07/05/2025

ARRÊT N°254/2025

N° RG 23/00977 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PKID

JCG/IA

Décision déférée du 15 Février 2023

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 22/00754)

G.GRAFFEO

[R] [U]

C/

[C] [P]

[Y] [P]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [R] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ashwin HARONIA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Madame [C] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont donné à bail à Mme [R] [U] un studio situé [Adresse 1] (lot 35) à [Localité 4] par contrat en date du 1er août 2008 intitulé 'bail de droit commun habitation principale meublée locataire étudiant’ moyennant un loyer d’un montant de 400 euros et une provision pour charges de 20 euros.

Par courrier en date du 30 janvier 2020, avec effet au 31 juillet 2020, M. [P] a donné congé à Mme [U]. Ce congé n’a pas été suivi d’effets, les bailleurs ayant à leurs dires été informés qu’il n’était pas régulier.

Par ailleurs, par courriel en date du 4 mars 2020, M. [P] a proposé à la locataire un nouveau bail en bonne et due forme conformément à son occupation et son statut (ni étudiant ni meublé) sur la base d’un nouveau loyer de 580 ' par mois hors charges.

Par acte d’huissier en date du 30 avril 2021, les bailleurs ont fait délivrer un nouveau congé à Mme [U] pour la date du 31 juillet 2021 en vue de la reprise du logement pour usage personnel.

Par acte du 23 février 2022, contestant le bien fondé de ce congé, Mme [U] a fait assigner, M. [Y] [P] et Mme [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond et a sollicité de :

— dire que le congé pour reprise délivré le 30 avril 2021 l’a été frauduleusement ;

— déclarer non valide le congé délivré le 30 avril 2021 ;

— condamner solidairement M. [Y] [P] et Mme [C] [P] à lui payer la somme de 6000 ' au titre de son préjudice de jouissance et moral ;

— l’autoriser à faire changer la poignée de la porte d’entrée et la serrure de son appartement et les condamner à lui en rembourser les frais ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par acte délivré le 26 juillet 2022, M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond et ont demandé de :

— joindre cette procédure à celle engagée par Mme [U] sous le N°RG 22/00754 ;

— constater que le studio meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4] occupé par Mme [R] [U] depuis le 1er août 2008 est manifestement sous évalué ;

— fixer le loyer à 540 euros par mois à compter du 1er août 2022 avec indexation annuelle selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ;

— dire que la hausse du loyer s’appliquera par tiers annuel au contrat et lors des renouvellements ultérieurs ;

— fixer la provision à valoir sur les charges à la somme mensuelle de 30 euros à compter du 1er août 2022 ;

— en conséquence condamner Mme [R] [U] à payer au titre du loyer réévalué :

* la somme de 446,67 euros par mois pour la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023,

* la somme de 493,34 euros par mois pour la période allant du 1er août 2023 au 31 juillet 2024,

* la somme de 540 euros pour la période du 1er août 2025 ;

— condamner Mme [R] [U] à payer à compter du 1er août 2022 la somme de 30 euros par mois à titre de provision à valoir sur les charges locatives ;

— la condamner à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction à l’audience du 15 décembre 2022.

Par jugement contradictoire en date du 15 février 2023, le tribunal a :

— constaté que M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 30 avril 2021 à Mme [R] [U] par acte d’huissier ;

— dit en conséquence que toute demande concernant ledit congé est devenue sans objet ;

— déclaré prescrite la demande de requalification du bail ;

— débouté Mme [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

— ordonné avant dire droit sur la demande de réévaluation du loyer une mesure d’expertise ;

— désigné pour y procéder : Mme [O] [V] demeurant [Adresse 5],

— avec mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

* après avoir convoqué les parties et leur conseil, visiter les lieux sis [Adresse 1] (lot 35) à [Localité 4], les décrire, les photographier en cas de contestation, les mesurer,

— rechercher, la valeur locative des locaux litigieux en tenant compte des loyers servant de référence de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même immeuble soit dans tout autre groupe d’immeubles. comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique en tenant compte au moins de 6 références,

* faire toute proposition utile concernant le montant du loyer et dire selon quelles modalités il devra le cas échéant être réévalué ;

— dit surseoir à statuer sur toutes les autres demandes ;

— réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— dit que le juge des contentieux de la protection sera ressaisi par la partis la plus diligente.

Par déclaration en date du 17 mars 2023, Mme [R] [U] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— constaté que M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 30 avril 2021 à Mme [R] [U] par acte d’huissier ;

— dit en conséquence que toute demande concernant ledit congé est devenue sans objet ;

— déclaré prescrite la demande de requalification du bail ;

— débouté Mme [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts et de ses autres demandes.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 15 novembre 2024, Mme [R] [U] demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement du 15 février 2023 en ce qu’il a :

* constaté que M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 30 avril 2021 à Mme [R] [U] par acte d’huissier,

* dit en conséquence que toute demande concernant ledit congé est devenue sans objet,

* déclaré prescrite la demande de requalification du bail,

* débouté Mme [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts et de ses autres demandes et notamment de :

** dire et juger que le congé pour reprise en date du 30 avril 2021 a été délivré frauduleusement,

** déclarer non valide le congé délivré le 30 avril 2021,

** condamner M. [Y] [P] et Mme [C] [P] solidairement à payer à Mme [R] [U] la somme de 6000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral;

statuant à nouveau,

— déclarer frauduleux le congé pour reprise en date du 30 avril 2021 ;

— déclarer non valide le congé délivré le 30 avril 2021 ;

— condamner M. [Y] [P] et Mme [C] [P] solidairement à payer à Mme [R] [U] la somme de 6000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral en raison du caractère frauduleux et non valide du congé délivré le 30 avril 2021 ;

— condamner M. [Y] [P] et Mme [C] [P] solidairement à payer à Mme [R] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 27 juillet 2023, M. [Y] [P] et Mme [C] [P] demandent à la cour, au visa de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement du 15 février 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il constate que M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont renoncé au bénéfice du congé délivré le 30 avril 2021 a Mme [R] [U] par acte d’huissier, dit en conséquence que toute demande concernant ledit congé est devenue sans objet, déclare prescrite la demande de requalification du bail et déboute Mme [R] [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter Mme [R] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [R] [U] à payer à M. [Y] [P] et Mme [C] [P] une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur le congé délivré le 30 avril 2021

Par courrier recommandé en date du 26 janvier 2022, le conseil de M. [Y] [P] et Mme [C] [P] a rappelé à Mme [U] qu’elle n’avait pas déféré au congé du 30 avril 2021 et que, plutôt que de solliciter son expulsion en justice, ses clients étaient disposés à accepter son maintien dans les lieux au terme du bail tacite, soit à compter du 1er août 2022, et lui proposaient la conclusion d’un nouveau bail avec réévaluation à la hausse du loyer.

Par courrier adressé au conseil de Mme [U] le 2 mars 2022, le conseil de M. [Y] [P] et Mme [C] [P] a rappelé que les bailleurs avaient renoncé au congé du 30 avril 2021 mais souhaitaient mettre en place une procédure d’augmentation du loyer lors du renouvellement et qu’à défaut d’accord amiable, ils saisiraient la commission départementale de conciliation.

Le courrier du 26 janvier 2022 ne comportait pas une renonciation claire des bailleurs au bénéfice du congé, renonciation qui n’est devenue certaine qu’aux termes du courrier du conseil de M.[Y] [P] et Mme [C] [P] en date du 2 mars 2022 postérieurement au 23 février 2022, date de l’assignation introductive d’instance.

Le premier juge a justement constaté que toute demande concernant ledit congé était devenue sans objet.

Sur la demande de requalification du bail

Mme [U] invoque l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, pour prétendre que le bail signé le 1er août 2008 serait soumis aux dispositions concernant un logement nu.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

En l’espèce, le jour où Mme [U] a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ses droits est celui de la signature du bail, soit le 1er août 2008, date à laquelle elle a pu apprécier si le logement était ou non meublé conformément au droit applicable à cette date.

Contrairement à ce que soutient Mme [U], le délai de prescription n’a en aucune manière commencé à courir le 4 mars 2020, date à laquelle le bailleur a proposé l’établissement d’un nouveau bail, plus conforme à la nature de l’occupation du logement.

Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé en ce que la demande de requalification a été déclarée irrecevable du fait de la prescription.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [U] demande à la cour de condamner M. [Y] [P] et Mme [C] [P] solidairement à lui payer la somme de 6000 euros au titre de son préjudice de jouissance et moral.

Il apparaît qu’après avoir délivré à Mme [U] un congé en date du 30 janvier 2020, avec effet au 31 juillet 2020, auquel ils n’ont pas donné de suite du fait de son irrégularité, M. [Y] [P] et Mme [C] [P] ont fait délivrer à la locataire un nouveau congé en date du 30 avril 2021en vue 'de reprendre le logement à leur usage personnel', congé auquel ils n’ont expressément renoncé qu’à la suite de l’assignation qui leur a été délivrée le 23 février 2022, s’orientant alors vers une demande de réévaluation du loyer sans aucune explication sur les motifs de ce revirement.

Les attestations provenant de l’entourage professionnel de Mme [U] démontrent sa forte inquiétude quant à son maintien dans le logement occupé depuis 2008 ainsi que le retentissement de cette situation sur son état de santé.

L’attitude procédurale adoptée par les bailleurs à l’égard de leur locataire pendant plusieurs années revêt un caractère fautif justifiant l’allocation de la somme de 2000 ' à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. [Y] [P] et Mme [C] [P], parties principalement perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens d’appel.

Mme [U] est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de la procédure d’appel. M. Et Mme [P] seront donc tenus solidairement de lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ne peuvent eux-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 15 février 2023 sauf en ce que Mme [U] a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [Y] [P] et Mme [C] [P] à payer à Mme [U] la somme de 2000 ' à titre de dommages et intérêts.

Condamne solidairement M. [Y] [P] et Mme [C] [P] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement M. [Y] [P] et Mme [C] [P] à payer à Mme [U] la somme de 1500 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute M. [Y] [P] et Mme [C] [P] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET