15/02/2024

ARRÊT N° 105/2024

N° RG 23/00033 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PFVN

PB/MB

Décision déférée du 08 Décembre 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE – 21/04019

Florence PRIVAT

[A] [E]

[W] [V] épouse [E]

C/

[U] [B]

S.A. PROMOLOGIS MODÉRÉ

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUINZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [A] [E]

[Adresse 1], [Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurana MINCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/002773 du 20/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [W] [V] épouse [E]

[Adresse 1], [Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurana MINCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/000655 du 11/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉS

Madame [U] [B]

[Adresse 1] – [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ludovic RIVIERE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/0023231 du 02/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

S.A. PROMOLOGIS MODÉRÉ

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry LANGE de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant O.STIENNE et P. BALISTA, Conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

P. BALISTA, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 février 2011, la société Promologis a donné à bail à Mme [U] [B] un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 16 juin 2015, la société Promologis a donné à bail à M. [A] [E] et Mme [W] [E] un appartement situé dans le même immeuble, en dessous de celui de Mme [B].

Le 7 décembre 2021, les consorts [E] ont fait assigner Mme [U] [B] ainsi que la société Promologis, en qualité de bailleur commun, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, pour obtenir indemnisation de leur préjudice.

La Sa Promologis a sollicité reconventionnellement le prononcé de la résiliation des baux la liant aux parties adverses.

Par jugement du 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Mme [B],

— déclaré qu’il était compétent,

— constaté l’existence de troubles anormaux de voisinage réciproques causés et subis tant par les consorts [E] que par Mme [B],

— débouté les consorts [E] et Mme [B] de leurs demandes indemnitaires sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, y compris à l’endroit de la société Promologis,

— prononcé à compter de la décision la résiliation du contrat de bail conclu entre la société Promologis et Mme [B] et du contrat de bail conclu entre la société Promologis et les consorts [E],

— ordonné en conséquence l’expulsion des consorts [E] et de Mme [B],

— rejeté la demande formée par les consorts [E] et Mme [B] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamné les consorts [E] et Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision pour charges jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamné les consorts [E] et Mme [B] à verser à la société Promologis pour chaque partie la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— condamné in solidum les consorts [E] et Mme [B] aux entiers dépens,

— rappelé que la décision était de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Les consorts [E] ont interjeté appel de cette décision, suivant déclaration du 3 janvier 2023 ainsi libellée :

«Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués. L’appel, qui tend à voir annuler sinon infirmer et à tout le moins réformer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 8 décembre 2022, est limité aux dispositions de ladite décision en ce qu’elle a : Constaté l’existence de troubles anormaux du voisinage réciproques causés et subis tant par Monsieur [A] [E], Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] que par Madame [U] [B] ; les a débouté en conséquence de leurs demandes indemnitaires sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, y compris à l’endroit de la SA PROMOLOGIS ; Prononcé à compter de la décision la résiliation du contrat de bail conclu le 16 février 2011 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [U] [B] pour l’appartement à usage d’habitation n°[Adresse 5] situé [Adresse 1] [Localité 4] et du contrat de bail signé le 16 juin 2015 entre la SA PROMOLOGIS, Monsieur [A] [E] et Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] pour l’appartement [Adresse 6] à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 4] ; Ordonné en conséquence l’expulsion de Monsieur [A] [E], Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] et Madame [U] [B], et de toutes personnes de leur chef des appartements qu’ils occupent au [Adresse 1] [Localité 4] soit les appartements [Adresse 6] et [Adresse 5] dans les conditions prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; Rejeté la demande formée par Monsieur [A] [E], Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] et Madame [U] [B] au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ; Condamné Monsieur [A] [E], Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] et Madame [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision pour charges jusqu’à leur départ effectif des lieux ; Condamné Monsieur [A] [E], Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] et Madame [U] [B], à verser à la SA PROMOLOGIS pour chaque partie la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; Condamné in solidum Monsieur [A] [E], Madame [W] [Y] [M] [V] épouse [E] et Madame [U] [B] aux entiers dépens; Rappelé que la présente décision et de droit exécutoire à titre provisoire.»

Par acte du 01 février 2023, les consorts [E] ont fait assigner Mme [B] et la société Promologis en référé devant le premier président de la cour d’appel de Toulouse, sur le fondement de l’article 514-3 du Code de procédure civile, pour voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision de première instance.

Par ordonnance du 12 avril 2023, le magistrat délégué a déclaré irrecevables les demandes d’arrêt d’exécution provisoire formulées par les consorts [E] et par Mme [B].

Par conclusions notifiées par Rpva le 7 avril 2023 auxquelles il est fait référence pour l’exposé de l’argumentaire, M. [A] [E] et Mme [W] [V] épouse [E] ont demandé à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse le 8 décembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Madame [U] [B], et déclaré le juge des contentieux de la protection compétent pour se prononcer sur le présent litige,

— statuant à nouveau,

— débouter Mme [U] [B] et la société Promologis Sa d’Hlm de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de M. [A] [E] et Mme [W] [E], en particulier la demande de résiliation de leur bail d’habitation,

— condamner Mme [U] [B] et la société Promologis Sa d’Hlm, in solidum, à payer à M. [A] [E] et Mme [W] [E] la somme de 6.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des troubles anormaux de voisinage,

— condamner Mme [U] [B] et la société Promologis Sa d’Hlm, in solidum, à payer à M. [A] [E] et Mme [W] [E] la somme globale de 3.000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner Mme [U] [B] et la société Promologis Sa d’Hlm, in solidum, aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions notifiées par Rpva le 11 avril 2023 auxquelles il est fait référence pour l’exposé de l’argumentaire, la Sa d’Hlm Promologis a demandé à la cour de :

— débouter Madame [W] [V] épouse [E] et Monsieur [A] [E] de toutes prétentions en indemnisation dirigées à l’encontre de la Société Promologis,

— débouter Madame [U] [B] de toutes prétentions en indemnisation dirigées à l’encontre de la Société Promologis,

— débouter les mêmes de leurs prétentions au titre des frais irrépétibles,

— débouter toutes autres parties de toutes demandes dirigées à l’encontre de la société Promologis,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 8 décembre 2022 ayant ordonné la résiliation des baux signés les 16 février 2011 et 16 juin 2015, avec toutes conséquence[s] de droit, aux torts exclusifs de Madame Monsieur [W] [E]'[V] et [A] [E] et Madame [U] [B],

— dire et juger compte tenu de l’ancienneté des troubles anormaux de jouissance générés par Madame [U] [B], Madame [W] [E]-[V] et Monsieur [A] [E], que ces derniers ne pourront bénéficier d’aucun délai afin de quitter les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir et du commandement de quitter les lieux,

— dire et juger que l’huissier instrumentaire pourra se faire en tant que de besoin assister de la Force Publique,

— condamner Madame [W] [V] épouse [E], Monsieur [A] [E], Madame [U] [B] à payer chacun à la société Promologis la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi que des frais d’exécution forcée.

Par conclusions notifiées par Rpva le 14 mars 2023 auxquelles il est fait référence pour l’exposé de l’argumentaire, Mme [U] [B] a demandé à la cour de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 8 décembre 2022 en ce qu’il a : jugé que les époux [E] sont responsables des troubles anormaux de voisinage causés à Mme [U] [B] ; prononcé la résiliation de leur bail d’habitation portant sur l’appartement [Adresse 6] qu’ils occupent au [Adresse 1] [Localité 4]; ordonné leur expulsion et de toutes personnes de leur chef ;

— l’infirmer pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— juger que Mme [U] [B] n’a commis aucun trouble de voisinage au préjudice de M. et Mme [E] et les débouter de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamner M. et Mme [E], seuls, à payer à Mme [U] [B] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— débouter la Sa Promologis de sa demande de résiliation du bail d’habitation de Mme [U] [B] portant sur l’appartement [Adresse 5] qu’elle occupe avec sa fille Melle [T] [X] au [Adresse 1] [Localité 4] et débouter la Sa Promologis de sa demande d’expulsion de Mme [U] [B] de l’appartement [Adresse 5] qu’elle occupe avec sa fille Melle [T] [X] au [Adresse 1] [Localité 4] et de paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif ;

— condamner M.et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les troubles de voisinage et leur imputabilité

Les consorts [E] font valoit que nul ne devant causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, ils sont fondés à solliciter des dommages et intérêts, tant à l’égard de leur bailleur, Promologis, qu’à l’égard de Mme [B], autre locataire de l’immeuble, compte tenu de l’attitude de celle-ci, à l’origine de nuisances sonores répétées dans l’immeuble ainsi que d’altercations verbales.

Ils réfutent toutes nuisances de leur part.

Mme [B] fait réciproquement valoir des nuisances sonores, de jour comme de nuit, imputables aux consorts [E], sollicitant indemnisation de la part de ces derniers.

La Sa Promologis, bailleur commun des deux autres parties, fait valoir que des nuisances sont imputables tant à Mme [B] qu’aux consorts [E], qui entretiennent un climat conflictuel dans l’immeuble, qu’elle a adressé plusieurs courriers à ses locataires, sans succès, de même qu’elle a suggéré l’intervention d’un conciliateur, qui s’est soldée par un échec.

Elle réfute, au vu des diligences qu’elle a effectuées, tout manquement de sa part.

Au visa de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Nul ne peut par ailleurs causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, les consorts [E] et Mme [B], dont les appartements sont situés l’un au dessus de l’autre, s’imputent mutuellement des troubles de voisinage.

Les consorts [E] ont adressé un courrier à la Sa Promologis le 31 janvier 2021 pour se plaindre de 'nuisances régulières, telles que le son de la musique très fort (') des bruits de meubles, des heurts verbaux’ ainsi que de harcèlements imputés à Mme [B], déposant une main courante le 24 novembre 2020 et une plainte le 11 février 2021.

En dehors des déclarations des consorts [E] ou de leurs enfants, sont produits plusieurs éléments attestant de nuisances imputables à Mme [B], à savoir : une pétition du 31 janvier 2021 signée par une dizaine d’autres locataires de l’immeuble pour nuisances sonores ; l’attestation d’une voisine, Mme [I], du 31 mai 2021 qui mentionne des nuisances sonores 'quasi-quotidiennes’ avec 'musique à fond portes ouvertes', 'claquage de portes intempestifs toutes les 5 à 10 minutes', ainsi que des heurts verbaux, des coups sur les murs, de jour comme de nuit ; l’attestation de M. [K] du 4 juin 2021 qui fait état de 'crises d’hystérie', de Mme [H] et de Mme [G], témoins d’une altercation verbale avec Mme [B] qui vociférait.

Parallèlement, Mme [B] a adressé le 17 décembre 2018 un courrier à Promologis pour se plaindre de nuisances sonores, notamment nocturnes, imputées aux consorts [E], déposant une main courante le 4 février 2019 et plusieurs plaintes au commissariat pour tapage diurne ou nocturne.

En dehors des déclarations de Mme [B], et de sa fille, lycéenne qui fait état dans une attestation circonstanciée de bruits incessants, sont produits plusieurs éléments attestant de nuisances imputables aux consorts [E], à savoir : l’attestation de Mme [N] du 23 octobre 2020 qui indique avoir été plusieurs fois chez Mme [B] et mentionne des bruits nocturnes de déplacement de meubles et 'des bruits répétitifs tous les jours’ venant de l’appartement de M. [E] ainsi que le dépôt de plainte de M. [N] du 01 octobre 2022 contre M. [E] pour violences (coup porté au visage lors d’une altercation).

Dès lors, les consorts [E] ne peuvent conclure que la preuve des troubles qui leur sont imputés n’est pas rapportée en dehors des déclarations de Mme [B], le principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à soi-même n’étant par ailleurs pas applicable à la preuve d’un fait juridique.

La cour observe au surplus que les doléances de Mme [B] sont antérieures à celles des consorts [E].

La société Promologis a adressé des courriers de rappel des règles de bon voisinage à chacun des protagonistes le 19 décembre 2018, les incitant, par courriers ou courriels ultérieurs, à se rapprocher de la mairie pour tentative de conciliation.

Deux tentatives de conciliation par conciliateur de justice, effectuées les 6 novembre 2019 et 12 mars 2021, se sont soldées par un échec, en l’absence, à chaque fois, de l’une des parties, dans un cas de Mme [B], dans l’autre des consorts [E].

Il s’en déduit d’une part que les locataires protagonistes n’ont pas véritablement cherché une solution amiable à leur litige, refusant de se rendre à une convocation de conciliation menée par une conciliateur sur saisine de l’autre, et d’autre part que les troubles de voisinage sont caractérisés tant à l’égard de Mme [B] que des consorts [E], les attestations que chacun des protagonistes produit pour attester d’un comportement habituellement normal de leur part n’étant pas exclusif de troubles de voisinage entre eux, dans un contexte de contiguïté d’appartements.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu de tels troubles de voisinage.

Sur l’action dirigée contre le bailleur par les consorts [E]

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Si, en vertu de ce texte, un locataire peut engager une action contre son bailleur en raison de troubles de voisinage imputables à un autre locataire, la Sa Promologis a, en l’espèce, rappelé par plusieurs courriers aux locataires leur obligation de jouissance paisible du logement, les appelant à une conciliation dont l’échec est imputable à la carence dans un cas de Mme [B] et dans l’autre des consorts [E].

Les consorts [E] ne peuvent donc conclure à la responsabilité du bailleur alors qu’ils n’ont pas accédé à une des demandes de conciliation.

De même, le bailleur a, dans le cadre de l’instance, sollicité la résiliation du bail de Mme [B] de sorte qu’il ne peut lui être reproché un défaut de diligence.

Sur l’allocation de dommages-intérêts

Le premier juge a indiqué que l’allocation de dommages-intérêts devant être identique pour chaque partie, il y avait lieu de débouter, du fait de la compensation, chacune des parties de telles demandes.

La cour observe que les témoignages produits attestent d’un climat relationnel très dégradé entre Mme [B] et les consorts [E] sans que l’origine et l’étendue du différend soient déterminées avec précision.

De même, les pièces produites n’établissent pas un préjudice différent pour les uns et pour les autres, chacune des parties produisant des éléments médicaux attestant d’une dégradation de leur état de santé, en lien avec le conflit de voisinage.

Il sera en conséquence alloué, par voie d’infirmation, une somme de 1000€ à titre de dommages-intérêts à Mme [B] et aux consorts [E], la cour ordonnant compensation.

Sur la résolution des baux

Au visa de l’article 1228 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date des troubles allégués, le juge peut, en cas de manquements contractuels et selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, les consorts [E] et Mme [B] ont manqué de manière réitérée à leur obligation de jouissance paisible de leur logement, en contravention avec les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sans véritablement chercher à règler leur différend à l’amiable, comme établi par les tentatives avortées de conciliation.

Les attestations établissent aussi que ce différend a eu des répercussions sur la jouissance paisible de l’immeuble pour les autres locataires, eu égard aux altercations verbales relatées dans les attestations ou plaintes émanant notamment de M. [N], de Mme [H] et de Mme [G].

C’est donc à bon droit, au vu de manquements graves imputables aux locataires, que le jugement a prononcé la résiliation des baux conclus par Promologis avec Mme [B] et les consorts [E].

Sur les délais pour libérer les lieux

Les locataires n’étant pas entrés dans les lieux par voie de fait et en l’état d’un litige qui a perduré pendant des années, aucune considération ne justifie la suppression du délai visé à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes annexes

L’équité commande d’allouer à Promologis la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel, dont moitié à la charge des consorts [E] et moitié à la charge de Mme [B].

Parties perdantes, M. et Mme [A] et [W] [E] et Mme [U] [B] supporteront les dépens d’appel, qui incluent les frais d’exécution.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 décembre 2022 sauf en ce qu’il a débouté les consorts [E] et Mme [B] de leurs demandes indemnitaires réciproques sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

Statuant de ce seul chef,

Condamne M. et Mme [A] et [W] [E] à payer à Mme [U] [B] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, au titre des troubles de voisinage.

Condamne Mme [U] [B] à payer à M. et Mme [A] et [W] [E] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, au titre des troubles de voisinage.

Ordonne compensation de chef.

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [A] et [W] [E] à payer à la Sa Promologis la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Mme [U] [B] à payer à la Sa Promologis la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute la Sa Promologis de sa demande en suppression du délai visé à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Dit que le commissaire de justice pourra se faire assister, le cas échéant, de la force publique, dans le cadre de l’expulsion.

Condamne M. et Mme [A] et [W] [E] et Mme [U] [B] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. BUTEL C. BENEIX-BACHER