11/12/2024

ARRÊT N°526/2024

N° RG 22/03409 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PAIY

JC.G/KM

Décision déférée du 08 Septembre 2022

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 21/03373)

M. BERGER

[P] [L]

C/

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS A LOYER MODERE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Monsieur [P] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Serge CAPEL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/017685 du 24/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE SOCIETE ANONYME D’HABITA TIONS A LOYER MODERE société anonyme à conseil d’administration, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de TOULOUSE sous le numéro 550 802 771, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège ;

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction président

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAIT ET PROCÉDURE

En date du 25 novembre 2008, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à M. [P] [L] un logement [Localité 8] 2 sis [Adresse 1].

Il a été reproché à M. [P] [L] de nombreux troubles de jouissance à compter du mois de novembre 2008.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2021, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner M. [P] [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— prononcer la résiliation pure et simple du bail conclu le 25 avril 2008, aux torts de M. [P] [L] ;

— ordonner l’expulsion de M. [P] [L] ainsi que de tous biens et occupants de son chef des lieux qu’il occupe au [Adresse 3], en la forme ordinaire et au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner M. [P] [L] à quitter les lieux loués sous atreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au dernier jour de la complète libération des lieux ;

— condamner M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 300 euros mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— condamner M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— débouter M. [P] [L] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [P] [L] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 8 septembre 2022, le tribunal a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail pour le logement [Localité 8] 2 sis [Adresse 1] conclu le 25 novembre 2008 liant la SA Patrimoine Languedocienne et M. [P] [L] pour troubles de jouissance à compter du présent jugement ;

— ordonné l’expulsion de M. [P] [L] ainsi que tous biens et occupants de son chef, du logement [Localité 8] 2 sis [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les conditions visées à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— condamné M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 226.12 euros mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— rejeté la demande de 1 000 euros de la SA Patrimoine Languedocienne au titre de l’article 70 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [L] aux dépens ;

— rejeté toute demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que le bailleur produisait 22 témoignages décrivant le comportement malveillant de M. [L] à l’encontre des habitants de l’immeuble, témoins directs de ses incivilités, qu’il en ressortait que le comportement de M. [L] était constitutif de troubles de jouissance qui perduraient depuis 2013 et créaient un climat d’insécurité pour l’ensemble des locataires de l’immeuble, et que ce comportement persistant constituait un manquement grave à ses obligations découlant du bail, ce qui justifiait la résiliation du bail à ses torts.

Par déclaration en date du 22 septembre 2022, M. [P] [L] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispostions (sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’astreinte et rejeté la demande de la SA Patrimoine Languedocienne au titre de l’article 700 du code de procédure civile).

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 novembre 2023, M. [P] [L] demande à la cour de :

— declarer recevable et fonde l’appel partiel interjeté par M. [P] [L] ;

et y faisant droit :

— réformer partiellement le jugement en date du 8 septembre 2022, rendu par le Juge des contentieux de la protection relevant du tribunal judicaire de Toulouse en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation judiciaire du bail pour le logement [Localité 8] 2 sis [Adresse 1] conclu le 25 novembre 2008 liant la SA Patrimoine Languedocienne et . [P] [L] pour troubles de jouissance à compter du présent jugement ;

* ordonné l’expulsion de M. [P] [L], ainsi que de tous biens et occupants de son chef, du logement Apt2 sis [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les conditions visées à l’article L412-6 du code de procédure d’exécution ;

* condamné M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 226,12 euros mensuelle de la date du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

* condamné M. [P] [L] aux dépens ;

* rejeté toutes demandes plus amples ou contraires formulées par M. [P] [L] ;

en conséquence,

— juger qu’il n’y a pas lieu à prononcer la résiliation judiciaire du bail pour le logement Apt2 sis [Adresse 1] conclu le 25 novembre 2008 liant SA Patrimoine Languedocienne et M. [P] [L] pour troubles de jouissance ;

— débouter en conséquence la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de résiliation de bail à l’encontre de M. [P] [L] ;

— juger qu’il n’y a pas lieu dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [P] [L] ainsi que de tous biens et occupants de son chef, du logement Apt2 sis [Adresse 1] avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les conditions visées à l’article L412-6 du code de procédure d’exécution ;

— débouter en conséquence la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande d’expulsion de M. [P] [L] du logement Apt2 sis [Adresse 1] ;

— juger qu’il n’y a pas lieu en conséquence de condamner M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une indemnité d’occupation de 226,12 euros mensuelle de la date de la première décision jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— juger abusive la première procédure diligentée par la SA Patrimoine Languedocienne ;

— condamner en conséquence la SA Patrimoine Languedocienne à verser à M. [P] [L] , la somme de 5.000 € à titre de dommage et intérêts non seulement pour procédure abusive mais aussi pour le préjudice moral engendré ;

— juger que l’indemnité d’occupation ne saurait, compte tenu de la faiblesse des revenus de M.[P] [L], être majorée à 300 € mais dès lors maintenue dans son prix figurant dans le contrat de bail et qu’il en sera de même de l’astreinte ;

— débouter en conséquence l’intimé de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation portée à 300 euros compte tenu de la faiblesse des revenus de M. [P] [L] ; – débouter l’intimé de sa demande d’astreinte à 50 euros par jour de retard à compter de la

résiliation judiciaire du bail en ce sens que cette résiliation ne peut être imputée aux torts

de M. [P] [L] ;

— confirmer en conséquence le jugement en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et d’astreinte formulées par la SA Patrimoine Languedocienne dès le premier degré de juridiction ;

— débouter la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de règlement par M. [P] [L] des frais irrépétibles ;

— condamner la SA Patrimoine Languedocienne aux entiers dépens de l’instance d’appel y compris ceux relevant du premier degré de juridiction.

M. [L] expose que depuis qu’il a interjeté appel du jugement du 8 septembre 2022, il a eu la possibilité de signer un nouveau bail avec un bailleur privé le 4 novembre 2023, mais que ses demandes demeurent inchangées en ce qu’il entend faire reconnaître le caractère abusif de la résiliation de son bail précédent.

Il fait valoir qu’il occupait son appartement depuis le 27 novembre 2008 sans que le bailleur ait à se plaindre de son locataire en ce qui concerne le règlement du loyer et l’entretien de l’appartement ; qu’une difficulté s’est posée au sujet de ses chiens en 2013 mais a été résolue alors même que plusieurs voisins avaient attesté de l’absence de nuisances dues aux chiens ; qu’en 2016, deux locataires ont déposé des plaintes à son encontre, invoquant des nuisances sonores et des menaces de mort, mais que ces plaintes n’ont pas abouti ; qu’il a été lui-même victime de nuisances sonores ainsi que d’agressions physiques et verbales de la part de ses voisins, dont l’un, M. [X] a été condamné par le tribunal correctionnel de Toulouse en 2016 ; que l’action diligentée par le bailleur résulte à l’évidence des plaintes et pressions exercées par M. [S] [G] qui ne résistent pas à un examen attentif . Il soutient qu’en réalité c’est M.[G], propriétaire d’un appartement avec cour au rez-de-chaussée qui organise des soirées sans se préoccuper de la quiétude de ses voisins, ce qui l’a contraint à effectuer 97 signalements auprès d’Allo [Localité 9] , outre une main courante et une plainte. Il estime que ce que ne supporte pas la société Patrimoine Languedocienne, c’est le fait qu’il lui demande de faire face à ses obligations, à savoir de maintenir l’immeuble salubre et de demander aux voisins de respecter les lieux et le voisinage. Il insiste sur le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 novembre 2023, la SA Patrimoine Languedocienne, intimée, demande à la cour au visa de l’article 1224 du code civil, des articles 1713 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a prononcé, à compter du jugement, la résiliation du bail conclu le 25 novembre 2008, aux torts de M. [P] [L], pour troubles de jouissance ;

— confirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [P] [L] ainsi que de tous biens et occupants de son chef des lieux qu’il occupe au [Adresse 2], avec le concours de la force publiqueet d’un serrurier selon les conditions visées à l’article L.412-6 du Code de Procédure d’exécution ;

— confirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [P] [L] aux dépens ;

— confirmer le jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de M. [P] [L] ;

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté la demande d’astreinte ;

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 226,12 euros mensuelle de la date du jugement jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté la demande de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation pure et simple du bail conclu le 25 avril 2008 à compter du jour du jugement, aux torts de M. [P] [L] pour troubles de jouissance ;

— juger qu’il n’y a plus lieu à prononcer l’expulsion de M. [P] [L] ainsi que de tous biens et occupants de son chef des lieux qu’il occupe au [Adresse 2] (avec le concours de la force publique et d’un serrurier), en raison de son départ des lieux loués en cours de procédure ;

— condamner M. [P] [L] à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date du jugement en date du 8 septembre 2022, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

— condamner M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 300 euros mensuelle de la date du jugement en date du 8 septembre 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— débouter M. [P] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [P] [L] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] [L] aux entiers dépens.

La Sa Patrimoine languedocienne expose qu’à plusieurs reprises durant la location, elle a cherché à mettre amiablement fin aux troubles reprochés à M. [L] mais qu’elle a en définitive été contrainte de demander la résiliation du contrat de location. Elle estime que les faits dont M.[L] a été victime de la part de M. [X] ne sauraient pour autant excuser son comportement mis en exergue par trois témoins différents et totalement étrangers à M. [X]. Elle ajoute que plus d’une vingtaine de réclamations, courriers, plaintes, mains courantes émanant des voisins de M. [L], dont certains datent de 2021, mettent en exergue des nuisances sonores diurnes et nocturnes (volume anormal du poste de télévision, cris …) et aussi des comportements susceptibles de relever de qualifications pénales ( injures et menaces notamment ). Elle précise que M. [L] n’est pas victime d’un complot dont l’instigateur serait M. [G] et que c’est au contraire la famille [G] qui subit depuis plus de sept ans les agissements de M. [L] (19 signalements auprès d’Allo [Localité 9] ).

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 1729 du code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

A l’appui de sa demande de résiliation du bail, la Sa Patrimoine languedocienne produit de nombreux éléments de preuve démontrant la caractère totalement inapproprié du comportement de M. [L] à l’égard de plusieurs de ses voisins, éléments de preuve déjà justement pris en compte pour certains par le premier juge :

— lettre du bailleur à M. [L] en 2013 lui demandant de cesser ses bruits et d’empêcher son chien d’aboyer ;

— lettre du bailleur à M. [L] en 2015 lui demandant de respecter son contrat de location ;

— ultime mise en demeure du bailleur de se conformer au bail et aux règles de savoir-vivre par courrier en date du 23 août 2019 ;

— plainte de Mme [I] en date du 23 janvier 2016 ;

— plainte de Mme [B] pour tapage nocturne et menaces de mort ;

— déclaration de main courante de Mme [B] pour tapage nocturne en date du 13 décembre 2016 ;

— plainte de M. [S] [G] en date du 18 juin 2021 pour tapage et insultes de la part de son voisin [L] ;

— listing des 19 signalements de M. [S] [G] auprès l’Allo [Localité 9] en 2020 et 2021 ;

— attestations et courriers de M. [S] [G], Mme [D] [V], M et Mme [T] ;

— déclaration de main courante de M. [G] en date du 8 juin 2021 relative au comportement de M. [L] ;

— procès-verbal de constat d’huissier des 15 et 21 septembre 2021 recueillant les témoignages de plusieurs occupants de l’immeuble et de l’immeuble voisin : [N], [U], [G], [A]

— courrier de M. [W] ;

— courriel de M. [A] à M. [Z], maire de [Localité 9], en date du 7 janvier 2019 ;

— attestations de M. [U], M et Mme [Y].

Il ressort de l’ensemble de ces pièces, dont le contenu n’est pas utilement contesté par M. [L], que le comportement de ce dernier était constitutif de graves troubles de jouissance perdurant depuis 2013 et créant un climat d’insécurité pour les locataires de l’immeuble.

M. [L] produit quant à lui divers éléments de preuve établissant qu’il a été lui-même victime d’agissements répréhensibles de la part de certains de ses voisns et plus particulièrement de la part de M. [K] [X] qui a été condamné pour menaces de mort réitérées à son encontre suivant jugement du tribunal correctionnel de Toulouse en date du 6 décembre 2016, et que certains autres voisins et voisines n’ont pas eu à se plaindre de son comportement.

Ces éléments de preuve, pris en compte par la cour, sont toutefois insuffisants pour justifier le comportement de M. [L].

Il convient en conséquence de juger que le comportement persistant de M. [L] depuis de nombreuses années a constitué un manquement grave à ses obligations découlant du bail et justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de M. [L] et au rejet de la demande d’astreinte se trouvent sans objet dès lors que ce dernier a libéré les lieux à la fin de l’année 2023.

Le jugement entrepris doit également être confirmé en ce que M. [L] a été condamné à payer à la société Patrimoine Languedocienne une somme de 226,12 € mensuelle de la date du jugement jusqu’à la libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation, rien ne justifiant que cette indemnité soit élevée à 300 € par mois. La Sa Patrimoine languedocienne sera déboutée de cette demande.

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L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, eu égard à son comportement justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs, M.[L] ne justifie pas du caractère abusif de l’action engagée à son encontre.

Le rejet de sa demande de dommages et intérêts doit être confirmé.

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M. [L], partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Compte tenu de la situation économique de M. [L], il n’y a pas lieu de prononcer à son encontre une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022.

Yajoutant,

Dit que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de M. [L] et à la fixation d’une astreinte se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par le locataire.

Condamne M. [L] aux dépens d’appel.

Déboute la Sa Patrimoine languedocienne de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET