Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12409 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXGP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de MEAUX – RG n° 24/00143

APPELANTE

Mme [Y] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉS

M. [B] [G] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 20.09.2024 à étude

LA SOCIETE FONCIERE RU 01/2008, RCS de Paris sous le n°499 571 057 représentée par son mandataire de gestion la société PROXIMMONET (nom commercial CITYA PROXIMMONET), agissant poursuites et diligences en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1434

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 mars 2022, avec prise d’effet au 29 avril 2022, la société civile foncière RU 01/2008 a donné à bail à Mme [X] et M. [G] [S] des locaux à usage d’habitation, deux box et une cave situés [Adresse 2] (résidence champagne, appartement n°a23) à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 885,86 euros et 275 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Foncière RU 01/2008 a, par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la société Foncière RU 01/2008 a fait assigner Mme [X] et M. [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Ordonner leur expulsion immédiate des locaux à usage d’habitation, des deux box et de la cave et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

Ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

Dire n’y avoir lieu à octroi de délai de paiement au profit des locataires tant pour se libérer de leur dette que pour retrouver un appartement,

Les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 14.066,93 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de la somme de 1.191,85 euros et d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [G] [S] a comparu en personne et a sollicité des délais de paiement.

Mme [X] n’était ni comparante, ni représentée.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 30 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, a :

Déclaré recevable l’action de la société Foncière RU 01/2008 ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2022, avec prise d’effet au 29 avril 2022, entre la société Foncière, d’une part, et Mme [X] et M. [G] [S], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, des 2 box et de la cave situés [Adresse 2] (résidence champagne, appartement n°a23) à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

Constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

Constaté le congé valablement délivré par Mme [X] avec prise d’effet au 26 juillet 2023 et fin de la période de solidarité au 26 janvier 2024 ;

Condamné M. [G] [S] à verser à la société Foncière, à titre provisionnel, la somme de 17.449,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), dont solidairement avec Mme [X] la somme provisionnelle de 16.065,55 euros sur la période arrêtée au 23 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) ; ce avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Débouté la société Foncière des autres demandes formulées à l’encontre de Mme [X] tendant à son expulsion sans délais, sa condamnation à une indemnité d’occupation et à une astreinte, la locataire ayant quitté les lieux ;

Dit M. [G]-[S] occupant sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2023 ;

Ordonné, en conséquence, à M. [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

Autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, la société Foncière à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [S] des locaux d’habitation, des 2 box et de la cave, ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433- 1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté M. [G] [S] de sa demande de délais de paiement de droit commun ;

Condamné M. [G] [S] à payer à la société Foncière, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

Débouté la société Foncière RU 01/2008 du surplus de ses demandes ;

Condamné in solidum Mme [X] et M. [G] [S] à verser à la société Foncière RU 01/2008 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Mme [X] et M. [G] [S] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 5 juillet 2024, Mme [X] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif (RG 24/12409).

Elle a formé un second appel par déclaration du 17 juillet 2024 (RG 24/13363).

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 5 septembre 2024 sous le numéro RG 24/12409.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 117 et suivants, 649 du code de procédure civile, 15-I et 17-I de la loi du 6 juillet 1989, de :

Prononcer la nullité de l’assignation en référé-expulsion et condamnation délivrée le 8 février 2024 à la requête de la société Foncière RU 01/2008 ;

Annuler, en conséquence, en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé subséquente rendue le 30 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux ;

À titre subsidiaire,

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 30 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux en ce qu’il a :

Constaté le congé valablement délivré par Mme [Y] [X] avec prise d’effet au 26 juillet 2023 et fin de la période de solidarité au 26 janvier 2024 ;

Condamné M. [G] [S] à verser à la société Foncière, à titre provisionnel, la somme de 17 449,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), dont solidairement avec Mme [X] la somme provisionnelle de 16.065,55 euros sur la période arrêtée au 23 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) ;

Condamné in solidum Mme [X] et M. [G] [S] à verser à la société Foncière une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Mme [X] et M. [G] [S] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des article L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Statuant à nouveau,

Constater que le congé du 18 avril 2023 a été valablement délivré par Mme [X] avec prise d’effet au 19 mai 2023 et fin de la période de solidarité au 19 novembre 2023,

Dire et juger que Mme [X] ne saurait être tenue au paiement des loyers solidairement avec M. [G] [S] postérieurement au 19 novembre 2023,

Débouter, en conséquence, la société Foncière du surplus de ses demandes,

En tout état de cause,

Débouter la société Foncière et M. [G] [S] de toutes leurs demandes,

Condamner in solidum la société Foncière RU 01/2008 et M. [G] [S] à payer à Mme [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum la société Foncière et M. [G] [F] aux dépens de première instance et d’appel, et autoriser la société Cagneaux-Dumont Gallion à procéder au recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [X] fait valoir qu’elle n’a pas été destinataire du commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’elle avait communiqué sa nouvelle adresse par courriel. Elle soutient que le bailleur et son mandataire avaient bien connaissance de cette adresse mais que l’assignation a été délivrée à l’adresse des lieux loués. Elle allègue que le commissaire de justice n’a pas accompli les diligences requises et elle rappelle que la signification à une adresse erronée est nulle dès lors que le domicile réel est connu du créancier. Elle considère que le grief réside dans le fait qu’elle est privée du double degré de juridiction.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la société Foncière RU 01/2008 demande à la cour, au visa des articles 656 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Constater la régularité de signification des actes de procédure et notamment de l’assignation ;

Déclarer régulière l’ordonnance rendue le 30 avril 2024 ;

Débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Infirmer l’ordonnance du 30 avril 2024 en ce qu’elle a jugé que la période de solidarité se terminait au 26 janvier 2024 ;

et statuant à nouveau,

Constater que la période de solidarité de Mme [X] se termine au 19 novembre 2023 ;

Condamner Mme [X] solidairement au paiement des loyers sur la période arrêtée au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024, incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, soit la somme de 14.066,93 euros ;

Condamner Mme [X] à payer à la société Foncière RU 01/2008 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de la société Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Foncière RU 01/2008 fait valoir qu’il appartenait à Mme [X] de notifier de manière incontestable à son bailleur son changement d’adresse.

Elle conteste le fait que le congé fasse expressément mention d’une nouvelle adresse. Elle expose que son mandataire n’a accusé réception que de son départ et non d’un changement d’adresse. Elle indique que le commissaire de justice a relevé le nom de Mme [X] sur la boîte aux lettres.

Elle ne conteste pas le fait que la ville de [Localité 3] se situe en « zone tendue », ce qui n’a pas été pris en compte par le premier juge qui a retenu un délai de préavis de trois mois et elle sollicite une infirmation partielle à ce titre.

Mme [X] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [G] [S], par acte délivré le 20 septembre 2024, à étude de commissaire de justice.

La société Foncière RU 01/2008 a fait signifier ses conclusions et l’assignation d’avoir à comparaître à M. [G] [S], le 20 septembre 2024, à étude de commissaire de justice.

M. [G] [S] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2025.

SUR CE,

L’article 654 du code de procédure civile en son premier alinéa dispose que la signification doit être faite à personne.

Selon l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Mme [X] sollicite à titre principal l’annulation de l’ordonnance de référé en ce que le commandement de payer du 27 juillet 2023 comme l’assignation devant le premier juge en date du 8 février 2024 ont été délivrés à l’adresse des lieux loués alors qu’elle avait donné congé et quitté les lieux le 22 avril 2023.

Elle verse en ce sens un courrier recommandé en date du 18 avril 2023 et adressé au gestionnaire de l’immeuble, la société Citya Proximonnet. Ce courrier ne mentionne que le numéro de téléphone de Mme [X] et son adresse mail, mais nullement sa nouvelle adresse.

Mme [X] verse en outre un courriel en date du 22 décembre 2023 envoyé à l’agence Cytia aux termes duquel elle demande que son nom soit retiré des avis d’échéance et elle expose que la clause de solidarité étant de 6 mois, elle doit « être retirée du bail ». Surtout, elle précise : « Vu les circonstances, je suppose qu’une procédure va être mise en place, je vous joins mes coordonnées complètes en cas de besoin » suivi cette fois de sa nouvelle adresse postale.

Mme [M], dont la signature fait état de sa qualité de gestionnaire, indique (courriel non daté) : « Votre départ a bien été enregistré. Je pense que vous êtes toujours en copie des mails car le compte est débiteur en date du 19.11.2023, date de fin de votre solidarité ». Il s’agit à l’évidence d’une réponse au courriel de Mme [X] s’étonnant que son nom figure toujours sur les avis d’échéance.

Il en résulte suffisamment que le mandataire du bailleur avait connaissance de la nouvelle adresse de son ancienne locataire, laquelle avait d’ailleurs été expressément fournie dans la perspective d’une procédure judiciaire ; la formalité d’une lettre recommandée n’étant pas requise.

Le bailleur, représenté par son mandataire, ayant connaissance de l’adresse de Mme [X], ne pouvait dès lors délivrer l’assignation à l’adresse des locaux loués, soit un lieu où il savait que cette dernière ne résidait plus depuis des mois, peu important que le nom de l’appelante soit toujours mentionné sur la boite aux lettres. Il appartenait en effet au bailleur d’informer le commissaire de justice sur ce point.

Le grief qui résulte de cette irrégularité est en l’espèce constitué par le fait que Mme [X] n’a pas pu faire valoir ses droits en première instance et qu’elle se trouve privée d’un double degré de juridiction.

Il y a donc lieu pour la cour, dans les limites de sa saisine et en application de l’article 114 du code de procédure civile, d’annuler l’assignation délivrée à Mme [X] et, par voie de conséquence, d’annuler l’ordonnance entreprise en ses seules dispositions concernant Mme [X], étant rappelé que la nullité affectant la saisine même du premier juge, la cour ne peut évoquer le litige au fond.

Enfin, il sera relevé que la société Foncière RU 01/2008 a formé appel incident uniquement s’agissant de la période de solidarité et du montant provisionnel due par Mme [X]. Cette demande ne concerne que cette dernière, pour laquelle l’ordonnance est annulée, les dispositions de la première décision concernant M. [G] [S] ne font l’objet d’aucune demande d’infirmation.

Le sens du présent arrêt commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dans les limites de sa saisine,

Constate l’irrégularité de l’assignation délivrée à Mme [X] le 8 février 2024 ;

Annule en conséquence cette assignation ainsi que l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives à Mme [X] ;

Renvoie la société Foncière RU 01/2008 à mieux se pourvoir à l’égard de Mme [X] ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses frais et dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE