COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 56B

DU 18 MAI 2021

N° RG 19/08051

N° Portalis DBV3-V-B7D-TSKN

AFFAIRE :

[…]

C/

Société TECHEM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/00936

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL ADANI,

— M^e Xavier DECLOUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant qui a été prorogé les 23 mars et 11 mai 2021, les parties en ayant été avisées dans l’affaire entre :

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183 – N° du dossier 208242

APPELANTE

****************

Société TECHEM

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Xavier DECLOUX, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 315

M^e Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocat plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : J133

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 8 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :

— condamné la SCI Ennery Moutier à payer à la société Techem les sommes suivantes :

* 9 428,45 euros au titre des factures impayées,

* 19 193,59 euros au titre des frais de location restant à courir sur les deux contrats 0282997 et 052044,

* 1 euro au titre de la clause pénale,

* 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil,

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples,

— condamné la SCI Ennery Moutier aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 19 novembre 2019 par la société civile immobilière (SCI) Ennery Moutier ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 mai 2020 par lesquelles la SCI Ennery Moutier demande à la cour de :

Vu les articles 1300 et 1198 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 8 octobre 2019 en ce qu’il a :

*condamné la SCI Ennery Moutier à payer à la SAS Techem les sommes suivantes :

—  9 428,45 euros au titre des factures impayées,

-19 193,59 euros au titre des frais de location restant à courir sur les deux contrats 0282997 et 052044,

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

*débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples,

*condamné la SCI Ennery Moutier aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire et juger la SAS Techem irrecevable en ses demandes à l’encontre de la SCI Ennery Moutier pour défaut de qualité à agir,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la SCI Ennery Moutier n’a pas ratifié les contrats conclus par la société ACI JLP Gestion et la SAS Techem,

— débouter la SAS Techem de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre très subsidiaire,

— dire et juger la SAS Techem mal fondé en ses demandes en paiement à l’encontre de la SCI Ennery Moutier,

En conséquence,

Au titre du paiement des factures 250562, 250563, 268954 et 268955 à hauteur de 9 528,45 euros,

— débouter à titre principal la SAS Techem de sa demande au titre du paiement des factures 250562, 250563, 268954 et 268955 à hauteur de 9 528,45 euros,

— dire et juger à titre subsidiaire que la SCI Ennery Moutier n’est tenue que de la somme de 788,07 euros pour la période du 1^er janvier 2017 au 17 février 2017, date de la résiliation intervenue,

— dire et juger à titre très subsidiaire qu’il y a lieu de déduire de la somme de 9 528,45 euros réclamée une somme de 3 378,91 euros toutes taxes comprises (TTC) indue,

— en tout état de cause, ordonner à la SAS Techem de procéder à la déduction du dépôt de garantie perçue de toute somme que SCI Ennery Moutier pourrait lui devoir,

Au titre des indemnités de résiliation réclamées à hauteur de 19 193,59 euros,

— constater qu’aucune clause de résiliation ne figure dans les contrats souscrits par la société FMP avec la SAS Techem,

— dire et juger que l’indemnité de résiliation de 19 193,59 euros réclamée constitue une clause pénale manifestement abusive et que la SAS Techem ne justifie d’aucun préjudice,

— débouter cette dernière de sa demande à ce titre,

— dire et juger à titre subsidiaire qu’il y a lieu de fixer les indemnités de résiliation à la somme de 3 646,94 euros (TTC) au titre du contrat relatif aux compteurs et de 2 320,92 euros (TTC) au titre du contrat relatif aux répartiteurs,

En tant que de besoin,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro,

En tout état de cause,

— condamner la SAS Techem à payer à la SCI Ennery Moutier la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Techem aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 mai 2020 par lesquelles la société par actions simplifiée (SAS) Techem demande à la cour de :

— confirmer la condamnation de la SCI Ennery Moutier à payer à la SAS Techem :

*le montant des factures impayées,

*les frais de location des 186 répartiteurs restant à courir,

*les frais de location des 48 compteurs restant à courir,

*la clause pénale,

— fixer le montant des condamnations à :

*9 526,45 euros au titre des factures impayées (infirmation du jugement qui avait fixé le montant à 9 428,45 euros),

*7 832,09 euros au titre des frais de location des 186 répartiteurs restant à courir (confirmation du jugement),

*11 361,50 euros au titre des frais de location des 48 compteurs restant à courir (confirmation du jugement),

*6 318,84 euros au titre de la clause pénale (infirmation du jugement qui avait fixé le montant à 1 euros),

— allouer à la SAS Techem la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Ennery Moutier aux entiers dépens de la procédure ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 26 novembre 2020 ;

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat de location de compteurs d’eau n° 05244 d’une durée de 10 ans commençant à courir le 1^er juillet 2012, la société Techem a équipé l’ensemb1e immobilier appartenant à la société FMP et situé à […], 2-3 à […].

Ce contrat a été signé avec la société gestionnaire ACI JLP Gestion agissant pour le compte du propriétaire, la société FMP.

Un second contrat n° 028229 également d’une durée de 10 ans a été conclu le 19 avril 2012 avec le même gestionnaire en vue de l’installation de répartiteurs permettant l’individualisation des frais de chauffage et le relevé de consommations individuelles.

En décembre 2013, la société FMP a cédé l’ensemble immobilier à la SCI Ennery Moutier.

La société Techem, n’étant pas réglée des factures établies pour l’année 2016, a mis en demeure, par courrier en date du 16 janvier 2017, la société gestionnaire ACI JLP Gestion d’avoir à procéder à leur règlement.

Par courrier recommandé en date du 17 février 2017, la société ACI JLP Gestion a résilié les deux contrats avec effet immédiat. Dans son courrier, elle expliquait que le nouveau propriétaire, la SCI Ennery Moutier, allait procéder prochainement à de très gros travaux de réhabilitation des logements et à la suppression du chauffage et de la production d’eau chaude collective, les compteurs n’ayant donc plus aucune vocation à rester à demeure.

Par courrier également recommandé en date du 24 février 2017, la société Techem a enregistré la demande de résiliation tout en rappelant que les résiliations ne pourront être effectives qu’à la date d’échéance des deux contrats.

Par acte d’huissier du 8 février 2018, la société Techem a assigné la SCI Ennery Moutier devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la SCI Ennery Moutier à lui payer les sommes suivantes :

—  9 428,45 euros au titre des factures impayées,

—  7 83 2,09 euros au titre des frais de location des 186 répartiteurs restant à courir,

—  11 361,50 euros au titre des frais de location des 48 compteurs restant à courir,

—  6 318,84 euros au titre de la clause pénale,

—  3 000 euros au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

outre la capitalisation des intérêts et les dépens.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement entrepris ayant condamné la SCI Ennery Moutier à payer à la société Techem les sommes de 9 428,45 euros au titre des factures impayées, 19 193,59 euros au titre des frais de location restant à courir sur les deux contrats 0282997 et 052044, 1 euro au titre de la clause pénale et 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et ayant ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l’article 1343-2 du code civil.

SUR CE , LA COUR,

L’absence de droit à agir de la SAS Techem à l’encontre de la SCI Ennery Moutier et l’absence de reprise par la SCI Ennery Moutier des contrats souscrits auprès de la SAS Techem,

Au soutien de son appel, la SCI Ennery Moutier fait valoir que la SAS Techem est dépourvue du droit d’agir à son encontre. En effet, elle indique que l’article 11 des conditions générales des deux contrats conclus par la société Techem, intitulé « poursuite du contrat », prévoit que le preneur, c’est-à-dire la société ACI JLP Gestion, est tenu des engagements souscrits par elle, en cas de cession de l’immeuble où sont placés les compteurs, tant que le nouveau propriétaire n’aura pas accepté, par écrit, la reprise desdits engagements. Or, l’appelante souligne n’avoir jamais accepté par écrit la reprise des engagements souscrits par la société ACI JLP Gestion. Elle indique également qu’une fin de non-recevoir peut être soulevée pour la première fois en cause d’appel, en vertu de l’article 123 du code de procédure civile, et en conclut que la SAS Techem doit être déclarée irrecevable en ses demandes à son encontre pour défaut du droit d’agir.

L’appelante expose par ailleurs n’avoir pris connaissance qu’en décembre 2016, lors de la réception de factures émises par la société Techem, des engagements souscrits par la société ACI JLP Gestion. Elle précise à ce titre que les deux contrats conclus en 2012 ne sont pas mentionnés dans l’acte de vente conclu entre la société FMP et la SCI Ennery Moutier. Elle affirme encore ne s’être acquittée d’aucune facture entre 2013 et 2016, soutenant qu’aucune facture ne lui a été adressée par la SAS

Techem avant celles du 15 décembre 2016. A cet effet, elle indique que l’intimée ne démontre pas lui avoir adressé des factures antérieures à celles du 15 décembre 2016.

S’agissant du mandat de gestion de l’immeuble confié par la SCI Ennery Moutier à la société ACI JLP Gestion, l’appelante considère qu’elle ne peut être engagée du fait de la poursuite des contrats par son mandataire. Elle rappelle en effet que le mandant ne peut être tenu des actes de son mandataire qui ont excédé le mandat donné, sauf à ratifier expressément lesdits actes. Or, elle prétend n’avoir pas donné mandat à la société ACI JLP Gestion de poursuivre la relation contractuelle avec l’intimée et souligne n’avoir ratifié ni expressément, ni tacitement, la poursuite du contrat.

Enfin, la SCI Ennery Moutier soutient n’avoir pas bénéficié des prestations fournies par la SAS Techem. Elle indique avoir, sitôt après l’acquisition de l’immeuble, entrepris des travaux de réhabilitation et, pour ce faire, procédé à la résiliation des contrats de location de la résidence. Elle en déduit que le matériel de la SAS Techem n’a jamais été utilisé, cet état de fait résultant selon elle de l’examen des relevés des compteurs d’eaux de la société Techem qui ne portent pas trace de consommation. Ainsi, la SCI Ennery Moutier juge ne pas avoir repris les contrats souscrits par la société ACI JLP Gestion auprès de la SAS Techem.

La SAS Techem réplique que, bien que non signataire du contrat, la SCI Ennery Moutier a bénéficié sans réserve des prestations fournies par elle pendant trois ans. Elle indique en effet que la société ACI JLP Gestion a poursuivi son mandat de gestion des immeubles après l’acquisition de ceux-ci par la SCI Ennery Moutier. Elle ajoute que les factures par elle établies ont été réglées par la société ACI Gestion en 2014 et en 2015. Elle considère dès lors que la SCI Ennery Moutier ne pouvait ignorer la poursuite des prestations et l’exécution par son mandataire, la société ACI JLP Gestion, des obligations du contrat. L’intimée précise que ce n’est qu’en 2016 que les factures n’ont plus été réglées, et que l’intention de résilier les contrats ne lui a été notifiée que le 17 février 2017. Elle en déduit que la SCI Ennery Moutier a ratifié la poursuite des engagements signés par la société ACI JLP Gestion, ce qui vaut engagement de régler les factures correspondantes aux prestations réalisées. La SAS Techem juge donc être recevable à agir à l’encontre de la SCI Ennery Moutier.

La SAS Techem objecte que l’argumentaire de l’appelante est inopérant dès lors que la SCI Ennery Moutier a conservé la société ACI JLP Gestion, signataire du contrat, comme mandataire. Elle estime donc qu’il ne peut lui être reproché d’avoir adressé les factures au mandataire plutôt qu’au propriétaire des locaux.

Elle ajoute que le mandataire a réglé les factures de 2014 et de 2015 sans faire d’observation sur leur inutilité. Elle affirme que, sauf à prouver que la société ACI JLP Gestion a été un mandataire infidèle, la SCI Ennery Moutier est tenue des actes accomplis par elle. Elle précise à ce titre que la notification de la résiliation des contrats par courrier du 17 février 2017 émane du mandataire, ce qui atteste qu’il n’est pas considéré par son mandant comme infidèle au mandat donné. La SAS Techem relève également que si l’appelante affirme que la société ACI JLP Gestion a été au-delà de son mandat, elle ne produit pas le mandat en question, de sorte que son assertion n’est pas prouvée.

Enfin, l’intimée soutient que, contrairement aux dires de l’appelante, il résulte de l’acte de vente de l’immeuble, produit par la SCI Ennery Moutier, que celle-ci a été informée par la venderesse de l’existence de contrats d’entretien et de maintenance. En outre, elle relève que la SCI Ennery Moutier ne reproche pas à la venderesse de ne l’avoir pas informée de l’existence des contrats conclus avec la société Techem.

Appréciation de la cour

Aux termes de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

II n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

En l’espèce, il est constant que c’est en sa qualité de gestionnaire de l’immeuble que la société ACI JLP Gestion a signé avec la société Techem les deux contrats. C’est donc en sa qualité de mandataire qu’elle s’est donc engagée pour le compte du propriétaire de l’ensemble immobilier, son mandant, à l’époque la société FMP et a donc engagé ce propriétaire vis à vis de la société Techem.

Si la société Ennery Moutier devenue nouveau propriétaire selon ses écritures, en décembre 2013 conteste avoir donné mandat à la société ACI JLP Gestion pour poursuivre ses relations avec la société Techem, elle ne conteste cependant pas pour autant que la société ACI JLP Gestion est bien restée le gestionnaire de l’immeuble à la suite de son acquisition de l’immeuble.

Dès lors, et outre le fait que les compteurs d’eau sont demeurés attachés à son bien immobilier, c’est toujours en qualité de mandataire du nouveau propriétaire, la société Ennery Moutier, que la société ACI JLP Gestion a poursuivi l’exécution des deux contrats, recevant notamment les factures de la société Techem, voire les réglant sans réserve, ainsi que les relevés des compteurs.

C’est également pour le compte de la société Ennery Moutier que la société ACI JLP Gestion a résilié les deux contrats par son courrier du 17 février 2017, résiliation qui émanant du mandataire et non du mandant corrobore de plus fort tant l’existence du mandat que l’étendue de ses pouvoirs.

Les deux contrats s’étant poursuivis entre la société Techem et la société ACI JLP Gestion, mandataire du nouveau propriétaire, la société Ennery Moutier, cette dernière est donc bien engagée par les actes accomplis par son mandataire conformément aux dispositions de l’article 1998 précitées du code civil.

C’est donc aux termes d’exacts motifs adoptés par la cour que le jugement déféré a retenu que la SCI Ennery Moutier était tenue des engagements souscrits par son mandataire. En effet, celle-ci ne peut sérieusement prétendre à l’inexistence d’un contrat de mandat existant entre elle et la société ACI JLP Gestion dès lors que c’est cette dernière qui, le 17 février 2017 a adressé à la société Techem une lettre de résiliation des contrats litigieux en expliquant que l’ensemble immobilier avait été vendu à la SCI Ennery Moutier en décembre 2013 et que les nouveaux propriétaires allaient procéder à compter du mois prochain à de très gros travaux de réhabilitation des logements de sorte que les compteurs d’eau n’avaient plus vocation à rester à demeure. D’ailleurs, propriétaire depuis le mois de décembre 2013, la SCI Ennery Moutier ne peut sérieusement soutenir n’avoir pas eu connaissance de l’existence de ces compteurs.

Devant la cour, la SCI Ennery Moutier produit son titre de propriété en vue de démontrer qu’elle n’a pris connaissance des contrats litigieux qu’à réception des factures de décembre 2016 contestées. Pour autant, cet acte notarié (pièce n° 7 de l’appelante) précise d’une part que le vendeur a conclu un contrat de gestion sur les biens avec la société JLP Gestion que l’acquéreur déclare vouloir poursuivre et, d’autre part, qu’il a conclu pour l’entretien et le fonctionnement des biens, des contrats d’entretien ou de maintenance dont l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle. Ainsi, si l’existence des contrats souscrits auprès de la société Techem n’est pas formellement précisée, il en résulte que la SCI Ennery Moutier était informée de l’existence de contrats pour l’entretien et le fonctionnement des biens. Il lui appartenait donc de s’enquérir des contrats qui étaient précisément concernés par cette mention. La circonstance que la société ACI JLP Gestion ait elle-même adressé à la société Techem la lettre de résiliation des contrats litigieux démontre qu’elle l’a fait et qu’elle en avait connaissance puisqu’elle a entendu les résilier. Il n’est pas sérieux de prétendre que la SCI Ennery Moutier n’en a pris connaissance qu’à réception de la facturation de 2016 puisque celle-ci a nécessairement constaté la présence des compteurs d’eau à son entrée dans les lieux en décembre 2013.

En outre, comme le fait justement observer la société Techem, la SCI Ennery Moutier n’a pu qu’avoir

connaissance des factures antérieures réglées en son nom par la société ACI JLP Gestion lors de l’approbation annuelle des comptes.

L’existence d’un mandat en bonne et due forme entre la SCI Ennery Moutier et la société ACI JLP Gestion est ainsi caractérisée et confirmée par l’acte de vente du 20 décembre 2013. En l’absence de tout élément de nature à démontrer que la société ACI JLP Gestion ait outrepassé les termes de son mandat, il est inopérant pour la SCI Ennery Moutier de soutenir qu’elle n’a pas ratifié les actes passés pour son compte par la société ACI JLP Gestion. En tout état de cause, le règlement par le mandataire des factures antérieures de la société Techem et sans opposition justifiée du mandant démontre au contraire l’existence d’une telle ratification.

En outre, contrairement à ce qu’elle soutient, la SCI Ennery Moutier ne justifie pas avoir entrepris des travaux de réhabilitation sitôt après l’acquisition de l’immeuble alors au contraire que la lettre de résiliation du 17 février 2017 (pièce n° 3 de l’appelante) indique que les nouveaux propriétaires vont procéder à compter du mois suivant à de très gros travaux de réhabilitation des logements. De plus, il est erroné de soutenir que les relevés à compter de 2014 présentent des consommations nulles. Au contraire, si certes il n’y a pas de consommation dans certains lieux, il en existe bien dans d’autres.

Enfin, c’est vainement que la SCI Ennery Moutier conteste le droit d’agir de la société Techem sur le fondement de l’article11 des conditions générales des deux contrats conclus avec la société Techem. Cette stipulation intéresse en effet les propres rapports de la SCI Ennery Moutier et de la société ACI JLP Gestion et n’est pas de nature à faire obstacle à la demande de paiement. Les demandes de la société Techem dirigées contre la SCI Ennery Moutier sont donc parfaitement recevables de sorte que cette dernière sera déboutée de sa demande d’irrecevabilité desdites demandes.

Les demandes de paiement de la société Techem,

—  les factures,

Au soutien de son appel, la SCI Ennery Moutier expose qu’en vertu des contrats conclus entre la SAS Techem et la société ACI JLP Gestion, c’est l’intimée qui, une fois la résiliation des contrats notifiée, doit effectuer la dépose du matériel. Elle indique que la SAS Techem sollicite le règlement d’une somme de 9 528,45 euros au titre de quatre factures échues et non réglées pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2017 et du 1^er janvier au 31 décembre 2018. Elle relève que l’intimée fonde sa prétention sur l’obligation pour le preneur de restituer la chose louée à l’issue du contrat, alors que c’est la SAS Techem qui était tenue de la dépose de son matériel, ce qu’elle n’a pas fait. En outre, la SCI Ennery Moutier souligne qu’un dépôt de garantie pourra être acquis au bailleur en cas de non-restitution du matériel et précise que ledit dépôt a été effectué par le preneur initial, à savoir la société FMP, et que la SAS Techem ne communique pas le versement de ce dépôt de garantie. Elle en déduit que l’intimée doit être déboutée de sa demande au titre du paiement des factures susmentionnées.

Subsidiairement, l’appelante rappelle que les factures correspondent à deux factures pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2017 et à deux factures pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2018. Or, elle relève que la notification de la résiliation date du 17 février 2017. Elle estime donc ne pouvoir être tenue à paiement pour la période postérieure à cette date, de sorte que la somme éventuellement due par elle ne saurait excéder 788,07 euros (soit 2 douzièmes des factures émises pour l’année 2017, à savoir respectivement une facture d’un montant de 1 930,15 euros et une facture d’un montant de 2 798,28 euros).

Enfin, et plus subsidiairement, la SCI Ennery Moutier prétend que la SAS Techem n’a réalisé aucune prestation de relevé ou d’entretien des compteurs au cours de l’année 2018, de sorte qu’il y a lieu de déduire de la somme de 9 528,45 euros réclamée par l’intimée la somme de 3 378,91 euros correspondant à la facturation des prestations de relevé ou d’entretien des compteurs en 2018.

En réplique, la SAS Techem fait valoir qu’elle a répondu à la demande de notification dès le 24 février 2017 afin de préciser que la résiliation des deux contrats n’interviendra qu’à leur échéance respective, à savoir le 15 janvier 2022 pour les compteurs d’eau et le 28 septembre 2022 pour les répartiteurs. Elle ajoute qu’aucun appareil ne lui a été restitué, ce dont elle déduit que le locataire n’a pas mis fin à ses obligations au titre du contrat de bail. Ainsi, l’intimée considère que la SCI Ennery Moutier est tenue de régler les factures échues jusqu’à la résiliation effective des contrats, de sorte que les factures émises pour 2017 et pour 2018 doivent être acquittées.

Appréciation de la cour

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les articles 9 des deux contrats, en cas de résiliation du contrat, les compteurs loués devront être restitués intégralement à Techem (…) dans le délai d’un mois à compter de la notification de la résiliation du contrat. Le preneur prendra toutes dispositions pour permettre à Techem d’effectuer la dépose de son matériel. A défaut les prestations seront réputées être dues jusqu’à ce que Techem ait été en mesure d’effectuer la dépose de l’intégralité de ses appareils et de ses pièces de raccordement.

Ainsi, comme l’a exactement retenu le tribunal, Il ressort de ces dispositions invoquées de part et d’autre, que c’est au preneur de prendre ses dispositions en vue de permettre au bailleur d’effectuer la dépose des compteurs et des pièces de raccordement, dispositions que le preneur ne justifie pas avoir prises.

Faute de toutes mesures prises en ce sens, la SCI Ennery Moutier reste ainsi tenue des factures échues à la date de résiliation du 17 février 2017 sans qu’elle ne soit fondée à invoquer l’absence de mention du dépôt de garantie sur lesdites factures, lequel, en tout état de cause, n’aurait pu qu’être restitué au précédent propriétaire qui l’aurait versé.

La SCI Ennery Moutier est donc tenue de s’acquitter du règlement :

— de la facture n° 250562 du 15 décembre 2016 concernant la facturation annuelle du 1^er janvier 2017 au 31 décembre 2017 des répartiteurs pour un montant de 1930,15 euros,

— de la facture n° 250563 du 15 décembre 2016 concernant la facturation annuelle du 1^er janvier 2017 au 31 décembre 2017 des compteurs d’eau pour un montant de 2798,28 euros,

— de la facture n° 268954 du 15 décembre 2017 concernant la facturation annuelle du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2018 des répartiteurs ; toutefois, cette facture est postérieure à la lettre de résiliation du 17 février 2017, la société Techem admettant que compte tenu de la résiliation, la prestation de relevé annuel ne sera pas accomplie. Ainsi, la SCI Ennery Moutier se trouve débitrice de la somme de 1727,48 euros hors-taxes moins 565,44 euros hors-taxes, soit 1142,04 euros, soit 1279,28 euros TTC,

— de la facture n° 268955 du 15 décembre 2017 concernant la facturation annuelle du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2018 des compteurs d’eau, exception faite des relevés, soit un montant de 2489,96 euros hors-taxes moins 10,18 euros moins 10,18 euros moins 123,84 euros hors-taxes, soit 2345,76 euros hors-taxes, soit 2814,91 euros TTC,

En définitive, le montant total dû par la SCI est le suivant : 1930,15 euros + 2798,28 euros + 1279,28 euros + 2814,91 euros = 8822,62 euros TTC. La condamnation prononcée en première instance au titre de la facturation échue sera donc rectifiée en ce sens.

—  les conséquences de la résiliation,

Au soutien de son appel, la SCI Ennery Moutier fait valoir qu’elle a été condamnée à verser une somme de 19 193,59 euros à la SAS Techem au titre des quatre années restant à courir pour les deux contrats. Elle indique que, devant les premiers juges l’intimée s’était prévalue des conditions générales des contrats qui prévoyaient que le preneur ne pouvait résilier les contrats qu’en réglant les annuités restant à courir. Or, elle souligne qu’aucune clause de résiliation anticipée n’est stipulée dans l’un ou l’autre des contrats. Elle s’estime donc fondée à solliciter que la SAS Techem soit déboutée de sa demande au titre de l’indemnité de résiliation.

Subsidiairement, elle estime que sa condamnation à verser une telle somme au titre de l’indemnisation de la résiliation anticipée des contrats s’analyse en une clause pénale manifestement excessive compte tenu du préjudice du bailleur. En effet, elle considère que la SAS Techem n’établit nullement le préjudice qu’elle subit du fait de la résiliation anticipée du contrat. La SCI Ennery Moutier juge que l’intimée se contente d’affirmer que l’économie d’un contrat de location de compteurs et de répartiteurs de chauffage exige une location d’une durée de dix ans, sans justifier d’une telle durée et ce, d’autant qu’elle va obtenir la restitution de son matériel. L’appelante estime donc que la SAS Techem doit être déboutée de sa demande.

Très subsidiairement, la SCI Ennery Moutier relève que la SAS Techem, pour justifier la somme de 19 193,29 euros, verse aux débats une facture d’un montant de 11 361,50 euros portant sur les prestations relatives à 96 compteurs pour la période du 1^er janvier 2019 au 1^er juillet 2022, et une facture d’un montant de 7 832,09 euros portant sur les prestations relatives à la location de 186 répartiteurs pour la période du 1^er janvier 2019 au 28 septembre 2022. Or, elle estime que ces prix ne sont pas justifiés. En effet, en s’appuyant sur les deux factures émises au titre de l’année 2018, elle détermine que la location des compteurs a été facturée à 9 euros hors taxe pour les 48 premiers et à 9,09 euros hors taxes pour les 48 suivants, soit une somme totale de 868,32 euros pour un an. S’agissant des répartiteurs, par la même méthode, la SCI Ennery Moutier établit le prix de facturation à 2,76 euros hors taxe l’unité pour une année, soit une somme totale de 513,36 euros par an. Elle en déduit que le coût total pour la période comprise entre le 1^er janvier 2019 et le 28 septembre 2022 doit être de 3 646,94 euros toutes taxes comprises pour les compteurs et de 2 320,92 euros toutes taxes comprises pour les répartiteurs.

Enfin, l’appelante s’oppose à la capitalisation des intérêts et à l’application d’une clause pénale demandées par la SAS Techem, contestant tout abus de droit de sa part.

La SAS Techem objecte que les contrats prévoient, à l’article 9-2 des conditions générales, que le preneur ne peut résilier les contrats avant leur terme qu’en réglant les annuités restant à courir, ce qu’elle avait rappelé dans sa lettre du 24 février 2017. Elle précise en effet que l’économie d’un contrat de location de compteurs et répartiteurs exige une durée de dix ans en raison des investissements réalisés pour la pose et la mise en place des appareils. Elle indique que les factures pro forma émises pour les quatre années restant à courir excluent le coût du relevé des compteurs puisque cette prestation ne sera plus réalisée.

Enfin, la SAS Techem a formé appel incident de la disposition du jugement ayant réduit le montant de la clause pénale à 1 %. Elle sollicite à ce titre la somme de (9 528,45+7 832.09+11 361.50) X 22% = 6 318.84euros sur le fondement de l’article 7-4 des conditions générales qui, selon elle, doit s’appliquer de plein droit. Elle estime que cette clause n’est pas disproportionnée, et ne doit pas être modérée par le juge, dès lors qu’elle ne procure aucun avantage disproportionné au profit de la SAS Techem.

Appréciation de la cour

Pour fonder sa demande d’indemnité de résiliation, la société Techem invoque l’article 9-2 des conditions générales des deux contrats.

Celui-ci stipule, en termes identiques pour les deux contrats, que : « le preneur qui entend résilier le contrat devra s’être acquitté au préalable de l’ensemble des sommes dont il est redevable. À défaut, la résiliation n’est pas valable et le contrat se poursuivra pour une période d’une année avec faculté pour le preneur, en cas de paiement intégral de résilier le contrat dans les conditions prévues à l’article 8. ». Ainsi, cette disposition contractuelle doit s’analyser comme prévoyant une indemnité de résiliation lorsque le preneur entend se dégager du contrat avant son terme.

L’article 8 stipule que : « le contrat de location-réparations et relevés (si ces derniers sont inclus aux conditions particulières) est conclu pour une période de cinq ans. Il est de 10 ans en cas de compteurs équipés d’un dispositif radio. Il est ensuite renouvelable d’année en année par tacite reconduction sauf dénonciation de l’une des deux parties par lettre recommandée avec avis de réception trois mois avant l’échéance. »

Selon l’article 1162 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, l’article 9-2 des conditions générales des deux contrats mérite interprétation puisque la société Techem revendique sur ce fondement le règlement de l’intégralité des sommes qui restaient à courir jusqu’à l’échéance des deux contrats, exception faite des prestations de relevé qui ne seront pas exécutées compte tenu de la résiliation, alors que cette stipulation contractuelle ne le prévoit pas expressément.

En effet, l’article 9-2 dispose que pour pouvoir résilier le contrat, le preneur devra s’être acquitté au préalable de l’ensemble des sommes dont il est redevable, ce qui signifie qu’il devra être à jour du règlement des facturations échues. Or, tel n’est pas le cas puisque les factures échues correspondant aux facturations annuelles 2017 et 2018 ne sont pas réglées à ce jour ainsi que vu ci-dessus. Par application stricte des termes de l’article 9-2 des conditions générales, la résiliation n’est pas valable, de sorte qu’à compter de la lettre de résiliation du 17 février 2017, les contrats avaient vocation à se poursuivre pour une année, soit jusqu’au 17 févier 2018 de sorte que, la société Techem est fondée à solliciter le règlement des frais de location des compteurs et des répartiteurs pour une seule année. En effet, si à l’issue de cette année supplémentaire, le preneur est fondé, en cas de paiement intégral, à solliciter la résiliation du contrat dans les termes de l’article 8, il existe une ambiguïté sur la notion de paiement intégral qui doit être interprétée en faveur de celui qui a contracté l’obligation. L’article 9-2 des conditions générales ne stipule pas expressément que l’ensemble des facturations restant à courir jusqu’à l’échéance des contrats sont dues de sorte que les revendications en ce sens de la société Techem ne sont pas fondées. Le paiement intégral visé à cet article concerne donc le règlement des factures échues. Il en découle que la SCI Ennery Moutier est tenue du paiement des factures échues à la date de résiliation outre du règlement des frais de location pour l’année supplémentaire durant laquelle le contrat s’est poursuivi, la résiliation n’étant pas valable faute pour cette dernière d’être à jour à cette date des factures échues.

Par ailleurs, la société Techem ne s’explique pas sur les objections soulevées par la SCI Ennery Moutier de manière pertinente concernant la liquidation des sommes dues au titre de la résiliation. En effet, les factures pro forma sur lesquelles elle fonde sa demande (pièce n° 15 et 16 de l’intimée) font ressortir un prix unitaire de location de 107,59 euros pour les compteurs d’eau et de 38,28 euros pour les répartiteurs alors que comme le relève justement la SCI Ennery Moutier, selon les factures correspondant à l’année 2018, le prix unitaire hors-taxes ressort à 2,76 euros pour les répartiteurs et 9 euros hors-taxes pour les 48 premiers compteurs d’eau et 9,09 euros hors-taxes pour les 48 suivants. Au titre d’une année supplémentaire de location, il est ainsi dû à la société Techem la somme de 616,03 euros TTC pour la location des répartiteurs outre la somme de 523,40 euros TTC pour les frais de location des compteurs d’eau, soit un montant total TTC de 1658,27 euros.

Cette indemnisation correspondant à une année supplémentaire de frais de location, alors que les contrats ont été conclus pour 10 ans, ne pouvant en aucun cas être considérée comme excessive, il

n’y a pas lieu de la réduire davantage. Le jugement déféré sera donc infirmé sur le montant de l’indemnité de résiliation et la SCI Ennery Moutier condamnée à payer à la société Techem à ce titre la somme de 1658,27 euros.

En ce qui concerne la clause pénale, l’article 7 des conditions générales des deux contrats, intitulé « paiement et indemnités » stipule que :

«  7-1 les sommes dues au titre du contrat de locations-réparation-relevés sont exigibles à réception de la facture.

7-2 toute somme non payée à l’échéance produira intérêts du jour de l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception. Les parties fixent ces intérêts moratoires au taux conventionnel de 1 % par mois.

7-3 dans le cas où la carence du preneur contraindrait Techem à poursuivre judiciairement le recouvrement des sommes dues, celles-ci se trouveraient majorées en sus des intérêts précités d’une indemnité fixée à 22 % de leur montant. Cette majoration est établie à titre de clause pénale conformément aux articles 1226 et 1152 du code civil. "

Cette stipulation mérite une fois encore interprétation conformément à l’article 1162 du Code civil dès lors que la société Techem calcule le montant de la clause pénale sur le montant des sommes restant à courir jusqu’à l’échéance du contrat, revendication qui ne résulte pas des termes exprès du contrat ci-dessus rappelés. En effet, le recouvrement des sommes dues visées à l’article 7-3 ne peut concerner que les factures échues. La clause pénale de 22 % doit donc s’appliquer sur la somme due au titre des factures échues impayées, soit sur la somme de 8822,62 euros. Eu égard à ce qui précède, une clause pénale de 22 % ne peut être considérée comme excessive de sorte que la SCI Ennery Moutier sera condamnée à payer à la société Techem la somme de 1940,97 euros et le jugement déféré infirmé en ce sens.

Enfin, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la société Techem forme une telle demande et les intérêts sont dus pour plus d’une année entière de sorte que les conditions légales étant réunies, il ne peut qu’être fait droit à cette demande (Civ 1^re 16 avril 1996 Bulletin n° 180). Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire applications desdites dispositions en cause d’appel de sorte que chaque partie sera déboutée de sa demande en ce sens et conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

DÉBOUTE la SCI Ennery Moutier de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la société Techem,

INFIRME le jugement rendu le 8 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise en ce qu’il a condamné la SCI Ennery Moutier à payer à la société Techem la somme de 9428,45 euros au titre des factures impayées, condamné la SCI Ennery Moutier à payer à la société Techem la somme

de 19 193,59 euros au titre des frais de location restant à courir sur les deux contrats et sur le montant de la clause pénale,

Et, statuant à nouveau,

CONDAMNE la SCI Ennery Moutier à payer à la société Techem les sommes de :

—  8822,62 euros au titre des factures échues impayées,

—  1658,27 euros au titre de l’indemnité de résiliation contractuelle,

—  1940,97 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

CONFIRME pour le surplus le jugement rendu le 8 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise,

Et, y ajoutant,

DÉBOUTE chaque partie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller pour le président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,