24/02/2020

ARRÊT N°146

N° RG 18/00462 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MCXT

CR/CR

Décision déférée du 18 Décembre 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 16/01852)

M. X

EURL MAG IMMO

C/

B Y

D A

F Z

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

EURL MAG IMMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Lionel PUECH-COUTOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame H Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandre HEGO DEVEZA-BARRAU de la SELASU HEGO DEVEZA-BARRAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur D A

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexandre HEGO DEVEZA-BARRAU de la SELASU HEGO DEVEZA-BARRAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur F Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Alexandre HEGO DEVEZA-BARRAU de la SELASU HEGO DEVEZA-BARRAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. ROUGER, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C.PREVOT, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts Y, Z et A sont les propriétaires indivis d’une maison d’habitation sise à […].

Le 6 janvier 2016, ils ont signé, hors établissement, au profit de la société Mag Immo, exerçant à l’enseigne Century 21, un mandat de vendre ce bien, sans exclusivité, pour un prix de 700.000€, en ce comprise la rémunération du mandataire d’un montant de 35.000 €, mandat prévoyant en cas de non-respect des obligations du mandant énoncées aux conditions générales, l’engagement du mandant à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de ladite rémunération.

Sur un document pré-imprimé, daté du 7 janvier 2016, les mandants autorisaient la commercialisation immédiate et déclarait renoncer au droit de rétractation.

Par courrier daté du 18 janvier 2016, distribué le 20 janvier 2016, les consorts Y-Z et A ont notifié à la Sarl Mag Immo la révocation du mandat.

Par courriers datés du 19 janvier 2016, distribués les 20 et 21 janvier 2016, la société Mag Immo informait les consorts Y, Z et A de ce qu’elle aurait accompli la mission confiée aux conditions du mandat.

Les consorts Y, Z et A ayant refusé de comparaître pour signer un compromis de vente suite à une sommation du 12 février 2016, par acte du 11 mai 2016, la Sarl Mag Immo les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse en paiement de la somme de 35.000 € en exécution de la clause pénale figurant au mandat de vente.

Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— dit valable le contrat de mandat du 6 janvier 2016,

— débouté la société Mag Immo de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Mag Immo aux dépens ainsi qu’ à payer aux consorts A Y et Z la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté ces derniers de leur demande de dommages et intérêts.

Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que la violation des modalités du droit de rétractation prévues par l’article L 121-17 I 2° du code de la consommation n’était pas sanctionnée par la nullité au terme de l’article L 121-21-1 du même code, que les indivisaires avaient dénoncé le mandat valablement en faisant usage du droit de rétractation, que l’offre à hauteur de 650.000 € ne correspondait pas à la somme demandée au mandat et que la société Mag Immo ne justifiait ni de la réalité d’une offre à 700.000 €, ni de sa transmission, ni de l’accomplissement de sa mission.

La société Mag Immo a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 6 février 2018, appel portant sur les dispositions la déboutant de ses prétentions et la condamnant au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 novembre 2019, la Sarl Mag Immo, appelante, demande à la cour, au visa des articles anciens 1134, 1142, 1152 du code civil, et L.121-21-5 et suivants du code de la consommation dans leur rédaction applicable au litige, de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulouse le 18 décembre 2017 sauf en ce qu’il a retenu la validité du mandat de vente,

Et,

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle a reçu mandat de vente des consorts Z, Y et A,

— juger que les vendeurs ont déclaré renoncer à leur droit de rétractation et autoriser la commercialisation immédiate de leur bien,

— juger qu’elle a exécuté son mandat conformément aux termes de ce dernier et ce, avant que les vendeurs ne se rétractent,

— juger qu’en vertu du mandat qui lui a été confié, elle peut revendiquer l’application de la clause pénale prévue au mandat,

— condamner solidairement M. Z, M^me Y et M. A au paiement de la somme de 35.000 € à son profit,

— condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes, toujours sous la même solidarité, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Lionel Puech-Coutouly.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 4 juin 2018, les consorts Y, A et Z, intimés, appelants incidents, demandent à la cour, au visa des dispositions de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972 et des articles L.121-18 et suivants du code de la consommation, de :

— rejeter toutes les conclusions contraires comme injustifiées ou mal fondées,

A titre principal,

— confirmer en tout point les dispositions du jugement entrepris,

A titre subsidiaire,

— constater la nullité du mandat de vente conclu hors établissement le 6 janvier 2016

— en conséquence, débouter la Sarl Mag Immo de l’intégralité de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la Sarl Mag Immo n’a pas exécuté son mandat conformément aux termes de ce dernier,

— constater leur rétractation valable,

— en conséquence, débouter la Sarl Mag Immo de l’intégralité de ses demandes,

A titre très infiniment subsidiaire,

— constater que la Sarl Mag Immo n’a pas exécuté son mandat conformément aux termes de ce dernier,

— constater la dénonciation du mandat de vente, par courrier du 20 janvier 2016, prenant effet au 6 avril 2016,

— en conséquence, débouter la Sarl Mag Immo de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner la Sarl Mag Immo au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la Sarl Mag Immo au paiement de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Mag Immo aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR :

La Sarl Mag Immo sollicitant le paiement d’une indemnité à titre de clause pénale en exécution d’un mandat dont la validité est contestée par voie d’exception, il est nécessaire d’évoquer en priorité l’examen de la validité du mandat litigieux.

Selon les dispositions de L. 121-17 I 2° du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 applicable au présent litige, préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, à titre d’information, les conditions, le délai et les modalités d’exercice du droit de rétractation, lorsque ce droit existe, ainsi que le formulaire type de rétractation.

Selon les dispositions de l’article L. 121-18-1 alinéas 1 et 3 du même code, dans sa rédaction applicable à la date du mandat litigieux, dans le cas d’un contrat conclu hors établissement, le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, qui comprend, à peine de nullité, toutes les informations mentionnées au I de l’article L. 121-17. Ce contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° du I de l’article L. 121-17.

Ces dispositions sont, en application de l’article L 121-25 du même code, d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de mandat n° 1749 revendiqué par la Sarl Mag Immo a été conclu hors établissement, au domicile de M. A, le 6 janvier 2016.

Les exemplaires produits respectivement par les parties établissent qu’il comportait deux pages en recto-verso, les conditions particulières figurant au recto et les conditions générales figurant au verso.

Sur la page verso, où figurent les mentions « lu et approuvé, bon pour mandat et bon pour mandat accepté » suivies des signatures respectives des mandants et du mandataire, la case selon laquelle « le mandant reconnaît avoir reçu le formulaire de rétractation annexé aux présentes » n’a pas été cochée. En l’absence d’une telle reconnaissance écrite, il n’existe aucune présomption de remise effective aux mandants, particuliers consommateurs, par la Sarl Mag Immo, professionnel de l’immobilier, du formulaire type de rétractation mentionné au 2° du I de l’article L 121-17 susvisé comme devant être remis au consommateur. Il appartient dès lors à la Sarl Mag Immo de démontrer que le formulaire de rétractation conforme aux prescriptions légales a bien été remis aux mandants,

remise que ces derniers contestent, ce qu’elle ne fait pas. En effet , aucun des exemplaires du mandat produit ne comporte le bordereau de rétractation, la demande signée par les consorts Y, Z et A le 7 janvier 2016 autorisant la commercialisation immédiate et portant renonciation au droit de rétractation est formalisée sur un document pré-imprimé extérieur au mandat ne faisant nulle référence à la remise préalable du bordereau de rétractation au jour de la signature du mandat, et la notification par les consorts Y, Z et A de la révocation du mandat, datée du 18 janvier 2016, est formalisée par lettre manuscrite.

Ni le refus le 11 janvier 2016 par les consorts Y, Z et A d’une offre à 650.000 € ne correspondant pas aux conditions du mandat, ni la lettre de révocation datée du 18 janvier 2016 qu’ils ont adressée à l’agent immobilier en application des dispositions de l’article L 121-21 et de celles du décret du 20 juillet 1972 ne peuvent valoir reconnaissance par eux de la validité du mandat ou renonciation à se prévaloir de la nullité relative encourue, dans la mesure où aucune de ces circonstances n’établit qu’au moment de leur survenance ils avaient connaissance du vice affectant la validité du mandat et qu’ils avaient l’intention de le réparer.

En conséquence, infirmant le jugement entrepris sur ce point, le mandat invoqué par la Sarl Mag Immo doit être déclaré nul et de nul effet.

Consécutivement, la Sarl Mag Immo ne peut prétendre à l’application d’un mandat nul et notamment à l’application de la clause pénale qui y est insérée.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement, et, compte tenu de sa succombance, l’a condamnée aux dépens de première instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Y, Z et A n’établissent nullement en quoi la présente procédure, tendant uniquement au paiement d’une clause pénale, a été de nature à entraîner l’immobilisation de leur bien, seul moyen invoqué dans leurs écritures pour caractériser leur préjudice. En conséquence, le jugement entrepris doit aussi être confirmé en ce qu’ils les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Succombant en appel, la Sarl Mag Immo supportera les dépens d’appel et se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce que le premier juge a dit valable le mandat du 6 janvier 2016

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Déclare le mandat de vente hors établissement n°1749 du 6 janvier 2016 nul et non avenu

Condamne la Sarl Mag Immo à payer à M^me H Y, M. F Z et M. D A pris ensemble une indemnité de 3.000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Condamne La Sarl Mag Immo aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. PREVOT

C. BELIERES