Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 4 décembre 2025, n° 24/01050

CA Toulouse
Confirmation 4 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-respect des conditions de garantie
La cour a estimé que les locataires ne justifiaient pas d'un revenu suffisant pour couvrir le loyer, ce qui excluait l'application de la garantie.
Rejeté
Non-respect des conditions de garantie
La cour a confirmé que la garantie ne s'appliquait pas en raison du non-respect des conditions de solvabilité des locataires.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 4 déc. 2025, n° 24/01050
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	24/01050
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Edouard JUNGDaniel REIN
Parties :	S.A.S.U. [ B ] [ P ] ASSURANCE, S.A. SERENIS ASSURANCE

Texte intégral

04/12/2025

ARRÊT N° 600/2025

N° RG 24/01050 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QDT3

PB/IA

Décision déférée du 07 Février 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 23/00678)

F.LEBON

[I] [S]

S.A. SERENIS ASSURANCE

S.A.S.U. [B] [P] ASSURANCE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [I] [S]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

S.A. SERENIS ASSURANCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sabrina PAILLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Daniel REIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S.U. [B] [P] ASSURANCE

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sabrina PAILLIER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Daniel REIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 juin 2020 avec prise d’effet au 1er juillet 2020, Mme [I] [S] a donné à bail à M. [V] [R] et M. [L] [F], un logement d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1060 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Mme [I] [S] a souscrit une garantie loyers impayés et dégradations immobilières par contrat du 27 juillet 2020.

Par suite du départ des lieux des locataires, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 17 janvier 2022.

Faisant valoir des dégradations locatives, Mme [I] [S] a effectué le 19 février 2022 une déclaration de sinistre auprès de la SAS Groupe [B] [P], pour le remplacement des matériels détériorés et la remise en état des lieux, en vain.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2022, Mme [I] [S] a assigné la SAS Groupe [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 4891 euros au titre des dégradations locatives, la somme de 2200 euros au titre de deux mois de carence de loyers impayés et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 7 novembre 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2022 date à laquelle une ordonnance de caducité a été rendue compte tenu de l’absence de la demanderesse à l’audience, sans motif légitime.

Suite à la requête du conseil de Mme [I] [S] en date du 5 décembre 2022, une ordonnance rapportant la caducité a été rendue le 22 février 2023, renvoyant l’affaire à l’audience du 19 mai 2023.

La société Serenis Assurances a été assignée en intervention forcée.

Par jugement contradictoire en date du 7 février 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré le juge des contentieux de la protection compétent pour connaître du litige,

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SAS Groupe [B] [P],

— mis hors de cause la SAS Groupe [B] [P],

— débouté Mme [I] [S] de sa demande en paiement,

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [S] aux entiers dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Par déclaration en date du 26 mars 2024, Mme [I] [S] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des chefs du jugement sauf celui ayant trait à la compétence du juge des contentieux de la protection.

Mme [I] [S], dans ses dernières conclusions en date du 13 mars 2025, demande à la cour, au visa des articles L.112-1 et suivants, L.520-1-2 et R.520-2 du code des assurances et les articles 1203 et suivants du code civil, de :

— condamner solidairement la SAS Groupe [B] [P] et Serenis Assurances au paiement de la somme de 4 891 euros au titre des dégradations de l’appartement,

— condamner solidairement la SAS Groupe [B] [P] et Serenis Assurances au paiement de la somme de 2 200 euros au titre des deux mois de carence de loyers impayés,

— débouter intégralement la SAS Groupe [B] [P] et Serenis Assurances de leur exception,

— condamner solidairement la SAS Groupe [B] [P] et Serenis Assurances à payer à Mme [I] [S] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La SAS Groupe [B] [P] et Serenis Assurances, dans leurs dernières conclusions en date du 12 septembre 2024, demandent à la cour de :

— déclarer les demandes à l’encontre de la SAS Groupe [B] [P] irrecevables,

— rejeter en tout état de cause les demandes formulées tant à l’encontre de la SAS Groupe [B] [P] que de la société Serenis,

— condamner Mme [S] à verser aux sociétés Groupe [B] [P] et Serenis la somme de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 5 novembre 2025, pour un changement de composition de la cour.

MOTIFS DE LA DECISION

Le premier juge a mis hors de cause la société Groupe [B] [P] motif pris qu’elle n’était que courtier de sorte qu’elle ne pouvait être tenue à exécuter le contrat d’assurance et débouté sur le fond l’appelante à l’égard de la société Serenis du fait d’un défaut de vérification de la solvabilité d’un des locataires, exposant qu’il s’agissait d’un motif d’exclusion de la garantie.

L’appelante fait valoir que les courriers adressés par la société Groupe [B] [P] prêtent à confusion sur l’identité de l’assureur, de nombreux documents dont la déclaration de sinistre comportant l’en-tête du courtier et non de l’assureur, le courtier s’étant chargé de l’instruction de la déclaration de sinistre.

Sur le fond, elle expose que l’assureur avait agréé les locataires, en l’état d’une déclaration de revenus de ces derniers du 27 juillet 2020 ayant été acceptée par cet assureur.

Elle ajoute que la solvabilité de M. [F], cadre en CDI chez Orange, avait été vérifiée et que celle de M. [R], certes auto-entrepreneur depuis mai 2020, également, en l’état d’une indemnisation par Pôle Emploi et d’un précédent emploi auprès de la société API, d’un salaire annuel précédent de 44737 francs suisses, au surplus avec la garantie d’un cautionnement de son père.

Elle fait valoir que cette solvabilité a d’ailleurs permis le paiement des loyers sauf les deux mois de carence et le coût des dégradations.

La société Groupe [B] [P] fait valoir qu’elle n’était que courtier, ce qui ressortait clairement des conditions particulières et générales du contrat d’assurance, ce qui avait été exposé au conseil de l’appelante le 13 mai 2022, avant saisine du tribunal.

Serenis fait valoir que la solvabilité du locataire était contrôlée par le souscripteur, sans le concours de l’assureur, aux termes du contrat, et que si le souscripteur avait la possibilité de demander à l’assureur l’agrément du locataire, cela n’avait pas été le cas en l’espèce, alors que la garantie n’était acquise que si le loyer n’excédait pas 38 % des revenus des locataires et que les revenus cumulés et vérifiés par le souscripteur n’étaient que de 1733,11 euros, pour un loyer de 1100 euros, M. [R] ne justifiant d’aucune ressource en qualité de travailleur non salarié.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées contre la société Groupe [B] [P]

Il ressort des conditions générales du contrat d’assurance souscrit (p.3) que l’assureur est désigné comme étant 'SERENIS ASSURANCES', avec sa désignation complète.

Il est indifférent de constater que la société Groupe [B] [P] a instruit la demande de souscription ou géré les relations avec le souscripteur alors qu’à la simple lecture des conditions générales, l’appelante ne pouvait se méprendre sur l’identité de l’assureur.

La fiche d’informations produite (pièce n°1 de l’appelante) précise bien que le contrat est géré 'par le courtier d’assurances grossiste Groupe [B] [P]' et il est recommandé au souscripteur 'de lire attentivement les dispositions générales du contrat GLI à la carte assuré par SERENIS ASSURANCES, transmises avec le contrat'.

De même la déclaration effectuée par l’appelante de l’identité des locataires le 27 juillet 2020, effectuée sur un document à en-tête de [B] [P], mentionne bien 'votre compagnie : SERENIS ASSURANCES’ (pièce n°2 de l’intimée).

Il n’est invoqué aucune faute personnelle du mandataire dans l’instruction de la demande.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevables les demandes formées contre la société Groupe [B] [P].

Sur la garantie de Serenis Assurances

La déclaration effectuée le 27 juillet 2020 par l’appelante souscriptrice du contrat sur la solvabilité des locataires mentionne que 'toutes les déclarations ou réponses faites dans le présent formulaire, pour servir de base au contrat, qu’elles aient été écrites par lui ou un tiers, sont sincères et, à sa connaissance, exactes', que 'toute déclaration inexacte expose le souscripteur à supporter sur son patrimoine personnel tout ou partie des dommages résultant d’un sinistre, conformément aux articles L 113-8 et L 113-9 du Code des assurances’ et que 'toute modification d’informations peut entraîner un changement de tarif’ (pièce n°2 de l’appelante).

Sur cette déclaration est mentionnée la situation du bien en location avec mention des deux locataires quant à leur identité, leur situation et leurs revenus mensuels : '[F] [L] CDI 2800 €, [W] [V] TNS 1200 €' et la mention 'Total des revenus nets mensuels : 4000 €'.

Les conditions générales du contrat prévoyaient en page 9 (section 1.2 et 1.3), pour les locataires qui n’étaient pas en place lors de la souscription de l’assurance, comme en l’espèce, que 'le souscripteur s’engage à obtenir du locataire toutes les garanties nécessaires sur sa solvabilité lors de la conclusion du bail', que la 'garantie du risque d’impayé est accordée dans le cas où le locataire justifie, à la date de la signature du bail, d’une solvabilité acquise selon le tableau de l’article 1.3.1", ledit tableau indiquant que la solvabilité est impossible si la proportion du loyer par rapport aux revenus est supérieure ou égale à 38 % du total des revenus.

Il était aussi stipulé que le souscripteur s’engageait à 'constituer le dossier de location dans les conditions reprises dans le tableau ci-après et obtenir les justificatifs correspondants', et 'que la solvabilité est contrôlée par le souscripteur, sans le concours de l’assureur'.

La section 1.4 portait toutefois option pour le souscripteur, à son choix, de 'procéder soit lui même à l’agrément des locataires dont la solvabilité a été vérifiée selon les dispositions de l’article 1.3.1 ci-dessus, soit d’obtenir l’agrément des locataires à la souscription'.

En page 10 des conditions générales étaient précisées les pièces justificatives exigées pour tous les locataires, et notamment pour les travailleurs non salariés, 'le dernier avis d’imposition sur le revenu’ et 'le dernier bilan ou à défaut une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées'.

Pour les demandeurs d’emploi, il était exigé 'les justificatifs de versement du revenu Pôle Emploi des 3 derniers mois (revenu pris en compte à hauteur de 50 % sous réserve que la date de fin de droit soit postérieure à 6 mois à compter de la date d’effet du bail)'.

En page 14 des conditions générales, il était stipulé, au chapitre de la garantie des détériorations immobilières : 'sont toujours exclus (…) Les frais ou les dommages lorsque les conditions des articles 1.2 (obligations du souscripteur), 1.3 (vérification de la solvabilité du locataire) et 1.4 (agrément des locataires) du Chapitre 1 du Titre 1 ne sont pas réunies'.

Il est produit par Mme [I] [S] les pièces justificatives fournies par les locataires (pièces n°16 à 29 de l’appelante) desquelles il ressort :

— que M. [R] percevait une allocation de retour à l’emploi sur les deux derniers mois précédant la souscription du bail pour un montant cumulé sur deux mois de 2074 €, dont moitié à prendre en compte, suivant les stipulations contractuelles du contrat, soit 1037 €, ou 518,5 € par mois,

— qu’il avait perçu sur deux mois, un salaire de la société API [Localité 8] d’un montant net moyen de 1332,26 €, en février et mars 2020,

— que sa déclaration d’impôt sur les revenus de 2019 ne mentionnait pas de revenus pour l’année en question,

— qu’il avait perçu d’une société suisse un salaire annuel net d’un peu plus de 39000 francs suisses en 2019,

— que M. [L] [F], autre colocataire, en CDI chez Orange, percevait un salaire net moyen, dans les trois mois précédant la souscription du bail, de 2024,29 € (fiches de salaire de mars, avril et mai 2020).

Il s’en déduit qu’à la date de souscription du bail, en juin 2020, les locataires ne justifiaient pas d’un revenu mensuel cumulé de 2894,74 € (1100 € montant du loyer/ 0,38) correspondant à la solvabilité minimale des locataires exigée par le contrat, n’étant établi qu’un revenu net cumulé de 2542,79 € (2024,29+518,5).

L’appelante fait valoir que l’assureur avait agréé les locataires.

Aucun courrier n’atteste d’un agrément des locataires par l’assureur.

Le seul fait que la déclaration unilatérale effectuée le 27 juillet 2020 par l’appelante de la situation des locataires (pièce n°2) l’ait été sur un formulaire à en-tête de [B] [P], n’emporte aucun agrément de l’assureur alors que le formulaire rappelait que toute déclaration inexacte expose le souscripteur à supporter sur son patrimoine personnel tout ou partie des dommages résultant d’un sinistre ce dont il résulte que cette déclaration était faite sous la seule responsabilité de l’assuré, sans aucun agrément de l’assureur.

L’appelante ne peut considérer que ce document constitue une réponse de l’assureur quant à l’acceptation des locataires alors que ses termes établissent qu’il s’agit d’une déclaration de l’assurée et que M. [R], un des colocataires, ne justifiait pas d’un revenu mensuel de 1200 €, comme pourtant indiqué par l’appelante dans sa déclaration, à la date de souscription du bail, en juin 2020.

Dès lors, demeurant à la fois les conditions d’application de la garantie et les causes d’exclusion figurant au contrat d’assurance, c’est à bon droit que le premier juge a débouté Mme [I] [S] de sa demande à l’encontre de Serenis, au titre de la carence de loyers et des réparations locatives dont il était demandé la prise en charge.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, Mme [I] [S] supportera les dépens d’appel et ne peut prétendre à une indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais irrépétibles d’appel exposés, le premier juge ayant exactement apprécié les frais irrépétibles de première instance en déboutant les parties à ce titre.

Il convient d’allouer à chacune des intimées de ce chef la somme de 500 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 7 février 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [I] [S] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [I] [S] à payer à la SA Serenis Assurances la somme de 500 €, au titre des frais irrépétibles d’appel exposés.

Condamne Mme [I] [S] à payer à la société [B] [P] Assurances la somme de 500 €, au titre des frais irrépétibles d’appel exposés.

Déboute les parties de toutes autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET