ARRET

N°

S.A.R.L. EMERA EHPAD AUGUSTA

C/

S.A.R.L. BM ASSOCIES

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 14 DECEMBRE 2023

N° RG 23/00631 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IVOB

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SOISSONS, décision attaquée en date du 20 Décembre 2018, enregistrée sous le n° 16/00718

Arrêt au fond, origine Cour d’Appel d’AMIENS, décision attaquée en date du 22 Octobre 2020, enregistrée sous le n° 19/02937

Arrêt au fond, origine Cour de Cassation, décision attaquée en date du 07 Septembre 2022, enregistrée sous le n° 601 F-D

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.A.R.L. EMERA EHPAD AUGUSTA anciennement dénommée [Adresse 4] agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas MOREAU de l’AARPI MIEL – MOREAU, avocat au barreau de SOISSONS et ayant pour avocat plaidant M^e Sandrine MADANI du CABINET TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT, avocat au Barreau de Paris

ET :

INTIMEE

S.A.R.L. BM ASSOCIES prise en la personne de son gérant agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101

Plaidant par M^e Razika SIMOZRAG avocat au barreau de PARIS substituant M^e Carlo Alberto BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat plaidant, avocat au barreau de Paris

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Octobre 2023 devant :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

M. Georges DOMERGUE, Conseiller,

et M^me Valérie DUBAELE, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame Diénéba KONÉ

PRONONCE :

Le 14 Décembre 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Odile GREVIN, Présidente de chambre a signé la minute avec M^me Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Par acte authentique reçu par maître [I] notaire à [Localité 5], en date du 29 septembre 2004, la SARL BM Associés a donné à bail commercial à la SNC [Adresse 4] devenue la SARL Emera EHPAD Augusta un ensemble immobilier à usage de maison de retraite sis à [Adresse 4]' pour une durée ferme de 11 ans et 9 mois avec prise d’effet au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique et moyennant un loyer annuel de 145000 euros ht soit 152 975 euros ttc payable trimestriellement.

Par actes d’huissier en date des 23 et 25 mai 2016 la société BM Associés a fait assigner la société alors dénommée [Adresse 4] son preneur et le conseil départemental de l’Aisne ainsi que l’agence régionale de santé devant le tribunal judiciaire de Soissons afin de voir dire que le congé délivré le 10 avril 2013 par son preneur est nul , dire que compte tenu du congé avec offre de renouvellement signifiée par elle à son preneur le bail se poursuit jusqu’au 30 septembre 2016 et qu’un nouveau bail prendra effet à compter du 1er octobre 2016 et enfin de voir condamner la société [Adresse 4] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé.

Par jugement en date du 20 décembre 2018 le tribunal de grande instance de Soissons a prononcé l’annulation du congé délivré le 10 avril 2013 par la société [Adresse 4], preneuse, débouté la société BM Associés de sa demande tendant à voir juger qu’un nouveau bail a pris effet à compter du 1er octobre 2016 et de sa demande de dommages et intérêts et condamné au contraire la société BM Associés à payer à la société [Adresse 4] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin il a dit n’y avoir lieu de déclarer le jugement opposable au conseil départemental de l’Aisne ni à l’agence de santé du Nord Pas-de-Calais Picardie et condamné la société BM Associés à verser au conseil départemental de l’Aisne la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 22 octobre 2020 la cour d’appel d’Amiens a confirmé ce jugement excepté en ce qu’il a débouté la société BM Associés de sa demande tendant à voir juger qu’un nouveau bail a pris effet à compter du 1er octobre 2016, et en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure ainsi que les dépens.

Statuant à nouveau elle a condamné la société Emera EHPAD Augusta à payer à la SARL BM Associés la somme de 1. 296.516,80 ( 16206,46 euros par mois) augmentée de la TVA applicable, représentant le montant des loyers dus à compter du 1er février 2019 jusqu’au 30 septembre 2025, a débouté la SARL Emera EHPAD Augusta de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel et l’a condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de maître Le Roy.

Par arrêt en date du 7 septembre 2022 la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens mais seulement en ce qu’il a condamné la locataire à payer à la bailleresse la somme de 1.296.516,80 euros ( 16206,46 euros par mois) augmentée de la TVA applicable, représentant le montant des loyers dus à compter du 1er février 2019 jusqu’au 30 septembre 2025 et en ce qu’il a débouté la SARL Emera EHPAD Augusta de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a renvoyé les parties devant la cour d’appel d’Amiens.

Par déclaration de saisine en date du 1er février 2023 la SARL Emera EHPAD Augusta a saisi la cour de céans.

Il a été fait application dans cette procédure RG n° 23/631 des articles 1037-1 et suivants du code de procédure civile.

Par déclaration de saisine en date du 9 février 2023 la SARL BM Associés a également saisi la cour de céans.

Il a été fait application dans cette seconde procédure RG n° 23/718 des articles 1037-1 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de conclusions intitulées ' conclusions d’appelant en réplique n°2 sur renvoi après cassation’ en date du 4 octobre 2023 dans la procédure RG n° 23/631 la société Emera EHPAD Augusta demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Soissons en ce qu’il a débouté la société BM Associés de sa demande tendant à voir juger qu’un nouveau bail a pris effet à compter du 1er octobre 2016 et de sa demande en paiement de dommages et intérêts et l’a condamnée à lui payer une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande qu’à hauteur de cour la société BM associés soit condamnée à lui payer la somme de 60000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive cette somme s’ajoutant à la condamnation de première instance.

En tout état de cause elle demande à la cour de débouter la société BM Associés de toutes ses demandes, de juger irrecevable toute demande nouvelle de la société BM Associés et notamment sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 100.000 euros et de la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions intitulées ' conclusions d’appelant sur renvoi après cassation sur saisine adverse n° 2 remises le 4 octobre dans la procédure RG n° 23/718, la société Emera EHPAD Augusta demande à la cour de juger irrecevables toute prétention nouvelle de la société BM Associés concernant notamment la demande de 100000 euros à titre de dommages et intérêts et la demande tendant à voir déclarer que le droit d’option n’a produit aucun effet puisqu’exercé de manière abusive, de débouter la société BM Associés de toutes ses demandes et pour le surplus a formé les mêmes demandes que précédemment sauf à porter la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile à un montant de 20000 euros.

Aux termes de conclusions intitulées 'conclusions d’intimée récapitulatives’ remises le 11 octobre 2023 dans la procédure RG n° 23/631 la SARL BM Associés demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Soissons en ce qu’il a déclaré recevables ses prétentions mais de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et condamnée à payer des dommages et intérêts à la société Emera EHPAD Augusta et une indemnité de procédure et statuant à nouveau de dire que le bail initial s’est poursuivi jusqu’au 30 septembre 2016 qu’un nouveau bail a pris effet à compter du 1er octobre 2016 et que la locataire a accepté le renouvellement du bail commercial. En conséquence elle sollicite que la société Emera EHPAD Augusta soit condamnée à lui verser la somme de 1.312.723,26 euros HT augmentée de la TVA applicable représentant le montant des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail renouvelé soit au 30 septembre 2025 et à titre subsidiaire au paiement de la somme de 129 651,68 euros ht augmentée de la TVA applicable représentant le montant des loyers dus jusqu’à l’échéance triennale du bail renouvelé soit au 30 septembre 2019.

En tout état de cause elle demande la condamnation de la société Emera EHPAD Augusta à lui payer une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ainsi que la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de maître Le Roy et le débouté de l’ensemble des demandes de la société Emera EHPAD Augusta.

Aux termes de ses conclusions intitulées ' conclusions d’appelant récapitulatives’ remises le 11 octobre 2023 dans la procédure RG n° 23/718, la SARL BM Associés a formé les mêmes demandes exactement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 octobre 2023.

SUR CE

Il convient en premier lieu dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des deux procédures RG n° 23/631 et RG n°23/718 sous le N° 23/631 dès lors que ces deux procédures sont intervenues sur saisine de la cour de renvoi par chacune des parties à la suite du même arrêt de cassation partielle et de renvoi rendu par la Cour de cassation le 7 septembre 2022.

La Cour de cassation a limité la cassation et l’annulation de l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens en date du 22 octobre 2020 à la condamnation de la locataire au paiement du montant des loyers dus à compter du 1er février 2019 jusqu’au 30 septembre 2025 et au débouté de la demande de dommages et intérêts de la locataire ainsi qu’au débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a reproché à la cour d’appel d’avoir, pour prononcer cette condamnation, retenu que la locataire avait accepté l’offre de renouvellement du bail et que celui-ci s’était renouvelé pour une durée ferme de neuf années en se fondant sur le fait que la locataire s’était maintenue dans les lieux après la délivrance du congé avec offre de renouvellement, qu’elle avait gardé le silence et s’était acquittée régulièrement du loyer prévu au congé et que par ailleurs les locaux devant être qualifiés de locaux monovalents le bail était d’une durée ferme de neuf ans sans faculté de résiliation triennale alors que ces motifs étaient impropres à caractériser l’acceptation tacite sans équivoque par la locataire de l’offre de renouvellement , le loyer offert correspondant au loyer stipulé au bail initial et faute de constater le consentement de la locataire à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail.

Sur le renouvellement du bail

La société Emera EHPAD Augusta soutient qu’il n’y a pas eu de renouvellement du bail initial au 1er octobre 2016 faute d’acceptation du preneur à bail.

Elle rappelle qu’au contraire du bailleur qui dispose d’un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du preneur, il n’est imposé aucun délai au preneur à bail pour répondre à une offre de renouvellement formée par le bailleur et que la preuve de l’existence d’un tel renouvellement et donc de l’acceptation de l’offre de renouvellement du bailleur s’apprécie au regard des dispositions de droit commun à l’aune de ses principes combinés à ceux des baux commerciaux qu’elle rappelle.

Elle fait valoir qu’il est admis de manière constante que la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement par la bailleresse n’emporte pas automatiquement conclusion d’un nouveau bail sauf dans le cas d’une réponse positive de la locataire à son offre par l’acceptation du loyer proposé ou par le règlement du nouveau loyer demandé et qu’en tout état de cause la preuve de l’acceptation du preneur du renouvellement du bail implique de caractériser un engagement précis complet et ferme de ce dernier sur le montant du loyer du bail à renouveler.

Elle fait valoir que l’acceptation tacite doit être certaine et non équivoque et que le renouvellement ne s’opère que s’il y a accord complet sur toutes les conditions proposées par le bailleur.

Par ailleurs elle soutient qu’il est admis que tant que n’est pas intervenue une fixation conventionnelle ou judiciaire du loyer le preneur peut renoncer au renouvellement du bail dès lors que l’exercice du droit d’option à la suite d’un congé n’est soumis à aucune autre condition de forme ou de délais que le délai d’un mois suivant la signification de la décision fixant le prix du loyer prévu par l’article L 145-57 du code de commerce et que tant que les conditions du bail dont le renouvellement est proposé ne sont pas définitivement fixées chacune des parties demeure libre de ne pas se lier sous réserve de l’exercice du droit d’option dans un délai de deux ans de l’échéance du bail précédent conformément à l’article L 145-60 du code de commerce

Elle fait valoir que compte tenu de l’article L 145-57 du code de commerce qui l’y oblige le seul fait pour un locataire de continuer à remplir ses obligations légales et contractuelles à l’égard du bailleur ne suffit pas à caractériser un accord ferme et définitif des parties sur le montant du bail à renouveler.

Elle soutient qu’elle n’a pas accepté le renouvellement du bail proposé par la société BM Associés ni les conditions auxquelles elle subordonnait ce renouvellement soit la fixation d’un loyer annuel ht et hors charges renouvelé à sa valeur actuelle et une durée de neuf ans ferme sans possibilité de résiliation triennale.

Elle fait observer qu’elle n’a pas pris position après la délivrance du congé avec offre de renouvellement et n’a manifesté son accord ni sur le renouvellement du bail ni sur les conditions proposées se limitant à rester dans les locaux et à régler le loyer ancien jusqu’à son acte du 28 septembre 2018 aux termes duquel elle a refusé les conditions proposées et renoncé à son droit au renouvellement respectant le délai légal de deux ans.

Elle fait valoir que l’absence de réponse expresse à l’offre de renouvellement ne peut constituer qu’une acceptation du principe du renouvellement sur lequel le preneur peut revenir en exerçant son droit d’option et ne peut en aucun cas caractériser une acceptation tacite définitive de l’offre de renouvellement dans toutes ses conditions .

Elle fait de surcroît observer qu’elle a été assignée en justice au mois de mai 2016 soit deux mois après la réception de l’offre alors même que le bail initial n’avait pas pris fin et qu’elle a clairement indiqué ne pas avoir accepté l’offre .

Elle soutient que le paiement du loyer ne peut constituer un comportement non équivoque en l’espèce dès lors que le loyer ancien et le nouveau sont les mêmes. Elle conteste ainsi avoir payé le loyer proposé mais dit avoir continué à payer le loyer en vigueur selon le bail initial et les dispositions légales faisant à ce titre observer que le loyer a continué à être indexé selon l’ICC à savoir l’indice prévu dans le bail initial et non selon l’ILC qui aurait dû être appliqué au loyer du bail renouvelé auquel les dispositions de la loi Pinel étaient applicables.

Elle ajoute qu’aucun accord tacite ou exprès n’est intervenu quant à la durée ferme de 9 ans durée différente de la durée du bail initial précisant que le caractère monovalent des locaux ne rendait pas la renonciation à la clause de résiliation triennale automatique.

Elle soulève l’irrecevabilité de la prétention nouvelle de la société BM Associés tendant à voir considérer le bail comme renouvelé en raison d’un exercice abusif de son droit d’option par la locataire. Elle soutient que cette prétention n’a pas été émise devant la cour d’appel dans ses premières conclusions ni dans les conclusions sur renvoi après cassation alors même que la signification du 28 septembre 2018 était un fait connu.

Par ailleurs elle considère que cette prétention est mal fondée dès lors que le droit d’option n’est soumis à aucune condition autre que le délai de deux ans et que la sanction d’un exercice abusif de ce droit ne peut donc être la nullité ou la privation d’effet.

Elle conteste toute mauvaise foi dans l’exercice de son droit d’option rappelant qu’elle a été assignée deux mois après l’offre de renouvellement sans que soit laissé le temps d’une réponse amiable et que néanmoins elle a toujours été cohérente dans sa position en considérant qu’il n’y avait pas de nouveau bail au 1er octobre 2016, déniant toute contradiction au fait de soutenir que le congé de 2016 était nul cette nullité de forme étant au demeurant relative et susceptible de renonciation et finalement de renoncer au renouvellement dans les délais légaux pour préserver ses droits .

Elle maintient ainsi qu’elle a renoncé à son droit au renouvellement en exerçant valablement son droit d’option dans le délai de deux ans à compter de la prise d’effet du nouveau bail.

La société BM Associés rappelle pour sa part que le renouvellement du bail n’est pas subordonné à une fixation préalable du nouveau prix et que le bail est considéré comme renouvelé à la date d’effet du congé avec offre de renouvellement soit lorsque le preneur accepte le principe du renouvellement soit lorsqu’aucune des parties n’a agi dans le délai de deux ans et que l’acceptation du preneur peut être expresse ou tacite et qu’ainsi l’offre d’un bailleur peut être considérée comme implicitement acceptée dès lors que le preneur est resté dans les lieux et qu’aucune des parties n’a agi.

Elle fait observer que son offre de renouvellement précisant que le loyer renouvelé correspondait à sa valeur actuelle, le prix du nouveau bail était plus que déterminable et que la société Emera EHPAD Augusta est demeurée dans les locaux et a payé le loyer tel que fixé aux termes du congé avec offre de renouvellement et ce sans discontinuer et sans saisir le juge des loyers commerciaux pour contester le montant du loyer.

Elle considère qu’ainsi la société Emera EHPAD Augusta a accepté au moins tacitement le principe du renouvellement et que son refus du renouvellement signifié le 28 septembre 2018 plus de deux ans après le congé pour une libération des locaux au 31 janvier 2019 ne peut être considéré comme valable.

Elle ajoute que la locataire a clairement indiqué en première instance ne pas vouloir quitter les lieux à la date de l’expiration du bail et a reconnu s’acquitter du loyer en vigueur avant la signification du congé identique à celui de l’offre. Elle fait observer que la durée ferme de 9 années prévue par l’offre de renouvellement conformément au bail initial était parfaitement valable, s’agissant de locaux monovalents.

A titre subsidiaire elle soutient que même si le preneur n’a pas accepté l’offre de renouvellement le bail doit être considéré comme renouvelé en cas d’inaction du preneur pendant plus de deux ans.

Elle considère que le droit d’option a en l’espèce été exercé abusivement par le preneur et qu’il ne peut ainsi avoir aucun effet.

Elle précise à cet égard que l’exercice du droit d’option étant survenu après la procédure de première instance il constitue un fait nouveau rendant recevable sa demande relative à l’exercice abusif de son droit d’option par le preneur.

Elle reproche à la société Emera EHPAD Augusta de lui avoir adressé un congé le 10 août 2013 pour le 28 juin 2016 puis de l’avoir qualifié de prise de position lors de la première instance et d’être finalement restée taisante sur ses intentions la contraignant à une instance judiciaire au cours de laquelle la locataire a tout à la fois soutenu la nullité du congé du bailleur et la poursuite du bail par tacite prolongation pour enfin exercer un droit d’option en se prévalant de ce congé avec offre de renouvellement.

Elle fait valoir que ces atermoiements caractérisent son intention de nuire à la bailleresse et que l’exercice du droit d’option après avoir soutenu que le bail s’est tacitement prolongé est ainsi abusif.

En application de l’article 1113 du code civil le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, cette volonté pouvant résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur et en application de l’article 1118 du code civil l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre, le silence ne valant pas acceptation selon l’article 1120 du code civil à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.

L’article L 145-9 du code de commerce énonce la spécificité du statut des baux commerciaux et notamment que le bail statutaire ne cesse que par l’effet du congé délivré par l’une ou l’autre des parties ou par l’effet d’une demande de renouvellement notifiée ou signifiée par le locataire, le terme du contrat n’ayant pas un effet extinctif s’il n’est pas conjugué à un acte qui va déclencher cet effet soit un congé donné six mois à l’avance ou une demande de renouvellement.

Selon cet article à défaut de congé ou de demande de renouvellement le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat et au cours de la tacite prolongation le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Ainsi en l’absence d’un congé le bail ne cesse pas à l’arrivée du terme mais se prolonge et cette prolongation ne donne pas naissance à un nouveau bail.

En l’espèce le seul congé pouvant être pris en compte est celui délivré par acte extra judiciaire le 30 mars 2016 par la société BM Associé la bailleresse portant congé avec offre de renouvellement, le congé donné par le locataire par lettre recommandée avec avis de réception le 18 avril 2013 étant définitivement déclaré nul.

Le congé avec offre de renouvellement de la société BM Associés qui comportait une proposition de fixation du prix du bail et dont la validité n’est plus discutée a mis fin au titre d’occupation en cours et a fait obstacle à la tacite prolongation.

Ce congé du bailleur a bien mis fin au titre mais il ne met pas fin nécessairement à la jouissance du locataire qui est libre d’accepter ou de refuser le renouvellement.

Il n’a entraîné la formation d’un nouveau bail que sous réserve du droit d’option des parties dont la limite ultime est l’expiration du délai de deux années ayant couru à compter de la date d’effet du bail renouvelé en l’espèce le 1er octobre 2016 délai au-delà duquel en l’absence d’action des parties le bail est définitivement renouvelé au prix qui était le sien à la veille du renouvellement.

En effet tant que les conditions d’un bail ne sont pas définitivement fixées chacune des parties demeure libre de ne pas se lier et ne peut se voir imposer un bail.

Dès lors le renouvellement du bail résultant du congé avec renouvellement même accepté par l’autre partie conserve un caractère incertain tant que le loyer n’est pas définitivement fixé ou convenu.

En revanche l’accord des parties sur les conditions du renouvellement et notamment sur le prix entraîne la conclusion d’un nouveau bail et interdit l’exercice du droit d’option.

Ce droit d’option doit intervenir au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du loyer et en l’absence d’une telle procédure l’option peut être exercée aussi longtemps que la prescription biennale de l’action aux fins de fixation n’est pas acquise.

L’option annihile le renouvellement qui s’était formé et peut être exercée même si le locataire avait antérieurement accepté le principe du renouvellement sans acceptation du loyer le locataire est alors débiteur depuis la date d’expiration du bail antérieur d’une indemnité d’occupation de nature statutaire puis après la notification de l’option si le locataire a mentionné une date de départ chiffrée ou quitté les lieux postérieurement à son option une indemnité d’occupation de droit commun.

En l’espèce le congé avec offre de renouvellement délivré par acte du 30 mars 2016 par la société BM Associés a entendu subordonner le renouvellement du bail à la fixation d’un loyer annuel à la valeur actuelle du loyer hors taxes et hors charges et à une durée de neuf années fermes sans faculté de résiliation triennale conformément aux termes du bail initial, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées sauf application des dispositions d’ordre public de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Il n’est justifié d’aucune acceptation expresse du principe du renouvellement par la société Emera EHPAD Augusta.

Au contraire même si son congé a été déclaré nul la société Emera EHPAD Augusta avait dès le 13 avril 2013 délivré un congé , et en tout état de cause fait part à sa bailleresse de son intention de ne pas renouveler le bail à l’issue de la période de 11 ans et 9 mois .

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle deux mois seulement après la délivrance de son congé avec offre de renouvellement en date du30 mars 2016, la société bailleresse a fait assigner sa locataire afin de voir annuler le congé délivré en 2013 et dire que le bail initial se poursuivra jusqu’au 30 septembre 2016 et qu’un nouveau bail prendra effet à compter du 1er octobre 2016.

L’existence même de cette procédure témoignait de l’absence d’acceptation du locataire quant au renouvellement du bail et qui plus est la locataire tout en revenant sur l’existence d’un congé de sa part et en admettant être restée dans les lieux devait contester formellement toute acceptation de ce renouvellement offert par le bailleur.

Une acceptation tacite du renouvellement ne saurait résulter du seul fait que la locataire s’est maintenue dans les lieux en continuant à acquitter le loyer prévu au bail initial, l’ambiguïté causée par le fait que le loyer proposé au titre du nouveau bail soit équivalent au loyer initial interdisant de reconnaître l’existence d’une acceptation de ce loyer dépourvue d’équivoque.

Surtout la société Emera EHPAD Augusta justifie que le loyer par elle acquitté postérieurement au terme du bail et facturé par la société BM Associés elle-même était bien toujours indexé sur l’indice ICC conformément au bail initial.

Il ne saurait être considéré que le fait de poursuivre dans un premier temps la nullité du congé et donc la prolongation du bail initial puis faute d’annulation du congé d’exercer son droit d’option basé sur ce congé dans le délai requis pour préserver ses droits soit contradictoire et en tout état de cause ne peut établir l’existence d 'une acceptation tacite.

Enfin il résulte de l’article L 145-4 du code commercial que la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans mais que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance.

Selon cet article toutefois les baux de certains locaux comme ceux construits pour une seule utilisation peuvent comporter des stipulations contraires.

Ainsi l’existence d’un local monovalent permet d’écarter la possibilité de résiliation triennale mais n’entraîne pas automatiquement une absence de résiliation triennale.

En l’espèce le bail initial était conclu pour une durée ferme de 11 ans et 9 mois et il prévoyait son renouvellement par période de neuf ans sans faire état d’une durée ferme après renouvellement.

Dès lors l’acceptation du renouvellement du bail à ces conditions nécessitait la renonciation de la locataire à la possibilité de délivrer un congé triennal, renonciation qui ne pouvait être tacite.

Il convient en conséquence de constater qu’il n’est aucunement établi l’existence d’un accord ferme et définitif des parties sur les conditions substantielles du bail à renouveler.

En conséquence la société BM Associés ne peut se prévaloir d’une acceptation par la locataire du renouvellement du bail.

Dès lors le congé de la bailleresse n’a entraîné le renouvellement du bail ayant pris fin le 30 septembre 2016 que sous réserve du droit d’option de la locataire.

S’agissant de ce droit d’option, la demande de la société BM Associés tendant à le voir déclaré abusif et privé d’effet ne saurait être déclarée irrecevable comme nouvelle dès lors qu’elle ne constitue pas une prétention nouvelle mais tend aux mêmes fins que sa demande initiale soit la reconnaissance d’un renouvellement du bail au 1er octobre 2016. Il s’agit d’ailleurs davantage d’un moyen soutenant cette demande que d’une prétention.

Il sera relevé que le droit d’option n’a pas à être motivé et que son exercice n’est soumis à aucune autre condition de forme ou de délais que la limite maximale d’un mois prévu à l’article L 145-57 du code de commerce en cas de procédure de fixation de loyer ou à défaut le délai de deux ans à compter de l’échéance du bail précédent conformément à l’article L 145-60 du code de commerce, étant rappelé que tant que les conditions du bail ne sont pas définitivement fixées ou convenues chacune des parties demeure libre de ne pas se lier.

Il ne peut être considéré ainsi que le droit d’option exercé par la société Emera EHPAD Augusta notifié le 28 septembre 2018 soit avant le délai de deux ans soit abusif.

Dès lors il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société BM Associés de sa demande tendant à voir juger qu’un nouveau bail a pris effet au 1er octobre 2016.

Elle doit être en conséquence déboutée de sa demande en paiement des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail renouvelé ou jusqu’à l’échéance triennale du 30 septembre 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société BM Associés

La société BM Associés soutient en premier lieu que ne sont pas irrecevables les prétentions qui tendent aux mêmes fins ou qui présentent un lien suffisant avec les demandes originaires ni celles qui en sont l’accessoire la conséquence ou le complément nécessaire.

Elle fait valoir que dès la procédure de première instance elle a formé une demande de dommages et intérêts du fait du préjudice moral et financier subi et qu’elle n’a fait que réévaluer son montant à la hausse.

Elle reproche au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts au motif qu’elle ne démontrait pas l’existence d’une intention de nuire de la part de la société locataire alors même qu’il avait fait droit à sa demande d’annulation du congé délivré le 10 avril 2013.

Elle soutient que le fait pour la société Emera EHPAD Augusta d’avoir changé de position à plusieurs reprises quant à la poursuite du bail l’a laissée dans une insécurité juridique l’ayant privée de la possibilité de donner à bail la [Adresse 4] antérieurement à l’exercice du droit d’option. Elle fait valoir que la locataire a agi de mauvaise foi en se prévalant du congé avec offre de renouvellement dont elle avait pourtant demandé l’annulation pour soutenir qu’elle avait refusé le renouvellement.

Elle lui reproche également d’être restée taisante durant cinq années sur ses intentions maintenant sa bailleresse dans la croyance que la relation contractuelle se poursuivrait.

Elle lui reproche tout à la fois d’avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial sans pour autant jamais saisir le juge des loyers commerciaux avant de refuser soudainement le congé avec offre de renouvellement trois jours à peine avant l’expiration du délai biennal.

Elle soutient que si la société Emera EHPAD Augusta avait le droit d’exercer son droit d’option les conditions dans lesquelles elle l’a exercé sont fautives.

Elle ajoute qu’elle est restée dans les lieux faisant croire à une acceptation du principe du renouvellement alors même que le groupe auquel elle appartient faisait construire par ailleurs une nouvelle résidence à [Localité 6].

Elle soutient que les conséquences financières pour elle ont été dramatiques dès lors qu’elle peine à trouver un exploitant pour la résidence non entretenue par la société Emera EHPAD Augusta qui savait qu’elle quitterait les lieux

Elle fait valoir que la somme de 100000 euros correspond à son préjudice moral et au préjudice financier induit par la perte de chance de trouver plus tôt un repreneur.

La société Emera EHPAD Augusta soutient que la demande de réparation pour un montant de 100000 euros formée par la société BM Associés à hauteur d’appel sans justifier d’aucune circonstance ayant augmenté son préjudice ou créé un nouveau préjudice est irrecevable comme nouvelle, rappelant que la demande initiale était fondée sur le préjudice moral subi du fait du caractère abusif du congé délivré en 2013 alors que la présente demande repose sur une nouvelle faute et un nouveau préjudice. Elle considère que le lien entre les différents préjudices dont la réparation est sollicitée n’est pas établi.

Elle soutient par ailleurs que la demande de réparation est mal fondée dès lors que la société BM Associés ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué et ne démontre aucune faute commise par sa locataire ni son intention de lui nuire.

Elle fait valoir que son attitude n’a pas été abusive ni incohérente dans la mesure où la faculté de mettre fin à un bail commercial est un droit du locataire encadré légalement par des dispositions d’ordre public et que le preneur ne peut être déclaré responsable de la perte de revenu temporaire qu’engendre son départ effectué dans le cadre de ces dispositions.

Elle soutient qu’elle a respecté la durée du bail, a pris soin d’aviser son bailleur de son refus d’accepter l’offre de renouvellement et a exercé son droit d’option.

Elle fait observer que l’insécurité dont se prévaut la société BM Associés est relative car en décidant de délivrer le congé elle a donné la possibilité au locataire d’accepter ou non l’offre de renouvellement et a pris le risque ainsi de mettre un terme au bail.

Elle ajoute que la procédure ayant été engagée il y a plus de six ans elle a pu largement anticiper les conséquences du départ de son locataire.

Elle conteste toute intention de nuire et fait valoir que la preuve du lien entre le comportement prétendument préjudiciable et le préjudice consistant à être privée d’un revenu auquel elle a droit n’est pas établi. Elle s’interroge enfin sur un préjudice moral d’angoisse pour une personne morale et sur l’évolution prétendue de ce préjudice.

La demande de dommages et intérêts formée à hauteur d’appel par la société BM Associés repose sur la réparation du préjudice causé par le non renouvellement du bail.

Si cette demande a évolué dans son montant et sa motivation elle reste liée à la demande initiale dont elle constitue le complément et est fondée qui plus est sur un grief nouveau mais postérieur à l’introduction de la première instance à savoir l’exercice du droit d’option.

Il convient de la déclarer recevable.

Il convient de relever que dès le 10 avril 2013 la société Emera EHPAD Augusta a fait savoir à sa bailleresse qu’elle entendait mettre un terme au bail à son échéance et lui a fait part de son intention de ne pas renouveler le bail.

Lorsque la bailleresse a fait délivrer néanmoins un congé avec offre de renouvellement le 30 mars 2016 à effet au 1er octobre 2016 qui plus est avec une renonciation à la possibilité de résiliation triennale elle ne pouvait ainsi ignorer que sa locataire pouvait ne pas accepter ce renouvellement et qu’en tout état de cause le renouvellement était plus qu’incertain

Si la société Emera EHPAD Augusta s’est maintenue dans les lieux à l’issue du bail aucune acceptation n’est intervenue et en toutes hypothèses moins de deux mois après son congé la bailleresse a introduit une action en justice à l’effet de voir annuler le congé de la locataire en date du 10 avril 2013 et voir dire que le bail initial se poursuit et qu’un nouveau bail prendra effet à compter du 1er octobre 2016.

Cependant au cours de cette procédure nonobstant le maintien de la locataire dans les lieux aucune acceptation du renouvellement du bail aux conditions proposées n’est intervenue.

Or seule une telle acceptation aurait pu empêcher la locataire d’exercer son droit d’option.

L’exercice de son droit d’option par la locataire qui n’a jamais caché son intention de mettre fin au bail et ce avant l’expiration du délai de prescription biennal ne saurait être considéré comme fautif la locataire ayant conservé le droit de ne pas se lier.

La société BM Associés ne peut prétendre avoir été déroutée par les aléas d’une procédure qu’elle a elle-même engagée.

De plus si la société Emera EHPAD a tout d’abord argué de la nullité du congé pour bénéficier d’une prolongation du bail au regard de la particularité de son activité soit l’accueil de personnes dépendantes, et a ensuite choisi de prendre en compte ce congé non annulé et d’exercer un droit d’option dans les délais légaux , elle n’a jamais caché son intention de ne pas voir renouveler le bail.

Par la délivrance de son congé avec offre de renouvellement la société BM Associés a mis un terme au bail sans être assurée de son renouvellement et ce alors même qu’elle connaissait les intentions de sa locataire.

Elle ne pouvait ignorer que la délivrance de ce congé en l’absence d’acceptation précise et ferme des termes du renouvellement permettait à la société Emera EHPAD Augusta de bénéficier d’un droit d’option pouvant être exercé à défaut de procédure en fixation du loyer dans les deux ans du terme du bail .

Elle ne pouvait ignorer que la société Emra EHPAD Augusta qui gérait un EHPAD ne pourrait quitter les lieux dès le terme du bail étant soumises à des conditions particulières.

Il convient en conséquence de juger que la société Emera EHPAD qui a respecté les dispositions particulières s’attachant au terme du bail commercial sans que soit démontrée une intention de nuire n’a commis aucune faute à l’encontre de sa bailleresse.

La société BM Associés ne démontre pas davantage les préjudices qu’elle invoque.

Il convient en conséquence de déclarer recevable mais mal fondée sa demande d’indemnisation.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les premiers juges ont fait droit à la demande de dommages et intérêts de la société Emera EHPAD Augusta en considérant que la société BM Associés avait engagé son action avec une certaine légèreté.

La société BM Associés soutient que l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que si le demandeur a exercé son droit d’agir avec malice, mauvaise foi ou en cas d’erreur grossière équipollente au dol.

Elle fait observer que le jugement en date du 20 décembre 2018 a fait droit partiellement à ses demandes en annulant le congé en date du 10 avril 2013 et qu’il ne pouvait dès lors la condamner pour procédure abusive et considérer qu’elle avait commis une faute.

Elle fait valoir en outre que dès lors que les frais occasionnés par le procès civil ne constituant pas un préjudice réparable, la société Emera EHPAD Augusta ne justifie en réalité d’aucun préjudice .

La société Emera EHPAD Augusta soutient que la procédure n’a été introduite par la société BM Associés que dans l’intention de lui nuire et de mauvaise foi.

Elle souligne que la mise en cause du conseil départemental et de l’ARS totalement étrangers au conflit d’ordre privé n’avait ainsi que pour but de porter atteinte à son image.

Elle rappelle que la société BM Associés a commencé par introduire en 2013 une action en référé pour obtenir une expertise au regard de prétendues dégradations et afin de déterminer si les lots et le mobilier étaient de nature à satisfaire aux exigences inhérentes aux activités d’un EHPAD mais que l’expertise ayant conclu à un entretien très correct du bâtiment et au fait que les locaux satisfaisaient aux exigences d’un EHPAD mais que la poursuite de l’activité au-delà de 2016 requérait des modifications structurelles de l’immeuble rendant l’opération économiquement non viable, la société BM Associés a signifié son congé avec offre de renouvellement et immédiatement saisi la justice afin de voir constater le renouvellement du bail dont la destination serait incompatible avec ses locaux et alors que le précédent bail n’était même pas expiré.

Elle fait valoir que l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile n’est pas subordonné à la succombance de la partie et que l’action de la société BM Associés loin de se limiter à la contestation du congé avait pour but la constatation d’un nouveau bail, prétention sur laquelle elle succombe.

Elle explique l’augmentation du montant de sa demande par les frais de procédure et les honoraires d’avocat importants pour les différentes autres procédures que la présente au cours desquelles elle a été obligée de se défendre.

La société BM Associés qui a obtenu l’annulation du congé en date du 10 avril 2013 émanant de sa locataire ne peut être considérée comme ayant agi de manière abusive sur ce point.

En tentant cependant d’obtenir la reconnaissance d’un renouvellement du bail par acceptation tacite alors même qu’elle ne pouvait ignorer que la locataire n’entendait pas accepter ce renouvellement et que celle-ci pouvait légalement et légitimement bénéficier d’un droit d’option la société BM Associés a agi de manière abusive.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société BM Associés à payer à la société Emera EHPAD Augusta la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts mais il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de condamnation complémentaire au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive fondée essentiellement sur l’existence depuis la décision de première instance de procédures notamment devant le juge de l’exécution qui ne sont pas justifiées et devant la cour de cassation qui a cependant condamné la société BM Associés aux dépens et au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Sur les frais et dépens

Il convient de condamner la société BM Associés aux entiers dépens de la présente procédure et de la condamner à payer à la société Emera EHPAD Augusta la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Statuant dans les limites de l’arrêt de renvoi,

Ordonne la jonction des procédures RG n° 23/631 et RG n°23/718 sous le RG n° 23/631 ;

Déclare recevables les demandes de la société BM Associés relative au caractère abusif du droit d’option et à l’indemnisation de son préjudice;

Confirme le jugement entrepris;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes complémentaires d’indemnisation;

Condamne la société BM Associés aux entiers dépens de la présente procédure ;

Condamne la scoiété BM Associés à payer à la société Emera EHPAD Augusta la somme de 10000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le Greffier, La Présidente,