COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00218 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVAL

Minute N° : 24/00415

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e AYME

Dossier + Copie délivrés à :M^e HUGUENIN VIRCHAUX-PREFECTURE

le :05/11/2024

DEMANDEUR

Madame [D] [P] [I] [V]

née le 10 Avril 1967 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Virginie AYME, avocat au barreau de TARASCON

DÉFENDEUR :

Madame [W] [H] [R] veuve [L]

née le 13 Juin 1955 à [Localité 8] (VALENCIA)

détenue : Centre pénitentiaire des [5]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe HUGUENIN-VIRCHAUX, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, Mme [D] [V] a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [R] portant sur des locaux situés [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 600 euros au titre de l’arriéré locatif comprenant l’échéance d’octobre 2023, et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs et ce dans un délai de deux mois et en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [R] le 29 novembre 2023.

Faisant valoir que des loyers restent impayés, par acte du 28 février 2024, Mme [D] [V] a fait assigner Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  550 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 28 décembre 2023, date de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−3 850 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2024,

−1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par acte du 26 juin 2024, Mme [D] [V] a fait assigner aux mêmes fins Mme [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé, la somme sollicitée au titre de l’arriéré locative s’élevant à la somme de 6 050 euros.

Après un renvoi, les affaires ont été évoquées à l’audience du 15 octobre 2024.

Mme [D] [V], représentée par son conseil, sollicite la jonction des deux instances et maintient oralement l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative, actualisée au 15 octobre 2024, s’élève désormais à la somme de 8 250 euros en deniers ou quittances pour tenir compte du chèque de 2 750 euros remis en cours de procédure. Elle indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que la défenderesse n’a toujours pas remis l’attestation d’assurance. Elle indique s’opposer en conséquence à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [W] [R], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement sur la base de 24 mensualités d’un montant de 200 euros pour les 23 premiers mois puis de 150 euros pour le 24ème mois, en plus du paiement régulier des loyers, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement et demande que chaque partie garde à sa charge ses frais et dépens. Elle s’oppose à la demande d’expulsion en l’état des paiements effectués affectés au paiement partiel de l’arriéré locatif et à la reprise du loyer courant avant l’audience. Elle avance qu’elle est placée en détention provisoire depuis plusieurs mois et qu’à la suite de la clôture injustifiée de son compte courant les pensions de retraite ne sont plus versées.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [W] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

MOTIVATION

Il y a lieu d’ordonner la jonction des instances n° 24-218 et 24-424 tendant aux mêmes fins entre les mêmes parties et de dire que l’affaire se poursuivra sous le n° 24-218.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département et avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives dans les délais impartis avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 novembre 2023 en lui impartissant un délai de deux mois conformément aux dispositions du bail. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 600 euros visée au commandement n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les loyers ne sont plus payés depuis le mois d’août 2023 et que si un chèque de 2 750 euros a été remis le 21 août 2024, il ne permet pas d’apurer l’arriéré locatif ni de considérer que Mme [W] [R] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Les loyers des mois de septembre et octobre n’ont pas été réglés. Il s’ensuit que Mme [W] [R] ne remplit pas les conditions prescrites à l’article 24 précité.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et ses revenus ne lui permettant pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette, Mme [W] [R] étant incarcérée depuis de nombreux mois et le versement de sa pension de retraite étant suspendu, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [D] [V] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [D] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2024, Mme [W] [R] lui devait la somme de 8 250 euros comprenant l’échéance d’octobre 2024, en deniers ou quittances pour tenir compte du chèque de 2 750 euros remis en cours de procédure et non encore remis à l’encaissement.

Mme [W] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [V] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer du fait de la carence de sa locataire. Mme [W] [R] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances n° 24-218 et 24-424 et dit que l’affaire se poursuit sous le n° 24-218,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 décembre 2019 entre Mme [D] [V], d’une part, et Mme [W] [R], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] est résilié depuis le 29 janvier 2024,

DEBOUTE Mme [W] [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE à Mme [W] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à Mme [D] [V] la somme de 8 250 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024 comprenant l’échéance d’octobre 2024, la condamnation intervenant en deniers ou quittances pour tenir compte du chèque de 2 750 euros,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023 et celui de l’assignation du 28 février 2024,

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à Mme [D] [V] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge