22/05/2025

ARRÊT N°276/2025 BIS

N° RG 23/01205 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PLJI

JCG/IA

Décision déférée du 30 Janvier 2023

Juge des contentieux de la protection de Toulouse

( 21/03771)

BERGE Michel

[C] [S]

C/

S.A. ALTEAL

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [C] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Arnaud MALIK, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/005006 du 16/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉE

S.A. ALTEAL

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Isabelle DURAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du mois de décembre 2006, la société Alteal anciennement dénommée [Localité 1] Habitat a donné en location à Mme [S] [C] un appartement HLM de type 3 situé [Adresse 2].

Par requête du 6 décembre 2021, Mme [C] [S] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse et a reproché à la société Alteal un certain nombre de griefs qui n’étaient pas clairement formulés.

Par conclusions déposées le 13 avril 2022, Mme [C] [S] a sollicité la condamnation de la société Alteal à faire réaliser à ses frais les travaux nécessaires à la reprise de la trappe vide-ordure et à l’isolation de la porte du cellier menant à la cuisine sous astreinte de 200 euros ainsi que l’indemnisation de son préjudice lié au surcoût de sa consommation de gaz et de son préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions, les travaux ayant été réalisés, Mme [C] [S] a demandé au tribunal de :

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions contraires pour être mal fondées,

— dire et juger que la société a manqué à son obligation d’entretien normal de l’appartement loué par Mme [C] [S] situé [Adresse 2],

— condamner la société Alteal à payer à Mme [C] [S] la somme de 230,30 euros au titre du surcoût de sa consommation de gaz,

— condamner la société Alteal à payer à Mme [C] [S] la somme forfaitaire de 10 350 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner la société Alteal à payer à M^e Johanne Philippe, avocat au barreau de Toulouse, la somme de 1 500 euros au titre des articles 37 et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700, 2° du code de procédure civile, ce règlement emportant renonciation par Mme [C] [S] à l’indemnité versée au titre de l’aide juridictionnelle,

— condamner la société Alteal à payer les entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e Johanne Philippe, avocat, sur ses affirmations de droit,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire Mme [C] [S], devait succomber,

— rejeter la demande reconventionelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la société Alteal à l’encontre de Mme [C] [S],

— dire que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Par jugement contradictoire en date du 30 janvier 2023, le tribunal a :

— débouté intégralement Mme [C] [S] de ses demandes à l’encontre de la société Alteal ;

— condamné Mme [C] [S] à payer à la société Alteal la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [C] [S] aux dépens.

Par déclaration en date du 31 mars 2023, Mme [C] [S] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 12 octobre 2023, Mme [C] [S] demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment son article 6, et des articles 1719 et1231-1 du code civil, de :

— réformer le jugement dont appel dans son intégralité,

et statuant de nouveau,

— donner acte que la société Alteal a manqué à son obligation d’entretien normal de l’appartement loué par Mme [C] [S] situé [Adresse 2] ;

— condamner la société Alteal à payer à Mme [C] [S] la somme de 230,30 ' au titre du surcoût de sa consommation de gaz ;

— condamner la société Alteal à payer à Mme [C] [S] la somme forfaitaire de 10.350 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner la société Alteal à payer les entiers dépens de l’instance.

Mme [S] fait valoir que lors de la prise de possession des lieux en 2006, elle déplorait déjà des émanations nauséabondes et des entrées d’air froid en provenance du vide-ordures accessible par une trappe depuis le cellier de son logement et que le bailleur n’a résolu ces problèmes qu’au mois de septembre 2022 après saisine du juge des contentieux de la protection ; que la fenêtre du séjour et la crémone de la fenêtre de la cuisine ont fini par être réparées, mettant fin aux problèmes d’isolation laissant entrer le froid dans le logement et occasionnant un surcoût de consommation de gaz ; que ces nuisances l’ont épuisée d’un point de vue moral, et ce d’autant plus qu’elle a souffert pendant des années de troubles mentaux nécessitant son placement sous curatelle renforcée.

Elle chiffre son préjudice de jouissance à 150 ' par mois pendant 16 ans, soit 10.350 ' .

Elle soutient en outre qu’elle a subi un préjudice matériel du fait d’une surconsommation de gaz liée au retard pour remplacer la fenêtre endommagée et que son fournisseur d’énergie lui a facturé à ce titre une somme de 230,20 ' .

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 29 novembre 2023, la société Alteal demande à la cour de :

— confirmer purement er simplement le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection ;

— condamner Mme [C] [S] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose que les relations avec sa locataire ont toujours été difficiles en raison de son état de santé qui a justifié son placement sous curatelle renforcée par jugement en date du 21 septembre 2016, mesure de protection levée par jugement du 28 avril 2021.

Elle indique que le problème des nuisances olfactives n’a été porté à sa connaissance qu’au mois de juillet 2021 et qu’une plaque de métal a été posée sur la trappe du vide-ordures dès le mois de juin 2022.

Elle précise qu’elle a accepté de remplacer à ses frais la vitre cassée alors que cette réparation incombait à la locataire.

S’agissant de la crémone, elle explique que la finalisation de l’intervention a pris un certain temps en raison des délais de livraison de la pièce à remplacer et du fait que les rendez-vous pris avec la société Idex n’étaient pas honorés par Mme [S].

MOTIVATION DE LA DECISION

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien des locaux loués.

Il est également de principe que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux.

— - – - – - – - – -

S’agissant des odeurs nauséabondes provenant de la trappe du vide-ordures, Mme [S] ne justifie pas avoir signalé le problème au bailleur avant le mois de juillet 2021 alors qu’elle était locataire de l’appartement depuis l’année 2006. Le bailleur a immédiatement répondu que la résidence allait faire l’objet d’une réhabilitation courant 2022 puis, en raison du retard pris par les travaux, a proposé la pose d’une plaque en métal sur le vide-ordures, ce qui a impliqué la renonciation de la locataire à son usage. La plaque métal pour condamnation de la trappe a en définitive été mise en oeuvre suivant facture Midi Multi Services en date du 06/10/2022. Il doit en être conclu que par suite du retard pris par les travaux devant être réaliés par le bailleur, Mme [S] a subi des troubles de jouissance pendant environ un an, ce qui justifie l’allocation de la somme de 1200 ' à titre de dommages et intérêts.

En revanche, la carence du bailleur ne peut pas être retenue en ce qui concerne le remplacement de la vitre brisée dès lors qu’en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le remplacement des vitres détériorées correspond à une réparation locative incombant au locataire. Le bailleur a seulement accepté de remplacer à ses frais la vitre cassée lorsqu’il est apparu que ce sinistre n’était pas garanti par l’assureur de Mme [S].

Enfin, s’agissant de la crémone de la fenêtre de la cuisine, le bailleur justifie avoir accepté d’intervenir dès la demande de Mme [S] mais que l’intervention de la société de maintenance Idex a pris un certain temps en raison du délai de livraison de la pièce à remplacer et des difficultés de fixation d’un rendez-vous avec la locataire (pièces n° 9, 10, 11 et 12 du bailleur ; pièce n° 6 de la locataire).

En définitive, le seul manquement caractérisé à l’encontre du bailleur concerne la suppression des odeurs nauséabondes.

Le jugement dont appel doit en conséquence être partiellement infirmé.

— - – - – - – - – -

Mme [S] soutient avoir subi un préjudice matériel conséquemment à une surconsommation de gaz liée au retard pris pour remplacer la fenêtre endommagée.

Là encore, il doit être rappelé que le remplacement de la vitre endommagée incombait en principe à Mme [S] et que le bailleur ne saurait être condamné à réparer le préjudice résultant de la carence de la locataire.

Le rejet de cette demande doit être confirmé.

— - – - – - – - – -

Mme [S], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance. En revanche, pour des motifs tenant à l’équité et aux situations respectives des parties, la demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 30 janvier 2023 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le rejet de la demande relative aux nuisances olfactives.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la Sa Alteal à payer à Mme [S] la somme de 1200 ' à titre de dommages et intérêts au titre des nuisances olfactives.

Condamne Mme [S] aux dépens d’appel.

Rejette la demande formée par la Sa Alteal au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E.VET