16/07/2025

ARRÊT N°

N° RG 23/02397 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PRXO

JCG/KM

Décision déférée du 05 Juin 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

( 23/00528)

[G]

[F] [D]

[W] [C] épouse [D]

C/

[H] [L]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [F] [D]

[Adresse 1],

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [W] [C] épouse [D]

[Adresse 1],

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [H] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7] / FRANCE

Représentée par M^e Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 février 2019 prenant à effet au 4 mars 2019, Mme [H] [L] a donné à bail par l’intermédiaire de son mandataire la SAS Loft One à M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] un appartement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) avec deux emplacements de parking en sous sol n°84 et 85, moyennant un loyer mensuel de 784 euros et 87 euros de provision sur charges, soit 871 euros.

Par acte du 27 janvier 2023, Mme [H] [L] a fait assigner M. [F] [B] et Mme [W] [C] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’entendre :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M et Mme [D] et de tout occupant introduit de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M et Mme [D] au paiement de la somme de 2 136,55 euros au titre des loyers et des provisions pour charges non réglés, à parfaire au jour de l’audience à venir,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 938,81 euros au jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux loués et de la remise des clés,

— condamner solidairement M et Mme [D] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des trois commandements de payer.

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 12 février 2019 avec effet au 4 mars 2019 entre Mme [H] [L] et M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) avec deux emplacements de parking en sous sol n°84 et 8, à compter du présent jugement,

— ordonné en conséquence à M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [H] [L] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leurs chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] à verser à Mme [H] [L] la somme de 1 811,36 euros (décompte arrêté au 28 mars 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] à verser à Mme [H] [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 juin 2023, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges (938,81 euros à la date de l’assignation), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés,

— condamné solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] à verser à Mme [H] [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des trois commandements de payer,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 3 juillet 2023, M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Les locataires ont quitté les lieux et ont restitué les clefs au bailleur suivant procès-verbal de remise des clés valant reprise judiciaire en date du 10 octobre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 27 juillet 2023, M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D], appelants, demandent à la cour au visa des articles 1720 et 1721 du code civil, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 juin 2025 ;

Statuant a nouveau,

— débouter Mme [L] des 'ns de ses prétentions ;

— la condamner à payer aux époux [D] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel, distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

M et Mme [D] exposent que le tribunal a prononcé la résiliation du bail au motif qu’ils étaient débiteurs d’un arriéré de loyers de 1811,36 € , alors que la subvention de l’organisme Action Logement avait permis le paiement de cet arriéré, de sorte qu’au jour du jugement la dette n’existait plus.

Ils demandent en outre que Mme [L] soit condamnée à leur payer la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au motif qu’elle n’a jamais répondu favorablement à leurs demandes d’intervention concernant les défauts du logement à savoir : impossibilité d’utiliser la plaque de cuisson, apparition de moisissures, store électrique du séjour cassé.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er avril 2025, Mme [H] [L], intimée, demande à la cour au visa des articles 1224 et 1217 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— rejeter toutes les demandes infondées de M et Mme [D] ;

— confirmer le jugement du 5 juin 2023 en toutes ses dispositions et en ce qu’il a :

*prononcé la résiliation judiciaire du bail,

*ordonné l’expulsion de M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

et en conséquence,

— condamner solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] au paiement de la somme de 842,83 euros au titre des loyers et provisions pour charges non réglés au 8 septembre 2023,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 967,01 euros du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux loués et de la remise des clés,

— condamner solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [F] [D] et Mme [W] [C] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e C. Lefevre Le Bihan, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [L] expose que M et Mme [D] ont systématiquement cessé de régler leurs loyers après avoir régularisé les dettes locatives visées dans les différents commandements de payer qui leur ont été signifiés. Elle estime que cette pratique obligeant le bailleur à réitérer des procédures justifie la demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs des locataires ; que le juge des contentieux de la protection s’est prononcé au regard d’une dette persistante de 1811,36 € au 28 mars 2023 et des impayés récurrents depuis le début de la location ; que l’apurement de la dette au 5 juin 2023 ne doit pas permettre un effacement des manquements antérieurs lui causant un préjudice.

Elle précise que les locataires ont quitté le logement le 10 octobre 2023 et l’ont rendu dans un état déplorable.

Sur les demandes de M et Mme [D], elle soutient qu’il n’est pas démontré que le logement présente des désordres et qu’il n’est pas justifié de fautes de sa part ou du gestionnaire qu’elle a mandaté.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [L]

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une des obligations principales du locataire.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte établi par le gestionnaire du bien loué que, dès le mois de mai 2021, M et Mme [D] n’ont plus réglé régulièrement le loyer, ce qui a justifié la signification de trois commandements de payer visant la clause résolutoire, en date des 29 juillet 2021, 24 mai 2022 et 11 août 2022, à la suite desquels la dette était régularisée avant que les défauts de paiement reprennent.

Par ailleurs, à la date de l’audience devant le premier juge, le montant de la dette locative s’élevait à la somme de 1811,36 €, avant sa régularisation au mois de juin 2023.

Ces défauts de paiement du loyer récurrents contraignant le bailleur à réitérer les procédures constituent des manquements graves et renouvelés aux obligations contractuelles du locataire justifiant la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point ainsi que sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de M et Mme [D] se trouvent sans objet dès lors que ces derniers ont libéré les lieux le 10 octobre 2023.

M et Mme [D] seront en outre condamnés à payer à Mme [L] la somme de 842,83 € au titre des loyers et charges lui restant dûs suivant situation de compte en date du 8 septembre 2023 (pièce n° 14).

Sur les demandes de M et Mme [D]

M et Mme [D] ne justifient pas de la réalité des désordres affectant l’appartement donné en location, les seuls éléments de preuve versés au débat étant un échange de sms relatif à la vérification de la plaque de cuisson et des photographies de murs présentant des moisissures sans justification de la date et du lieu de la prise de ces clichés.

Ils doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M et Mme [D], parties principalement perdantes, doivent supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 8 septembre 2022, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au paiement des loyers impayés.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Dit que les dispositions du jugement relatives à l’expulsion de M et Mme [D] se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par les locataires.

Condamne solidairement M et Mme [D] à payer à Mme [L] la somme de 842,83 € au titre des loyers et provisions sur charges restant dûs au 8 septembre 2023.

Déboute M et Mme [D] de leur demande de dommages et intérêts.

Condamne solidairement M et Mme [D] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement M et Mme [D] à payer à Mme [L] la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

Déboute M et Mme [D] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Accorde à Maître Lefevre Le Bihan, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER P.BALISTA