17/09/2025

ARRÊT N° 25/ 324

N° RG 24/00263

N° Portalis DBVI-V-B7I-P6XV

SL – SC

Décision déférée du 23 Novembre 2023

TJ de [Localité 7] – 21/01749

D. LABORDE

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 17/09/2025

à

M^e Emmanuelle DESSART

M^e Alexandre DELORD

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [W] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Valérie ALBOUY LAURENT de la SCP SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocat au barreau de CASTRES (plaidant)

INTIMEE

S.A.S. FONCIA RIVES DE GARONNE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 26 juin 2004, Mme [D] [I], représentée par l’agence Orpi Julia-Roca, a donné à bail à M. [Z] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] une maison d’habitation avec jardin sise [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 540 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 31 août 2004.

M. [W] [I] indique être le fils de Mme [D] [I], et être le propriétaire du bien.

Il produit un acte de Me [T] [M], notaire à [Localité 7], du 25 juillet 2012, par lequel il a été constaté la licitation par M. [O] [I] d’une part et M. [Y] [J] et Mme [X] [I], son épouse, d’autre part, au profit de M. [W] [I], de la moitié indivise d’une maison d’habitation avec terrain attenant, cadastrée sur la commune de [Localité 7], section DW n°[Cadastre 3], lieudit [Adresse 9].

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2012, M. [W] [I] a donné un mandat de gestion n° 3948 à la Sas Foncia MPI, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 302 814 389, ayant pour succursale Foncia Julia Roca à [Localité 7].

M. [W] [I] dit avoir renouvelé le contrat de bail le 16 janvier 2013.

Par courrier du 19 mars 2013, la Sas Foncia MPI a écrit à M. [W] [I] que s’agissant des biens qu’il lui avait confiés en gestion locative, il bénéficiait de la garantie contre les loyers impayés et les détériorations immobilières. Elle a indiqué que cette garantie évoluait au 1er avril 2013 et qu’ainsi elle s’engageait, dès la première défaillance de la part du locataire, à régler pour lui 100% des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation fixées par le tribunal, jusqu’à son départ des lieux, et que le versement de l’indemnisation se ferait dès le premier impayé, à la date du règlement habituel. Le prix était de 2,5% HT (2,99% TTC) des encaissements.

Le 15 novembre 2016, M. [W] [I] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer.

Par ordonnance du 9 novembre 2017, le juge des référés du tribunal d’instance de Castres a constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [W] [I] d’une part et M. [Z] [N] et Mme [L] [E] épouse [N] d’autre part, deux mois après le commandement de payer, ordonné l’expulsion des locataires, et les a condamnés solidairement à payer à M. [I] la somme de 4.817,50 euros à titre de provision sur les loyers arriérés selon décompte arrêté au 1er août 2017, en ce compris le loyer du mois d’août 2017, et à compter de cette date une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé. Il a dit que les intérêts au taux légal étaient dus à compter de la délivrance de l’assignation.

Le 23 novembre 2017, la commission de surendettement a déclaré M. et Mme [N] recevables au bénéfice de la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers.

Par jugement du 27 février 2018, le juge du tribunal d’instance de Castres chargé du surendettement a suspendu la mesure d’expulsion concernant M. et Mme [N].

Le 25 octobre 2018, la commission de surendettement a adressé à M. [I] le projet de plan de redressement, prévoyant un apurement de la dette de loyers impayés en 31mensualités de 261,75 euros au taux de 0%.

Par courriel du 29 janvier 2019, M. [I] a indiqué à l’agence immobilière qu’il souhaitait loger, après restauration, sa fille en cours de divorce dans la maison occupée par les époux [N]. Il a demandé si le plan proposé par la commission de surendettement avait été accepté par Foncia, et si tout était prévu pour l’expulsion de cette famille début avril.

Il ressort d’un courriel du 15 février 2019 de l’agence immobilière à M. [I] qu’un plan de redressement a été homologué le 31 janvier 2019, à effet du 28 février 2019, prévoyant un versement de 237,57 euros par mois pendant 37 mois.

L’agence immobilière a donc indiqué à M. [I] par courriel du 15 février 2019 que l’expulsion n’était pas possible à ce moment-là, mais que si le plan de surendettement n’était pas respecté, l’expulsion pourrait avoir lieu, et que l’huissier faisait des recherches.

Le 15 février 2019, M. [I] a confirmé qu’il souhaitait récupérer la maison pour sa fille en cours de divorce, et qu’il serait totalement anormal de repartir sur un nouveau bail sans possibilité de récupérer cette maison.

Le mandataire indique que le plan de surendettement n’a pas été respecté.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié par huissier le 15 mai 2019.

Mme [N] a pris contact avec l’huissier afin d’indiquer qu’elle et sa famille n’occupaient plus les lieux. Elle a proposé de restituer les lieux.

M. et Mme [N] ont été convoqués pour la reprise des lieux. Un procès-verbal de reprise a été régularisé par huissier de justice le 31 juillet 2019, en présence de Mme [N].

M. [I] a fait réaliser un procès-verbal de constat d’état des lieux au contradictoire de l’agence immobilière le 11 mars 2021.

L’agence Foncia Julia Roca est à ce jour un établissement secondaire de la société Foncia Rives de Garonne, inscrite au RCS sous le numéro 325 539 286, anciennement Foncia Groc Zamboni.

Par acte du 23 décembre 2021, M. [W] [I] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Castres la Sas Foncia Groc 'Zamponi’ (sic), immatriculée au RCS de Montauban sous le numéro 325 539 286, aux fins de réparation de ses préjudices.

Par un jugement du 23 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Castres a :

— condamné la Sas Foncia Rives de 'Garonnes'(anciennement Foncia Groc 'Zamponi') à payer à M. [W] [I] la somme de 9.144,38 euros à titre de dommages intérêts .

— rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires .

— condamné la Sas Foncia Rives de 'Garonnes’ à payer à M. [W] [I] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Foncia Rives de 'Garonnes’ aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que l’agence immobilière avait failli à son devoir d’information. En effet, elle n’avait fourni aucun élément d’information sur la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés et dégradations immobilières souscrite en 2013, en ne précisant pas le sort réservé à cette garantie, alors même que les honoraires de cette garantie avaient continué à être facturés à M. [I] entre 2017, 2018 et 2019.

Deuxièmement, le bailleur avait été peu informé du suivi de la procédure d’expulsion et de surendettement, n’ayant été informé du départ des locataires qu’en mai 2020. Enfin, elle avait manqué à son devoir de diligence et d’information lorsqu’elle avait choisi de ne pas réaliser d’état des lieux de sortie. Il a considéré que ces fautes avaient causé un préjudice à M. [I], car l’agence immobilière qui n’avait pas justifié de la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés et qui n’avait pas informé le bailleur des procédures menées contre les locataires ne lui avait pas permis de recouvrer les sommes dues par les locataires, s’élevant à 13.897,52 euros suivant décompte arrêté au 27 décembre 2022. Il a fait droit à la demande de M. [I] à hauteur de 9.144,38 euros, déduction faite de la somme de 4.753,14 euros déjà versée à titre d’avance et réclamée à titre reconventionnel par l’agence immobilière.

En revanche, il a considéré que M. [I] ne démontrait pas avoir perdu une chance de louer son bien du mois d’août 2019 au mois de mars 2021, date de la remise des clés, car informé du départ des locataires en mai 2020, il n’avait fait aucune diligence pour récupérer les clés et engager les travaux d’ampleur imposés par l’état du logement loué.

Il a considéré que M. [I] n’avait pas perdu une chance de percevoir des sommes au titre de la garantie détériorations immobilières, compte tenu de la vétusté du logement et de son indécence.

Il a retenu qu’il ne pouvait se voir indemniser du procès-verbal de constat d’état des lieux réalisé le 11 mars 2021, d’autant que les demandes présentées au titre des dégradations immobilières n’étaient pas été retenues par la juridiction.

Il a considéré que l’agence immobilière, qui avait proposé de réparer son préjudice dans des proportions correctes, n’avait pas montré une résistance abusive.

— :-:-:-

Par déclaration du 22 janvier 2024, M. [W] [I] a relevé appel de ce jugement 'en ce qu’il a débouté M. [W] [I] des demandes suivantes :

* condamner Foncia Rives de Garonne à lui régler la somme de 13.443,40 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le bien (manque à gagner du départ des locataires au 31 juillet 2019 jusqu’à la remise des clés au mois de mars 2021),

* condamner Foncia Rives de Garonne à lui régler la somme de 15.642,74 euros au titre des dégradations commises par les locataires, indépendantes de la vétusté et de l’état du bien du fait de la négligence de Foncia,

* condamner Foncia Rives de Garonne à lui régler la somme de 345,36 euros au titre de la facture d’huissier du 24 mars 2021 au titre de l’état des lieux de sortie,

* condamner Foncia Rives de Garonne à lui régler la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêt pour le préjudice lié au retard d’indemnisation et à la résistance manifestement abusive de la Sas Foncia.'

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 janvier 2025, M. [W] [I], appelant, demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu les fautes de la Sas Foncia dans la gestion locative, et sa responsabilité,

Concernant les préjudices,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sas Foncia au paiement des sommes suivantes :

* 9.144,38 euros au titre des loyers impayés jusqu’au départ des locataires au mois de juillet 2019,

* 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— infirmer le jugement au titre de la perte de chance de relouer son bien entre le départ des locataires et la date de remise des clefs, et aussi au titre des dégradations commises par les locataires, et enfin en raison de sa résistance abusive,

Statuant à nouveau,

— condamner la Sas Foncia à indemniser M. [W] [I] des préjudices complémentaires suivants :

* 6.720,17 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le bien du 1er août 2019 au 31 mai 2020 date de la connaissance du départ des locataires,

* 2.688,68 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le bien du 1er juin 2020 au mois de septembre 2020 date de proposition de récupérer les clefs,

* 3.599,36 euros au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le bien du 1" octobre 2020 au mois 11 mars 2021 date du PV de constat et de la remise des clefs,

* 15.642,74 euros au titre des dégradations commises par les locataires indépendantes de la vétusté, et de l’état du bien du fait de la négligence de Foncia,

* 345,36 euros au titre de la facture d’huissier du 24/03/2021 au titre de l’état des lieux de sortie,

* 6.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié au retard d’indemnisation et à la résistance manifestement abusive de la Sas Foncia,

— débouter la Sas Foncia de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ,

— condamner la Sas Foncia au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés devant la cour, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il se prévaut d’un contrat de mandat de gestion assorti d’une garantie couvrant le risque d’impayés et de détériorations immobilières. Il soutient que le mandataire a commis des fautes et négligences en :

— ne répondant pas sur la mise en oeuvre ou pas de la garantie de loyers impayés et de détériorations immobilières ;

— ne prévenant pas M. [I] du suivi de la procédure d’expulsion et de reprise des lieux et en ne lui rendant pas les clés à compter du 31 juillet 2019 ;

— refusant de donner un décompte précis des entrées et des sorties des loyers ;

— n’ayant pas effectué d’état des lieux de sortie.

Il rappelle que le mandataire doit rendre compte de sa gestion.

Il ajoute qu’après avoir été mis en demeure le 16 juillet 2020, le mandataire lui a demandé de renoncer à toutes actions ou réclamations à son encontre dans le cadre de l’exécution de la garantie loyers impayés en échange du paiement de la somme de 5.293,03 euros, portée ensuite à 13.089,87 euros, ce qu’il a refusé.

Il soutient que ceci lui a causé une perte de chance d’être payé des loyers jusqu’au 31 juillet 2019, d’être indemnisé des dégradations, et de relouer le bien dans un délai raisonnable à compter du 1er août 2019.

Il se plaint d’avoir dû engager des frais pour faire un constat d’état des lieux en mars 2021.

Il se plaint que le mandataire lui demande aujourd’hui de restituer la somme de 4.753,14 euros qu’il a perçue à titre d’avance sur les loyers.

Il se plaint d’une résistance abusive de la part de la société Foncia.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 avril 2025, la Sas Foncia Rives de Garonne, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle l’a condamnée à payer la somme de 9.144, 38 euros et la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

— confirmer le jugement en ce qu’elle a fait droit à la demande reconventionnelle présentée par l’agence Foncia Rives de Garonne de se voir restituer par M. [I] la somme de 4.753,14 euros versée à titre d’avance de loyers,

Par conséquent, condamner M. [I] à restituer à l’agence Foncia Rives de Garonne la somme de 4.753,14 euros de ce chef,

— débouter M. [W] [I] de toutes ses demandes, à savoir au titre des pertes de chance de louer son bien, des dégradations locatives, de la facture d’huissier du 24 mars 2021, du préjudice né du retard d’indemnisation et de la résistance abusive,

— condamner M. [I] à payer à la Sas Foncia Rives de Garonne la somme de 2.000 euros pour les frais de première instance et à la somme de 2.500 euros au titre de l’instance d’appel,

— condamner M. [I] aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que M. [I] a perçu de sa part la somme de 4.753,14 euros au titre des avances de loyers, mais qu’il doit rembourser cette somme, faute d’avoir signé la quittance subrogative. Elle demande que le jugement soit confirmé en ce qu’il a fait droit à sa demande reconventionnelle à ce titre.

Elle invoque les conditions générales du mandat de gestion du 3 septembre 2012. Elle soutient qu’elle n’avait pas à indemniser M. [I] des loyers dus par les locataires jusqu’à juillet 2019, car les indemnités dues par le locataire se maintenant dans les lieux, après échéance du congé donné à l’initiative du mandant, sont exclues de la garantie, et car les garanties sont suspendues pendant la procédure de surendettement. Elle soutient qu’elle n’a pas à supporter les effets de la suspension judiciaire de l’expulsion et de la procédure de surendettement qui a permis aux locataires de se maintenir dans les lieux. Elle ajoute que M. [I] n’a pas accepté de signer la quittance subrogative portant sur la somme de 13.088,87 euros qui lui a été proposée à titre commercial, et qu’il ne peut exiger le paiement de cette somme sans de son côté renoncer à toute action ou réclamation contre son mandataire.

S’agissant de la perte de chance de relouer le bien du 1er août 2019 jusqu’à la remise des clés en mars 2021, elle fait valoir que M. [I] entendait loger sa fille dans le bien ; que le bien a fait l’objet en mars 2018 d’un contrat de non décence, et que des travaux devaient être faits ; que M. [I] était au courant du départ des époux [N] le 31 juillet 2019 ; que les clés étaient à s disposition bien avant le mois de mars 2021.

S’agissant de la garantie pour les dégradations, elle invoque les conditions générales du mandat de gestion du 3 septembre 2012. Elle fait valoir que le taux de vétusté maximal était atteint compte tenu de la durée d’occupation, et que le logement avait été déclaré indécent en mars 2018.

Elle conteste la résistance abusive, ayant fait une proposition commerciale à M. [I].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 10 juin 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la faute dans l’information quant à la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés et détériorations immobilières :

Selon l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Selon l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 du code civil impose au mandataire de rendre compte de sa gestion.

En l’espèce, il est produit la dernière page des conditions particulières ainsi que les conditions générales d’un mandat de gestion donné par M. [W] [I] à la Sas Foncia MPI le 3 septembre 2012.

Les parties s’accordent à dire qu’un mandat de gestion a bien été donné par M. [W] [I] à la Sas Foncia MPI, ayant pour établissement secondaire l’agence Foncia Julia Roca à [Localité 7], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7].

L’article 1 des conditions générales de ce mandat de gestion dispose : 'Le mandataire se porte ducroire au profit du mandant du respect par les locataires qu’il aura recherchés et choisis, de l’obligation du paiement du loyer augmenté des charges et taxes y afférentes et de l’obligation de restituer les lieux loués en bon état dans les conditions ci-après déterminées.'

Selon l’article 2.1, en cas de non paiement du loyer imputable au locataire, le mandataire s’engage à payer au mandant les loyers impayés par le locataire, augmentés des charges et taxes y afférentes, ou les indemnités d’occupation fixées par le tribunal, du premier jour de l’impayé jusqu’au jour de l’évacuation des lieux par le locataire pour quelque cause ou motif que ce soit.

Selon l’article 2.2, le cabinet Foncia désigné dans les conditions particulières s’engage à payer au bailleur, son mandant, les frais de remise en état des parties privatives évacuées par les locataires défaillants, consécutifs à la dégradation des lieux par ces derniers, à l’exclusion des embellissements et travaux d’aménagement effectués par les locataires et sous déduction d’un coefficient de vétusté basé sur une durée d’immobilisation moyenne.

M. [I] produit un courrier du 19 mars 2013, par lequel la Sas Foncia MPI a écrit à M. [W] [I] que s’agissant des biens qu’il lui avait confiés en gestion locative, il bénéficiait de la garantie contre les loyers impayés et les détériorations immobilières. Elle a indiqué que cette garantie évoluait au 1er avril 2013 et qu’ainsi elle s’engageait, dès la première défaillance de la part du locataire, à régler pour lui 100% des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation fixées par le tribunal, jusqu’à son départ des lieux, et que le versement de l’indemnisation se ferait dès le premier impayé, à la date du règlement habituel. Le prix était de 2,5% HT (2,99% TTC) des encaissements.

Cependant, aucun avenant signé à effet du 1er avril 2013 n’est pas produit par les parties. Elles invoquent les conditions générales du mandat initial.

Il y a donc lieu d’appliquer les conditions générales invoquées par les parties, issues du contrat initial, dont il n’est pas démontré qu’elles ont été modifiées par un avenant.

Sur la garantie loyers impayés :

Suivant l’article 2.1 des conditions générales, la garantie des loyers impayés couvre les loyers, charges et taxes y afférents, ou les indemnités d’occupation, du premier jour de l’impayé jusqu’au jour de l’évacuation des lieux par le locataire.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 9 novembre 2017 a estimé qu’il y avait un impayé de loyers, et ordonné l’expulsion. La reprise des lieux a eu lieu le 31 juillet 2019.

M. [I] réclame au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation jusqu’au 31 juillet 2019 la somme de 9.144,38 euros, soit la somme de 13.987,52 euros diminuée de la somme de 4.753,14 euros déjà versée.

L’historique de compte locataire établi le 27 décembre 2022 par la société Foncia Rives de Garonne fait apparaître un solde débiteur dû par M. et Mme [N] envers M. [I] de 13.897,52 euros.

Les parties s’accordent pour dire que M. [I] a perçu au titre de la garantie loyers impayés la somme de 4.753,14 euros versée à titre d’avance par la société Foncia Rives de Garonne.

Le mandataire estime que cette somme de 4.753,14 euros doit être remboursée par M. [I], qui n’aurait pas signé la quittance subrogative correspondante.

L’article 5 des conditions générales prévoit que le mandant s’engage à subroger le cabinet Foncia désigné dans les conditions particulières dans tous ses droits, actions privilèges et sûretés contre les locataires défaillants. A cet effet, il s’engage à signer toutes quittances subrogatives.

Cependant, la preuve n’est pas rapportée par le mandataire qu’il a adressé à M. [I] la quittance subrogative portant sur la somme de 4.573,14 euros correspondante et que M. [I] aurait refusé de la signer. Cette somme qui a été versée à M. [I] lui est donc acquise.

Elle doit être déduite des sommes restant dues par le mandataire, comme l’a fait le premier juge.

Pour refuser d’octroyer la garantie loyers impayés, le mandataire invoque l’article 2.4 des conditions générales, qui dispose que sont exclues de la garantie les indemnité d’occupation dues par le locataire se maintenant dans les lieux, après échéance du congé donné à l’initiative du mandant.

Cependant, en l’espèce, l’expulsion a été ordonnée en référé suite à un commandement de payer. Il n’y a pas eu de congé délivré par le bailleur. Cette clause ne s’applique donc pas.

Le mandataire invoque également l’article 3 des conditions générales, selon lequel les garanties seront suspendues de plein droit et sans formalité pendant la durée de la suspension du recouvrement des loyers par mesure légale, réglementaire ou judiciaire, qu’il s’agisse de dispense totale ou partielle, générale ou individuelle, définitive ou temporaire.

Si la procédure de surendettement a entraîné pendant un temps la suspension de l’expulsion et des paiements, finalement le plan de surendettement a été résolu et les lieux ont été repris. L’article 3 ne s’applique donc pas.

Le 7 juillet 2020, la société Foncia Groc Zamboni a adressé à M. [I], à titre commercial, une quittance subrogative d’un montant de 13.089,87 euros pour la période du 1er juillet 2017 au 31 juillet 2019. Selon cette quittance subrogative, M. [I] acceptait cette somme en règlement définitif et global du sinistre résultant de la défaillance de M. et Mme [N] et s’engageait à renoncer à toute action à l’encontre de la société Foncia dans le cadre de l’exécution du contrat de garantie loyers impayés pour ce sinistre.

Cette formulation allait au-delà de l’article 5 des conditions générales. C’est à juste titre que M. [I] n’a pas accepté de signer cette quittance subrogative portant sur la somme de 13.089,87 euros, qui lui imposait de renoncer à toute action contre la société Foncia au titre du sinistre. Cette somme n’a pas été versée à M. [I].

Le mandataire était redevable de la somme de 13.897,52 – 4.753,14 = 9.144,38 euros envers M. [I] au titre de la garantie loyers impayés. Ayant manqué à cette obligation, il doit verser cette somme à titre de dommages et intérêts à M. [I].

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la Sas Foncia Rives Garonne à payer à M. [I] la somme de 9.144,38 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la garantie des détériorations immobilières imputables au locataire

M. [I] se plaint que le mandataire a manqué à son obligation de prendre en charges les détériorations immobilières imputables au locataire. Il se plaint que le mandataire n’a d’ailleurs pas dressé d’état des lieux de sortie de façon à constater ces dégradations.

Selon l’article 2.2 des conditions générales du mandat de gestion du 3 septembre 2012, la garantie détériorations immobilières est sous déduction d’un coefficient de vétusté, basé sur une durée d’utilisation moyenne qui est de 7 ans pour la peinture/ papier peint et la moquette, et de 10 ans pour l’électricité, la menuiserie/parquet, la plomberie/robinetterie, le carrelage, les sanitaires, la robinetterie.

En l’espèce, l’occupation par M. et Mme [N] a duré une quinzaine d’années, depuis l’état des lieux d’entrée du 31 août 2004 jusqu’au procès-verbal de reprise des lieux le 31 juillet 2019. En conséquence, les lieux doivent être considérés comme entièrement frappés de vétusté, et les détériorations ne peuvent être considérées comme imputables aux locataires.

Au surplus, le 27 mars 2018, la Caf a fait un constat de non décence faisant état de :

— anomalie infiltrations d’eau (toiture – chéneaux / gouttières) ;

— anomalie local chaudière non ventilé ;

— présence d’humidité ; présence de moisissures dans la salle de bains, dans les 3 chambres et au bas des murs du salon ;

— ventilation insuffisante (cuisine, WC).

Ceci n’a pu que contribuer à dégrader le bien, sans que cela soit imputable aux locataires.

Aucune somme n’était donc due par le mandataire au titre de la garantie détériorations immobilières.

Dès lors, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de dommages et intérêts contre le mandataire au titre de la détérioration du bien.

Sur la perte de chance de relouer le bien :

Le procès-verbal de reprise des lieux a été dressé le 31 juillet 2019.

M. [I] soutient qu’il n’a été averti du départ des locataires par le mandataire qu’en mai 2020.

Les comptes rendus de gestion font apparaître :

relevé du 1er juillet au 30 septembre 2019 :

entrée 1/08/2004 ; sortie 31/07/2019

impayé au 30 juin 2019 : 13.680,70 euros ;

indemnité d’occupation du 1/07/2019 au 31/07/2019 : 672,17 euros.

Le relevé du 1er octobre au 31 décembre 2019 fait apparaître :

Le logement est indiqué vacant sur la période.

entrée 1/08/2004 ; sortie 31/07/2019

impayé au 30 septembre 2019 : 114.352,87 euros ;

Aucune indemnité d’occupation n’apparaît.

Les relevés suivants mentionnent également que le logement est vacant et que la sortie est le 31 juillet 2019.

L’aide à la déclaration des revenus fonciers pour l’exercice 2019, adressée par voie postale le 7 mai 2020, indique : 'liste des locataires présents durant l’année 2019 : [N] [Z] date entrée 1/08/2004 date sortie 31/07/2019.

Cependant, vu les échanges de courriels avec le mandataire, il apparaît que M. [I] demandait au mandataire où en était l’expulsion en janvier et février 2019, et encore le 23 mai 2020 et que ce n’est que par courriel du 25 mai 2020 que le mandataire a répondu que le logement avait été repris le 31 juillet 2019, réponse qui a étonné M. [I] qui répond le 25 mai 2020 'Je ne comprends pas votre phrase 'le logement a été repris le 31 juillet 2019". Je ne vois pas qui aurait pu reprendre le logement puisque le locataire refuse de partir. […] Il me semble que ce dossier a été totalement oublié et je n’ai jamais eu de nouvelle ou de message. […] Merci de me faire un point rapide et complet.'

Dès lors, il apparaît que M. [I] n’a pas été expressément informé que le locataire avait quitté les lieux qu’en mai 2020.

Néanmoins, à compter de cette date, il ne s’est pas manifesté pour récupérer les clés. Il a juste demandé le 14 septembre 2020 qu’on les tienne à sa disposition, et a dit qu’il viendrait les retirer contre décharge. L’agence immobilière a répondu le 17 septembre 2020 qu’elle tenait les clés à disposition de M. [I], contre décharge. M. [I] n’a pas remis le bien en location. Il avait indiqué à plusieurs reprises vouloir loger sa fille dans le bien. Il n’a fait faire un procès-verbal de constat d’état des lieux qu’en mars 2021. Il n’a effectué des travaux de réfection du logement qu’à partir de mars 2022.

En conséquence, il apparaît que la faute du mandataire à avoir tardé à l’informer de ce que le locataire avait quitté les lieux ne lui a pas causé de perte de chance de relouer les lieux plus rapidement.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande au titre de la perte de chance de relouer les lieux.

Sur le coût de l’état des lieux dressé le 11 mars 2021 :

Le 11 mars 2021, M. [I] a fait dresser par huissier un état des lieux au contradictoire de la Sas Foncia Groc Zamboni. Le coût est 345,36 euros.

M. et Mme [N] n’ont pas été convoqués à cet état des lieux, qui ne pouvait donc en aucun cas remédier à l’absence d’état des lieux de sortie au contradictoire des locataires.

Cet état des lieux a été fait dans le cadre du litige entre M. [I] et le mandataire, relativement à la prise en charge des détériorations immobilières.

Il s’agit d’un dépense destinée à assurer la sauvegarde des droits de M. [I], ce qui relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et doit être pris en considération à ce titre.

Sur la résistance abusive :

La défense à une action en justice constitue un droit et ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la résistance abusive n’est pas démontrée. Il apparaît que la société Foncia Rives Garonne s’est plutôt méprise sur l’étendue de ses droits.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement dont appel sera confirmé sur les dépens.

Il sera également confirmé sur les frais irrépétibles, sauf à préciser que la somme de 2.000 euros allouée a vocation à couvrir forfaitairement les frais irrépétibles exposés en premier instance, dont le coût de l’état des lieux dressé le 11 mars 2021.

La société Foncia Rives Garonne, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [I] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Castres du 23 novembre 2023, sauf à préciser que la somme de 2.000 euros allouée a vocation à couvrir forfaitairement les frais irrépétibles exposés en premier instance, dont le coût de l’état des lieux dressé le 11 mars 2021 ;

Condamne la Sas Foncia Rives Garonne aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à M. [W] [I] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens ;

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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