11/07/2025

ARRÊT N° 385/2025

N° RG 24/03536 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QSGD

SG/KM

Décision déférée du 08 Octobre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 9]

( 24/02297)

GARRIGUES

[K] [B] [H]

C/

[E] [J]

[R] [X]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [K] [B] [H]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [E] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [R] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

assigné le 09/12/2024 ( PV 659 ), sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2018 avec effet au 29 juin 2018, Mme [E] [J] a donné à bail à M. [D] [A] et M. [U] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 10] pour un loyer mensuel de 750 euros et 50 euros de provision sur charges.

Par un avenant au contrat du 4 juillet 2021, il a été prévu que M. [U] [A] ne soit plus titulaire du bail à compter du 31 juillet 2021 et que M. [R] [X] devienne co-titulaire solidaire du bail à compter du 1er août 2021.

Par un avenant au contrat du 13 décembre 2022, il a été prévu que M. [D] [A] ne soit plus titulaire du bail à compter du 26 septembre 2022 et que M. [K] [B] [H] devienne co-titulaire solidaire du bail à compter du 15 décembre 2022.

M. [K] [B] [H] a quitté les lieux le 06 décembre 2023.

Par actes des 15 et 16 février 2024, Mme [E] [J] a fait signifier à M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 528,80 euros, au titre de loyers partiellement ou totalement impayés entre les mois d’août 2023 et février 2024.

Par actes du 30 mai 2024 concernant M. [X] et du 10 juin 2024 concernant M. [B] [H], Mme [E] [J] a fait assigner ces deux parties défenderesses devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement par provision des loyers et charges impayés.

Par ordonnance du 8 octobre 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 2018 avec effet au 29 juin 2018 avec avenants des 4 juillet 2021 et 13 décembre 2022, entre Mme [E] [J], M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 17 avril 2024,

— rejeté la demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux,

— ordonné en conséquence à M. [R] [X] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion avec le concours de la force publique,

— condamné M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] à verser à Mme [E] [J] à titre provisionnel à la somme de 4 168,20 euros (mensualité d’avril 2024 incluse),

— condamné M. [R] [X] à payer à Mme [E] [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, indexable selon les dispositions contractuelles,

— condamné solidairement M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] à verser à Mme [E] [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] aux dépens qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer des 15 et 16 février 2024 et de l’assignation en référé,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 25 octobre 2024, M. [K] [B] [H] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [K] [B] [H], dans ses dernières conclusions en date du 16 avril 2025, demande à la cour au visa des articles 1104 et suivants, 1310 et suivants du code civil, de :

— déclarer recevable et bienfondé M. [K] [B] [H] en son appel de l’ordonnance de référé rendue le 08 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référé du 8 octobre 2024 en ce qu’elle a :

* condamné M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] à verser à Mme [E] [J] à titre provisionnel la somme de 4 168,20 euros,

*condamné solidairement M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] à verser à Mme [E] [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment les coûts des commandements de payer du 15 et 16 février 2024 et de l’assignation en référé,

et statuant à nouveau :

— débouter Mme [E] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [E] [J] au paiement de la somme de 158,65 euros au titre du remboursement des loyers non dus,

— condamner Mme [E] [J] au paiement de la somme de 375 euros au titre de la restitution de la caution,

— condamner Mme [E] [J] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [K] [B] [H] expose qu’il n’avait pas connaissance de l’obligation de solidarité contenue dans le bail puisqu’il n’a signé qu’un avenant sur lequel ne figurait aucune clause de solidarité et qu’il n’a eu connaissance du bail principal de manière incomplète que 6 mois après avoir signé l’avenant. M. [B] [H] soutient qu’il en résulte pour lui un vice du consentement en raison d’une erreur sur la teneur de ses droits et obligations, en l’absence d’explications relatives à la notion juridique complexe de solidarité alors qu’il est profane et qu’il concluait un bail pour la première fois. Il en déduit la nullité de la solidarité contractuelle entre les colocataires et ajoute qu’en l’absence de solidarité légale entre colocataires, Mme [J], qui ne peut se prévaloir d’aucune solidarité entre lui et M. [X], doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 4 168,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés par M. [X] seul à compter du mois de novembre 2023 ainsi qu’il ressort du décompte. Il précise que Mme [J] lui a remis une quittance pour les mois de janvier à juin 2023.

De plus, M. [K] [B] [H] indique avoir signé le bail le 13 décembre 2022 et avoir payé l’intégralité du loyer pour le mois de décembre, dès lors il demande un remboursement prorata temporis.

En outre, il expose avoir versé en juin 2023, le dépôt de garantie de 375 euros qui ne lui a jamais été restitué par la bailleresse, alors qu’il estime avoir réglé l’intégralité des loyers et n’avoir commis aucun désordre qui pourrait la contraindre à retenir la caution. Il conteste que M. [X] ait été l’intermédiaire entre la bailleresse et lui-même pour le versement du dépôt de garantie.

Mme [E] [J] dans ses dernières conclusions en date du 28 mars 2025 demande à la cour au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 8 octobre 2024 notamment en ce qu’elle a condamné M. [K] [B] [H] et M. [R] [X] à verser à Mme [E] [J] à titre provisionnel la somme de 4 168,20 euros, mensualité d’avril 2024 incluse, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance incluant les coûts des commandements de payer des 15 et 16 février 2024 et de l’assignation en référé,

y ajoutant,

— condamner M. [K] [B] [H] au paiement de la somme complémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, distraction en étant prononcée au profit de M^e Dominique Jeay, avocat, sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] [J] indique que l’avenant signé par M. [K] [B] [H] était suffisamment explicite pour qu’il ne puisse ignorer l’obligation de solidarité qui pesait sur lui.

En outre, elle soutient que le dépôt de garantie n’a pas été versé.

Mme [E] [J] expose que si le loyer de décembre 2022 a été versé dans les mains de M. [R] [X], elle-même n’en a jamais été informée. Elle conclut qu’il appartient à M. [B] [H] de solliciter le remboursement du trop versé auprès de son colocataire. Elle ajoute qu’à compter du mois d’avril 2023, l’appelant ne s’est plus acquitté de sa quote part de loyer, raison pour laquelle M. [X] a cessé de régler le loyer dans sa totalité. Elle précise avoir adressé à M. [B] [H] en octobre 2023 une lettre recommandée afin de l’informer que M. [X] ne s’acquittait plus de sa quote part du loyer depuis 2 mois et lui rappeler son engagement solidaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le montant de la dette locative

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. […]

Selon l’article 8-1 VI. de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, la bailleresse produit le contrat de bail initial qui contient une clause de solidarité en son article VII. ainsi libellé : 'Il est expressément stipulé que les colocataires et toutes autres personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat [..]'.

L’avenant au bail dans lequel M. [B] [H] s’est engagé le 15 décembre 2022 indique 'M. [B] [H] remplace M. [D] [A] ayant donné congé pour le 26/09/2022, il met donc fin à la solidarité de ce dernier sur le bail initial et devient donc co-titulaire solidaire au côté de M. [X] [R] co-locataire principal'.

L’avenant au bail stipule par ailleurs que les parties s’engagent à respecter toutes les conditions et clauses qui sont prévues dans le contrat principal.

La cour observe que l’appelant ne conclut pas dans le dispositif de ses écritures à la nullité de l’avenant, ni même à celle de la clause de solidarité qu’il prévoit. Il ne peut se prétendre délié de l’obligation de solidarité au motif d’une erreur dans la mesure où l’erreur invoquée s’attache à la personne des co-locataires, mais non à l’une des qualités essentielles de la prestation, qui résident dans la délivrance d’un logement par la bailleresse en contrepartie du paiement d’un loyer par les locataires ou à l’une des qualités du co-contractant.

La cour ajoute que le bailleur n’a pas d’obligation de fournir au locataire même profane d’explication juridique particulière sur les termes du contrat et l’étendue de ses engagements.

L’avenant au contrat comportant une clause de solidarité entre locataires non équivoque, M. [B] [H] n’a pu ignorer qu’il était tenu solidairement du paiement de l’intégralité des loyers et des charges.

Il n’est pas contesté par Mme [J] que M. [B] [H] a quitté les lieux loués le 06 décembre 2023 après avoir donné congé le 05 novembre 2023. En l’absence de nouveau co-locataire pour le remplacer, il était tenu du paiement intégral des loyers et charges jusqu’au 05 juin 2024.

Le commandement de payer du 16 février 2024 a été délivré pour une somme totale de 2 528,80 euros, incluant des impayés partiels pour les mois de août et septembre 2023 et à hauteur de la moitié du loyer et charges pour les mois de novembre et décembre 2023, aucun paiement n’ayant été enregistré pour les mois de janvier et février 2024.

M. [B] [H] ne conclut pas utilement à l’infirmation de la condamnation provisionnelle en paiement en affirmant qu’il réglait sa quote part de loyer à M. [X], à charge pour celui-ci de reverser l’intégralité du montant du loyer et charges à la bailleresse, alors qu’il ne verse aux débats aucun élément justifiant de tels paiements. Les quittances délivrées par la bailleresse le 13 juin 2023 concernent 'les six derniers mois', soit janvier à juin 2023, qui ne sont pas inclus dans le décompte joint au commandement de payer et sont en conséquence réputés payés. La seule preuve de paiement par virement de M. [B] [H] à Mme [J] concerne le mois d’avril 2023, qui n’est pas visé dans les causes du commandement de payer.

À la dette arrêtée au 16 février 2024 se sont ajoutés les loyers et charges des mois de mars et avril 2024 (819,70 X 2), soit un montant total de 4 168,20 euros auquel la demande de Mme [J] devant le premier juge était conforme.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge, estimant par application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 que M. [K] [B] [H] était solidairement tenu du paiement des loyers jusqu’au 06 juin 2024 et l’a condamné au paiement des loyers restés dus jusqu’à cette date. La décision doit donc être confirmée de ce chef.

2. Sur les demandes en restitution formées par M. [B] [H]

Sur la demande au titre de loyers non dus

M. [K] [B] [H] expose que lors de son entrée dans les lieux le 13 décembre 2022, il a versé pour le mois de décembre sa quote part de loyer pour le mois entier, soit 409,85 euros, il sollicite dès lors un remboursement au prorata du temps d’occupation du logement pour le mois considéré.

Cependant, l’appelant sur lequel pèse la charge de la preuve ne justifie pas d’un tel paiement et ne saurait prétendre au remboursement de l’indu sans le démontrer.

Par conséquent, M. [K] [B] [H] sera débouté de sa demande au titre du remboursement des loyers indûment perçus.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. (…).

Pour justifier du versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 375 euros le 12 juin 2023, l’appelant verse aux débats différents échanges de mail avec la bailleresse, ainsi qu’une capture d’écran d’un virement d’un montant de 375 euros le 12 juin 2023 en paiement de la 'caution’ qui concerne le dépôt de garantie. Ces éléments démontrent que la bailleresse a bien reçu le dépôt de garantie versé par la mère de M. [B] [M].

Par conséquent, un dépôt de garantie a bien été réglé par le locataire et les parties s’accordent sur l’absence de réalisation d’état des lieux d’entrée et de sortie, ce dont il se déduit que l’état des lieux à la sortie du dernier colocataire était conforme à leur état lors de l’entrée des colocataires initiaux. La bailleresse ne s’oppose pas utilement à la restitution du dépôt de garantie en ne versant aux débats aucune pièce démontrant l’existence de désordres qui seraient antérieurs à la remise des clés par le locataire. Mme [E] [J] devait donc restituer le dépôt de garantie versé par M. [K] [B] [H] dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire le 5 décembre 2023.

C’est à bon droit que M. [K] [B] [H] sollicite la restitution du dépôt de garantie à laquelle Mme [J] sera condamnée.

3. Sur les mesures accessoires

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [K] [B] [H] aux dépens.

Ce dernier, qui perd le procès en appel conservera la charge des dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Dominique Jeay, avocat.

L’équité commande de confirmer la décision entreprise concernant la somme allouée à Mme [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. [B] [H] sur le même fondement à payer à l’intimée la somme de 800 euros au titre des frais qu’elle a exposés par Mme [J] en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance de référé rendue le 8 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Déboute M. [K] [B] [H] de sa demande en remboursement des loyers non dus,

— Condamne Mme [E] [J] à payer à M. [K] [B] [H] la somme de 375 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— Condamne M. [K] [B] [H] aux dépens d’appel,

— Autorise M^e Dominique Jeay, avocat à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— Condamne M. [K] [B] [H] à payer à Mme [E] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET