19/02/2025

ARRÊT N° 68 /25

N° RG 23/00197

N° Portalis DBVI-V-B7H-PGQZ

NA – SC

Décision déférée du 30 Décembre 2022

TJ de TOULOUSE – 21/01541

C. JOUEN

S.C.I. JORIK

C/

S.A.S.U. ENTREPRISE BOURDARIOS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 19/02/2025

à

M^e Emmanuelle DESSART

M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. JORIK

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S.U. ENTREPRISE BOURDARIOS

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A.M. ROBERT, Présidente et N. ASSELAIN, Conseillère, chargées du rapport. Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

À la fin de l’année 2016, la société par actions simplifiée (Sas) Primark France a entrepris des travaux de rénovation d’un bâtiment commercial lui appartenant, situé au numéro [Adresse 4] (31). Elle a conclu à cette fin un contrat de louage d’ouvrage avec la société par actions simplifiée unipersonnelle (Sasu) Entreprise Bourdarios, intervenant en tant qu’entreprise générale.

L’immeuble de la Sas Primark France est mitoyen d’un ensemble immobilier, situé au [Adresse 5], appartenant à la Sci Jorik, et comprenant une chartreuse et un immeuble de plusieurs appartements.

Avant le démarrage des travaux, la Sas Primark France a saisi le juge des référés par assignations des 2, 7 et 9 novembre 2016, au contradictoire notamment de la Sasu Entreprise Bourdarios et de la Sci Jorik, afin que soit ordonnée une mesure d’expertise devant déterminer à titre préventif l’état des constructions voisines.

Par ordonnance du 1er décembre 2016, le juge des référés a désigné M.[J] [Y] en tant qu’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 14 mars 2017.

La Sasu Entreprise Bourdarios a réalisé certains travaux, et notamment le ravalement d’une façade de l’immeuble situé au [Adresse 4], ce qui l’a conduite à placer un échafaudage depuis la cour et le toit de l’immeuble appartenant à la Sci Jorik, dont les conduits de cheminées se prolongeaient contre le pignon de l’immeuble appartenant à la Sas Primark France et dépassaient celui-ci. Afin de réaliser les enduits prévus dans son contrat, la Sasu Entreprise Bourdarios a coupé et arasé ces conduits au niveau de la souche maçonnée en toiture.

Le 17 janvier 2018, les locataires d’un appartement situé au 3ème étage de l’immeuble appartenant à la SCI Jorik ont été victimes d’une intoxication au monoxyde de carbone.

La société Jorik a fait réaliser certains travaux urgents facturés les 24 janvier 2018 et 27 février 2018.

Par assignations du 14 juin 2018, la Sci Jorik a saisi le juge des référés, au contradictoire de la Sasu Entreprise Bourdarios et de la Sas Primark France, en dénonçant le fait que les conduits de cheminées de l’immeuble ne permettent plus l’évacuation des fumées, outre la survenance de nuisances sonores résultant de l’installation de climatiseurs, et en demandant notamment :

— la condamnation in solidum de la Sas Primark France et de la Sasu Entreprise Bourdarios à lui verser des indemnités provisionnelles de 34.720 euros au titre des pertes locatives induites par les travaux réalisés par la Sas Primark France et de 6.117,58 euros au titre des travaux de remise en état causés par la modification de ses cheminées, sous astreinte,

— la désignation d’un expert judiciaire, à titre subsidiaire, afin notamment de dresser un constat technique des désordres (raccourcissement des cheminées de son immeuble et troubles sonores résultant de l’installation de climatiseurs).

Suivant ordonnance du 13 septembre 2018, le juge des référés a débouté la Sci Jorik de sa demande de paiement d’indemnités provisionnelles et désigné M. [J] [Y] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 7 mai 2019.

Le 26 septembre 2019, la Sci Jorik a vendu à la Sas Sis Immo son ensemble immobilier situé au [Adresse 5], pour un prix de 2.500.000 euros.

Par assignation du 4 décembre 2019, la Sci Jorik a saisi le juge des référés pour obtenir paiement, par la société Entreprise Bourdarios, d’une indemnité provisionnelle de 28.731,42 euros, au titre des travaux de reprise des installations de gaz préconisés par l’expert judiciaire et des honoraires de maîtrise d’oeuvre.

Par ordonnance du 2 juin 2020, le juge des référés a condamné la Sasu Entreprise Bourdarios à verser à la Sci Jorik cette indemnité provisionnelle de 28.731,42 euros au titre des travaux de reprise, ainsi que coût de l’expertise judiciaire, outre les dépens et une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte d’huissier du 11 mars 2021, la Sci Jorik a fait assigner la Sasu Entreprise Bourdarios devant le tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 80.069,37 euros en réparation de son préjudice immatériel, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par jugement du 30 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté la Sci Jorik de sa demande visant à voir condamner la Sasu Entreprise Bourdarios à lui verser une indemnité de 80.069,37 euros en réparation de son préjudice locatif,

— débouté la Sasu Entreprise Bourdarios de sa demande visant à voir condamner la Sci Jorik à lui verser une somme de 14.395,71 euros toutes taxes comprises,

— condamné la Sci Jorik aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’instance en référé et d’expertise judiciaire,

— condamné la Sci Jorik à payer à la Sasu Entreprise Bourdarios la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 18 janvier 2023, la Sci Jorik a relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 septembre 2023, la Sci Jorik, appelante, demande à la cour de :

— déclarer recevable en la forme l’appel diligenté le 18 janvier 2023 par la Sci Jorik à l’encontre du jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

Sur le fond,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la Sci Jorik de sa demande visant à voir condamner la Sasu Entreprise Bourdarios à lui verser une indemnité de 80.069,37 euros en réparation de son préjudice locatif,

* condamné la Sci Jorik aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’instance en référé et d’expertise judiciaire,

* condamné la Sci Jorik à payer à la Sasu Entreprise Bourdarios la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Vu l’article 1240 du code civil,

— condamner la Sas Bourdarios à payer à la Sci Jorik la somme de 80.069,37 euros en réparation du préjudice locatif,

— débouter la Sas Bourdarios de son appel incident,

— condamner la Sas Bourdarios à payer à la Sci Jorik une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sas Bourdarios aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’instance de référé et d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 juillet 2023, la Sasu Entreprise Bourdarios, intimée, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

Sur les prétendues pertes de loyers,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la Sci Jorik de l’intégralité de ses demandes d’indemnisation des préjudices immatériels,

Sur les dommages matériels,

— infirmer la décision entreprise,

— juger que les chaudières installées dans l’immeuble appartenant à la Sci Jorik présentent une importante vétusté ainsi qu’une carence d’entretien adapté,

— juger que l’expert judiciaire a retenu l’existence d’une vétusté importante,

— juger que le coefficient de vétusté ne saurait être inférieur à 50%,

— constater qu’une provision a été versée par la société Bourdarios à la Sci Jorik en exécution de l’ordonnance de référé,

— condamner en conséquence la Sci Jorik, s’agissant de la reprise des désordres (maîtrise d’oeuvre incluse), à restituer à la société Bourdarios la somme de 14.365,71 euros toutes taxes comprises, décomposée comme suit :

* 12.702,80 euros toutes taxes comprises (25.405,60 euros toutes taxes comprises /2) au titre des travaux de reprise,

* 1.662,91 euros toutes taxes comprises (3.325,82 euros toutes taxes comprises /2) au titre des frais de maîtrise d’oeuvre,

En toute hypothèse,

— condamner la Sci Jorik à verser à la société Bourdarios la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du lundi 9 décembre 2024.

MOTIFS

* Sur l’appel principal de la société Jorik

La société Jorik demande réparation du préjudice immatériel qu’elle a subi en raison du départ de ses locataires et de ses pertes de loyers, qu’elle impute à faute à la société Entreprise Bourdarios, du fait des travaux que cette société a réalisés sur l’immeuble voisin.

L’expert judiciaire a constaté que les conduits d’évacuation des gaz brûlés des chaudières de l’immeuble appartenant à la société Jorik ont été découpés par la société Entreprise Bourdarios, ou un de ses sous-traitants, et arasés au niveau de la souche maçonnée en toiture, alors que ces conduits dépassaient initialement l’immeuble de la société Primark France, comme il se devait.

Il en conclut que les désordres affectant les conduits de fumée des chaudières sont la conséquence de négligences et d’un non respect des textes de la part de la société Entreprise Bourdarios. Il relève également des déficiences préalables des installations de chauffage des logements.

L’expert ne retient pas en revanche de défaut de conformité aux normes acoustiques concernant les émissions sonores des installations techniques mises en place sur la toiture terrasse de l’immeuble de la société Primark France.

En ce qui concerne les pertes locatives invoquées par la société Jorik, concernant les huit appartements de l’immeuble et la charteuse abritant un local commercial, l’expert a distingué les logements qui pouvaient être normalement loués de ceux qui ne pourraient pas être loués en l’état, sans travaux préalables.

1) les logements pouvant être loués normalement

— appartement du 3ème étage sur rue:

L’expert a constaté lors de la première réunion d’expertise du 18 octobre 2018 qu’une chaudière de nouvelle génération avait été installée au lieu et place de l’ancienne chaudière. Selon les pièces produites par la société Jorik, les travaux urgents de remplacement de deux chaudières ont été facturés les 24 janvier et 27 février 2018. Les locataires ont quitté les lieux le 4 août 2018, et la lettre de résiliation du bail qu’elles ont adressée à leur bailleur ne précise pas les motifs de leur départ. La société Jorik ne justifie pas de la recherche de nouveaux locataires pour cet appartement en état d’être loué.

La perte locative invoquée n’est pas imputable à la société Entreprise Bourdarios.

— appartement du 2ème étage sur cour:

L’expert a constaté lors de la première réunion d’expertise du 18 octobre 2018 qu’une chaudière de nouvelle génération avait été installée au lieu et place de l’ancienne chaudière. Selon les pièces produites par la société Jorik, les travaux urgents de remplacement de deux chaudières ont été facturés les 24 janvier et 27 février 2018. Les locataires ont quitté les lieux le 31 décembre 2018, à la suite du congé qui leur a été donné par la société Jorik le 6 août 2018. L’indemnité de 1.000 euros versée par le bailleur à chacun des deux locataires, suivant accord signé le 3 janvier 2019, n’est pas en lien avec les dommages imputables à la société Entreprise Bourdarios, mais correspond à une compensation conventionnelle des frais de déménagement et de relocation imputables à la résiliation anticipée du bail, comme cela résulte de la lettre adressée par les locataires à la société Jorik le 25 août 2018, après réception du congé délivré par le bailleur.

La perte locative invoquée n’est pas imputable à la société Entreprise Bourdarios.

— appartements en rez-de-chaussée côté cour et côté rue:

Ces deux appartements ne sont pas concernés par les conduits de fumée en toiture, puisque le chauffage est assuré par des convecteurs électriques, et l’eau chaude par ballons électriques. La société Jorik ne justifie pas de la recherche de nouveaux locataires, après le départ des précédents occupants, les 15 octobre 2017 et 31 août 2018.

La perte locative invoquée n’est pas imputable à la société Entreprise Bourdarios.

— chartreuse:

La chartreuse n’est pas non plus concernée par les conduits de fumée en toiture de l’immeuble principal. Congé a été donné par le locataire commercial, par acte d’huissier du 30 janvier 2018, en application de l’article L 145-4 du code de commerce, sans nulle référence à l’état des lieux. La société Jorik ne justifie pas de la recherche d’un nouveau locataire, après le départ du précédent le 19 août 2018, pour ce local en état d’être loué.

La perte locative invoquée n’est pas imputable à la société Entreprise Bourdarios.

2) les logements ne pouvant être loués sans travaux préalables

— appartement traversant du rez-de-chaussée:

La locataire, Mme [D], a quitté les lieux le 10 août 2018, à la suite du congé qui lui a été donné par le bailleur par courrier du 27 juin 2018.

La perte locative invoquée n’est pas imputable à la société Entreprise Bourdarios.

— appartement T5 du 1er étage:

Mmes [S], [U], [L] et [V] ont quitté les lieux le 30 septembre 2018, et la lettre de résiliation du bail qu’elles ont adressée à leur bailleur le 29 août 2018 indique que 'ce départ est lié à votre volonté de résilier le bail dans des conditions qui ne respectent pas les lois en vigueur'.

Au regard du motif de la résiliation indiqué par les locataires, des congés délivrés dans le même temps par le bailleur à d’autres locataires, notamment les locataires du 2ème étage dont l’appartement était en état d’être loué, et de l’absence de recherche de nouveaux locataires, à compter du mois d’août 2018, pour des appartements ou locaux en état d’être loués, la société Jorik n’établit pas que la perte locative qu’elle invoque soit imputable à la société Entreprise Bourdarios.

L’expert conclut qu’ 'il est effectivement possible que la société Jorik ait décidé, du fait de la situation ou pour une autre raison, de vider l’immeuble de ses occupants, afin d’en faciliter la vente, car entre autres elle ne justifie pas d’avoir recherché de nouveaux locataires'.

La société Jorik a en effet vendu l’immeuble par acte authentique du 26 septembre 2019.

La société Jorik ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, d’un lien de causalité direct entre la perte de loyers qu’elle invoque et la faute de la société Entreprise Bourdarios.

Par ailleurs, si les co-locataires de cet appartement avaient fait état, par lettre du 5 février 2018, de leur souhait d’obtenir une baisse de 60% d’une échéance de loyer, soit une indemnité de 930 euros, en compensation des troubles de jouissance subis fin janvier 2018 du fait de la coupure de l’alimentation en gaz, la société Jorik ne justifie pas, par les pièces qu’elle produit, d’une réduction de loyer effectivement consentie aux locataires.

Le préjudice invoqué de chef n’est donc pas établi.

— appartements du 2ème étage sur rue et du 3ème étage sur cour:

L’expert judiciaire indique que ces logements ne peuvent pas être loués, du fait des conduits coupés en toiture par la société Entreprise Bourdarios, et du fait de déficiences intérieures que présente l’installation des chaudières, imputables à la société Jorik.

Les locataires ont quitté les lieux les 15 juillet 2018 et 31 août 2018, et les lettres de résiliation du bail qu’ils ont respectivement adressées à leur bailleur les 22 juin 2018 (M.[E] et Mme [T]) et 30 juin 2018 (M.[N]) ne précisent pas les motifs de leur départ. M.[N] a toutefois expliqué dans un message téléphonique complémentaire du 30 juin 2018 quitter les lieux en raison du bruit continu de la climatisation du magasin Primark, mais ce fait ne peut être imputé à faute à la société Entreprise Bourdarios, en l’état de la conformité des émissions sonores aux normes applicables, vérifiée par l’expert.

Pour les motifs indiqués plus haut, tenant notamment à la délivrance de congé, par le bailleur, ou à l’absence de recherche de nouveaux locataires, pour des appartements de l’immeuble en état d’être loués, alors que la société Jorik a procédé à la vente du bien immobilier par acte authentique du 26 septembre 2019, la preuve d’un lien de causalité direct entre la perte de loyer invoquée et les travaux réalisés par la société Entreprise Bourdarios n’est pas rapportée.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Jorik tendant à l’indemnisation de pertes locatives.

* Sur l’appel incident de la société Entreprise Bourdarios

L’ordonnance de référé du 2 juin 2020 a mis à la charge de la société Entreprise Bourdarios une indemnité provisionnelle de 28.731,42 euros au titre des travaux de reprise préconisés par l’expert, comprenant des honoraires de maîtrise d’oeuvre.

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de la société Entreprise Bourdarios tendant au partage de la charge de réparation des dommages matériels et au paiement de la somme de 14.365,71 euros.

La société Entreprise Bourdarios relève appel incident sur ce point, en invoquant la vétusté et le défaut d’entretien des chaudières par la société Jorik, constatés par l’expert.

L’expert a effectivement constaté que 'Ies installations (chaudières / alimentations en gaz des chaudiéres / positionnements de compteur de gaz et vanne de coupure / raccordement conduits d’évacuation des gaz brûlés sur chaudière / amenées d’air comburant et autres) ne sont pas satisfaisantes et doivent faire l’objet de travaux de reprise et mises en conformité avant une remise à la location des logements concernés'.

Il a toutefois expressément précisé que 'le coût des travaux de reprise s’élève à la somme de 23.096 euros HT soit 25.405,60 euros TTC, hors travaux à réaliser sur les installations d’alimentation en gaz qui concernent exclusivement la société Jorik car sans lien avec l’intervention de la société Entreprise Bourdarios'.

Les travaux de reprise ainsi préconisés par l’expert, majorés des honoraires de maîtrise d’oeuvre calculés sur la base de 12% du coût des travaux, incombent pour le tout à la société Entreprise Bourdarios, dont les fautes d’exécution sont seules à l’origine des dommages matériels provoqués par l’arasement des conduits en toiture, à l’exclusion de la vétusté des chaudières.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Entreprise Bourdarios et le partage de responsabilité invoqué par cette société.

* Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société Jorik, partie perdante qui a pris l’initiative de l’instance, les dépens de l’instance portée devant le tribunal, tendant à la réparation de ses préjudices immatériels, outre une indemnité de 2.500 euros allouée à la société Entreprise Bourdarios au titre des frais irrépétibles de première instance.

En revanche, l’ordonnance de référé du 2 juin 2020 a condamné la société Entreprise Bourdarios au règlement des dépens de référé et du coût de l’expertise judiciaire. Il n’y a pas lieu de remettre en cause ces dispositions, alors que la société Entreprise Bourdarios est seule responsable des dommages matériels constatés par l’expert judiciaire. Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a condamné la société Jorik au paiement des frais de l’instance en référé et d’expertise judiciaire.

La société Jorik, appelante principale qui perd son procès en appel, doit également supporter les dépens d’appel, et régler à la société Entreprise Bourdarios, qui limite à 3.500 euros sa demande globale au titre des frais irrépétibles, une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 30 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a condamné la société Jorik au paiement des frais de l’instance en référé et d’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant,

Dit que la société Entreprise Bourdarios doit supporter les dépens de référé et le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la société Jorik aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Dessart, qui en fait la demande ;

Condamne la société Jorik à payer à la société Entreprise Bourdarios la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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