27/05/2025

ARRÊT N°289/2025

N° RG 24/00709 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QBOU

SG/IA

Décision déférée du 31 Janvier 2024

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 23/02945)

LEBON Florence

[U] [G]

[S] [N]

C/

S.A. ALTEAL

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [U] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Thomas HERIN-AMABILE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3148 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [S] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thomas HERIN-AMABILE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3149 du 13/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

S.A. ALTEAL

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 17 août 2021, la SA Alteal a donné à bail à Mme [S] [N] et M. [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 368,85 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte du 20 décembre 2022, la SA Alteal a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 4 août 2023, la SA Alteal a fait assigner Mme [S] [N] et M. [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir leur expulsion, ainsi que la condamnation des consorts [N]-[G] au paiement par provision de la somme de 5 001,62 euros en loyer et charges impayés au 30 juin 2023, outre celui d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges.

Par ordonnance contradictoire en date du 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2021 entre la SA Alteal et Mme [S] [N] et M. [U] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 février 2023,

— débouté M. [G] et Mme [N] de leurs demandes en délai de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonné en conséquence à M. [G] et Mme [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [G] et Mme [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Alteal pourra, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et la force publique,

— débouté la SA Alteal de sa demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. [G] et Mme [N] à payer à la SA Alteal à titre provisionnel la somme de 5 783,86 euros (décompte arrêté au 24 novembre 2023 incluant le mois d’octobre 2023), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 456,97 euros à compter du commandement de payer 20 décembre 2022 et à compter de la présente ordonnance de surplus,

— condamné solidairement M. [G] et Mme [N] à payer à la SA Alteal à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 février 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 24 novembre 2023 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné in solidum M. [G] et Mme [N] à verser à la SA Alteal une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [G] et Mme [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration en date du 28 février 2024, M. [U] [G] et Mme [S] [N] ont relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

La clôture est intervenue suivant ordonnance du 02 décembre 2024, l’affaire étant fixée à plaider à la même date.

Par un arrêt du 06 février 2025, la cour a ordonné la réouverture des débats à l’audience de référés du 17 mars 2025, pour laquelle Mme [N] et M. [G] devaient justifier du paiement effectif du virement du 27 novembre 2024 et la SA Altéal produire un décompte locatif arrêté au 02 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [S] [O] [N] et M. [U] [G], dans leurs dernières conclusions en date du 28 février 2025, demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— réformer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection du 31 janvier 2024,

en conséquence,

— suspendre pendant un délai de deux ans les effets de la clause résolutoire,

— débouter la SA Alteal de ses demandes et notamment celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SA Alteal de sa demande de condamnation aux dépens.

La SA Alteal dans ses dernières conclusions en date du 27 février 2025 demande à la cour, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 31 janvier 2024,

y ajoutant,

— condamner in solidum M. [G] et Mme [N] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence de règlement de la dette locative dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer et rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause formée par les locataire en l’absence de capacité financière suffisante de Mme [N] et M. [G] pour solder l’arriéré locatif dans le délai prévu par la loi.

Au soutien de leur appel, Mme [N] et M. [G] exposent que ce dernier, qui avait été incarcéré dans le courant de l’année 2021 bénéficie d’un aménagement de sa peine sous la forme d’une mesure de détention à domicile sous surveillance électronique depuis le 04 novembre 2024 et qu’il travaille depuis sa sortie de détention. Ils ajoutent avoir connu diverses difficultés administratives en lien avec la situation de Mme [N] sur le territoire français.

Les appelants, qui indiquent avoir repris le paiement des loyers, notamment celui du mois de novembre 2024, se prévalent du bénéfice d’une procédure de surendettement dans le cadre de laquelle un effacement des dettes a été prévu, pour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans.

En réponse aux interrogations de la cour à l’occasion de la réouverture des débats, les consorts [N]-[G] précisent que leur pièce N°4 fait apparaître en bas de page la mention selon laquelle leur virement du 27 novembre 2024 a bien été approuvé et traité avec succès, ce qui rend certaine la reprise du paiement de leur loyer. Ils ajoutent justifier également du paiement du loyer de décembre 2024.

La société intimée soutient que les appelants n’ont pas repris le règlement des loyers courants et ne sont pas en mesure de solder leur dette locative, en précisant qu’au titre de l’année 2024, ils ont seulement réglé la somme de 510 euros en avril 2024. Elle ajoute que la dette actuelle, d’un montant de 10 144,21 euros ne saurait être soldée par des mensualités de 281,78 euros, manifestement trop élevées par rapport aux capacités financières de la famille. Elle en conclut que les consorts [N]-[G] ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989.

La société intimée estime que les affirmations des appelants présentent un caractère fallacieux au motif qu’ils ne fournissent aucune pièce à l’appui de leurs conclusions, aucun bordereau n’étant annexé à leurs conclusions.

Sur ce,

À titre liminaire, la cour observe que les trois dernières conclusions des appelants comprenaient un bordereau de pièces et que celles qui lui ont été remises correspondent au bordereau.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 applicable au litige au regard de la date de délivrance du commandement de payer dispose que […]

VIII.-Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que, sous réserve de la reprise du paiement des loyers et charges courants pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant les mesures d’effacement de la dette, les effets de la clause résolutoire de plein droit doivent être suspendus par le juge.

En l’espèce, les appelants sollicitent l’application de ces dispositions et non de celles de l’article 24 V. de la même loi afférentes à l’octroi de délais de paiement en vue d’apurer la dette locative. La société intimée ne prend pas en considération dans ses écritures la procédure de surendettement mentionnée par les consorts [N]-[G].

Il ressort des éléments versés aux débats par ces derniers qu’ils ont été déclarés recevables au bénéfice de la procédure de surendettement par décision judiciaire du 30 août 2024 et que le 07 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a décidé d’imposer un effacement total de leurs dettes incluant celle d’un montant de 9 749,55 euros précédemment due à la SA Alteal.

Selon le dernier décompte locatif édité le 15 novembre 2024 produit par la SA Alteal, cette somme correspond à la dette des appelants au 30 septembre 2024.

Ces derniers produisent un avis de virement portant la mention 'en attente de remise’ du 27 novembre 2024 d’un montant de 450,37 euros correspondant au montant du loyer mensuel tel qu’imputé par la société intimée sur le décompte locatif. Il est exact, ainsi que l’indiquent les consorts [N]-[G], qu’en fin de page, le justificatif de ce virement mentionne que la transaction a été approuvée ou traitée avec succès.

Il est produit la preuve d’un virement similaire opéré le 06 décembre 2024.

Le décompte édité le 10 février 2025 produit par la SA Altéal à la faveur de la réouverture des débats, est arrêté au 05 février 2025. Il est permis de constater que les sommes versées en novembre et décembre 2024 ont bien été encaissées par la SA Altéal et n’ont pas été rejetées par la banque. En outre, la société intimée a inscrit la procédure de rétablissement personnel au décompte par mention du 31 janvier 2025 qui en fixe le solde à zéro, le reliquat dû par les consorts [N]-[G] au titre du loyer du mois de janvier 2025 ayant été réglé par ceux-ci.

Le décompte permet également de vérifier la reprise du versement des allocations logement postérieurement au rétablissement personnel.

Ainsi, si la situation des consorts [N]-[G] apparaît fragile, il convient de tenir compte du fait qu’ils ont fourni les efforts attendus d’eux pour reprendre le paiement du loyer courant immédiatement après avoir obtenu le bénéfice d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En outre, la SAS Chicken Ben’s 31 a fourni à M. [G] une promesse d’embauche du 03 mars 2024, pour occuper les fonctions de commis de cuisine en vertu d’un contrat à durée indéterminée d’une durée de 35 heures hebdomadaires, dans son établissement de [Localité 1], contre une rémunération brute de 1 747,24 euros. Cet élément a compté parmi ceux retenus par cette cour dans son arrêt du 17 octobre 2024, pour accorder à M. [G] un aménagement de peine devant débuter le 04 novembre 2024.

Ainsi, l’effacement de la dette antérieure ne remet pas en cause le jeu de la clause résolutoire acquis depuis le 21 février 2023, mais la reprise avérée du paiement du loyer courant immédiatement après le prononcé de la mesure d’effacement doit entraîner la suspension des effets de ladite clause et notamment de l’expulsion qui s’ensuit.

La suspension oblige néanmoins les appelants à poursuivre le paiement des loyers et charges courants pendant un délai de deux ans à compter de la décision imposant l’effacement des dettes. À défaut, la procédure d’expulsion pourra être reprise.

En conséquence et par voie d’infirmation de la décision entreprise, il sera accordé aux consorts [N]-[G] une suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 07 novembre 2024. Si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet et l’expulsion des consorts [N]-[G] pourra être poursuivie par la SA Altéal dans les conditions prévues par l’ordonnance de référé du 31 janvier 2024.

Chacune des parties supportera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SA Altéal la charge des frais qu’elle a exposés en appel et elle sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine,

— Infirme l’ordonnance rendue le 31 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, seulement en ce qu’elle a débouté Mme [S] [N] et M. [U] [G] de leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau de ce seul chef :

— Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 07 novembre 2024,

— Dit que si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant un délai de deux ans à compter de cette date, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— Dit que dans le cas contraire, ladite clause reprendra son plein effet et l’expulsion des consorts [N]-[G] pourra être poursuivie par la SA Altéal dans les conditions prévues par l’ordonnance de référé du 31 janvier 2024,

Y ajoutant :

— Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens d’appel par elle exposés,

— Déboute la SA Altéal de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFE LE PRESIDENT

I. ANGER E.VET