26/03/2025

ARRÊT N° 151/25

N° RG 22/03113

N° Portalis DBVI-V-B7G-O6T5

SL – SC

Décision déférée du 12 Juillet 2022

TJ de [Localité 6]- 21/00325

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 26/03/2025

à

M^e Eric-Gilbert LANEELLE

M^e Manuel FURET

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [H] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. DIAGNOSTIC IMMOBILIER MCP

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 7 août 2019, Mme [N] [S] veuve [G] a cédé à Mme [H] [I] et M. [P] [M] une maison à usage d’habitation avec jardin attenant, située [Adresse 1].

Préalablement à la vente, la venderesse a mandaté la Sas Diagnostic Immobilier Mcp, afin de réaliser les diagnostics réglementaires de la maison. Le 12 mars 2019, cette société a fait une visite, et elle a déposé un rapport le 13 mars 2019, au terme duquel il n’a pas été relevé d’indice d’infestation de termites.

Les acquéreurs indiquent avoir constaté, lors de leur emménagement en décembre 2019, la présence de sciure sous une poutre installée dans la chambre de leurs enfants, ainsi que la dégradation d’une poutre soutenant le plancher bas de leur maison, lors de la préparation de travaux de rénovation du garage.

Mme [I] et M. [M] ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur protection juridique, la compagnie Gmf, laquelle a mandaté le cabinet Elex aux fins de diligenter une expertise amiable des dommages. L’expertise amiable contradictoire a été organisée le 9 juin 2020. Le 12 juin 2020, le cabinet Elex Midi Pyrénées a déposé son rapport, relevant la présence de 'dégradations anciennes et récentes consécutives à la présence de larves xylophages (hors termites), dégradations qui ne sont pour l’heure qu’esthétiques et ne compromettent pas la solidité des ouvrages'. Il note que des traces d’attaque de larves xylophages, plus précisément de vrillettes et de capricornes, ont atteint le plancher et les poutres.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable sur la prise en charge des travaux de traitement et de remise en état.

En juillet 2020, Mme [I] et M. [M] ont fait intervenir :

— la société SRBO, qui a réalisé les travaux de démolition des sols, plafonds et cloisons du 2eme étage pour un montant de 5.393,85 euros toutes taxes comprises, suivant facture du 10 juillet 2020,

— la société Rey-Boishardy qui a réalisé un traitement de bois suivant factures du 10 janvier 2020 et du 15 juillet 2020, pour un montant de 4.804,02 euros toutes taxes comprises.

Par acte du 11 janvier 2021, Mme [H] [I] et M. [P] [M] ont fait assigné la Sas Diagnostic Immobilier Mcp devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de la voir condamnée à leur rembourser le montant des travaux de traitement et de remise en état.

Par un jugement du 12 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [H] [I] et M. [P] [M] de leur demande en dommages et intérêts au titre des travaux rendus nécessaires par la présence d’insectes xylophages,

— débouté Mme [H] [I] et M. [P] [M] du surplus de leurs demandes à l’encontre de la Sas Diagnostic Immobilier Mcp,

— condamné Mme [H] [I] et M. [P] [M] à payer à la Sas Diagnostic Immobilier Mcp la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [H] [I] et M. [P] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu une faute contractuelle du diagnostiqueur dans sa relation avec son donneur d’ordre, pour ne pas avoir mentionné dans son rapport la présence de dommages anciens liés à d’autres agents d’altération biologique, quel que soit leur degré de gravité.

Cependant, il a estimé qu’il n’était pas établi un lien de causalité entre la faute et le dommage dont il était demandé réparation, car il était difficile de dater l’apparition des larves, aussi il n’était pas possible de dire que les traces anciennes que la société Diagnostic immobilier MCP admettait avoir vues étaient celles rattachés à l’infestation découverte en décembre 2019.

— :-:-:-

Par déclaration du 12 août 2022, Mme [H] [I] et M. [P] [M] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 septembre 2024, Mme [H] [I] et M. [P] [M], appelants, demandent à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse,

Et ainsi,

— 'dire et juger’ que la société Mcp a manqué, en sa qualité de diagnosticien professionnel, à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité délictuelle,

— par conséquent, la condamner à régler à Mme [I] et M. [M] les sommes suivantes :

' 10.197,86 euros toutes taxes comprises correspondant au coût des travaux rendus nécessaires par la présence d’insectes xylophages,

' 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive,

' 2.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer sur ce que de droit sur les dépens de première instance dont distraction à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la mission du diagnostiqueur comprend, accessoirement aux obligations spécifiées dans le contrat conclu, une obligation générale de conseil et d’information dont la méconnaissance est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à leur égard ; que le respect de cette obligation doit le conduire, le cas échéant, à attirer l’attention dans son rapport sur des points de contrôle même non compris dans la mission telle que définie par la réglementation, mais dont la prise en compte serait nécessaire pour assurer la pleine efficacité de son diagnostic.

Ils estiment que le diagnostiqueur, dont la mission portait sur les termites, a manqué à son obligation de conseil en ne signalant pas les indices d’infestation par d’autres agents de dégradation biologique du bois, comme des vrillettes ou capricornes.

Ils estiment qu’il n’est pas démontré qu’il s’agissait de traces anciennes et insignifiantes, et que quoi qu’il en soit, cette présence aurait dû être relevée.

Ils soutiennent qu’il importe peu que la présence d’insectes xylophages ait été découverte plus de 6 mois après la réalisation du diagnostic.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 février 2023, la Sas Diagnostic Immobilier Mcp, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

— condamner in solidum M. [M] et Mme [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient qu’elle n’a pas d’obligation de signaler la présence de traces passées d’infestation, dès lors que celles-ci ne laissent pas supposer la présence actuelle d’insectes xylophages dans le bâti. Elle fait valoir que les traces qu’elle a constatées, anciennes et insignifiantes, témoins d’une présence mineure et passée, ne témoignaient aucunement d’une présence actuelle d’insectes xylophages et n’appelaient aucune action du donneur d’ordre. Elle conteste donc avoir manqué à son devoir de conseil.

Elle fait valoir que les signes d’infestation d’insectes xylophages dénoncés datent de décembre 2019, soit 9 mois après le passage du diagnostiqueur ; qu’ils ont été constatés contradictoirement en juin 2020 ; qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une infestation active à la date du passage du diagnostiqueur, mais que tout indique au contraire une infestation apparue postérieurement à son passage.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 14 janvier 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 1240 du code civil.

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, le tiers à un contrat peut se prévaloir d’un manquement contractuel pour obtenir réparation du préjudice causé par ce manquement, sans avoir à prouver une faute distincte à son égard.

Sur le manquement contractuel :

Aux termes de l’article L. 271-4, I, alinéa 1er, du code de la construction et de l’habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le deuxième alinéa, 3°, du I de ce texte précise que le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du même code.

Il est de principe que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).

La norme AFNOR P 03-201 mise à jour en février 2016 est relative au 'diagnostic technique – état du bâtiment relatif à la présence de termites'. Dans un cadre plus général, la recherche de présence ou d’absence des agents de dégradation biologique du bois dans les immeubles bâtis et non bâtis et ouvrages est décrite dans la norme NF P 03-200 mise à jour en mai 2016 qui indique que le rapport de constat de l’état parasitaire fait mention d’autres agents d’altération biologique tels que moisissures, bleuissement ou insectes nidificateurs.

La norme NF P 03-201 fixe les modalités générales d’intervention des opérateurs pour établir un état du bâtiment relatif à la présence de termites.

L’article 2 'termes et définitions’ précise :

2.3 'agent de dégradation biologique du bois’ : insectes destructeurs du bois et champignons lignivores ;

2.5 'infestation (termites) ' : présence ou indice de présence de termites.

L’article 4.2.1 précise que l’investigation consiste à faire un examen le plus complet possible de la situation du bâtiment. Suite à l’investigation sur le bâtiment, l’opérateur doit signaler au paragraphe 'constatations diverses’ du rapport la présence des éventuels indices d’agents de dégradation biologique du bois autres que les termites.

L’article 5 i précise que le rapport relatif à la présence de termites doit mentionner en 'constations diverses’ les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois, la présence d’indices d’infestation de termites aux abords immédiats, les signes de traitement antérieur etc. Les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature et le nombre. Cependant, la situation de ces autres agents sera indiquée au regard des parties de bâtiments concernées.

En l’espèce, le rapport se réfère à la norme NF P 03-201. Il indique que les principaux indices d’une infestation par les termites sont :

— altérations dans le bois ;

— présence de termites vivants ;

— présence de galeries-tunnels (cordonnets) ou concrétions ;

— cadavres ou restes d’individus reproducteurs ;

— présence d’orifices obturés ou non.

Il ne note pas d’indices d’infestation de termites.

Au chapitre 'constatations diverses', il est noté :

'Les zones situées derrière les doublages des murs et plafonds n’ont pas été visitées par défaut d’accès.'

note : 'Les indices d’infestation des autres agents de dégradation biologique du bois sont notés de manière générale pour l’information du donneur d’ordre, il n’est donc pas nécessaire d’en indiquer la nature, le nombre et la localisation précise. Si le donneur d’ordre le souhaite, il fait réaliser une recherche de ces agents dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NF-P 03-200.'

Ainsi, le rapport ne note pas d’indices d’infestation par d’autres agents de dégradation biologique du bois.

Lors de l’expertise amiable contradictoire réalisée par le cabinet Elex, le diagnostiqueur a reconnu avoir constaté des attaques anciennes modérées, mais a estimé qu’elles ne nécessitaient pas de déclaration. Il a dit que les dommages constatés étaient anciens et insignifiants.

Cependant, en s’abstenant de mentionner des indices d’infestations par d’autres agents de dégradation biologique du bois, même s’il s’agissait d’attaques anciennes et modérées, il a commis une faute contractuelle envers Mme [G].

Sur le préjudice subi par les tiers en lien de causalité avec la faute contractuelle :

Les acquéreurs se plaignent d’avoir dû exposer des frais de traitement des bois. Cependant, la présence d’insectes xylophages, plus précisément de vrillettes et de capricornes, et la nécessité d’un traitement n’est pas imputable au diagnostiqueur.

Le seul préjudice que peuvent alléguer les acquéreurs est d’avoir perdu une chance d’acquérir à un moindre prix. Il s’agit de déterminer s’ils ont subi un tel préjudice du fait de la faute du diagnostiqueur.

Le préjudice doit être certain et direct.

Si le diagnostiqueur n’avait pas manqué à son obligation de conseil envers la venderesse, la venderesse et les acquéreurs auraient eu connaissance d’indices d’infestation ancienne et modérée par d’autres agents de dégradation biologique du bois.

La venderesse aurait alors pu faire diligenter une recherche des agents de dégradation biologique du bois, dont la méthodologie et les éléments sont décrits dans la norme NF-P 03-200.

Le rapport de juin 2020 fait état de dégradations anciennes et récentes consécutives à la présence de larves xylophages (hors termites). Le diagnostiqueur fait valoir que l’expert amiable relève des dégradations qu’il qualifie d’anciennes et d’autres qu’il qualifie de récentes, sans datation précise ; que ces conclusions ne permettent aucunement de conclure que les dommages que les acquéreurs disent avoir constaté en décembre 2019 sont imputables à une infestation active présente lors du passage du diagnostiqueur.

Ainsi, il n’est pas démontré que la recherche des agents de dégradation biologique du bois qui aurait pu être diligentée par la venderesse selon la norme NF-P 03-200 aurait abouti à caractériser la présence effective d’insectes xylophages en mars 2019. Bien qu’il y ait eu des traces d’infestation ancienne en mars 2019, et qu’il y ait des dégradations récentes en juin 2020, cela ne signifie pas pour autant qu’il existait une infestation effective par des insectes xylophages en mars 2019 ni lors de la vente.

En présence de simples traces d’infestation ancienne et modérée d’insectes xylophages, il n’est pas établi que les acquéreurs ont subi la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable d’obtenir une diminution du prix de vente.

Dès lors, leur préjudice en lien de causalité avec la faute du diagnostiqueur n’est pas démontré.

Le jugement dont appel sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [I] et M. [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance, le jugement étant confirmé, et aux dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre des frais non compris dans les dépens exposés en appel.

Ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 12 juillet 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [I] et M. [P] [M] in solidum aux dépens d’appel ;

Les condamne in solidum à payer à la Sas Diagnostic immobilier MCP la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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