05/03/2018

ARRÊT N°51

N°RG: 16/00300

DF/CD

Décision déférée du 15 Décembre 2015 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 13/04627

M. X

A Y

B C épouse Y

C/

SAS STELLIUM IMMOBILIER

SAS TAGERIM PROMOTION

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ MARS DEUX MILLE DIX HUIT

***

APPELANTS

Monsieur A Y

[…]

La Scrabouille

[…]

Représenté par M^e Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté par M^e Anne Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

Madame B C épouse Y

[…]

La Scrabouille

[…]

Représentée par M^e Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Anne Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

SAS STELLIUM IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS TAGERIM PROMOTION

[…]

[…]

Représentée par M^e Virginie STEVA-TOUZERY de la SELARL STV AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2017 en audience publique, devant la Cour composée de :

D. FORCADE, président

M. Z, conseiller

T. SOUBEYRAN, vice président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. D-E

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par D. FORCADE, président, et par C. BERNAD, greffier de chambre.

La SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND a fait édifier un ensemble immobilier comportant 175 logements dont l’assiette foncière se situe boulevard John Kennedy à CLERMONT-FERRAND ;

La commercialisation de ce programme a été confiée par la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND à la SAS OMNIUM CONSEIL, actuellement dénommée STELLIUM IMMOBILIER, suivant mandat du 16 décembre 2005 ;

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2005, M. et M^me Y ont conclu avec la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND, représentée par sa gérante, la SARL TAGERIM PROMOTION, un contrat de réservation portant sur un appartement d’une superficie de 55,15 m² et un emplacement de stationnement dans la résidence, pour un prix global de 161.900 € TVA incluse, qui devait être financé à l’aide d’un emprunt souscrit pour la totalité du prix auprès d’un organisme de crédit ; simultanément, M. et M^me Y ont confié à la SAS OMNIUM GESTION le soin de prendre livraison du bien et sa gestion locative en adhérant aux garanties et assurances loyers impayées et vacances locatives du contrat groupe SECURIMMO ;

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été dressé le 11 mai 2006 en présence du Crédit Foncier de France qui a consenti l’emprunt de 161.900 € au terme d’un acte authentique du même jour ;

La SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND a été dissoute à compter du 18 juillet 2013 et radiée du registre du commerce et des sociétés par acte publié le 8 novembre 2013 par suite de la clôture des opérations de liquidation prononcée par l’assemblée générale du 31 juillet 2013 ;

Les époux Y, mécontents de l’opération d’investissement immobilier réalisée sur les conseils de la société STELLIUM IMMOBILIER, ont, par acte d’huissier du 16 octobre 2013, saisi le tribunal de grande instance de TOULOUSE en assignant la SAS TAGERIM PROMOTION, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le n° 109 266 228, et la SAS STELLIUM IMMOBILIER en annulation, pour irrégularités formelles et dol, du contrat préliminaire de réservation et de la vente en l’état futur d’achèvement et en indemnisation de leurs préjudices ;

Par jugement du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a débouté les époux Y de toutes leurs demandes, rejeté les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie gardera à sa charge les dépens par elle exposés ;

Par déclaration du 20 janvier 2016, les époux Y ont relevé appel de ce jugement à l’encontre de la SAS TAGERIM PROMOTION et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER ;

Dans leurs conclusions transmises par voie électronique le 25 août 2016, M. et M^me Y demandent à la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, d’infirmer le jugement rendu le 15 décembre 2015 par le Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE, de les recevoir en leurs demandes et de les dire bien fondées, de dire que les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et TAGERIM PROMOTION ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à leur égard, de condamner en conséquence solidairement les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et TAGERIM PROMOTION à leur verser la somme de 156.918,66 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, de condamner en toute hypothèse les sociétés STELLIUM IMMOBILIER et TAGERIM PROMOTION sous la même solidarité à payer la somme de 6.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

Dans ses conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 18 mai 2016, la société TAGERIM PROMOTION demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de l’article 8 du code de procédure civile, de l’article 1382 du code civil et de

l’article 1994 du code civil, à titre principal, de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 15 décembre 2015, de dire irrecevables les demandes des époux Y et les condamner au paiement d’une somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, à titre subsidiaire et au fond, de débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement d’une somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, à titre infiniment subsidiaire, de dire en toute hypothèse que la société STELLIUM IMMOBILIER devrait relever et garantir la société TAGERIM PROMOTION de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre et condamner les succombants au paiement d’une somme de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 29 septembre 2016, la SAS STELLIUM IMMOBILIER demande à la cour de confirmer le jugement déféré, à titre principal, de déclarer prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du code civil l’action en indemnisation exercée par M. et M^me Y à l’encontre de la SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, avec toutes conséquences, à titre subsidiaire, de dire qu’aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil en relation de cause à effet avec les préjudices allégués par M. et M^me Y n’est imputable à la SAS STELLIUM IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, de dire que les préjudices dont M. et M^me Y lui demandent réparation ne sont pas caractérisés pas plus que le lien de causalité entre ces prétendus préjudices et les fautes alléguées à son encontre, de débouter les époux Y de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions formulées à son encontre, de débouter la SAS TAGERIM PROMOTION de l’ensemble de ses demandes subsidiaires dirigées à son encontre, en toute hypothèse et reconventionnellement, de condamner solidairement M. et M^me Y à lui payer une indemnité de 4.000,00 € hors taxe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, enfin de condamner solidairement M. et M^me Y et, solidairement, toute partie succombante, aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Attendu que M. et M^me Y dirigent leur action à l’encontre des sociétés STELLIUM IMMOBILIER et TAGERIM PROMOTION sur le fondement de leurs manquements à leurs obligations précontractuelles d’information et de conseil à leur égard sans solliciter désormais l’annulation de la vente conclue le 11 mai 2006 mais seulement des dommages intérêts ; qu’ils invoquent un préjudice matériel constitué de la perte de loyers entre la date de livraison et le 14 avril 2008 (1.185, 66 €), par la perte de valeur du bien acquis (57.900 €), par le coût total du crédit et le montage de l’opération (62.964 €) par la perte de l’avantage fiscal (24.869 €) ainsi qu’un préjudice moral et physique (10.000 €) ;

Attendu qu’aux termes de l’article 2224 du Code civil, auquel se réfèrent les trois parties en cause, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Attendu qu’il ne peut être retenu, comme l’a fait le premier juge, que le point de départ de la prescription se situe à la date de l’acte authentique de vente intervenu le 11 mai 2006 à laquelle M. et M^me Y ignoraient que la location de leur bien ne se déroulerait pas dans les conditions qu’ils avaient envisagées et engendrerait la perte de loyers, de l’avantage fiscal et de la dépréciation du bien qu’ils invoquent ; qu’il ne peut être non plus retenu à cet égard la publication au mois de novembre 2007 de l’étude réalisée par la Cellule Économique Régionale de la Construction d’Auvergne dont il n’est pas établi que M. et M^me Y ont alors été rendus destinataires ; qu’il est établi par les pièces versées aux débats que l’appartement a été loué depuis le 12 septembre 2008 jusqu’au 13 janvier 2011 ; que c’est seulement à l’issue cette deuxième période de vacance locative qui a duré jusqu’au bail du 23 janvier 2012 que M. et M^me Y pouvaient appréhender les conséquences de la discontinuité des contrats de bail en sorte que l’action introduite le 16 octobre 2013 n’est pas prescrite ;

Attendu que l’acte introductif d’instance a été délivré le 16 octobre 2013 à la société TAGERIM PROMOTION au motif qu’elle était à la fois le vendeur du bien immobilier et le promoteur de

l’opération ; que M. et M^me Y indiquent que cette société a signé le contrat de réservation préliminaire en sa qualité de gérante de la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND, que son objet social est «la gestion administrative, juridique, comptable, financière et informatique de sociétés civiles de construction ventes et en général de toutes sociétés ou groupements» et qu’elle est donc nécessairement engagée pour les actes qu’elle a conclus dans le cadre du montage de l’opération de construction-vente au titre du choix des biens, de leur promotion puis de leur vente ;

Attendu que la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND a été dissoute à compter du 18 juillet 2013 et radiée du registre du commerce et des sociétés par acte publié le 8 novembre 2013 par suite de la clôture des opérations de liquidation prononcée par l’assemblée générale du 31 juillet 2013 ; que c’est bien en sa qualité de gérante de la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND, conforme à son objet social qui ne fait pas d’elle une société civile de construction vente mais seulement un gestionnaire de tels groupements, que la société TAGERIM PROMOTION a été assignée en justice à une époque où les opérations de liquidation de la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND étant en cours, cette dernière jouissait de la personnalité morale alors que M. et M^me Y ne recherchent pas la responsabilité de la société TAGERIM PROMOTION à raison d’une faute qu’elle aurait pu accomplir à l’égard des tiers dans l’exécution de son mandat social mais en des qualités de constructeur, promoteur et vendeur dont elle est dépourvue ;

Qu’il s’ensuit que les demandes dirigées à son encontre sont irrecevables ;

Attendu que M. et M^me Y recherchent la responsabilité délictuelle de la société STELLIUM IMMOBILIER qu’ils qualifient de conseil en gestion de patrimoine ; qu’il lui reprochent d’avoir conseillé un prêt in fine à taux variable, de ne les avoir pas informés sur les risques inhérents à l’opération, de les avoir désinformés sur le potentiel locatif ce qui a eu pour conséquence la perte de la possibilité de défiscalisation, d’avoir sous-évalué les coûts de l’opération, d’avoir surévalué le bien et de les avoir désinformés sur les garanties et assurances ;

Attendu que le mandat de commercialisation des 175 logements objets du programme immobilier en cause a été conclu le 16 décembre 2004 entre la SCCV LA FEUILLEE DE MONTFERRAND et la SAS OMNIUM CONSEIL, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE le n°B 384 850 095, titulaire de la carte immobilière n° 11 45 délivrée par la Préfecture de la Haute-Garonne, portant sur l’activité «transactions et fonds de commerce», actuellement dénommée SAS STELLIUM IMMOBILIER, immatriculée sous le même n°, elle-même titulaire d’une carte professionnelle permettant l’exercice de l’activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce, dont l’objet social est la commercialisation et la transaction de biens immobiliers, ainsi que cela ressort de l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés au 24 septembre 2014 versé aux débats ;

Attendu que cette convention obligeait le mandataire à présenter les biens à vendre à toute personne qu’il jugerait utile et à faire réaliser toute publicité par les moyens qu’il jugerait les plus appropriés, seules les plaquettes commerciales et la duplication du dossier d’aide à la vente étant prises en charge par le mandant dans la limite de 25.000 € hors-taxes ;

Attendu que si cette convention laissait à la SAS STELLIUM IMMOBILIER une large marge de man’uvres pour organiser et exécuter des opérations de commercialisation qui lui étaient confiées, force est de constater que l’ensemble des préjudices que M. et M^me Y se plaignent d’avoir subis résulte essentiellement de l’étude financière qu’ils ont versée aux débats, établie par un conseiller en investissement identifié et qui fait état, outre de leur situation familiale, de leurs revenus imposables, du montant de leur imposition et de son taux, de leur capacité d’épargne, du montant de l’investissement et du financement, du montant du loyer brut, du prix à espérer lors de la revente du bien'

Attendu, toutefois, que M. et M^me Y, qui n’ont pas mis en cause ce conseiller en investissement, ne produisent aucune pièce qui permettrait d’établir un quelconque lien de ce dernier avec la SAS STELLIUM IMMOBILIER qui affirme n’avoir eu pour sa part aucun rôle de conseil personnalisé en patrimoine ; qu’en outre, M. et M^me Y se bornent à produire, pour l’essentiel, des pièces postérieures à la conclusion de l’acte de vente et se référant essentiellement aux conditions dans lesquelles a été géré le bien alors que les manquements dont ils se plaignent

remontent nécessairement à la période de commercialisation antérieure à la vente et à l’emprunt ; qu’au demeurant, M. et M^me Y n’ont pas non plus appelé en la cause la société OMNIUM GESTION, ni aucun des successeurs de cette dernière, à laquelle ils avaient donné mandat à cet effet ;

Attendu en conséquence que M. et M^me Y ne peuvent imputer à la SAS STELLIUM IMMOBILIER les manquements aux obligations précontractuelles d’information et de conseil qu’ils invoquent ;

Attendu que M. et M^me Y supporteront les dépens d’appel et verseront à chacune de la SAS TAGERIM PROMOTION et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER une somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Réformant le jugement déféré hormis en ses dispositions relatives aux demandes reconventionnelles, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que l’action de M. et M^me Y n’est pas prescrite,

Déclare irrecevables leurs demandes dirigées contre la SAS TAGERIM PROMOTION,

Rejette leurs demandes dirigées contre la SAS STELLIUM IMMOBILIER,

Condamne M. et M^me Y à verser à chacune de la SAS TAGERIM PROMOTION et de la SAS STELLIUM IMMOBILIER une somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et M^me Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Le greffier Le président