ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00031 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCMV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 DECEMBRE 2023 Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 23/31108

APPELANTE :

La SAS SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE société par actions simplifiée au capital de 125 000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Béziers sous le numéro 331 357 608, exerçant sous le nom commercial LOCAP GESTION LANGUEDOC IMMOBILIER ET LES PROFESSIONNELS RÉUNIS dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [D] [I]

né le 14 Janvier 1964 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LM2

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant la cour composée de :

M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, faisant fonction de Présidente de Chambre et M^me Anne- Claire BOURDON, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Virginie HERMENT, Conseillère, faisant fonction de Présidente de Chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne- Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Virginie HERMENT, Conseillère, faisant fonction de Présidente de Chambre et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [D] [I] est propriétaire du lot n°142 au sein de la résidence [Localité 6] située [Adresse 1], dont le syndic est la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE exerçant sous le nom commercial LOCAP GESTION. La société civile immobilière LM2, dont Monsieur [D] [I] est le gérant, est propriétaire des lots n°74, 95 et 104 au sein de la même résidence.

Suite à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le ler avril 2023, la société civile immobilière LM2 a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 avril 2023, sollicité auprès du syndic la communication des feuilles de présence de ladite assemblée.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, Monsieur [D] [I] et la société civile immobilière LM2 ont fait assigner la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir, au visa de 1'article 835 du code de procédure civile, ordonner la communication des feuilles de présence litigieuses.

Par ordonnance rendue le 14 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— ordonné à la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE de communiquer à Monsieur [D] [I] et à la société civile immobilière LM2 la copie certifiée conforme des feuilles de présence ainsi que de ses annexes (vote par correspondance et pouvoirs) de l’assemblée générale ordinaire du ler avril 2023,

— assorti cette obligation d’une astreinte de cent euros par jour de retard dans son exécution, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pour une durée limitée à six mois,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— condamné la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE à payer à Monsieur [D] [I] et la société civile immobilière LM2 la somme de 500 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE aux dépens.

Par déclaration en date du 2 janvier 2024, la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE a relevé appel de chacune des dispositions de cette ordonnance.

Selon avis du 23 janvier 2024, l’affaire à l’audience du 26 septembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2024 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 28 août 2024 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 19 septembre 2024;

PRETENTIONS DES PARTIES

La SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les conclusions des intimés,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier,

Statuant à nouveau,

— déclarer M. [D] [I] et la société civile immobilière LM2 irrecevables en leurs demandes, pour défaut de droit d’agir,

— débouter M. [D] [I] et la société civile immobilière LM2 de l’ensemble de leurs demandes,

— condammner M. [D] [I] et la société civile immobilière LM2 à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condammner M. [D] [I] et la société civile immobilière LM2 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En ce qui concerne les conclusions des intimés, elle soutient qu’elles sont irrecevables faute d’avoir été notifiées dans le délai d’un mois prévu par l’article 905-2 du code de procédure civile à l’encontre de l’appelante. En effet, elle relève que les conclusions qui ont été notifiées le 27 février 2024 l’ont été à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence LAVAL, qui n’est pas partie à la procédure.

Elle expose que les lots portant les numéros 142 et 224 appartiennent indivisément à M. [D] [I] et Madame [B] [C] et que M. [D] [I] qui ne détient que la moitié des droits indivis n’a pas qualité pour agir au nom de l’indivision. En effet, selon les dispositions de l’article 815-3 du code civil, seuls les co-indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent effectuer des actes d’administration, et l’action en justice est un acte d’administration.

Dans la mesure où l’exercice d’une action judiciaire n’entre pas dans l’objet social de la société civile immobilière LM2, cette dernière ne peut pas engager une telle action sans que l’assemblée générale des associés ne l’ait décidé et sans qu’elle ait donné mandat au gérant. La société LM2 est en conséquence également dépourvue du droit d’agir.

Sur le fond, la SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE conclut que premier juge aurait dû constater que la concluante avait parfaitement rempli son obligation de communication de la feuille de présence et de ses annexes relatives à l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] du 1er avril 2023, puisque les documents demandés avaient tous été communiqués par courriers recommandés avec accusé de réception du 30 août 2023 et du 22 septembre 2023, et par message RPVA du 19 octobre 2023.

Elle expose que suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 9 janvier 2024, son conseil a adressé à M. [D] [I] la copie certifiée conforme des feuilles de présence ainsi que de ses annexes (vote par correspondance et pouvoirs) de l’assemblée générale ordinaire du 1er avril 2023, en application de l’ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2023.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la recevabilité des conclusions des intimés :

Selon les dispositions de l’article 905-2 du Code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, 'l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.'

En l’espèce, les conclusions de l’appelante ont été notifiées le 30 janvier 2024, et ce n’est que le 28 août 2024 que les intimées ont conclu à l’encontre de la SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE. En effet, le 27 février 2024, les conclusions des appelants étaient dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence LAVAL, qui n’est pas partie à la l’instance. Ces conclusions ne pouvaient interrompre le délai de l’article 905-2 précité.

Il convient en conséquence de déclarer les conclusions de Monsieur [I] et la SCI LM2 irrecevables.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs de la décision dont appel.

Sur le droit d’agir :

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 de ce code prévoit que les fins de non recevoir peuvent être opposées en tout état de cause.

Selon les dispositions de l’article 815-3 du code de procédure civile, 'si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.'

Ce n’est qu’à hauteur d’appel que la société appelante remet en cause le droit d’agir de Monsieur [I] pour représenter l’indivision alors qu’il est établi par les pièces qu’elle verse aux débats que Monsieur [I] représente l’indivision copropriétaire lors des assemblées générales, reçoit des pouvoirs des autres copropriétaires en cette qualité, écrit au syndic pour réclamer les pièces objet de la présente procédure.

Dès lors, il ne peut être contesté que Monsieur [I] a pris en main la gestion du bien indivis et la preuve de l’absence de mandat tacite n’est pas rapportée.

L’acte d’administration doit être considéré comme celui qui tend à sauvegarder, à exploiter à faire fructifier les biens, qui s’inscrit dans la gestion normale et courante, sans compromettre la valeur du bien en capital. Dès lors, l’action en justice visant à obtenir du syndic de copropriété les documents relatifs à la tenue des assemblées générale doit être considérée comme un acte d’administration entrant dans les pouvoirs du mandataire tacite de l’indivision.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non recevoir soulevée à l’encontre de Monsieur [D] [I] en tant que représentant de l’indivision propriétaire des lots de copropriété.

Pour dénier à Monsieur [I] le pouvoir de représenter la société LM.2 dans le cadre de la présence instance, la SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE soutient que la demande est étrangère à l’objet social de la société.

Or l’objet social de la société LM.2, selon l’article 2 de ses statuts, est le suivant :

« ' la propriété, l’administration et l’ exploitation par bail, location autrement, des immeubles et biens immobiliers bâtis ou non bâtis dont la société pourrait devenir propriétaire ultérieurement par voie d’acquisition, échange, apport ou autrement,

' et, plus généralement, la réalisation de toutes opérations, se rattachant directement ou indirectement à cet objet et notamment le cautionnement hypothécaire non rémunéré de la société, pourvu que ces opérations n’affectent pas le caractère civil de la société.»

La gestion des biens constitués par les lots de copropriété appartenant à la société civile immobilière, en veillant au bon fonctionnement de la copropriété par l’introduction d’une action dont la finalité est de s’assurer de la régularité des assemblées générales des copropriétaires, est en rapport direct avec l’objet social de la société LM.2.

La fin de non recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de délivrance sous astreinte :

Il résulte de l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que :

'le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.'

Pour tenter d’établir avoir répondu à la demande des intimés de délivrance de la copie certifiée conforme des feuilles de présence ainsi que de ses annexes (vote par correspondance et pouvoirs) de l’assemblée générale ordinaire du ler avril 2023, la SOCIÉTÉ DE GESTION ET DE SURVEILLANCE produit copie des pièces qu’elle a transmises aux copropriétaires, soit :

— la copie de la feuille de présence de l’assemblée générale du 1er avril 2023 comportant 23 pages, et comportant la mention 'certifiée conforme', une signature et le tampon de la société LOCAL Gestion en première page,

— un bordereau récapitulatif des 41 pouvoirs et des treize formulaires de vote par correspondance sur deux pages, certifié conforme sur chaque page,

— la copie des formulaires des votes par correspondance non certifiée conformes en aucune de ses pages,

— la copie des pouvoirs non certifiée conformes en aucune de ses pages.

Le premier juge a considéré avec pertinence que les pièces produites ne correspondaient pas à la formalité exigée par le texte précité.

En effet, la certification d’une copie doit apporter la garantie de ce que la comparaison de celle ci avec l’original a été effectuée et doit donc être apposée sur chaque document certifié.

Ainsi n’est pas suffisante la certification apposée sur une liste de copies d’actes, cette liste étant dissociable des copies des actes eux mêmes et ne pouvant valoir ni garantie ni preuve de la conformité de chacune.

La mention apposée sur la liste des pouvoirs et des formulaires de vote par correspondance n’est donc pas efficiente, seule l’apposition de la mention de certification conforme sur chaque acte étant valable.

Si la mention de la certification apposée sur la première page de la feuille de présence peut être jugée suffisante, c’est seulement parce qu’elle implique certification des 23 pages du document, le nombre de pages étant indiqué en pied de la première page.

Ainsi, il convient de confirmer la décision du juge des référés qui a condamné la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE à communiquer à Monsieur [D] [I] et à la société civile immobilière LM2 la copie certifiée conforme des feuilles de présence ainsi que de ses annexes (vote par correspondance et pouvoirs) de l’assemblée générale ordinaire du ler avril 2023, en précisant que la certification conforme doit être apposée sur chaque document, soit sur la première page en indiquant le nombre de pages certifiées, soit sur chaque page.

L’inexécution par le syndic de ses obligations malgré mise en demeure justifie le prononcé d’une astreinte par le premier juge.

La décision sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens :

La SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées pour le compte de Monsieur [I] et la SCI LM2,

Rejette les fins de non recevoir,

Confirme la décision en toutes ses dispositions soumises à la Cour,

Y ajoutant,

Dit que la certification conforme doit être apposée sur chaque document, soit sur la première page en indiquant le nombre de pages certifiées, soit sur chaque page,

Condamne la SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE aux entiers dépens d’appel.

Le greffier La présidente