27/05/2021

ARRÊT N°498/2021

N° RG 20/02258 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NV3O

PP/CD

Décision déférée du 25 Juin 2020 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 11-19-4266)

M. X

Y, B Z

C/

S.A. PROMOLOGIS

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

Madame Y, B Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-cécile MUNOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

S.A. PROMOLOGIS

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Exposé du litige :

Par acte en date du 25 août 2011, la SA Promologis a donné à bail à M^me Y Z, un logement de type T3 situé à […]), […], appartement n° 6953, moyennant un loyer mensuel initial de 279,72€

M^me Y Z quittait le logement le […].

Par exploit d’huissier en date du 22 octobre 2019, la SA Promologis a fait citer M^me Y Z devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins de condamnation à paiement de diverses sommes restées impayées après son départ des lieux au titre des loyers et charges et réparations locatives, sous déduction du dépôt de garantie.

M^me Z a contesté les sommes réclamées au titre des réparations locatives contestant tout usage anormal des lieux, estimant que certaines sommes qui ne correspondent pas à des dégradations mentionnées à l’état des lieux de sortie ne sauraient être dues et que le montant de la facture de nettoyage est exagéré.

Par jugement en date du 25 juin2020, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— Condamné M^me Y Z à payer à la SA Promologis la somme de 2 506,04€ au titre de sa dette de loyers, charges et réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du

présent jugement,

— Autorisé M^me Y Z à s’acquitter de sa dette en

23 mensualités de 104,00€ chacune, la 24^e étant augmentée du solde de la dette et frais et dépens.

— Dit que la première mensualité devra intervenir le 7 du mois suivant la signification du présent jugement ainsi que de mois en mois, jusqu’à complet paiement,

— Dit qu’à défaut de respect de l’échéancier, celui-ci sera caduc et la créance redeviendra immédiatement exigible, quinze jours après une lettre de mise en demeure restée infructueuse,

— Condamné M^me Y Z à payer à la société Promologis la somme de 150,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

— Ordonné l’exécution provisoire de ce jugement.

Par déclaration électronique en date du 13 août 2020, M^me Y Z a interjeté appel de ce jugement en chacune de ses dispositions reprises expressément ainsi qu’en ce qu’il n’a pas fait droit à ses demandes envers la société Promologis.

Dans ses dernières conclusions en date du 26 novembre 2020, M^me Y Z demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 mars 2016, de l’article 1343-5 du Code civil, de reformer le jugement entrepris de l’ensemble des chefs déférés et, statuant à nouveau, de:

— Débouter la SA Promologis de ses demandes relatives aux travaux de peinture, tapisseries, sols et réparations pour un montant de 1 463,49€,

— Dire que les demandes au titre des travaux de nettoyage de l’appartement ne peuvent excéder 46% de la facturation, soit la somme de 279,56€,

— Dire et juger que M^me Z ne conteste pas le montant des loyers impayés,

A titre subsidiaire,

— Réduire à de plus justes proportions les sommes dues au titre des réparations locatives.

En tout état de cause,

— Débouter la SA Promologis de son appel incident sur les délais de grâce accordés à M^me Z,

— Accorder à M^me Z les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette,

— Débouter la SA Promologis de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et dépens exposés.

En droit, elle fait valoir qu’ayant occupé les lieux durant sept ans, elle ne peut être condamnée à des réparations locatives que si les dégradations constatées résultent d’un usage anormal des lieux, n’étant notamment pas tenue de la vétusté et elle estime que le tribunal en la condamnant au paiement d’une somme de 1 717,58€ n’a pas suffisamment tenu compte de cette vétusté et que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de retenir des dégradations volontaires. Ainsi, elle observe que les tapisseries, peintures et sols étaient simplement en bon état à son entrée dans les lieux et la SA Promolgis a tenu compte dans une certaine mesure de la vétusté en pratiquant un abattement cependant insuffisant au regard de la grille de vétusté, le taux de 16% devant être multiplié en l’espèce par le nombre d’année passées dans le logement, soit 112%, de sorte que la somme de 480,83€ retenue de ce chef n’est pas justifiée.

De même le remplacement d’une cabine de douche n’apparaît pas justifié par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, celle-ci étant mentionnée en bon état à la sortie et la mention d’une paroi pare-gouttes endommagée ne suffit à justifier le remplacement de l’ensemble pour 610,00€, et à tout le moins, dès lors que la cabine de douche n’était pas neuve à l’entrée il conviendra de réduire la demande à de plus justes proportions. Et la comparaison de ces états des lieux ne permet pas de lui imputer un impact sur un lavabo.

De même, le tribunal n’a pas suffisamment tenu compte de la vétusté en retenant une somme de 188,28€ pour la réparation d’un placard de cuisine, une somme de 166,16€ pour meuble plaqué évier cuisine après avoir retenu un abattement de 42%,

Quant à la prestation de nettoyage qu’elle reconnaît devoir, elle demande qu’elle soit facturée non au regard du devis présenté le […] mais de la facture moindre acquittée à hauteur de 607,76€ dès lors que les travaux ont été moins onéreux que prévu somme sur laquelle sera appliqué une réduction de 46%, soit la somme de 279,56€.

Enfin, au regard de sa situation financières ne percevant que prestations sociales et ayant de nombreuses charges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait droit à sa demande de délais, l’appel incident de Promologis sur ce point n’étant nullement fondé.

La SA Promologis, dans ses dernières conclusions en date du 8 décembre 2020, contenant appel incident sur les délais de paiement accordés à M^me Z, la société Promologis demande à la cour de :

— Débouter M^me Y Z de l’ensemble de ses prétentions,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me Z à payer à la SA Promologis la somme de 2 506,04€ au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a accordé à M^me Z des délais de grâce,

— Condamner M^me Z à payer à la SA Promologis la somme complémentaire de 800,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de sa demande de confirmation pour l’essentiel, elle fait valoir que l’appelante ne conteste pas le montant de sa dette locative et que s’agissant des dégradations, le montant des réparations incombant à

M^me Z a été justement apprécié au regard des pièces produites, que la comparaison entre les deux états des lieux d’entrée et de sortie atteste d’un mauvais entretien du logement et de la présence de dégradations ainsi que le tribunal les a justement retenues ayant tenu compte de la grille de vétusté du Groupement Départemental des locataires de la Haute-Garonne de novembre 2005 dont il ressortait pour 7 années un résiduel de 16% à la charge de la locataire pour les travaux de peinture et de 46'% pour le linoleum, que la cabine de douche qui était en bon état à l’entrée était mentionnée entartrée avec un élément de paroi manquant à la sortie caractérisant une dégradation entraînant la nécessité de la changer dans son ensemble, de même que le meuble sous évier et le rail du placard étaient dégradés.

Elle indique avoir déjà appliqué sur la facture totale de nettoyage le coefficient de vétusté de 46'%.

S’agissant des délais de paiement, elle estime que sa résistance abusive ne lui donne pas droit à de tels délais.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que M^me Z ait interjeté appel de l’ensemble des dispositions du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 25 juin 2020, elle ne conteste finalement pas sa dette de loyers et charges à

hauteur de la somme de 790,56€

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée à paiement de ce chef

Sur les réparations locatives:

C’est par une analyse en concordance avec la description de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du bail que le tribunal a retenu que l’état des tapisseries, peintures, dont certaines avaient été reprises de manière aléatoire par M^me Z, ainsi que des sols, ne relevait pas uniquement d’un usage normal des lieux au terme de sept années d’occupation mais faisaient au contraire apparaître des dégradations qu’il incombait à

M^me Z de réparer tout en retenant un coefficient de vétusté résiduelle de 16% pour les tapisseries et peintures et de 46% pour le linoleum, selon une lecture conforme de la grille de vétusté du Groupement Départemental des locataires de la Haute-Garonne de novembre 2005.

C’est en effet de manière inefficace que M^me Z conteste notamment la lecture qui a été faite de la grille de vétusté estimant à tort que le taux de 16% qui est bien un taux résiduel doit être multiplié par le nombre d’années d’occupation.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en ce qu’il a mis à sa charge de ce chef des réparations à hauteur de la somme de 480,83€, vétusté déduite.

Quant à l’état du placard sous évier, il était mentionné hors d’usage à la sortie alors qu’il a été pris en bon état de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’il devait être remplacé à la charge de M^me Z faisant application d’un taux de vétusté non contestable de 42%, même s’il n’était pas neuf.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a retenu de ces chefs une somme de 106,01€ à la charge de M^me Z.

Le remplacement du rail d’un placard incombe incontestablement à M^me Z pour les mêmes motifs que précédemment, du fait de sa dégradation, de sorte que c’est à bon droit qu’il a été mis à sa charge une somme de 188,28€.

De même la cabine de douche était en bon état et il n’est pas utilement contesté que la paroi pare-gouttes était cassée avec un élément manquant, de sorte la cabine a incontestablement subi des dégradations imputables à M^me Z justifiant son remplacement, sans application de la vétusté, les dégradations excluant ici la vétusté. Le jugement est également confirmé en ce qu’il a mis à la charge de M^me Z la somme de 611,60€ TTC de ce chef.

Sur la facture de nettoyage :

Il n’apparaît pas que la facture de nettoyage qui est finalement d’un montant de 607,76€ dont la nécessité n’est pas remise en compte tient compte de la vétusté alors que Promologis convient qu’il y a lieu d’appliquer sur cette facture 42% de vétusté, même si s’agissant du coût de la prestation elle s’en tient à un devis plus élevé, de sorte que la somme de 352,50€ sera mise à la charge de M^me Z.

Au total M^me A est redevable de la somme de 1 739.22€ € au titre des réparations locatives et frais de nettoyage, outre 790,56€ au titre des loyers impayés dont à déduire la somme de 279€ au titre du dépôt de garantie soit une somme totale de 2 250.78€ au paiement de laquelle elle sera condamnée, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur les délais de paiement :

Le présent litige ne permet pas de caractériser une résistance abusive de la part de M^me Z qui justifierait de la débouter de sa demande de délai à laquelle sa situation précaire, dûment justifiée, lui ouvre droit.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef sauf à fixer le montant des mensualités à la somme de 93€.

Le jugement entrepris est également confirmé en ce qu’il a condamné M^me Y Z à payer à la société Promologis la somme de 150,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Au vu de l’issue du présent recours, les parties conservent la charge de leurs propres dépens d’appel, la SA Promoligis étant déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme partiellement le jugement entrepris.

Statuant à nouveau:

Condamne M^me Y Z à payer à la SA promologis la somme de 2 250.78€ au titre du solde de sa dette locative après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à porter à 93€ le montant des 23 échéances mensuelles dues par M^me Y Z à la SA Promologis, la 24 èmes étant augmentée du solde de la dette.

Déboute la SA Promologis de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Dit que les parties conservent la charge des dépens par elles exposés à l’occasion du présent recours.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I. ANGER P. POIREL