10/09/2025

ARRÊT N° 25/317

N° RG 24/00192

N° Portalis DBVI-V-B7I-P6IS

SL – SC

Décision déférée du 28 Novembre 2023

Juge de la mise en état de [Localité 15] -23/00468

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 10/09/2025

à

M^e Ophélie BENOIT-DAIEF

M^e Michaël MALKA-SEBBAN

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. GDP [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Ophélie BENOIT-DAIEF de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Anastasia PITCHOUGUINA de la SELEURL SOLARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIMES

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [E] [I] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.A.R.L. VISTE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. LECLERCQ, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE

Le 17 février 2005, un contrat de réservation a été conclu entre la Sarl Patrimmo Expansion, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le n°412 967 291, qui est une filiale de la Sarl Gdp [Localité 17] immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 377 689 641, d’une part, et M. [Y] [X] et Mme [E] [I], son épouse, d’autre part, portant sur le lot n°39 dans un ensemble immobilier à usage de résidence pour personnes âgées sise à [Adresse 10].

A l’annexe II du contrat de réservation a été prévue une clause intitulée 'sortie de l’opération', qui dispose : 'Le groupe Gdp [Localité 17] ou l’une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des Résidences pour personnes âgées sous le label 'Lagedor’ propose le rachat des lots dans 15 ans à condition de 105% du prix d’achat hors taxes de l’immobilier, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué. Dans ces conditions, le groupe GDP [Localité 17] met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie, car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité d’achat'.

Le 16 février 2005 un contrat de réservation a été conclu entre la Sarl Patrimmo Expansion, d’une part, et une société Sarl ou Eurl dont le nom n’est pas précisé, représentée par M. [V] [K] et Mme [G] [K], d’autre part, portant sur les lots n° 23,36,37 et 48 dans le même ensemble immobilier. M. [K] a signé ce contrat.

A l’annexe II du contrat de réservation a été prévue une clause intitulée 'sortie de l’opération', qui dispose : 'Le groupe Gdp [Localité 17] ou l’une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des Résidences pour personnes âgées sous le label 'Lagedor’ propose le rachat des lots dans 15 ans à condition de 105% du prix d’achat hors taxes de l’immobilier, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué. Dans ces conditions, le groupe GDP [Localité 17] met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie, car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité d’achat'. M. [K] a signé cette annexe II en apposant à côté de sa signature la mention : '[V] [K] gestionnaire de Viste'.

Par acte authentique du 20 mai 2005, la Sasu Gdp [Localité 17] promotion, identifiée sous le n° SIREN 429 982 929, a vendu à M. [Y] [X] et Mme [E] [I] épouse [X] le lot n°39 dans l’ensemble immobilier à usage de maison de retraite connu sous le nom de la [16], situé [Adresse 14] à [Localité 9], consistant en un appartement situé au niveau 0 du bâtiment A, portant le n°39 sur le plan de niveau 0, comprenant une pièce principale et salle de douche avec WC, avec 87/10.000èmes des parties communes générales, au prix de 71.527 euros.

Par acte authentique du 13 octobre 2005, la Sasu Gdp [Localité 17] promotion, identifiée sous le n° SIREN 429 982 929, a vendu à la société à responsabilité limitée (Sarl) Viste les lots n°23, 36, 37 et 74 dans cet ensemble immobilier, au prix de 341.200 euros.

Le lot n°23 consistait en un appartement situé au niveau 0 du bâtiment A, portant le n°23 sur le plan de niveau 0, comprenant une pièce principale et salle de douche avec WC, avec 87/10.000èmes des parties communes générales.

Le lot n°36 consistait en un appartement situé au niveau 0 du bâtiment A, portant le n°36 sur le plan de niveau 0, comprenant une pièce principale et salle de douche avec WC, avec 87/10.000èmes des parties communes générales.

Le lot n°37 consistait en un appartement situé au niveau 0 du bâtiment A, portant le n°37 sur le plan de niveau 0, comprenant une pièce principale et salle de douche avec WC, avec 87/10.000èmes des parties communes générales.

Le lot n°74 consistait en un appartement situé au niveau 1 du bâtiment A, portant le n°48 sur le plan de niveau 1, comprenant une pièce principale et salle de douche avec WC, avec 177/10.000èmes des parties communes générales.

Par lettres recommandées des 29 septembre et 1er décembre 2022, M. et Mme [X] et la Sarl Viste ont informé la société Gdp [Localité 17] de leur volonté de lui revendre les lots acquis, en vertu de la garantie de rachat stipulée à l’annexe II des contrats de réservation.

Par courriers des 6 et 29 décembre 2022, la Sarl Gdp [Localité 17], immatriculée au RCS de [Localité 13] n° 377 689 641, a refusé de faire droit à cette demande.

Par acte du 25 janvier 2023, M. [Y] [X], Mme [E] [I], son épouse, et la Sarl Viste ont fait assigner la Sas Gdp [Localité 17], immatriculée au RCS sous le n° 377 689 641, devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de déclarer la formation d’un contrat de vente l’engageant dans les conditions de son offre de garantie de rachat, et de lui ordonner en conséquence de procéder au rachat des lots au prix de 105% du prix d’achat HT de l’immobilier.

Par conclusions d’incident signifiées le 19 septembre 2023, la Sas Gdp [Localité 17] a demandé au juge de la mise en état de juger les demandeurs irrecevables en leurs prétentions, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir à son encontre.

Par une ordonnance du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état tribunal judiciaire de Toulouse a :

— rejeté les fins de non-recevoir au titre d’un défaut de qualité et intérêt à agir soulevées par la Sas Gdp [Localité 17],

— condamné la Sas Gdp [Localité 17] à payer à M. [Y] [X], Mme [E] [X] et la Sarl Viste, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Gdp [Localité 17] aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 23 janvier 2024 à 8h30 pour conclusions au fond de la défenderesse.

Pour statuer ainsi, le juge de la mise en état a analysé le contrat de réservation.

Il a estimé s’agissant de la qualité à agir de la Sarl Viste, que si le contrat de réservation ne mentionnait pas dans la section 'Sarl ou Eurl’ le nom de la société Viste, il mentionnait bien que les époux [K] étaient les représentants d’une société, et qu’en page 14, M. [K] avait ajouté la mention 'gestionnaire de Viste’ ; qu’il devait en être déduit que la Sarl Viste était bien signataire de la convention, et qu’elle avait donc qualité à agir.

S’agissant de l’intérêt à agir des trois demandeurs, il a relevé que la clause litigieuse du contrat de réservation faisait référence au groupe Gdp [Localité 17] ou à l’une de ses sociétés adhérentes ; que la Sas Gdp [Localité 17] était la maison mère du groupe Gdp [Localité 17] ; que les demandeurs avaient donc intérêt à agir à son encontre, car elle faisait partie du groupe Gdp [Localité 17]. Il a estimé que la question de savoir si la clause litigieuse engageait la Sas Gdp [Localité 17] était une question de fond, ne remettant pas en cause l’intérêt à agir des demandeurs à son encontre.

Il a ajouté que de même, s’il était certain que la société Patrimmo Expansion était la signataire du contrat de réservation, cette dernière était désignée comme filiale de la société Gdp [Localité 17] et qu’il importait dès lors peu que ce ne soit pas la Sas Gdp [Localité 17] qui ait signé le contrat, dès lors que la question qui se posait, là encore, était de savoir dans quelle mesure la clause litigieuse engageait ou non la Sas Gdp [Localité 17], ce qui était une question de fond.

Enfin, il a estimé que la question de la caducité du contrat de réservation était une question de fond, qui ne remettait pas en cause l’intérêt à agir des demandeurs.

— :-:-:-

Par déclaration du 16 janvier 2024, la Sas Gdp [Localité 17] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— rejeté les fins de non-recevoir au titre d’un défaut de qualité et intérêt à agir soulevées par la Sas Gdp [Localité 17],

— condamné la Sas Gdp [Localité 17] à payer à M. [Y] [X], Mme [E] [X] et la Sarl Viste, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Gdp [Localité 17] aux dépens de l’incident.

L’affaire a été fixée en circuit court.

Par arrêt du 12 mars 2025, la cour d’appel de Toulouse a, avant dire droit sur la fin de non-recevoir :

— invité la société Gdp [Localité 17] à produire le mandat qu’elle a donné à la société Patrimmo Expansion, mentionné dans les contrats de réservation, avant le 16 avril 2025,

— dit que l’affaire serait rappelée à l’audience du 10 juin 2025 à 14 heures,

— réservé les dépens et les frais irrépétibles.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 décembre 2024, la Sas Gdp [Localité 17], appelante,

demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée le 28 novembre 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal de Toulouse en ce qu’elle a :

* rejeté les fins de non-recevoir au titre d’un défaut de qualité et intérêt à agir soulevées par la Sas Gdp [Localité 17],

* condamné la Sas Gdp [Localité 17] à payer à M. [Y] [X], Mme [E] [X] et la Sarl Viste, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la Sas Gdp [Localité 17] aux dépens de l’incident,

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de,

— juger que la société Viste ne justifie d’aucun intérêt à agir à l’encontre de la société Gdp [Localité 17],

— juger que Gdp [Localité 17] est dépourvue de qualité à défendre,

— en conséquence, rejeter l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions car ils sont irrecevables,

— juger que les époux [X] ne justifient d’aucun intérêt à agir à l’encontre de la société

Gdp [Localité 17],

— juger que Gdp [Localité 17] est dépourvue de qualité à défendre,

— En conséquence, rejeter l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions car ils sont irrecevables,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [X] et la société Viste à payer la somme de 3.000 euros à la société Gdp [Localité 17] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement M. et Mme [X] et la société Viste à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Ophélie Benoit Daief.

Elle soutient que la société Viste et les époux [X] n’ont ni qualité ni intérêt à agir à son encontre.

Elle fait valoir d’abord que la société Gdp [Localité 17] n’étant pas signataire du prétendu 'engagement de rachat', les demandes formées à son encontre sont irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir contre elle, et par conséquent pour défaut d’intérêt à défendre de sa part à elle. Elle expose qu’une action engagée contre une personne qui n’est pas le cocontractant, est irrecevable. Elle soutient qu’elle n’est pas partie au contrat de réservation. Elle fait valoir que ce contrat a été signé par la société Patrimmo Expansion, en sa qualité de réservant. Elle fait valoir que bien que faisant partie du même groupe, ces deux sociétés sont des entités distinctes. Elle fait valoir qu’en signant, la société Patrimmo Expansion n’a pas mentionné 'au nom et pour le compte de la société Gdp [Localité 17]', et a donc agi à titre personnel. Elle soutient que bien qu’un mandat soit mentionné, il ne doit être considéré que comme un simple mandat de commercialisation, sans faculté de représentation.

Ensuite, elle fait valoir que le contrat de réservation allégué n’a pas été signé par la société Viste, mais par les époux [K], entraînant une irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de la société Viste. Elle ajoute que la société Viste n’existait pas au moment de la signature du contrat de réservation ; que ses statuts constitutifs sont postérieurs ; que le contrat de réservation a été conclu par les époux [K], en tant que personnes physiques, à titre personnel, sans faculté de substitution en faveur de tiers ; que la société Viste, qui n’était même pas au stade de société en formation au moment de la signature du contrat de réservation, et donc irrecevable en son action ; que le point de départ de la période de formation de la société suppose des actes matériels traduisant la volonté univoque de leur auteur de créer une société, ce qui n’est pas démontré en l’espèce ; que pour éviter qu’un acte conclu par une société avant son immatriculation soit frappé de nullité, il faut qu’il ait été conclu 'au nom ou pour le compte’ de la société, qu’il ait été précisé que celle-ci était en formation, et que l’acte soit repris par la société une fois immatriculé, cette reprise ne pouvant résulter que des statuts, d’un mandat ou d’une décision des associés ; que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, elle fait valoir que le contrat de réservation ne prévoit pas un prétendu rachat par la société Gdp [Localité 17], mais par 'le groupe [Localité 17] ou l’une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des résidences pour personnes âgées’ ; qu’en outre, cette clause ne prévoit pas une obligation de rachat mais une simple faculté ; que surtout, le contrat de réservation est caduc du fait de la signature de l’acte authentique de vente, lequel ne contient pas d''engagement de rachat’ en général, et encore moins à la charge de la société Gdp [Localité 17] ; que ceci ressort également du libellé de la procuration donnée par les acquéreurs.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 mai 2024, M. [Y] [X], Mme [E] [I] épouse [X] et la Sarl Viste, intimés, demandent à la cour de :

— débouter la Sas Gdp [Localité 17] de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendu par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 novembre 2023,

— déclarer recevables M. et Mme [X] et la société Viste en leurs demandes,

— condamner la société Sas Gdp [Localité 17] à payer M. et Mme [X] et à la société Viste, chacun, une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le contrat de réservation a été signé au nom et pour le compte de la société Viste alors en formation, par les époux [K], et que la société Viste a repris les engagements à son compte.

Ils soutiennent que la société Gdp [Localité 17] est liée par les contrats de réservation, car la société Patrimmo Expansion a signé ces contrats en vertu d’un mandat qui lui a été confié par la société Gdp [Localité 17].

Ils soutiennent que c’est bien la Sas Gdp [Localité 17], maison mère du groupe Domusvi qui s’est engagée à racheter les lots, aux termes de l’annexe II des contrats de réservation.

Ils soutiennent que la question de la caducité du contrat de réservation est une question de fond, qui ne remet pas en cause leur intérêt à agir.

Par message RPVA du 10 avril 2025, le conseil de la Sas Gdp [Localité 17] a sollicité un délai supplémentaire de 15 jours pour produire l’élément demandé.

Par note en délibéré reçue par RPVA le 11 avril 2025, le conseil des intimés a transmis une pièce complémentaire n°8 et fait observer que l’annexe 2 des contrats de réservation porte la signature de Mme [D] [M], en qualité de directrice générale de la société Gdp [Localité 17] tel que cela ressort de cette pièce n°8.

Par soit transmis du 25 avril 2025, le président a accordé un délai supplémentaire jusqu’au 5 mai inclus pour permettre à la société Gdp [Localité 17] de produire le mandat qu’elle a donné à la société Patrimmo Expansion, mentionné dans les contrats de réservation.

Par note en délibéré reçue par RPVA le 5 mai 2025, le conseil de la société Gdp [Localité 17] a notamment précisé qu’aucun mandat n’avait jamais été confié à la société Patrimmo Expansion par la société Gdp [Localité 17] elle-même ; qu’en revanche, un contrat de commercialisation avait été conclu entre la société Gdp [Localité 17] promotion, en qualité de propriétaire des lots, représentée par sa présidente, la société Gdp [Localité 17], et la société Patrimmo Expansion. Il a indiqué que compte tenu de l’ancienneté des actes discutés, des déménagements de sièges sociaux et des restructurations intervenues au sein du Groupe, la société Gdp [Localité 17] était en mesure de communiquer ledit contrat uniquement pour la commercialisation de la seconde tranche du programme résidence de [12], située à [Localité 9], les actes antérieurs n’ayant pas été numérisés. Il a indiqué que ce contrat, portant sur la seconde tranche du programme dans lequel ont investi les demandeurs, suit une architecture contractuelle identique à celle en vigueur lors de la signature des contrats aujourd’hui débattus.

Il a soutenu que l’expression 'en vertu du mandat qui lui a été confié par la société Gdp [Localité 17]' devait être comprise comme signifiant 'en vertu du mandat sans représentation / de la mission de commercialisation qui lui a été confiée par la société Gdp [Localité 17] en qualité de représentante de la société Gdp [Localité 17] promotion'.

Il a précisé le rôle des différentes entités du groupe Gdp [Localité 17]. Il a soutenu que c’était la société Patrimmo Expansion, en son nom propre, qui était le réservant et qui se trouvait engagée au titre du contrat de réservation. Il a estimé qu’en définitive, ni l’analyse textuelle des contrats de réservation, ni les circonstances factuelles et juridiques entourant leur passation ne permettent de considérer que la société Gdp [Localité 17] a été partie ou représentée à ces actes.

Il a communiqué les pièces 8 à 11.

L’affaire a été examinée à l’audience du mardi 10 juin 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

L’article 122 du code de procédure civile dispose : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

L’article 30 du code de procédure civile dispose que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il résulte des articles 30 et 31 du code de procédure civile qu’en l’absence de restriction légale, l’action est ouverte à tous ceux qui ont intérêt à être entendus sur le fond de leurs prétentions ou à descuter le bien-fondé de celles de leurs adversaires.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par le demandeur n’étant pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Sur la qualité à agir de la société Viste :

L’article 1843 du code civil dispose : 'Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci.'

En l’espèce, le contrat de réservation du 16 février 2005 précise à la page 'état civil du ou des acquéreurs’ que l’acquéreur est une Sarl ou Eurl, dont la dénomination n’est pas précisée, représentée par M. [K] et par Mme [K]. M. [K] a signé ce contrat. M. [K] a également signé l’annexe II en apposant à côté de sa signature la mention : '[V] [K] gestionnaire de Viste'.

En page 4 du contrat de réservation, un encadré est prévu 'à remplir impérativement en cas de constitution de Sarl ou Eurl.' Il a été rempli en ce sens : 'Nous déléguons la constitution de la Sarl / Eurl à : autre (préciser le nom et les coordonnées du cabinet d’expertise comptable) : Agixa.' La volonté de M. [K] de constituer la société acquéreuse, par l’intermédiaire du cabinet d’expertise comptable Agixa, ressort de cette page 4. Cette société était donc bien en constitution lors du contrat de réservation.

Il en ressort que le contrat de réservation a bien été signé par M. [K] en tant que représentant de la société Viste en formation.

M. et Mme [K] ont constitué la société Viste, dont les statuts constitutifs ont été déposés au greffe du tribunal de commerce le 21 juin 2005. La société Viste représentée par M. et Mme [K] a signé l’acte authentique de vente, qui fait suite au contrat de réservation du 16 février 2005, puisqu’il concerne notamment les lots 23,36 et 37 qui étaient l’objet du contrat de réservation. Les associés de la société Viste, M. et Mme [K], ont donc bien pris la décision de reprendre les engagements contractés par la société en formation. Il doit être considéré que la société Viste a repris les engagements contractés en son nom au stade du contrat de réservation.

Dès lors, la société Viste a qualité à agir contre la société Gdp [Localité 17].

Sur l’intérêt à agir de la société Viste et des époux [X] contre la société Gdp [Localité 17]:

Selon l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Selon l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

La cour constate que le tribunal n’est saisi que d’une action en exécution d’une clause de rachat, fondée sur l’existence d’un mandat.

En l’espèce, les contrats de réservation ont été conclus par les réservataires avec le réservant, qui est la société Patrimmo Expansion, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro B 412 967 291, filiale de la Sarl Gdp [Localité 17] immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° B 377 689 641, ' représentée par son gérant en exercice, dûment habilitée à l’effet des présentes, en vertu du mandat qui lui a été confié par la société Gdp [Localité 17], sus-nommée'.

En annexe II aux contrats de réservation, il est prévu : 'Sortie de l’opération : Le Groupe Gdp [Localité 17] ou l’une de ses sociétés adhérentes, gestionnaire des Résidences pour personnes âgées sous le label 'Lagedor’ propose le rachat des lots dans 15 ans à condition de 105% du prix d’achat hors taxes de l’immobilier, si les investisseurs privés de la résidence désirent revendre tout ou partie de leur investissement effectué.

Dans ces conditions, le Groupe Gdp [Localité 17] met à la disposition des investisseurs une possibilité de sortie, car il souhaite bénéficier d’une réelle priorité de rachat.'

Cette annexe II a été signée par le réservant et les réservataires.

Pour le réservant, elle a été signée par Mme [D] [M] (pièce n°8 intimés). Mme [M] était directrice générale de la société Gdp [Localité 17] immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° B 377 689 641.

Selon les statuts mis à jour le 19 septembre 2008 (pièce 8 Gdp [Localité 17]), la société Patrimmo Expansion avait pour objet :

'- la commercialisation de produits d’investissements de type immobiliers et la transaction immobilière sur immeuble et fonds de commerce ;

— la gestion immobilière ;

— l’activité d’administration de biens et gestion de syndic de copropriété ;

— la participation de la société par tous moyens, directement ou indirectement, dans toutes opérations pouvant se rattacher à son objet par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport, de souscription ou d’achat de titres ou droits sociaux, de fusion ou autrement, de création, d’acquisition, de location, de prise en location-gérance de tous fonds de commerce ou établissements ; la prise, l’acquisition, l’exploitation ou la cession de tous procédés et brevets concernant ces activités.

Et généralement toutes opérations industrielles, commerciales, financières, civiles, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’un des objets visés ci-dessus ou à tous objets similaires ou connexes.'

Les parts sociales étaient attribuées à :

— la société Gdp [Localité 17] promotion à raison de 998 parts sociales ;

— M. [A] [W] à raison de 2 parts sociales ;

total égal au nombre de parts composant le capital social : 1.000 parts sociales.

La gérante était Mme [J] [H].

Selon les statuts du 17 mars 2000 (pièce 9 Gdp [Localité 17]), la société Gdp [Localité 17] promotion avait pour objet :

'- toutes opérations de promotion immobilière ;

— toutes prestations en matière d’ingénierie et d’administration financière ;

— et généralement toutes opérations financières, commerciales, industrielles, civiles, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’un des objets spécifiés ou tout autre objet similaire ou connexe et susceptible d’en faciliter son développement ou sa réalisation.

La société pour agir directement ou indirectement, pour le compte de tier, pour son compte et soit seule, soit en association, participation ou société, avec toutes autres sociétés ou personnes et réaliser directement ou indirectement en France ou à l’étranger, sous quelque forme que ce soit, les opérations rentrant dans son objet.

Elle pourra prendre, sous toutes formes, tous intérêts et participations dans toutes sociétés ou entreprises généralement quelconques'

La société Gdp [Localité 17] promotion avait pour associée unique la société Gdp [Localité 17], représentée par son gérant en exercice, M. [A] [W].

Le premier président de la société, nommé pour une durée illimitée, était la société Gdp [Localité 17], représentée par M. [A] [W].

Il ressort des actes authentiques que la société Gdp [Localité 17] promotion a acquis les biens de la Sci Dicofra, identifiée sous le numéro SIREN 349 655 035, par acte du 23 mars 2005.

Les biens n’appartenaient pas à la société Patrimmo Expansion.

La société Patrimmo Expansion était chargée de leur commercialisation. Ainsi, en page 6 des contrats de réservation du 16 février 2005 il est mentionné : 'exposé : Patrimmo Expansion, filiale de Gdp [Localité 17], se proposer de commercialiser à travers diverses Sci, des résidences pour personnes âgées’ ; 'Projet : le réservant commercialise à [Localité 9] [Adresse 2], un ensemble immobilier à usage de résidence pour personnes âgées.'

Un contrat d’assistance et de commercialisation a été passé le 1er juillet 2010 entre la société Gdp [Localité 17] promotion d’une part, et la société Gdp Com et la société Gdp [Localité 17] d’autre part, pour la commercialisation de la seconde tranche du programme résidence [12] (pièce 10 Gdp [Localité 17]).

La société Gdp Com immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 412 967 291 est dénommée désormais Dolcea Creation Gdp [Localité 17]. Avant le 23 avril 2010, elle était dénommée Patrimmo Expansion.

En préambule de cette convention, il est rappelé :

— que la société Gdp [Localité 17] promotion est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 11], qu’elle se propose de céder les lots à différents investisseurs;- que la société Gdp com, structure du 'groupe’ Gdp [Localité 17] affectée à la commercialisation des produits d’investissements de type immobilier au sein dudit 'Groupe', principalement des lots d’établissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes, dispose à cet effet du personnel, des moyens internes et externes indispensables ainsi que d’un réseau de prescripteurs privilégiés susceptibles de permettre d’assurer ladite commercialisation.

— néanmoins, pour l’assister dans l’exécution de certaines de ces tâches, notamment dans le domaine administratif, la société Gdp Com pourra avoir recours aux moyens possédés par la société Gdp [Localité 17], société mère du 'groupe’ Gdp [Localité 17].

La société Gdp [Localité 17] soutient qu’un contrat de commercialisation a de même été conclu entre la société Gdp [Localité 17] promotion et la société Patrimmo Expansion, pour la tranche du programme concernant les intimés.

Elle indique cependant ne pas être en mesure de produire ce contrat qui aurait été conclu entre la société Gdp [Localité 17] promotion et la société Patrimmo Expansion.

Or, la société Patrimmo Expansion a déclaré dans les contrats de réservation être habilitée en vertu du mandat qui lui a été conféré par la société Gdp [Localité 17]. Il n’est pas démontré par la société Gdp [Localité 17] l’existence d’un simple mandat de commercialisation qui la lierait à la société Patrimmo Expansion.

Par ailleurs,la question de savoir si la clause de l’annexe II des contrats de réservation contient l’engagement par la Sas Gdp [Localité 17] de racheter les lots est une question de fond, et non de recevabilité de l’action.

De même, la question de la caducité du l’engagement contenu dans l’annexe II des contrats de réservation, du fait de la signature d’un acte authentique de vente avec la société Gdp [Localité 17] promotion, est également une question de fond, et non de recevabilité de l’action.

Dès lors, en l’état des déclarations de la société Patrimmo Expansion figurant dans les contrats de réservation, la société Viste et les époux [X] ont intérêt à agir contre la Sas Gdp [Localité 17], en qualité de mandante de la société Patrimmo Expansion, afin de solliciter le rachat de leurs lots, sans que le juge doive faire un examen au fond de la portée des contrats de réservation.

L’ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les fins de non-recevoir au titre d’un défaut de qualité et intérêt à agir soulevées par la Sas Gdp [Localité 17].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance dont appel sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Gdp [Localité 17], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera condamnée à payer à M. [Y] [X] et Mme [E] [I], son épouse, pris ensemble, d’une part, et à la société Viste, d’autre part, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 novembre 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne la Sas Gdp [Localité 17] aux dépens d’appel ;

La condamne à payer à M. [Y] [X] et Mme [E] [I], son épouse, pris ensemble, d’une part, et à la société Viste, d’autre part, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.

La déboute de sa demande sur le même fondement.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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