04/12/2025

ARRÊT N° 595/2025

N° RG 24/00240 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P6TG

PB/KM

Décision déférée du 15 Novembre 2023

Tribunal d’Instance de TOULOUSE

( 23/00608)

GRAFFEO

[N] [K] [H]

C/

[V] [I]

[J] [B] épouse [I]

confirmation partielle

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [N] [K] [H]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur [V] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [B] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Michaël MALKA-SEBBAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET,conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 11 septembre 1998, M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] ont donné à bail à Mme [N] [K] née [H], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction commençant à courir le 5 août 1998 pour se terminer le 4 août 2001, un appartement à usage d’habitation n° 9 sis [Adresse 6] ([Adresse 3]), moyennant un loyer de 1862,50 francs soit 283,93 euros, provision pour charges comprise.

Par acte en date du 14 janvier 2022, M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] ont fait délivrer un congé pour vendre à Mme [N] [K] née [H] avec effet au 4 août 2022.

lls indiquent que Mme [N] [K] née [H], sans donner suite à l’offre de vente reprise sur ledit congé, s’est cependant maintenue dans les lieux après le 4 août 2022.

Par acte délivré le 30 janvier 2023, dénoncé à la préfecture de la Haute-Garonne le 31 janvier 2023, M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] ont fait assigner Mme [N] [K] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, lui demandant de :

— constater que Mme [N] [K] née [H] se maintient sans droit ni titre depuis le 5 août 2022 dans le logement n° 9 sis [Adresse 6] ([Adresse 3]) donné à bail suivant contrat du 11 septembre 1998,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [N] [K] née [H] à régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— vu le congé délivré par acte d’huissier en date du 14 janvier 2022 avec effet au 4 août 2022 à Mme [N] [K] née [H] par M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] aux fins de reprise pour vendre de l’appartement à usage d’habitation n° 9 sis [Adresse 7],

— dit que Mme [N] [K] née [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 5 août 2022,

— ordonné en conséquence à Mme [N] [K] née [H], et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour Mme [N] [K] née [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin,

— condamné Mme [N] [K] née [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 août 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné Mme [N] [K] née [H] à verser à M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] la somme de 1995,25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 septembre 2023,

— condamné Mme [N] [K] née [H] à verser à M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] [K] née [H] au paiement des dépens,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 19 janvier 2024, Mme [N] [K] née [H] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

Mme [N] [K] née [H], dans ses dernières conclusions en date du 6 juin 2025, demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les consorts [I] de leurs demandes,

— débouter les consorts [I] de l’ensemble de leurs demandes de paiement de loyers,

— ordonner la remise d’un décompte actualisé ainsi que celui des charges depuis 2023,

— homologuer le plan de remboursement CAF consenti par le bailleur,

— dire et juger à défaut que la concluante disposera d’un délai de 3 ans pour apurer sa dette locative,

— débouter les consorts [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 y compris devant le tribunal,

— les condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel et en tout état de cause aux frais de saisie bancaire et d’huissier.

M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I], dans leurs dernières conclusions en date du 10 juin 2025, demandent à la cour, au visa des articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

*vu le congé délivré par acte d’huissier en date du 14 janvier 2022 avec effet au 4 août 2022 à Mme [N] [K] née [H] par M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] aux fins de reprise pour vendre de l’appartement à usage d’habitation n° 9 sis [Adresse 7],

*dit que Mme [N] [K] née [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 5 août 2022,

*ordonné en conséquence à Mme [N] [K] née [H], et à tous occupants de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision,

*dit qu’à défaut pour Mme [N] [K] née [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin,

*condamné Mme [N] [K] née [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 août 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ,

*fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

*condamné Mme [N] [K] née [H] à verser à M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Mme [N] [K] née [H] au paiement des dépens,

*débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

*rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

— la réformer en ce qu’elle a condamné Mme [K] à verser aux époux [I] la somme de 1995,25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 septembre 2023,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [K] à verser aux époux [I] la somme de 726,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juin 2025,

— condamner Mme [K] à verser aux époux [I] la somme de 1204,56 euros au titre des frais d’exécution engagés par ces derniers exclusivement en raison de sa résistance abusive,

— débouter Mme [K] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [K] à régler aux époux [I] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de congé pour vendre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.

Une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 5 novembre 2025, pour un changement de composition de la cour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de ses dernières conclusions, l’appelante indique qu’elle a quitté le logement depuis le 9 avril 2025 de sorte que sa demande de délai pour libérer les lieux est sans objet.

Elle fait valoir que l’agence immobilière, en charge de la gestion locative du bien litigieux, a affirmé faussement à la CAF qu’elle avait quitté le logement, la privant de l’allocation logement qui lui était versée alors que l’appelante n’avait jamais cessé de payer la part résiduelle du loyer à sa charge.

Elle ajoute que les bailleurs ont tardé à signer le plan d’apurement sur 36 mois proposé par la CAF, ce qui n’a été fait que le 22 octobre 2024, et que la saisie pratiquée pour la dette locative est abusive, ajoutant que ni le bailleur ni son mandataire n’ont fourni un décompte actualisé des charges malgré plusieurs demandes et la saisine de la commission départementale de conciliation des baux d’habitation.

Les intimés font valoir qu’ils ont souhaité vendre le logement pour profiter de leur retraite, qu’ils produisent le décompte actualisé des charges depuis 2023, qu’il subsiste un arriéré locatif de 726,44 € au 5 juin 2025, que l’appelante n’a pas respecté le plan proposé par la CAF, que la saisie-attribution pratiquée n’était pas abusive en l’état d’un arriéré locatif au jour de la saisie, que l’appelante n’était pas sans épargne alors que cette saisie avait établi l’existence d’un compte créditeur de plus de 15000 euros et qu’il y avait lieu de la condamner aux frais d’exécution forcée.

Sur les frais de saisie-attribution et autres frais d’exécution

Une saisie-attribution a été pratiquée au nom des bailleurs le 10 mai 2024 pour paiement de la somme en principal de 1995,25 € au titre de l’arriéré locatif.

La cour ne peut statuer sur le caractère abusif de cette saisie et le remboursement des frais y afférents, à l’instar des frais afférents à un commandement aux fins de saisie-vente ou d’un PV d’indisponibilité du véhicule de l’appelante alors que la contestation de ces voies d’exécution doit être portée devant le juge de l’exécution, seul à même d’apprécier leur caractère abusif et d’en ordonner la mainlevée, avec remboursement des frais y afférents.

Sur la régularisation des charges, l’arriéré locatif et l’octroi de délais de paiement

L’appelante a saisi la commission départementale de conciliation de la Haute-Garonne pour obtenir le décompte des charges locatives de 2019 à 2022 inclus, Foncia s’engageant à solliciter 'le décompte des charges auprès du syndic’ suivant PV établi par la commission le 22 juin 2023.

À hauteur de cour, les intimés produisent le décompte des charges de copropriété établi par Sogem pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (pièce n°9) ainsi que la situation de compte de la locataire du 1er janvier 2023 au 10 juin 2025 (pièce n°10) qui font apparaître un arriéré locatif à cette date de 726,44 €, en tenant compte des provisions sur charge et des régularisations.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la remise d’un décompte actualisé ainsi que celui des charges depuis 2023.

L’appelante, alors que, au vu du bail qu’elle a signé, la charge d’un paiement libératoire lui incombe, ne produit aucun justificatif de paiement qui viendrait contredire la situation de compte produite par l’agence immobilière mandatée par les bailleurs.

Mme [N] [K] [H] ne peut donc solliciter le débouté des intimés quant au paiement de l’arriéré locatif.

Compte tenu de l’actualisation de la dette, en raison de paiements intervenus, le jugement sera infirmé du chef du solde de l’arriéré locatif.

Il est produit le plan d’apurement CAF établi entre les intimés et l’appelante le 22 octobre 2024 (pièce n°32 de l’appelante) aux termes duquel l’arriéré locatif de 1807,09 € devait être apuré en 36 mois maximum par versements mensuels de 50 €.

L’appelante ne justifie pas avoir respecté ce plan de sorte que ce dernier ne peut être homologué.

Pour le même motif, Mme [N] [K] [H] sera déboutée de sa demande de délais de paiement, étant observé que si sa pension de retraite annuelle au titre des revenus de 2023 était de 13086 €, la saisie-attribution pratiquée a établi un solde créditeur des comptes bancaires de l’appelante de 15257,62 € (pièce n°15 des intimés) qui lui permet d’apurer l’arriéré locatif actuel de 726,44 €.

Sur les demandes annexes

La cour, statuant sur appel du jugement sur le fond du juge des contentieux de la protection, ne peut condamner l’appelante au paiement des frais d’exécution forcée, qui ne sont pas des frais nécessaires à l’instance sur le fond et dont la contestation relève, au visa de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, du juge de l’exécution.

Partie perdante, Mme [N] [K] [H] supportera les dépens d’appel.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [I] et Mme [J] [I] les frais irrépétibles d’appel exposés de sorte qu’il leur sera alloué, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 15 novembre 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse sauf en ce qu’il a condamné Mme [N] [K] née [H] à verser à M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] la somme de 1995,25 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 septembre 2023.

Statuant de ce seul chef et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [K] née [H] à payer à M. [V] [I] et Mme [P] [B] épouse [I] la somme de 726,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 juin 2025.

Déboute Mme [N] [K] [H] de sa demande de remise d’un décompte actualisé ainsi que celui des charges depuis 2023, de sa demande en homologation du plan d’apurement et de sa demande de délais de paiement.

Déboute M. [V] [I] et Mme [J] [I] de leur demande en paiement des frais d’exécution.

Condamne Mme [N] [K] [H] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [N] [K] [H] à payer à M. [V] [I] et Mme [J] [I] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel exposés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET