COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 SEPTEMBRE 2010

R.G. N° 09/06554

AFFAIRE :

A X

C/

E Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 01 Juillet 2009 par le Tribunal d’Instance de BOULOGNE BILLANCOURT

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 09/215

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame A X

née le XXX à XXX

de nationalité Sénégalaise

XXX

XXX

représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU – N° du dossier 290539

assistée de M^e Hayet IHDENE (avocat au barreau de VERSAILLES)

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/10537 du 19/08/2009 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER – N° du dossier 20091101

assisté de M^e Jean-Luc PRETEUX (avocat au barreau de NANTERRE)

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Mai 2010 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller chargé du rapport, en présence de Monsieur C D, Auditeur de Justice.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Charles LONNE, président,

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Conseiller,

Monsieur Hubert LIFFRAN, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE,

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2004, la SCI ROSA a donné en location à M^me A X un logement situé XXX à BOULOGNE-BILLANCOURT ( 92100 ).

M. E Y est devenu propriétaire de l’appartement suivant acte du 15 mai 2008.

Le 4 novembre 2008, M. Y a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 16 février 2009 il a assigné M^me X en expulsion et en paiement des loyers devant le tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt.

Ce tribunal, par jugement réputé contradictoire du 1^er juillet 2009, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonné l’expulsion de M^me X et de tous occupants de son chef, des lieux situés à BOULOGNE-BILLANCOURT, XXX, avec le concours de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991,

— condamné M^me X à payer à M. Y les sommes suivantes :

* la somme de 4.591,32 € due à la fin février 2009, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2008 à hauteur de 3.054,25 € et à compter du 16 février 2009 pour le surplus,

* la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* une indemnité d’occupation de 700 € par mois à compter du 1^er mars 2009,

— condamné M^me X aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

M^me X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 30 novembre 2009, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— statuant à nouveau, sur le maintien du bail, à titre principal, suspendre les effets de la clause résolutoire,

— prononcer la réfaction des loyers contractuels à hauteur de 12% et subsidiairement, condamner M. Y à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié au défaut de surface présenté par l’appartement,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement afin de lui permettre de faire face à l’ensemble des sommes susceptibles d’être mises à sa charge au titre du bail,

— A titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux,

— dire que l’indemnité d’occupation mensuelle susceptible d’être mise à sa charge ne saurait être supérieure à la somme de 522 € et subsidiairement, condamner M. Y à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié au défaut de surface présenté par l’appartement,

— sur le montant de l’arriéré locatif, réduire la créance locative détenue par M Y, pour la période comprise entre le mois de juin 2008 et le mois de février 2009, à la somme de 3.908,36 €, déduction faite du dépôt de garantie,

— sur les conséquences des désordres relevés dans les lieux, condamner M. Y à effectuer, sous astreinte journalière de 100 €, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, les travaux de remise en état de l’appartement visés dans les devis établis par la société GRATTE CIEL SERVICE et versés aux débats,

— condamner M. Y à lui verser la somme de 5.000 € au titre de son préjudice de jouissance lié à l’humidité excessive,

— le condamner à verser la somme de 1.000 € au titre l’article 700 du Code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M^me X fait valoir essentiellement :

— concernant l’arriéré locatif, qu’elle se trouve dans une situation financière difficile depuis le mois d’octobre 2005,

— qu’elle bénéficie aujourd’hui d’un emploi salarié,

— qu’elle n’a pu faire une demande d’APL car M. Y n’avait pas renvoyé un formulaire qu’il lui revenait de compléter et qu’ainsi le comportement du bailleur a eu pour conséquence d’aggraver la dette locative,

— subsidiairement, que, conformément aux dispositions de l’article L 613-1 et suivants du Code de l’habitation et de la construction , elle est fondée à demander de larges délais pour quitter les lieux,

— qu’elle ne bénéficie d’aucun soutien familial et ne répond pas aux critères d’attribution prioritaire d’un logement social,

— que le bail indique une superficie de 24 m² alors qu’elle est en réalité de 21,44 m²,

— que le bailleur était contractuellement obligé de délivrer un appartement présentant la superficie annoncée,

— que la différence de près de 12% justifie une réfaction des loyer du même pourcentage,

— que M. Y a manqué à son obligation de délivrance et d’entretien,

— qu’en effet la locataire a été victime entre décembre 2005 et février 2006 de deux graves dégâts des eaux,

— que ces désordres ont engendré une humidité très importante dans l’appartement et qu ils ont contraint la locataire à faire fonctionner à plein régime les convecteurs électriques.

Aux termes de ses dernières conclusions du 7 janvier 2010, M. Y demande à la cour de :

— débouter M^me A X de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris ,

— y ajoutant, condamner M^me Z à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux dépens d’appel.

Il fait valoir essentiellement :

— qu’il est propriétaire du logement depuis le 15 mai 2008,

— que M^me Z n’a versé aucun loyer, même depuis qu’elle occupe un emploi salarié comme elle l’indique dans ses conclusions d’appel,

— que la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formulée par M^me Z a été rejetée au motif qu’elle n’avait payé aucun loyer et qu’elle ne justifiait d’aucune démarche pour se reloger,

— que ce n’est qu’à condition de payer les loyers qu’elle aurait pu prétendre à l’APL,

— que la mention de la superficie du bail n’était pas obligatoire au moment de la signature du bail et ne l’est pas non plus depuis le loi du 12 mars 2009,

— qu’il s’agit d’une mention purement indicative qui n’affecte pas les modalités de fixation du loyer,

— que M^me X n’a jamais émis la moindre protestation à ce sujet,

— que le dégât des eaux invoqué par l’appelante lors de son entrée dans l’appartement et les nouveaux désordres constatés en 2006 ne concernent pas M. Y qui n’est propriétaire de l’appartement que depuis le 15 mai 2008,

— qu’aucun élément objectif ne vient confirmer que l’appartement occupé par M^me X est indécent ou non conforme,

— qu’ en tout état de cause, M^me Z a commis une faute en ne mettant pas en cause son assureur et son bailleur de l’époque qui auraient du prendre à leur charge ces travaux de remise en état,

— que le lien de causalité entre les frais d’électricité sollicités par M^me X et les dégâts des eaux n’est pas établi.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date des 30 novembre 2009 et 7 janvier 2010 pour un plus ample exposé des arguments et moyens de celles-ci.

MOTIFS

M^me A X reconnaît devoir la somme de 4.591,32 € chiffrée par le premier juge, à titre d’impayés de loyers, déduction faîte du dépôt de garantie, compte arrêté à fin février 2009 ;

Elle sollicite toutefois que cette somme soit réduite à hauteur de 12 % au motif que le bail indiquait une surface louée de 24 m² alors que la surface réelle est de 21,40 m² ; subsidiairement elle sollicite la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Le bailleur ne conteste pas que la surface indiquée sur le bail était inexacte ;

Il doit être admis que la locataire a subi nécessairement un préjudice en s’engageant à louer un appartement d’une surface en réalité moindre que celle affichée par le bailleur et en acceptant le montant consécutif du loyer ;

La différence entre la surface indiquée au bail et la surface réelle étant de 12 %, il convient de réduire, à titre de dommages et intérêts, le montant du loyer de 12 % ; la somme due par M^me A X, compte arrêté fin février 2009, après déduction du dépôt de garantie, doit être fixée à 4.040,36 € ;

Il faut condamner M^me A X au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2008, date du commandement de payer, sur la somme de 3.054,25 € et, à compter du 16 février 2009, date de l’assignation, sur le surplus ;

L’appelante demande également la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance à la suite de dégâts des eaux et de la forte humidité persistante dans l’appartement ;

Toutefois M^me A X ne produit aucun constat d’huissier décrivant les désordres invoqués ; aucune expertise n’a été effectuée ; l’appelante ne sollicite pas une mesure d’instruction ; la seule pièce produite par celle-ci est un courrier de la société GAN ASSURANCES du 5 août 2008 qui indique :

' … Après examen de ce dossier et dans le cadre du droit commun, nous vous proposons le partage de responsabilités suivant :

—  100 % à votre charge,

—  0 % à la charge de notre assuré.

Motif : fuite sur canalisation d’évacuation accessible privative sous le bac de douche en provenance de votre appartement, etc….

Compte tenu de ces éléments, il faut débouter M^me A X de sa demande de dommages et intérêts pour les désordres prétendus affectant l’appartement ;

L’appelante soutient que le bailleur a refusé de remplir les documents nécessaires à l’octroi de l’APL, qu’il a ainsi concouru à son préjudice en se privant d’une allocation qui lui aurait été versée, qu’il est en conséquence de mauvaise foi et qu’il n’était pas fondé à délivrer un commandement de payer ;

Le bailleur répond, à juste titre, qu’il s’est contenté de répondre à la Caisse d’allocations familiales des Hauts de Seine que les loyers n’étaient pas payés, ce qui est établi en l’espèce ; le commandement de payer délivré par le bailleur n’a pas lieu d’être annulé et il faut confirmer la décision du premier juge qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire ;

La locataire demande la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de larges délais de paiement ;

Elle prétend avoir un emploi salarié mais ne produit aucun justificatif de cet emploi ; elle produit en fait des relevés de Pôle Emploi dont il résulte qu’elle perçoit en mai 2009 une allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 854,67 € ; elle ne justifie pas de ses charges ; compte tenu de ces éléments, et alors que la locataire ne justifie d’aucun paiement de loyer, même partiel, depuis mai 2008, soit depuis 28 mois, il faut confirmer la décision du premier juge qui a ordonné l’expulsion de la locataire ;

Compte tenu de l’absence de toute proposition de paiement, même partiel, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais à M^me A X pour quitter les lieux, le commandement de payer, visant la clause résolutoire, remontant à novembre 2008;

L’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme de 583 € soit 627,82 € + 35 € ( charges ), moins 12 %, compte tenu de la surface réelle de l’appartement ;

L’expulsion de la locataire étant ordonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande d’exécution de travaux ;

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

M^me A X doit supporter les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Boulogne-Billancourt du 1^er juillet 2009 sauf en ce qui concerne le montant de la somme due au titre de l’arriéré locatif et le montant de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau,

Condamne M^me A X à payer à M. E Y la somme de 4.040,36 €, compte arrêté à fin février 2009 , dépôt de garantie déduit, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2008 sur la somme de 3.054,25 € et à compter du 16 février 2009 sur le surplus,

Condamne M^me A X à payer à M. E Y la somme de 583 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1^er mars 2009 jusqu’à libération effective des lieux,

Y ajoutant,

Déboute M^me A X de sa demande de dommages et intérêts,

La déboute de ses demandes de délais,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M^me A X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SCP JULLIEN-LECHARNY-ROL-FERTIER , titulaire d’un office d’Avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Charles LONNE, président et par Madame BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,