ARRET N° 94

R.G : 12/00591

XXX

R

C/

P

SARL IRIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00591

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 02 janvier 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTE :

Madame Q R divorcée X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP MUSEREAU François-MAZAUDON Bruno PROVOST-CUIF Stéphanie, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant, M^e Q RABESANDRATANA, avocat au barreau de LA ROCHELLE

INTIMES :

1°) Maître B P

Notaire associé de la SELARL RIVIERE-P-VICQ-L

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant et plaidant la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS : Plaidoirie de M^e MADY

XXX

dont le siège social est sis XXX

XXX

représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

ayant pour avocat postulant la SCP TAPON Eric- MICHOT Yann, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Blanche ROUXEL, membre de la SELARL OPTIMA AVOCATS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur Frédéric CHARLON, Conseiller

Madame Catherine FAURESSE, Conseiller,

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******************

Vu le jugement en date du 2 janvier 2012 par lequel le tribunal de grande instance de Saintes a :

— débouté Q R de l’ensemble de ses prétentions,

— débouté B P de sa demande reconventionnelle,

— condamné Q R aux dépens et à payer à B P la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté contre cette décision par Q R le 16 février 2012 ;

Vu les dernières conclusions transmises au greffe le 24 août 2012 par Q R ;

Vu les dernières conclusions transmises au greffe le 25 juin 2012 par B P ;

Vu les dernières conclusions transmises au greffe le 21 juin 2012 par la société Iris ;

Le ministère public a visé la procédure le 22 janvier 2013 pour s’en rapporter à justice

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le 20 mai 2005, les époux C ont conclu avec Q R, par l’intermédiaire de l’agence immobilière la société Iris, une promesse synallagmatique de vente d’un ensemble immobilier situé à Crazannes (Charente-Maritime), composé des parcelles cadastrées section XXX, 114 et 811.

Il était stipulé dans cet acte à la rubrique 'conditions particulières’ que 'le vendeur déclare que l’immeuble est grevé d’une servitude de passage de 3 mètres, dont détail en annexe 1 (cf p 9)", annexe consistant en une photocopie d’une page [ci-après : document 1] d’un acte notarié du 13 mars 2004 qui lui même reprenait les termes d’un courrier daté du 1^er juin 1994 entre deux personnes non désignées, visant à une 'clarification’ d’un 'procès-verbal de bornage du 19 août 1987" et où il était notamment indiqué que divers voisins (époux Y, E D, M A et la succession Grellaud) avaient 'bien accès (…) à la route par votre parcelle’ et que ce 'passage avait déjà été mentionné pour les autres propriétaires

'A- les parcelles cadastrées section C numéro113, 114, 115 étaient au même propriétaire (voir acte du 4/11/1925) -donation partage Riche – elles avaient un droit de passage de 3 mètres.

B – Monsieur et Madame Y H ont acheté la parcelle C n°115 le 13 février 1980 et donc de ce fait hérite du droit de passage de celle-ci.

C – Voir aussi à ce sujet les actes du 30 décembre 1966, vente Riche/Gaillard sur lequel il est précisé mention de droit au profit de plusieurs.

D – De toute manière, ce droit de passage de 3 mètres 'A,B,C’ devant servir à plusieurs propriétaires, ne doit en aucun cas être aboli'.

L’acte authentique de vente entre les époux C et Q R a été dressé le 30 juin 2005 par B P, notaire associé à Tonnay-Charente, acte dans lequel, à la rubrique 'servitudes', figurait ce même document 1 annexé à la promesse de vente du 20 mai 2005, ainsi que, toujours à la rubrique 'servitudes', les termes d’un autre courrier en date du 12 mars 2004 [ci-après : document 2], adressé par un avocat au barreau de Saintes à un destinataire non identifié, reprenant notamment les termes d’une décision de justice rendue à une date inconnue dans un procès ayant opposé les époux Y à S Z avec le dispositif suivant : 'Dit que les parcelles situées au lieudit Cléré’ sur la commune de Crazannes, cadastrées section XXX, 106, 107 et 744 appartenant à Monsieur et Madame Y disposent d’un droit de passage d’une largeur de trois mètres sur la parcelle n°110 appartenant à Madame Z ; Dit que les lieux resteront en l’état mais que les portraits [sic] situés aux deux extrémités devront pouvoir être ouverts librement et ne sont pas fermés à l’aide d’une clé …'.

Enfin, l’acte instrumenté le 30 juin 2005 par B P comportait en annexe une copie d’un 'croquis de repérage des bornes’ daté du 19 août 1987 [ci-après : document 3], dressé par un géomètre-expert et signé par les parties, relatif à un bornage, mais dans lequel ce technicien ne s’était pas contenté de fixer l’emplacement des bornes et avait aussi procédé à la 'reconnaissance des servitudes’ en notant : 'il y a droit de passage :

1°) au profit de Mr D (3m) suivant les points d-b-c [et] d-b-e

2°) au profit de M^me A suivant les points a-b-c

3°) au profit de succession Grellaud [suivant les points] b-c.

Ainsi, le document 1, supposé clarifier le procès-verbal de bornage du 19 août 1987, rappelait l’existence d’un droit de passage de trois mètres au profit plusieurs propriétaires dont ceux des parcelles XXX, 114 et 115, et énonçait que les époux Y, E D, M A et la succession Grellaud bénéficiaient d’un droit de passage, sans cependant indiquer quels étaient les fonds servants ni le point de départ du passage, sauf pour la parcelle n°115, le point d’arrivé étant une 'route’ non localisée, alors qu’en fin de document le droit de passage était identifié par les trois lettres A-B-C, c’est à dire que, en se rapportant au document 3, il commencerait sur la parcelle n°107 à l’ouest, et non pas dans le prolongement des parcelles XXX, 114 et 115 situées au sud.

Le document 2 traitait d’une seule servitude de passage sur la parcelle n°110 au profit des parcelles n°106, 107, 115 et 744, sans en indiquer le tracé, alors que deux voies étaient possibles, soit depuis le sud par la parcelle n°744 correspondant au tracé d-b-c du plan de bornage, soit depuis l’ouest par la parcelle n°107 correspondant au tracé a-b-c du même plan.

Enfin le document 3, c’est à dire le procès-verbal de bornage du 19 août 1987, comportait non pas un ou deux tracés de servitudes de passage, mais bien quatre :

— a-b-c soit successivement sur les parcelles 107-XXX à Lettres,

— d-b-c soit successivement sur les parcelles 115-114-XXX aux lettres,

— d-b-e soit successivement les parcelles 115-114-811-108,

— b-c soit les parcelles XXX aux Lettres, servitude qui a disparu par la réunion de ces deux parcelles dans le patrimoine de Q R.

Le plan dessiné par le géomètre-expert montre que ces quatre passages longeaient les bâtiments aujourd’hui propriétés de Q R, aussi bien par l’arrière au sud que par l’avant au nord.

Ainsi, il apparaît que loin de se compléter, les trois documents intégrés ou annexés à l’acte du 30 juin 2005 ne présentent aucune cohérence entre eux et que leur simple juxtaposition n’était en rien de nature à éclairer Q R sur le nombre exact et les tracés des servitudes dont elle devenait débitrice.

D’ailleurs, même en retenant, comme l’a reconnu Q R dans son assignation, qu’elle savait le 30 juin 2005 qu’il y avait deux servitudes sur le fonds qu’elle acquérait, cette information était encore incomplète puisqu’il est maintenant établi qu’existaient en réalité trois servitudes distinctes – si l’on excepte celle qui a disparu de plein droit à la suite de la réunion des parcelles n°811 et 110 entre ses propres mains – et ce n’est certainement pas le notaire qui lui avait révélé une seconde servitude car B P a toujours prétendu, jusque devant la cour d’appel, à l''inexistence d’une seconde servitude', et le seul fait qu’Q R ait attendu vingt-neuf mois pour élever une contestation ne saurait prouver que le notaire avait accompli dans toute sa mesure son devoir d’information et de conseil.

Il apparaît en conséquence que, même si elle n’était pas tenue de procéder à la notification prévue par l’article L.271-1 code de la construction et de l’habitation, B P a commis une faute en se contentant d’effectuer la collecte de trois documents disparates et contradictoires quant au nombre de servitudes grevant le fonds d’Q R, sans se préoccuper d’ordonner ces informations et d’en dégager une synthèse claire et cohérente, laissant la cliente dans l’ignorance du nombre de servitudes et de leur assiette.

Pour sa part, la société Iris a aussi commis une faute car la seule pièce annexée à la promesse de vente du 20 mai 2005 était l’extrait de l’acte notarié du 13 mars 2004 reprenant les termes du document 1 censé destiné à clarifier le procès-verbal de bornage, alors que pour éclairer complètement Q R sur la consistance des servitudes il incombait à tout le moins à l’agent immobilier de demander aux époux C de lui communiquer le document matriciel qu’était ce procès-verbal de bornage.

La société Iris et B P sont donc responsables, sous le régime de la solidarité imparfaite qui pèse sur les auteurs d’une faute commune, du dommage subi par Q R,, étant rappelé que la mise en jeu de la responsabilité de professionnels, tel qu’un notaire et un agent immobilier, n’a pas de caractère subsidiaire, de sorte que le dommage subi par l’effet de leurs fautes est certain alors même que la victime disposerait contre ses vendeurs d’une action contractuelle consécutive à la situation dommageable née de ces fautes et propre à assurer la réparation du préjudice.

Il convient donc d’infirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise et de déterminer les conséquences dommageables des fautes retenues.

L’existence de trois tracés de servitudes de passage sur le fonds de Q R au lieu de deux par elle connues le jour de l’acte authentique, génère une moins value de ses biens qui sont grevés d’un droit réel immobilier non prévu au moment de la vente, et compte tenu du prix d’acquisition en 2005 pour 177.500 € et de l’évolution du marché de l’immobilier jusqu’à ce jour, il convient d’évaluer ce préjudice à la somme de 5.000 €, la somme de 43.500 € réclamée apparaissant excessive dans la mesure où il ne ressort pas de l’évaluation faite par agence immobilière I J le 3 juin 2009 que la totalité de la dépréciation des biens de Q R soit consécutive à l’existence de servitudes.

Par ailleurs, les factures de travaux produites par Q R concernent la pose d’un escalier tournant, d’un portail deux vantaux et d’une serrure et le changement de tuyaux de chauffage, sans que soit démontré un lien de causalité avec l’existence des servitudes de passage.

En revanche Q R, qui avait accordé toute sa confiance à deux professionnels spécialistes des ventes immobilières, subit, ensuite de la conjonction de leurs fautes, un préjudice moral justifiant l’allocation de la somme de 10.000 €.

Q R sera déboutée de sa demande en paiement de la somme supplémentaire de 12.500 € à l’encontre de la société Iris – soit le montant des honoraires de l’agent immobilier ; en effet l’intervention de cette société n’a pas été vaine puisque la vente n’a pas été annulée et que l’entier préjudice directement causé par la faute de la société Iris est réparé par les dommages et intérêts alloués ci-dessus.

Enfin, dans la mesure où Q R obtient partiellement gain de cause en appel, la procédure qu’elle a engagée n’est ni abusive, ni vexatoire à l’égard de B P qui sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saintes le 2 janvier 2012 ;

Statuant à nouveau :

Dit que la société Iris et B P, notaire associée de la SELARL Bruno et Olivier Rivière, B P, François-Xavier Vicq et K L, ont manqué à leurs devoirs respectifs d’information et de conseil à l’égard d’Q R dans l’accomplissement des opérations afférentes à la vente des biens immobiliers situés à Crazannes (Charente-Maritime) et cadastrés section XXX, 114 et 811 ;

Condamne en conséquence solidairement la société Iris et B P à payer à Q R la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement la société Iris et B P à payer à Q R la somme de 2.000 € au titre du dédommagement des frais par elle exposés pour les besoins de l’instance et non-compris dans la condamnation aux dépens ;

Laisse à la charge de la société Iris et de B P leurs frais irrépétibles ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Admet la SCP F. Musereau, B. Mazaudon, S. Provost-Cuif, avocat postulant, au bénéfice du recouvrement direct des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,