26/03/2025

ARRÊT N° 177/2025

N° RG 24/03028 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QOQN

JCG/IA

Décision déférée du 04 Juillet 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

( 24/00158)

J.MIALHE

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[X] [U]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A. 3F OCCITANIE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉ

Monsieur [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assigné le 29 octobre 2024 à étude, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 13 janvier 2022, la SA 3F Occitanie a donné à bail à M. [X] [U] un logement n°0122 situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel 257 euros.

Par acte du 8 avril 2024, la SA 3F Occitanie se prévalant du non respect de ses obligations par M. [X] [U], l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Castres, sur le fondement de l’article 1729 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— juger que les nuisances imputables à M. [X] [U] sont consécutives d’un trouble anormal de voisinage,

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SA 3F Occitanie et M. [X] [U],

— ordonner l’expulsion de M. [X] [U] ainsi que celle de tous les occupants de son chef,

— juger que faute pour M. [X] [U] de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de M. [X] [U] à une somme égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droits,

— condamner M. [X] [U] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] [U] aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 juillet 2024, le juge a :

— débouté la SA 3F Occitanie de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SA 3F Occitanie aux dépens de l’instance,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les éléments produits, imprécis et non corroborés par des éléments objectifs, étaient insuffisants pour démontrer que les manquements du locataire étaient d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Par déclaration du 3 septembre 2024, la SA 3F Occitanie a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 4 octobre 2024, la SA 3F Occitanie demande à la cour au visa de l’article 1729 du code civil et des articles 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement du 4 juillet 2024 en qu’il a :

* débouté la SA 3F Occitanie de l’ensemble de ses demandes ;

* condamné la SA 3F Occitanie aux dépens ;

et statuant à nouveau,

— juger que les nuisances imputables à M. [X] [U] sont consécutives d’une violation des obligations résultant du bail et d’un trouble anormal de voisinage ;

— prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre la SA 3F Occitanie et M. [X] [U] ;

— ordonner l’expulsion de M. [X] [U] ainsi que celle de tous les occupants de son chef,

— juger que faute pour M. [X] [U] de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle mise à la charge de M. [X] [U] à une somme égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif du locataire, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— condamner M. [X] [U] à payer à la SA 3F Occitane la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

— condamner M. [X] [U] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner M. [X] [U] aux entiers dépens.

A cet effet, la SA 3F Occitanie expose que depuis le mois d’octobre 2023, M. [U] occasionne d’importantes nuisances sonores qui troublent la tranquillité des résidents et parfois entraînent l’intervention de la police et des pompiers ; que M. [U] semble souffrir de troubles psychiatriques mais qu’aucune solution n’a pu être trouvée dans la mesure où il refuse toute aide ; que le voisinage ne tolère plus cette situation qui ne fait que s’aggraver.

La déclaration d’appel ainsi que les conclusions et pièces de la SA 3F Occitanie ont été signifiées à M. [U] par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile. M. [U], intimé, n’a pas constitué avocat. Il sera donc statué par défaut conformément à l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile

MOTIVATION DE LA DECISION

L’intimé régulièrement assigné qui n’a pas conclu est réputé s’être approprié les motifs du jugement entrepris de sorte qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelants que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

— - – - – - – - – -

L’article 1729 du code civil dispose que : 'Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

'a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

(…)'

Aux termes de l’article 8 – A du contrat de bail signé par M. [U], 'le locataire s’engage à habiter paisiblement les lieux loués'.

Ce même article précise que 'de convention expresse, le bailleur se réserve le droit de poursuivre en justice la résiliation du présent contrat et la libération des lieux loués dans tous les cas de manquement du locataire à ses obligations'.

En l’espèce, la SA 3F Occitanie produit de nombreux éléments de preuve démontrant la gravité des manquements du locataire : échanges de courriels, main courante de la gardienne de l’immeuble, pétition signée par les résidents de l’immeuble, mises en demeure, plaintes adressées par les locataires.

Sont ainsi évoqués des cris, des coups contre les murs, l’utilisation d’une perceuse en pleine nuit, le volume sonore très élevé de la télévision, des coups de marteau en pleine nuit, deux décompensations violentes avec intervention de la police, des tapages nocturnes et diurnes deux fois par jour (pièces n° 2 à 15).

Ces faits objectivement établis constituent incontestablement un manquement de M. [U] à son obligation d’user paisiblement du logement loué et sont d’une gravité telle qu’ils justifient le prononcé de la résiliation du bail à ses torts.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel et de prononcer la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation notamment.

— - – - – - – - – -

M. [U], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que les dépens d’appel.

Il se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Castres en date du 4 juillet 2024 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclu entre la SA 3F Occitanie et M.[X] [U].

Ordonne l’expulsion de M. [X] [U] et de tout occupant de son chef.

Accorde à la SA 3F Occitanie le concours de la [Localité 7] Publique, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne M. [X] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux.

Condamne M. [X] [U] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. [X] [U] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET