COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 01 OCTOBRE 2013

R.G. N° 12/05449

AFFAIRE :

XXX

C/

B C X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juin 2012 par le Tribunal d’Instance de VERSAILLES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-000439

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne laure DUMEAU,

M^e Stéphane CHOUTEAU,

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE UN OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Anne laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 40247

assistée de M^e Laurence SEMEVIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0313 -

APPELANTE

****************

Monsieur B C X

XXX

XXX

représenté par M^e Stéphane CHOUTEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 624 – N° du dossier 000714

assisté de M^e Emeline LALLEMENT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur Z Y

XXX

XXX

représenté par M^e Stéphane CHOUTEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 624 – N° du dossier 000714

assisté de M^e Coralie OUAZANA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2432 – substituée par M^e LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER.

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Juin 2013, Monsieur Serge PORTELLI, Président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

M^me Marie-Hélène POINSEAUX, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY

FAITS ET PROCEDURE,

Le 2 septembre 1997, la société Sakkarah a loué à MM. X et Y, avocats, un appartement à Paris 17^e au XXX² au deuxième étage, 2 studettes, WC et lavabo au 6^e). Le bail était conclu pour une durée de 6 ans. Le loyer était initialement de 3.048,98¿. Il est à présent de 5.000¿.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2008, la SCI a délivré un congé pour motifs légitime et sérieux résultant du défaut de paiement régulier des loyers à échéance pour le terme du bail venant à expiration le 31 août 2009.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 mai 2009 pour un montant de 7.440,13¿ mois de mai 2009 inclus.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par acte d’huissier du 3 novembre 2009, la SCI a fait citer ses locataires et leurs épouses devant le tribunal de Versailles pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— la validation du congé délivré le 30 décembre 2008,

— subsidiairement la constatation du jeu de la clause résolutoire,

— l’autorisation d’expulsion avec séquestration du mobilier,

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 11.500¿ au titre des loyers et charges impayés y compris la majoration contractuelle de 10% arrêtés au mois d’octobre 2009 inclus avec intérêts au taux légal,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 5.300¿,

— l’allocation de frais irrépétibles à hauteur de 2.500¿ outre la condamnation des défendeurs aux dépens.

A l’une des audiences du tribunal, la SCI s’est désistée de ses demandes à l’encontre des 'épouses’ des défendeurs. Elle a maintenu l’intégralité des demandes sauf celle en paiement des loyers et charges, reconnaissant que les paiements étaient à jour.

M. X avait conclu au débouté des demandes de la SCI et, à titre reconventionnel, avait sollicité une somme de 5.000¿ à titre de dommages intérêts pour violation de domicile et atteinte à la vie privée ainsi qu’une somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y avait conclu également au débouté de l’ensemble des demandes de la société Sakkarah et, à titre reconventionnel, avait sollicité une somme de 5.000¿ à titre de dommages intérêts pour violation de domicile et atteinte à la vie privée ainsi qu’une somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. X et Y reprochaient à la SCI Sakkarah d’avoir pénétré dans les lieux loués sans leur consentement pour y faire procéder à des photographies qu’elle a utilisées par la suite.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2012, le tribunal de Versailles a :

— débouté la SCI Sakkarah de ses demandes aux fins de validation du congé du 30 décembre 2008,

— constaté que le bail du 2 septembre 1997 s’était renouvelé tacitement le 1^er septembre 2009,

— débouté la SCI Sakkarah de ses demandes tendant à la constatation de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer du 26 mai 2009,

— ordonné à la SCI Sakkarah de délivrer aux preneurs des quittances rectifiées à compter du mois de septembre 2009, faisant apparaître le versement d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation,

— condamné la SCI Sakkarah à payer à chacun des défendeurs une somme de 2.500¿ à titre de dommages-intérêts et de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Sakkarah aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La SCI Sakkarah a interjeté appel du jugement. Dans ses dernières conclusions, elle formule les demandes suivantes :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— prononcer la validation du congé délivré pour le 31 août 2009,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux ainsi que la condamnation de MM. X et Y au paiement d’une indemnité d’occupation de 5.300¿ par mois à compter du 1^er septembre 2009 et jusqu’à la restitution des lieux,

— déclarer les consorts X et Y irrecevables et, en tout état de cause et subsidiairement, mal fondés en leurs demandes de dommages intérêts,

— condamner les consorts X et Y aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.000¿ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M X, intimé, dans ses dernières conclusions, formule les demandes suivantes:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant en cause d’appel, débouter la SCI Sakkarah de sa demande de résiliation de bail formée en cause d’appel,

— ordonner la remise des quittances à compter du mois de septembre 2009 inclus ne mentionnant plus 'sous réserve de l’appel en cours',

— condamner la SCI Sakkarah à payer la somme de 2.500¿ à M. X au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

M. Y, intimé, dans ses dernières conclusions, formule les demandes suivantes:

— constater que MM. X et Y ont toujours été à jour de leurs loyers depuis le commandement d’octobre 2008,

— dire que le motif invoqué par la SCI Sakkarah pour donner congé n’est pas sérieux ni légitime,

— dire dénué d’effet le congé délivré le 30 décembre 2008,

— rejeter la demande de résiliation de bail formée pour la première fois en cause d’appel,

— dire en conséquence que le bail s’est reconduit tacitement le 1^er septembre 2009 pour une durée de 6 ans,

— enjoindre à la SCI Sakkarah de rééditer les quittances de loyer depuis le 1^er septembre 2009 en faisant disparaître la mention 'quittance sous réserve de l’appel en cours',

— confirmer les dommages intérêts de violation de domicile, prise illicite de photographies et utilisation de celles-ci dans le dossier de permis de construire du 18 mai 2010,

— condamner la SCI Sakkarah au paiement de la somme de 3.000¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

MOTIFS

Sur le congé délivré le 30 décembre 2008 pour motifs légitime et sérieux

A l’appui de son appel, la SCI Sakkarah fait valoir l’argumentation suivante. Les locataires, soutient-elle, ne se sont jamais acquittés régulièrement du paiement du loyer. De multiples commandement ont dû être délivrés notamment en date des 2 décembre 1999, 8 et 15 février 2007, 20 juin 2007, 18 octobre 2007, 3 et 14 avril 2008, 22 mai 2008 et 2 octobre 2008. C’est dans ces conditions qu’a été délivré le congé pour motifs sérieux et légitimes alors que les locataires restaient redevables de la somme de 4.873,23¿ au titre des arriérés à décembre 2008. L’appelante soutient que le défaut de paiement intégral et régulier du loyer peut constituer un motif sérieux et légitime en tenant compte du contexte des relations bailleur-preneur, comme l’a relevé le jugement. Mais elle conteste la motivation du tribunal, rappelant une jurisprudence qui a retenu un manquement des locataires à leurs obligations en ce cas même lorsque la dette était minime. La SCI Sankarrah proteste contre l’allusion faite à son intention réelle et expose l’économie de son projet de restructuration des 5^e et 6^e étage qui n’avait aucun lien avec le congé délivré à MM. X et Y.

MM. X et Y développent des arguments similaires. Ils font valoir qu’après 16 ans de location, ils n’ont connu que 6 retards de paiement limités à 2007 et 2008, qu’ils ont toujours réglé leur loyer malgré les effets de la crise économique ou des problèmes personnels et que la SCI leur a maintenu sa confiance en louant à M. X un nouveau local en 2006 et en proposant en 2007 à MM. X et Y de nouveaux locaux.

Ils disent être persuadés que l’attitude de la SCI n’est motivée que par la volonté de récupérer deux petits locaux du 6^e étage, une procédure ayant d’ailleurs opposé les parties en 2009 et 2010 à ce sujet.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Selon l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient donc au locataire de régler son loyer en temps et en heure aux échéances prévues au contrat. Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut, même si la situation est à chaque fois régularisée, constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier un congé pour motif sérieux et légitime. Il convient à cet égard de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré, des raisons de la carence du locataire.

Il apparaît qu’en l’espèce, les locataires qui règlent depuis seize années un loyer conséquent et fortement augmenté, ont, à chaque fois, régularisé rapidement la situation. Les locataires ont justifié de leurs ressources en 2006 et 2007 et des effets de la crise économique sur leurs revenus ainsi que des problèmes personnels qui ont pu affecter exceptionnellement leur solvabilité.

Le congé du 30 décembre 2008 apparaît donc avoir été délivré pour des raisons qui ne sont ni sérieuses ni légitimes. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il avait statué en ce sens.

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 mai 2009 et la résiliation judiciaire

La SCI Sakkarah fait valoir à ce titre que le commandement de payer du 26 mai 2009 visant la clause résolutoire a été délivré alors que l’arriéré était de 7.440,13¿ et qu’au moment de la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2009, il était de 10.455,16¿. L’appelante relève que M. X est locataire au 3^e étage selon bail commercial, que les retards de paiement alternent d’un appartement à l’autre et estime que ce comportement est révélateur d’une mauvaise foi de façon à permettre aux locataires de contester l’imputation des paiements. La SCI demande très subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire.

Les intimés font valoir que le commandement de payer du 26 mai 2009 visait un loyer déjà payé mais affecté par erreur du bailleur au compte locatif du bail de M. X au 3^e étage. Ils fournissent le détail du paiement de chacune des dettes visées (taxes sur les bureaux 2007 et 2008, provisions sur charge d’avril 2010 et loyer d’avril 2010). Ils contestent par ailleurs tout stratagème qu’ils auraient établi pour faire alterner les retards de paiement, d’un appartement loué à l’autre.

Il apparaît que le commandement de payer du 26 mai 2009 ne peut servir de fondement à l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes visées ayant été soit déjà réglées soit acquittées immédiatement. Il apparaît que l’existence de stratagèmes, allégués par ailleurs par l’appelante, ne repose sur aucune donnée objective et qu’ils concerneraient, de plus, à supposer qu’ils existent, une autre location dont le contentieux échappe à la cour et qui ne semble pas avoir été engagé par le bailleur commun. Il y a donc lieu de confirmer le jugement et débouter la SCI Sakkarah de ses demandes tendant à la constatations de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer du 26 mai 2009 ainsi qu’à la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande reconventionnelle de délivrance de quittance

Le tribunal avait ordonné à la SCI Sakkarah de délivrer aux preneurs des quittances rectifiées à compter du mois de septembre 2009, faisant apparaître le versement d’un loyer et non d’une indemnité d’occupation. La SCI a dès lors délivré des quittances mais en mentionnant 'sous réserve d’appel en cours'. Les intimés demandent à la cour d’enjoindre à la SCI Sakkarah de rééditer les quittances de loyer depuis le 1^er septembre 2009 en faisant disparaître la mention 'quittance sous réserve de l’appel en cours'. Il y a lieu, effectivement, le bail étant maintenu, d’enjoindre à la SCI de délivrer de nouvelles quittances vierges de cette mention.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages intérêts

La SCI soutient, au vu de l’article 70 du code de procédure civile, que la demande reconventionnelle est irrecevable faute de se rattacher par un lien suffisant aux prétentions originelles. Sur le fond, la SCI fait valoir que les photographies ont été prises par l’architecte de l’immeuble le 19 février 2009 lors d’un audit technique de toutes les canalisations de l’immeuble. Tous les locataires avaient été avertis et MM. X et Y étaient nécessairement présents ou avaient laissé leur clé à disposition. La SCI note que les photographies ne contiennent aucun élément personnel identifiable susceptible de porter une quelconque atteinte à la vie privée et qu’il n’y a eu aucune divulgation, les photographies figurant dans un dossier technique déposé auprès des services de la préfecture.

MM. X et Y font valoir qu’ils n’ont nullement été avertis de l’intrusion de l’architecte. Ils font remarquer que les photographies ne portent aucunement sur les canalisations qu’on distingue à peine mais sur la configuration des pièces, manifestement en vu de l’obtention d’un permis de construire. Ils notent qu’il y a bien eu divulgation des photographies dans le cadre d’une demande de permis et qu’ils ont d’ailleurs ainsi pu avoir accès aux photographies.

Il apparaît que la demande reconventionnelle se rapporte bien à l’appartement qui fait l’objet de la présente procédure. Qu’elle est donc parfaitement recevable comme se rattachant au contentieux général du bail en question. Le tribunal avait retenu que la preuve n’avait pas été rapportée que MM. X et Y avaient été avertis de l’entrée de qui que ce soit dans les lieux. Cette preuve n’est toujours pas rapportée. Il apparaît que les photographies prises, donc sans le consentement prouvé des occupants des lieux, ont été divulgués dans le cadre d’une procédure de demande de permis de construire. MM. X et Y ont donc bien rapporté la preuve non seulement d’une entrée illégitime dans leur domicile loué, de la prise tout aussi illicite de photographies en ces lieux privés et de leur utilisation dans un dossier de permis de construire. Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point non seulement quant au principe de l’indemnisation mais quant à son montant.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI Sakkarah ayant été déboutée de ses demandes, elle sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à MM. X et Y chacun la somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— rejette la demande de résiliation de bail qui n’avait été présentée en première instance,

— confirme s’il est besoin que le bail s’est reconduit tacitement le 1^er septembre 2009 pour une durée de 6 ans,

— enjoint à la SCI Sakkarah de rééditer les quittances de loyer depuis le 1^er septembre 2009 en faisant disparaître la mention 'quittance sous réserve de l’appel en cours',

— condamne la SCI Sakkarah à payer MM. X et Y chacun la somme de 1.500¿ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés par les avocats dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,