 mars 2015 devant le juge de proximité de BÉZIERS en restitution du dépôt de garantie de Monsieur B, lequel avait donné congé pour le 30 septembre 2014, date de l’état des lieux de sortie.

Le mandat de gestion a été résilié par les époux Z à effet au 15 août 2014. Au jour où le dépôt de garantie de Monsieur B est devenu exigible soit fin novembre 2014, les époux Z bailleurs étaient tenus de restituer le dépôt de garantie.

Le premier juge a justement retenu qu’il ne peut être reproché à A IMMOBILIER une faute en liaison avec le préjudice allégué et c’est à bon droit qu’il les a déboutés de cette demande.

Le jugement est confirmé de ce chef.

3- Sur les demandes accessoires

Le droit de défendre en justice ses intérêts légitimes ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage. La preuve d’une telle faute de la part de la société A n’est pas rapportée, la demande de dommages intérêts sera donc rejetée.

La société A succombe, elle supportera la charge des dépens augmentée d’une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau

Condamne la société CITYA A CARCASSONNE à payer aux époux Y et E Z les sommes de :

* 3.178,15 euros au titre des remboursements

* 729 euros au titre du dépôt de garantie de Monsieur B ;

Déboute les époux Z de leur demande au titre de frais de déplacement

Y ajoutant,

Déboute les époux Z de leur demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.

Condamne la société CITYA A CARCASSONNE à payer aux époux Y et E Z la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société CITYA A CARCASSONNE aux entiers dépens de première instance et d’appel et rejette la demande en application de l’article 10 du décret 2001-2012 modifié par le décret 2007-1851 du 26 décembre 2007.

Le greffier Le président

M. X C. G