Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 25 juin 2025, n° 23/06054

TGI Draguignan 21 mars 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation 25 juin 2025

Arguments

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Accepté
Absence de mandat du syndic lors de la convocation
La cour a constaté que le syndic n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée, ce qui entraîne la nullité de celle-ci.
Accepté
Droit à remboursement des frais de justice
La cour a condamné le syndicat à verser des frais aux appelants en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 25 juin 2025, n° 23/06054
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/06054
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 21 mars 2023, N° 21/04791
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoit-Guillaume MAURIZIFrançoise BOULANThierry DE SENA
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCEALPIJURIS COTE D'AZUR - ACA
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 13 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 JUIN 2025

N° 2025 / 195

N° RG 23/06054

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLGYB

[H] [F]

[C] [F]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Benoit-Guillaume MAURIZI

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de Draguignan en date du 21 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04791.

APPELANTS

Madame [H] [F]

née le 04 Février 1936 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 14]

Monsieur [C] [F]

né le 20 Octobre 1928 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 15]

représentés par M^e Benoit-Guillaume MAURIZI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sis [Adresse 6])

[Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Françoise BOULAN, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Thierry DE SENA, membre de la SELARL ALPIJURIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M.et Mme [F] sont copropriétaires indivis au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé VILLA CLAIR [Localité 4] située au [Adresse 1] à [Localité 5] (83).

Exposant que le procès-verbal de l’assemblée générale tenue par correspondance le 23 avril 2021 durant la période d’urgence sanitaire présente des irrégularités, M.et Mme [F], ont, par exploit d’huissier de justice en date du 7 juillet 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan aux fins d’annuler l’assemblée générale tenue par correspondance le 23 avril 2021, outre de condamner la copropriété [Adresse 13] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 21 mars 2023, le Tribunal:

DECLARE irrecevable les fins de non-recevoir soulevées par M.et Mme [F] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER.

DEBOUTE M.et Mme [F] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, qui s’est tenue le 23 avril 2021.

CONDAMNE M.et Mme [F] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE M.et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

Par déclaration au greffe en date du 28 avril 2023, M.et Mme [F] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Draguignan en date du 21 mars 2023, RG 21/04791, Minute 2023/142, en ce qu’il a :

DÉCLARE irrecevable les fins de non-recevoir soulevées par M.et Mme [F],

DÉBOUTE M.et Mme [F] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 16], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, qui s’est tenue le 23 avril 2021.

CONDAMNE M.et Mme [F] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE M.et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12] [Localité 4], représentée par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes.

Et statuant à nouveau :

CONSTATER que la société ARGENS IMMOBILIER n’était plus syndic de la copropriété lorsqu’elle a convoqué l’assemblée générale du 23/04/2021 ;

CONSTATER que les règles dérogatoires relatives à la tenue des assemblées générales par correspondances durant l’état d’urgence sanitaire, n’ont pas été respectées ;

ANNULER, en conséquence, l’assemblée générale par correspondance du 23/04/2021 du [Adresse 9] ;

CONDAMNER le SDC VILLA CLAIR [Localité 4] à payer à Monsieur [C] [F] la somme de 8 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le [Adresse 9] aux entiers dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que la personne qui a convoqué l’assemblée n’était pas syndic de la copropriété au jour de la convocation, en effet le mandat du syndic a été renouvelé pour un an à compter du 4 septembre 2019, en application de l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars 2020, il a été prorogé jusqu’au 31 janvier 2021, or la convocation a été envoyée le 26 mars 2021, il importe peu que le syndic ait à nouveau été nommé postérieurement à l’AG litigieuse,

— que les règles dérogatoires liées à l’état d’urgence sanitaire n’ont pas été respectées, en effet les résolution de cette assemblée ont été votées par correspondance or il n’est pas justifié de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à un autre moyen de communication électronique, le vote par correspondance privant les copropriétaires d’un débat nécessaire, de plus un lieu de réunion a été déterminé en contradiction avec ces règles dérogatoires, enfin il n’est pas indiqué en quoi le président du conseil syndical ou ses autres membres ne pouvaient signer le PV, le président de séance n’a pu signer le PV dans les 8 jours n’étant pas présent dans la région, et sa signature est scannée,

— que la résolution 15C n’a pas fait l’objet d’un second vote prévu par les textes,

— qu’ils n’ont soulevé aucune fin de non recevoir à l’encontre de leur propre procédure.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

DECLARE irrecevable les fins de non-recevoir soulevées par M.et Mme [F] ;

CONDAMNE M.et Mme [F] aux dépens de l’instance.

Débouter les époux [F] de leurs entières demandes, fins et prétentions,

Constater en tout état de cause qu’ils n’ont plus aucun intérêt à agir, puisque depuis le 28 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires est de nouveau pourvu de la société ARGENS IMMOBILIER en qualité de syndic ;

Débouter en tout état de cause les époux [F] de toutes demandes pécuniaires et notamment celles fondées sur les frais irrépétibles et les dépens.

Condamner les époux [F] aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUÉ [Localité 3] avocats associés aux offres de droit, outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Il soutient:

— que le syndicat des copropriétaires s’est retrouvé dépourvu de syndic le 31 décembre 2021 au soir mais que le 28 janvier 2022 les copropriétaires réunis sur convocation de M.[P], copropriétaire, ont régulièrement élu la société ARGENS IMMOBILIER en qualité de syndic,

— qu’il est donc pourvu d’un syndic élu de façon régulière,

— que tous les copropriétaires n’étant pas munis de moyen de communication électronique, il n’était pas possible de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen électronique,

— qu’il a été noté par erreur un lieu de réunion, en raison de l’utilisation d’un logiciel inadapté à la législation particulière adoptée en raison de la crise sanitaire,

— qu’il s’agit d’une erreur matérielle qui ne cause aucun grief,

— que le 23 avril 2021 ni le président du conseil syndical ni l’un de ses membres n’étaient disponibles de sorte qu’un président de séance a été désigné, qui était physiquement présent et a pu signer le PV,

— que le délai de 8 jours laissé au président de l’AG pour signer le PV n’est assorti d’aucune sanction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2021 tirée du défaut de mandat du syndic à la date de l’envoi des convocations

Il résulte de l’alinéa 2 de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 que sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

N’a par conséquent aucune qualité pour convoquer une assemblée générale le syndic dont le mandat est expiré sans avoir été renouvelé ou à la suite d’une démission ou révocation, de même qu’en raison de sa nullité constatée en justice.

Une assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est expiré au moment de l’envoi des convocations est irrégulière et encourt la nullité.

En l’espèce, le mandat du syndic, qui a convoqué l’assemblée générale du 23 avril 2021, a été renouvelé pour un an à compter du 4 septembre 2019, puis en application de l’article 22 de l’ordonnance du 25 mars 2020, prorogé jusqu’au 31 janvier 2021, pour autant lors de la convocation le 26 mars 2021, son mandat était expiré, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande en nullité de cette assemblée générale formulée par les appelants, peu importe que le syndic ait à nouveau été nommé postérieurement à l’AG litigieuse.

En conséquence, le jugement est infirmé et la nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2021 est prononcée sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Adresse 7] [Localité 4] est condamné à payer à M.et Mme [F] la somme de 1500€ d’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et celle de 2 000€ en vertu du même code pour la procédure d’appel, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2023 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Statuant à nouveau,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale du 23 avril 2021 du syndicat des copropriétaires [Adresse 13],

Y ajoutant

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER à régler à M.et Mme [F] la somme de 1500€ pour la procédure de première instance et de 2 000€ pour la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Adresse 7] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE