31/01/2024

ARRÊT N°70/2024

N° RG 22/04490 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PFLW

CBB/MB

Décision déférée du 22 Septembre 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00934)

Mélanie RAINSART

[F] [X]

C/

[K] [M]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [F] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Pauline BASTIT, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 31555/2022/022793 du 16/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉ

Monsieur [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD-ROCHAS & VIRY, avocat plaidant au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par acte du 10 juillet 2020, M. [M] a donné à bail à Mme [X] un appartement et une place de parking situés [Adresse 3], [Adresse 3], à [Localité 4].

Le 9 décembre 2021, M. [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte d’huissier en date du 7 mars 2022, M. [M] a fait assigner Mme [X] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 septembre 2022, le juge a':

— constaté que la clause résolutoire est acquise à la date du 9 février 2022,

— ordonné faute du départ volontaire de Mme [X] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef,

— autorisé M. [M], en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— condamné Mme [X] à payer à M. [M],

*la somme de 460,38 euros à titre de provision au titre des loyers, indemnités d’occupationet charges échus et impayés arrêtés au 15 juin 2022,

*à compter du 16 juin 2022, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, et ce jusqu’à complète libération dés lieux, soit la somme mensuelle de 638€,

— condamné Mme [X] à payer à M. [M] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Suivant déclaration en date du 27 décembre 2022, Mme [X] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [X], dans ses dernières conclusions en date du 17 novembre 2023, demande à la cour de':

— Infirmer l’ordonnance rendue le 22 septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Toulouse

en ce qu’elle a :

— constaté que la clause résolutoire était acquise à la date du 09 février 2022

— ordonné, faute de départ volontaire de Madame [F] [X] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et bien de son chef

— autorisé M. [M] en cas d’abandon du logement par les locataires, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,

— condamné Mme [X] à payer à M. [M]:

*la somme de 460,38 euros à titre de provision au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 15 juin 2022

*à compter du 16 juin 2022, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises, et ce jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme mensuelle de 638 euros,

— condamné Mme [X] à payer à M. [M] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [X] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau, à titre principal,

— Constater que la dette locative a été remboursée par Mme [X],

— Constater que le commandement de payer n’est pas demeuré infructueux.

En conséquence,

— Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— Juger que Mme [X] est en droit de demeurer dans le logement loué, – Condamner M. [M] à verser à Mme [X] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

A Titre subsidiaire,

— Accorder à Mme [X] un délai de 6 mois afin de procéder à son relogement.

M. [M], dans ses dernières conclusions en date du 27 mars 2023, demande à la cour de':

— Confirmer l’ordonnance du 22 septembre 2022 sauf à actualiser le montant de la provision,

Statuant à nouveau

— Condamner Mme [X] à payer à M. [M] à titre provisionnel, la somme de 694,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 mars 2023,

— Débouter Mme [X] de sa demande de délai, ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Mme [X] à payer à M. [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Mme [X] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIVATION

Suivant l’article 835 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l’infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bail du 10 juillet 2020 comprend une clause résolutoire en son article 2.10.2.2 conforme à l’article 24 sus-visé.

M. [M] a fait délivrer le 9 décembre 2021 à Mme [X] un commandement de payer la somme principale de 3895,45€ arrêtée au 1er décembre 2021.

La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l’acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.

M. [M] soutient que le commandement de payer est resté sans effet puisque le 10 février 2022, la dette était de 3.889,35 €. Or c’est à la date d’expiration du délai du commandement qu’il convient de se placer pour vérifier la régularisation de la situation.

Et selon le décompte produit, au 9 février 2022, Mme [X] devait encore 3889,35€. Elle soutient qu’ayant versé la somme de 1500€ le commandement de payer n’est pas resté infructueux. Or, le commandement est infructueux dès lors que la totalité de ses causes n’a pas été payée, de sorte qu’un paiement partiel ne régularise pas la situation et laisse demeurer le caractère infructueux de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.

Le juge des référés juge de l’évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 9 février 2022. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l’expiration du délai du commandement, le juge n’ayant plus le pouvoir d’accorder des délais pour régulariser.

En cet état, Mme [X] était occupante sans droit des locaux appartenant à M. [M] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, qui n’apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.

L’ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.

Considérant l’occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 9 février 2022, le bailleur est en droit d’obtenir paiement d’une indemnité d’occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise.

Concernant l’arriéré locatif, M. [M] produit un décompte des sommes dues arrêté au 13 mars 2023 pour un montant de 694,86 euros, ce qui correspond au montant d’une échéance de loyer.

En revanche, Mme [X] produit un décompte actualisé arrêté au 14 novembre 2023 démontrant l’apurement total de la dette comme elle le soutient. Dès lors, la décision qui a condamné Mme [X] au paiement d’un arriéré locatif doit être infirmée.

L’appelante demande à la cour, en conséquence du paiement intégral de la dette, de «'Juger que Mme [X] est en droit de demeurer dans le logement loué'», ce qui s’analyse en une demande de suspension de la clause résolutoire.

En vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et une fois la résiliation du bail acquise, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors, suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l’expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l’assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, considérant la reprise du paiement du loyer et des charges courants et l’apurement de l’arriéré en cours d’instance, la cour peut, sans contradiction :

— dire acquise la clause résolutoire, au motif que la dette n’a pas été payée dans le délai fixé par le commandement visant ladite clause,

— et octroyer néanmoins au locataire des délais de paiement jusqu’au jour de l’audience en constatant le respect par le débiteur de ces délais,

— puis en déduire que la clause a cessé de produire ses effets et qu’en conséquence, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 22 septembre 2022, sauf en ce qu’il a condamné Mme [X] à verser à M. [M] la somme provisionnelle de 460,38 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 15 juin 2022.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déboute M. [M] de sa demande en paiement provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, indemnités d’occupation et charges échus.

— Accorde cependant à Mme [X] un délai jusqu’au 14 novembre 2023, pour se libérer du paiement de l’arriéré de loyers et charges en même temps et aux mêmes conditions que la somme représentant l’indemnité d’occupation courante.

— Constate qu’à l’issue de ce délai, la locataire a régularisé les causes du commandement et est à jour du paiement de ses loyers courants.

— Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile condamne Mme [X] à payer à M. [M] la somme de'500€.

— Condamne Mme [X] aux dépens d’appel.

— Autorise, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER