04/02/2025

ARRÊT N°80/2025

N° RG : N° RG 24/00786 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QB53

EV/IA

Décision déférée du 16 Février 2024 – Tribunal paritaire des baux ruraux de FOIX (23/00686)

M. ANIERE

S.C.I. DE GALAFOT

C/

[P] [K] épouse [U]

[I] [U]

CONFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. DE GALAFOT

RCS de [Localité 10] sous le numéro 478 041 528

[Adresse 11]

[Localité 2]

représentée par M^e Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP BABY PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocat au barreau D’ARIEGE

INTIMÉS

Madame [P] [K] épouse [U]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [I] [U]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représenté par M^e Sonia PLAZOLLES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, devant Madame E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

Par décision du 28 juin 2013 rectifiée le 5 février 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux de Foix a :

' dit qu’il existe un bail rural au profit de M. [I] [U] et Mme [P] [K] épouse [U] concernant les parcelles propriété de la SCI de [Adresse 11] situées à Canté N°C [Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9] et à Saverdun n°B1323,

' prononcé la nullité du congé délivré le 22 novembre 2012 aux époux [U].

Selon arrêt du 6 novembre 2015, la SCI de [Adresse 11] s’est désistée de son appel contre ce jugement.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 27 avril 2023, la SCI de [Adresse 11] a fait délivrer aux époux [U] un congé pour reprise au visa des articles L411-47 à L411-60 du code rural, au bénéfice de l’un de ses associés, M. [B] [J], éleveur de chevaux à effet au 31 octobre 2024.

Par requête du 17 juin 2023, les époux [U] ont demandé la convocation de la SCI Galafot aux fins de, faute de conciliation :

— juger que le congé et nul et de nul effet,

— condamner la SCI de [Adresse 11] à leur payer la somme de 8 000 € à titre de dommages-et-intérêts,

— condamner la SCI de Galafot à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La tentative de conciliation a échoué et le dossier renvoyé en audience de jugement.

Par jugement contradictoire du 16 février 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Foix a :

— annulé et dit sans effet le congé délivré par la SCI de [Adresse 11], le 27 avril 2023 à M. [I] [U] et Mme [P] [U] ,

— dit n’y avoir lieu à reprise par le SCI de [Adresse 11],

— ordonné le maintien des preneurs pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans à compter du 31 octobre 2024,

— déclaré la SCI de [Adresse 11] responsable du préjudice de jouissance subi par M. [I] [U] et Mme [P] [U] ,

— condamné la SCI de [Adresse 11] à payer à M. [I] [U] et Mme [P] [U] la somme de 3 000 € à titre de dommages-et-intérêts,

— condamné la SCI de [Adresse 11] aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile,

— condamné la SCI de [Adresse 11] à payer à M. [I] [U] et Mme [P] [U] la somme de 4 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 mars 2023, la SCI de [Adresse 11] a relevé appel de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 décembre 2024,

La SCI de [Adresse 11], a poursuivi oralement par l’intermédiaire de son conseil ses demandes contenues dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour au visa de l’article L411-60 du code rural et de la pêche maritime, de :

— réformer la décision en date du 16 février 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

— débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions comme étant injustes et en tout cas infondées,

— dire et jugé que le congé querellé prendra ses effets à la date prévue,

— condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 7 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens de l’instance.

M. [I] [U] et Mme [P] [K] épouse [U], ont poursuivi oralement par l’intermédiaire de leur conseil leurs demandes contenues dans leurs dernières conclusions du 21 août 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de:

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* annulé et dit sans effet le congé,

* condamné la SCI de [Adresse 11] à la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* le réformer en qu’il a :

— condamné la SCI de [Adresse 11] à payer à M. et Mme [U] la somme de 3 000 € à titre de dommages-et-intérêts,

— et statuant à nouveau, la condamner à leur verser la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice,

— y ajouter la condamnation de la SCI de [Adresse 11] à la somme de 4 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la nullité du congé :

La SCI de [Adresse 11] fait valoir que:

' les conditions posées par l’article L 411-60 du code rural concernant la société ne sont plus exigées lorsque celle-ci est constituée entre conjoints et que la reprise doit être effectuée au profit de l’un d’eux ce qui est le cas en l’espèce,

' elle a un objet agricole parfaitement défini par son objet social et inscrit dans ses statuts avant la requête qui a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, la publication des statuts ayant un effet rétroactif à la date de l’assemblée générale,

' M. [J] est éleveur de chevaux de trait depuis 2012, activité qu’il pouvait exercer de manière accessoires à son statut de fonctionnaire

Les époux [U] opposent :

' la SCI de [Adresse 11] qui n’avait pas d’objet agricole n’a modifié son objet social que par l’assemblée générale extraordinaire du 8 avril 2023, alors que le congé pour reprise a été délivré le 27 avril 2023 et que les statuts n’ont été déposés au greffe du tribunal de commerce que le 2 mai 2023, ils considèrent que la modification statutaire ne leur est pas opposable, les conditions de validité du congé devant être appréciés à la date de sa délivrance,

' il est sans incidence que la SCI de [Adresse 11] ait eu une activité agricole antérieurement à la modification statutaire alors que l’article L 411-60 du code rural vise exclusivement l’objet de la personne morale et non son activité de fait qui n’est en tout état de cause pas établie au regard de l’article L 311-1 du même code, l’éventuelle activité agricole n’étant exercée que par M. [J] et non par la SCI et la seule possession ou location de terrains agricoles étant insuffisante à caractériser une activité,

' la modification en urgence des statuts de la SCI de [Adresse 11] dans le seul but de faire échec aux dispositions du statut du fermage est constitutive d’une fraude entachant le congé de nullité,

' M. [J] ne justifie d’aucune activité d’élevage alors qu’au surplus il était fonctionnaire et que l’autorisation par sa hiérarchie d’une telle activité accessoire n’est pas justifiée, la seule possession de chevaux n’étant pas suffisante à caractériser la réalité d’un élevage dans un cadre professionnel,

' il n’est pas justifié de la possession du cheptel et du matériel nécessaires ou des moyens pour les acquérir, le contrôle réalisé le 17 décembre 2018 ne portant que sur la traçabilité sanitaire et l’identification des chevaux, obligation incombant à tout détenteur d’équidés et M. [J] ne justifiant aucune capacité ou expérience professionnelle.

Sur ce

L’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime prévoit : «Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.».

L’article L 411-59 prévoit que : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il pas dedoit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.».

L’article L 411-60 du même code dispose : «Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. ».

Enfin, l’article L411-63 précise: «Les conditions formelles d’un congé sont énoncées par les dispositions de l’article L.411 – 47 du code rural et de la pêche maritime, tandis que les conditions de fond sont définies par les dispositions de l’article L.411 – 59, par renvoi de l’ article L.411 – 60 du même code. ».

La régularité formelle d’un congé en application de l’article L 411-47 du code rural et de la pêche maritime s’apprécie à la date de sa délivrance tandis que les conditions de fond de la reprise définies par les dispositions de l’article L411 – 59, par renvoi de l’article L411- 60 du même code s’apprécient à la date d’effet du congé.

1- sur la régularité formelle du congé :

Les locataires font valoir que le congé est irrégulier en ce que M. [J] est, de manière erronée, indiqué comme étant éleveur.

Ce dernier affirme exercer cette activité depuis 2012.

Il est constant qu’il possède des chevaux, cette seule propriété étant insuffisante à caractériser une activité d’élevage alors que la seule activité de gardiennage et d’entretien de chevaux n’est pas une activité agricole.

De plus, ni l’attestation d’inscription de M. [J] à la mutualité sociale agricole mentionnant seulement l’inscription de « [J] » sans prénom et remontant au 9 mai 2012, ni une inscription au Sirene ne sont suffisantes à établir cette preuve.

Au surplus, il est constant que M. [U] était fonctionnaire. Or, l’article 25-1 de la loi n° 83-634 du 13 juillet 1983, portant droits et obligations des fonctionnaires, de l’article L 121-3 du code général de la fonction publique prévoit que le fonctionnaire consacre l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées. Et malgré l’élargissement des conditions permettant aux fonctionnaires de cumuler une autre activité professionnelle, le principe de l’autorisation demeure. En l’espèce, M. [J] ne justifie d’aucune autorisation. D’ailleurs, il ne justifie pas non plus avoir déclaré aux impôts un bénéfice agricole (positif ou négatif).

Enfin, le registre d’élevage établi par l’Ifce ne permet pas de caractériser une activité d’éleveur et plus largement une activité agricole au sens de l’article L 311-1 du code rural.

En conséquence, le congé ne peut être considéré comme ayant donné aux locataires une information sincère sur la qualité professionnelle du repreneur justifiant que sa nullité soit ordonnée.

2- sur les nullités de fond :

* sur l’objet de la SCI de [Adresse 11]:

Il n’appartient pas au juge de distinguer là où la loi ne distingue pas et en l’espèce la seconde phrase de l’article L 411-60 du code rural tel qu’il a été rappelé, au terme de laquelle les sociétés constituées entre conjoints, comme en l’espèce, ne sont pas soumises à « ces conditions », c’est-à-dire celles prévues à la phrase précédente, doit s’interpréter en ce sens qu’elles ne sont soumises à aucune des conditions prévues.

En conséquence, en l’espèce, il n’est pas requis, pour que la SCI de [Adresse 11], qui présente un caractère familial exerce son droit de reprise, que les biens objet des congés litigieux, aient été apportés à la société depuis plus de neuf ans, que la société ait un objet agricole, ou que l’associé assurant personnellement l’exploitation ait acquis les parts depuis plus de neuf ans.

* sur le bénéficiaire de la reprise :

Au terme des dispositions de l’article L 411-59 du code rural auquel renvoie l’article L 411-60 du même code, le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Surtout, le dernier alinéa du texte exige que le bénéficiaire de la reprise, c’est-à-dire en l’espèce M. [J], justifie qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Ces conditions, mentionnées à l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, sont précisées à l’article R. 331-2 du même code qui prévoit :

«I.-Satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au 3° du I de l’article L. 331-2 le candidat à l’installation, à l’agrandissement ou à la réunion d’exploitations agricoles qui justifie, à la date de l’opération :

1° Soit de la possession d’un des diplômes ou certificats requis pour l’octroi des aides à l’installation visées aux articles D. 343-4 et D. 343-4-1 ;

2° Soit de cinq ans minimum d’expérience professionnelle acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d’exploitant, d’aide familiale, d’associé exploitant, de salarié d’exploitation agricole ou de collaborateur d’exploitation au sens de l’article L. 321-5. La durée d’expérience professionnelle doit avoir été acquise au cours des quinze années précédant la date effective de l’opération en cause.»

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit M. [J] affirme être éleveur de chevaux de trait depuis avril 2012.

Or, il ne justifie d’aucun des diplômes ou certificats requis au 1° de ce texte.

Il ne justifie pas non plus d’une autorisation administrative d’exploiter le dispensant de démontrer qu’il remplit les conditions de capacité ou expérience professionnelle visées à l’article R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime.

Il convient en conséquence de rechercher si M. [J] justifie d’une expérience professionnelle de cinq ans minimum acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d’exploitant, d’aide familiale, d’associé exploitant, de salarié d’exploitation agricole ou de collaborateur d’exploitation au sens de l’article L. 321-5.

En l’espèce, ni l’attestation d’inscription de M. [J] à la mutualité sociale agricole mentionnant seulement l’inscription de « [J] » , ni une inscription au Sirene ne sont suffisantes à établir cette preuve.

Au surplus, ainsi qu’il a été dit, malgré l’élargissement des conditions permettant aux fonctionnaires de cumuler une autre activité professionnelle, le principe de l’autorisation demeure. En l’espèce, M. [J] ne justifie d’aucune autorisation confirmant la compatibilité entre son activité professionnelle et l’exercice d’une activité agricole. De plus, il ne justifie pas non plus avoir déclaré aux impôts un bénéfice agricole (positif ou négatif).

Au regard de ces éléments, M. [J] ne peut être considéré comme démontrant une expérience professionnelle suffisante acquise sur la surface prévue au texte visé qu’il n’évoque pas dans ses conclusions.

En conséquence, il n’est pas établi qu’au moment de l’effectivité du congé M. [J] réunissait les conditions juridiques lui permettant d’exploiter les parcelles.

Dès lors, la décision déférée doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré nul le congé délivré le 27 avril 2023, dit n’y avoir lieu à la reprise par la SCI de [Adresse 11] et ordonné le maintien des preneurs pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans à compter du 31 octobre 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Les intimés font valoir que depuis 12 ans ils sont victimes des agissements malveillants de la bailleresse qu’ils ont subi des plaintes par la suite classées, une perquisition à leur domicile et ont commis des actes de violence et d’intimidation.

Il n’a pas été répondu à cette demande.

Il est constant que les conventions doivent s’exécuter de bonne foi et que le bailleur est obligé de faire jouir le preneur paisiblement de la chose louée pendant la durée du bail.

En l’espèce, de nombreuses procédures ont opposé les parties :

' à l’initiative de la SCI de [Adresse 11] par acte du 22 novembre 2012 aux termes de laquelle l’existence d’un bail rural liant les parties a été consacrée et la SCI Galafot déboutée de l’ensemble de ses demandes,

' à l’initiative des époux [U] par acte du 27 mai 2016 aux termes de laquelle la mise en demeure et commandement de payer qui leur avait été délivré à la requête de la SCI de [Adresse 11] a été prononcée,

' à l’initiative de la SCI Galafot par courrier du 9 juillet 2018 aux termes de laquelle elle a été déboutée de ses demandes en résiliation pour exploitation d’une activité autre qu’agricole et pour faute du preneur tenant au défaut d’entretien.

Enfin, la SCI de [Adresse 11] a porté plainte à l’encontre des époux [U], les accusant d’avoir produit dans le cadre de la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux une attestation de bail falsifié, accusation qui n’avait pas été portée dans le cadre de la procédure civile. Cette plainte a été classée sans suite.

Il résulte de cette succession de procédures que la bailleresse tente par tous moyens depuis 2012 d’obtenir le départ de ses locataires.

Cependant, il convient de rappeler que l’engagement d’une procédure et sa poursuite en appel constituent un droit dont l’exercice ne dégénère en abus qu’en cas de démonstration d’une faute.

Si en l’état cette faute n’est pas démontrée, la poursuite des procédures infondées engagées par la bailleresse serait susceptible de la caractériser.

En l’état, la demande de dommages-intérêts des locataires sera rejetée par infirmation de la décision déférée.

Sur les demandes annexes :

La SCI de [Adresse 11] qui succombe, gardera la charge des dépens de première instance et d’appel.

La décision déférée doit être confirmée sur l’article 700 du code de procédure civile et il convient d’accorder aux intimés à ce titre 4800 € en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Confirme la décision déférée.

Condamne la SCI de [Adresse 11] aux dépens d’appel,

Condamne la SCI de [Adresse 11] à verser à M. [I] [U] et Mme [P] [K] épouse [U] 4800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET