10/06/2026

ARRÊT N° 26/ 243

N° RG 24/02642

N° Portalis DBVI-V-B7I-QMVO

AMR – SC

Décision déférée du 30 Avril 2024

TJ de [Localité 1] – 22/00940

I. GUILLARD

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 10/06/2026

aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S.U. ENCHERIMMO [Localité 2] BARTH

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandra TEMPELS RUIZ, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE (postulant)

Représentée par M^e Jean-Philippe CARPENTIER de la SELEURL CARPENTIER, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

INTIMES

Monsieur [R] [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [Z] [G] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Catherine HOULL de la SELARL CATHERINE HOULL & ASSOCIES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 21 janvier 2022, M. [R] [A] et Mme [Z] [G] épouse [A] ont donné procuration à M. [C] [E] de signer en leur nom un mandat de vente avec l’agence immobilière Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth.

Le mandat portait sur un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] 1er étage, lot 31 de la copropriété anciennement numéroté [Adresse 4] [Localité 5], appartement de type F3, vendu meublé, pour un prix total meublé net vendeur de 220 000 €, étant précisé que la commission de l’agence est à la charge exclusive de l’acquéreur.

Le 21 février 2022, M. [E] a signé avec l’agence Encherimmo [Localité 2] Barth un mandat de vente exclusif prévoyant la mise aux enchères du bien sur la plateforme d’enchères en ligne Kadran.

M. et Mme [A] ont ensuite dénoncé le pouvoir donné à M. [E] ainsi que les termes du mandat signé.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2022, la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth a fait assigner M. [R] [A] et Mme [Z] [G] épouse [A] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de paiement de la clause pénale et subsidiairement d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 30 avril 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— débouté la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth de l’intégralité de ses demandes,

— débouté M. [R] [A] et Mme [Z] [A] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamné la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth à verser à M. [R] [A] et Mme [Z] [A] ensemble la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— condamné la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth aux dépens et accordé le droit de recouvrement direct à Maître Catherine Houll en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Après avoir rappelé que le mandat dont la validité est contestée est celui donné par M. [E] à l’agence Encherimmo [Localité 2] Barth le 21 février 2022, le tribunal, se fondant sur les dispositions de l’article 78 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 :

— a constaté que le mandat avait été remis le jour même de sa signature à M. [E] et que les époux [A] l’avait reçu au plus tard le 28 février 2022,

— que la clause prévoyant l’exclusivité du mandat et la clause pénale était écrite en gras et encadrée,

— que si l’agence a procédé à une présentation du bien sur son site avant la signature du mandat, sa commercialisation effective a eu lieu postérieurement,

— que le mandat ne peut être considéré comme ayant été conclu à distance dès lors que les époux [A] étaient représentés par M. [E],

— que les conditions d’un démarchage à domicile n’étant pas démontrées les époux [A] ne peuvent se prévaloir d’un droit de rétractation.

Il a retenu en revanche, en se fondant sur les dispositions des articles 1984 et 1989 du code civil, que la procuration donnée à M. [E] ne donnait pas pouvoir à ce dernier de signer pour leur compte un mandat exclusif de vente de sorte que le mandat de vente devait être annulé et que l’agence immobilière ne pouvait pas se prévaloir de la clause pénale y figurant.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par l’agence immobilière sur le fondement de l’article 1240 du code civil en considérant que, n’ayant présenté aux époux [A] aucun acquéreur pour le montant fixé dans le mandat soit 220 000 € net vendeurs, elle n’établissait pas qu’il existait une réelle opportunité favorable pour elle de percevoir effectivement la commission qu’elle aurait perdue en raison du comportement de ses mandants.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [A] en considérant qu’il résultait des pièces produites par eux qu’ils avaient confié la vente de leur bien à l’agence y compris avant la signature du mandat, comme en témoignait la visite des lieux organisée le 16 février 2022 et qui nécessitait la mise à disposition des clés, outre la production de photographies, et que par ailleurs ils avaient trouvé un acquéreur avant de dénoncer le mandat et ne justifiaient d’aucune information à leur mandataire ou à l’agence afin d’éviter à chacun des protagonistes des investissements inutiles.

Par déclaration du 30 juillet 2024, la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth a interjeté appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté M. [R] [A] et Mme [Z] [A] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 octobre 2024, la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth, appelante, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel du jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 30 avril 2024 en ce qu’il a :

* débouté la société Encherimmo [Localité 2] Barth de l’intégralité de ses demandes,

* condamné la société Encherimmo [Localité 2] Barth à verser à M. et Mme [A] ensemble la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Encherimmo [Localité 2] Barth aux dépens,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter M. et Mme [A] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. et Mme [A] à lui verser la somme de 50 000,00 euros avec intérêts aux taux légal capitalisés à compter de l’assignation.

Subsidiairement,

— condamner solidairement M. et Mme [A] à lui verser la somme de 7 333,33 euros avec intérêts aux taux légal capitalisés à compter de l’assignation.

A titre subsidiaire,

— débouter M. et Mme [A] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. et Mme [A] à lui verser la somme de 50 000,00 euros avec intérêts aux taux légal capitalisés à compter de l’assignation.

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [A] de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

— condamner solidairement M. et Mme [A] à lui verser la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [A] aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 janvier 2025, M. [R] [A] et Mme [Z] [G] épouse [A], intimés et sur appel incident, demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer la décision rendue le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban, sauf en ce qu’elle leur a refusé l’octroi de dommages-intérêts,

— réformer la décision rendue le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban concernant le chef de la décision énonçant :

* déboute M. [R] [A] et Mme [Z] [A] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

— condamner l’agence immobilière Encherimmo au règlement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du rendu de la décision et capitalisation des intérêts à compter de la même date.

A titre subsidiaire, dans le cas où la décision de première instance ne serait pas confirmée au niveau de la nullité du mandat et des actes accomplis au-delà du mandat donné,

— débouter, la société Encherimmo de la totalité de ses demandes fins et conclusions dans la mesure où l’opération pour laquelle l’agent immobilier est intervenu n’a jamais été réalisée, excluant ainsi toute rémunération,

— condamner l’agence immobilière Encherimmo au règlement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du rendu de la décision et capitalisation des intérêts à compter de la même date.

En tout état de cause,

— condamner l’agence immobilière Encherimmo au règlement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Houll, conformément à l’article 699 du même code.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2026 et l’affaire a été examinée à l’audience du 27 janvier 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-La Sasu Encherimmo [Localité 2] [Adresse 5] demande la somme de 50 000 € au titre de la clause pénale « ré-haussée » stipulée au mandat exclusif de vente, se prévalant de la violation de la clause d’exclusivité par M. et Mme [A] qui ont vendu directement leur appartement le 25 avril 2022.

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit dans sa rédaction applicable à la cause que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il résulte de ces dispositions et de celles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 applicable aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui que le législateur a entendu encadrer de manière stricte les mandats donnés aux agents immobiliers concernant la vente d’immeuble, particulièrement s’agissant des mandats exclusifs et comportant une clause pénale, ces dispositions étant d’ordre public.

Il appartenait à la société Encherimmo [Localité 2] Barth, en sa qualité de personne morale se livrant habituellement à des opérations portant sur les biens d’autrui, de s’assurer que son associé unique, M. [E], disposait bien du pouvoir d’engager M. et Mme [A] dans un mandat exclusif comportant une clause pénale.

La procuration donnée par M. et Mme [A] à M. [E] ne mentionne à aucun moment que le mandat devant être donné à l’agence est un mandat exclusif et si, comme le soutient cette dernière, la vente par le biais d’enchères en ligne était incompatible avec un mandat simple, il n’est pas établi que M. et Mme [A] pouvaient en avoir la conscience au point de considérer qu’ils confiaient nécessairement la vente de leur bien en exclusivité à l’agence Encherimmo et s’interdisaient de le vendre sans son concours sous peine d’application d’une clause pénale.

Il résulte du tout que le mandat exclusif de vente signé le 21 février 2022 par la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth et M. [E] est nul pour défaut de pouvoir de ce dernier, cette nullité relative n’ayant pu être couverte par la tentative de rétractation de M. et Mme [A] par courrier du 3 mars 2022 qui ne peut être considérée comme un début d’exécution du mandat, de sorte que la demande en paiement fondée sur la clause pénale stipulée au mandat annulé doit être rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

2-L’agence immobilière recherche, à titre subsidiaire, la responsabilité délictuelle de M. et Mme [A] pour avoir accepté une offre d’achat le 12 février 2022 après avoir donné procuration à M. [E] fin janvier, et pour avoir tenu l’agence et le mandant dans l’ignorance de la vente pendant plus de trois semaines, la laissant ainsi sciemment travailler et engager d’importantes démarches de commercialisation.

Elle demande la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts.

L’action en responsabilité ne peut servir à obtenir indirectement une somme correspondant aux gains attendus du contrat annulé .

L’agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise.

Le préjudice dont se prévaut la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth, tenant au fait d’avoir travaillé et engagé d’importantes démarches de commercialisation, correspond exactement à la clause pénale « ré-haussée » qu’elle aurait pu mettre en 'uvre si le mandat n’avait pas été annulé de sorte qu’elle sera déboutée de cette demande, le jugement étant confirmé.

3-M. et Mme [A] demandent à titre reconventionnel la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Il résulte de l’ensemble des faits de la cause tels qu’ils viennent d’être rapportés l’existence d’un préjudice moral subi par M. et Mme [A] qu’il convient de réparer à hauteur de la somme de 3000 €.

Infirmant le jugement la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth sera condamnée à leur payer cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

4-Succombant, la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth supportera les dépens de première instance, ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement rendu le 30 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montauban sauf sa disposition ayant débouté M. et Mme [A] de leur demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

— Condamne la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth à payer à M. [R] [A] et Mme [Z] [G] épouse [A] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

— Condamne la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth aux dépens d’appel ;

— Condamne la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth à payer à M. [R] [A] et Mme [Z] [G] épouse [A] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute la Sasu Encherimmo [Localité 2] Barth de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

M. POZZOBON A.M. ROBERT

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