COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 SEPTEMBRE 2014

R.G. N° 12/04119

AFFAIRE :

G C D

C/

X Z

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Avril 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 10/07533

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Thierry LAISNE

M^e Aude GONTHIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur G C D

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 00021757

Représentant : M^e Christophe BUFFET, Plaidant, avocat au barreau d’ANGERS

APPELANT

****************

1/ Mademoiselle X Z

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentant : M^e Thierry LAISNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 179 – N° du dossier 476/10

INTIMEE

2/ SARL ATHESIMMO exerçant sous l’enseigne 123 Webimmo.com

N° SIRET : 510 611 171

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Aude GONTHIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 395

Représentant : M^e Elodie GOUARE, Plaidant, avocat substituant M^e Christophe LEVY-DIERES de la SELARL ASTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0989

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Juin 2014 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2010, Monsieur C D a promis de vendre à Madame Z un appartement, une cave, un séchoir et un emplacement de stationnement dans un ensemble immobilier en copropriété situé à saint Gratien pour le prix de 209.000 € (dont 4.000 € de commission), par l’intermédiaire de la société Athesimmo.

Ce bien avait été acquis par Monsieur C D auprès de la société HLM du Val d’Oise (ci-après la SAVO) le 6 décembre 2007 pour un prix de 157.793 €. Il se trouvait donc soumis aux dispositions de l’article L 443-12-1 du code de la construction et de l’habitation.

La régularisation par acte authentique, qui devait intervenir le 25 avril 2010, n’a pas eu lieu.

Madame Z a fait assigner Monsieur C D devant le tribunal de grande instance de Pontoise afin, notamment, de le voir condamner à lui payer le montant de la clause pénale prévue dans l’avant-contrat.

Par jugement en date du 18 avril 2012, le tribunal :

a condamné Monsieur C D à payer à Madame Z la somme de 20.900 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2010,

a dit que la somme de 5.000 € versée à titre de dépôt de garantie dans le cadre de la promesse de vente devra être restituée à Madame Z à la diligence du notaire,

dit que cette somme de 5.000 € portera intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2010 à la charge de Monsieur C D,

débouté Monsieur C D de l’intégralité de ses prétentions,

condamné Monsieur C D à verser à Madame Z la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 au profit de la société Athesimmo,

condamné Monsieur C D aux dépens.

Monsieur C D a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions en date du 26 septembre 2012, demande à la cour de l’infirmer en toutes ses dispositions lui faisant grief et, statuant à nouveau':

de débouter X Z de toutes ses demandes, fins et conclusions à son égard et la condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement, de réduire à la somme de 200 € la clause pénale invoquée par X Z et rejeter toutes ses demandes plus amples ou contraires, et la condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

subsidiairement également, de condamner la société Athesimmo à le garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, frais et dépens et la condamner à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner tous succombants aux dépens.

Dans des conclusions du 4 mars 2013, M^me Y demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1146 du code civil de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner Monsieur C D au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de conclusions en date du 27 août 2012, la société Athesimmo demande à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuant à nouveau :

de condamner Monsieur C D à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

de condamner Monsieur C D à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

de le condamner aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juin 2014.

MOTIFS

Le tribunal a jugé que la non réalisation de la vente était imputable au vendeur, Monsieur C D, et tout en notant que l’acte de vente du 6 décembre 2007 n’était pas versé aux débats, il a en outre considéré que Monsieur C D ne contestant pas qu’il comportait bien la mention de l’article L 443-12-1 du code de la construction et de l’habitation, il était censé connaître les contraintes pesant sur lui en cas de revente avant un délai de 5 ans et ne pouvait rendre responsable l’agence immobilière de la situation, ce qui l’a conduit à le débouter de sa demande en garantie, étant ajouté que le vendeur ne faisait pas connaître quelle raison l’avait conduit à ne pas signer l’acte de vente au profit de Madame Z.

Monsieur C D se plaint aujourd’hui de ce qu’une des dispositions de l’acte authentique de vente du 6 février 2007 'semble avoir été ignorée par toutes les parties’ dans le cadre de l’instance devant le tribunal. Il lui appartenait cependant, puisqu’il entendait s’en prévaloir, de le verser aux débats, ce qu’il s’est abstenu de faire devant la première juridiction.

Il indique ainsi que l’acte contient une disposition qui irait au-delà des dispositions de l’article L 443-12-1 de code de la construction et de l’habitation en instaurant un 'droit de préférence’ au profit de la SAVO.

L’acte de vente reprenait en sa page 5, sous le titre 1/Loi du 13 juille t 2006 – article 29, les dispositions de l’article L 443-12-1, à savoir :

L’acquéreur personne physique qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l’acquisition est tenu d’en informer l’organisme d’habitations à loyer modéré, qui peut se porter acquéreur en priorité.

L’acquéreur personne physique ayant acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines et l’ayant vendu dans les cinq ans suivant cette acquisition est tenu de verser à l’organisme d’habitations à loyer modéré une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut excéder l’écart constaté entre l’évaluation faite par le service des domaines lors de l’acquisition et le prix d’acquisition.

Ces prix s’entendent hors frais d’acte et accessoires à la vente.

Lorsque l’acquéreur personne physique a acquis son logement à un prix inférieur à l’évaluation faite par le service des domaines et qu’il le loue dans les cinq ans qui suivent l’acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l’autorité administrative.

A peine de nullité, le contrat de vente entre l’acquéreur et l’organisme d’habitations à loyer modéré comporte la mention de ces obligations.

Puis, sous le titre 2/ Revente -pacte de préférence l’acte comportait la disposition suivante : l’acquéreur souscrit à l’engagement irrévocable, en cas de revente intervenant avant l’expiration d’une durée de cinq années, à compter de ce jour, de limiter le prix de revente au montant de son achat, augmenté des frais de mutation, du coût des travaux réalisés depuis l’achat, justifié par des factures, et majoré d’un pourcentage au plus égal à celui de l’évolution moyenne des cessions constatées localement, pour la période concernée, par l’Observatoire Notarial de l’Immobilier. En outre, l’acquéreur s’engage pendant la durée de 5 ans susvisée, à relater la présente condition à l’occasion de toute mutation, à titre onéreux ou gratuit, ou à faire souscrire pour la durée résiduelle, le présent engagement aux acquéreurs successifs.

Pour le cas où cet engagement ne serait pas respecté par l’un ou l’autre des propriétaires successifs, le vendeur se réserve d’user du droit que lui ouvre son pacte de préférence pour racheter prioritairement les biens pour une valeur fixée en application des dispositions exposées ci-avant.

Monsieur C D prétend avoir été empêché de vendre en raison du fait que la SAVO n’aurait pas renoncé clairement à cette clause relative au pacte de préférence 'contractuel’ et à la limitation du prix.

Il est toutefois indiscutable que la SAVO a clairement renoncé à son droit de priorité le 9 avril 2010 et qu’en conséquence celui-ci n’est pas à l’origine de la non réalisation de la vente.

La SAVO a en outre écrit le 18 juin 2010 au notaire, M^e Chevreux, que Monsieur C D était tenu de respecter les clauses de l’acte de 2007 et devait donc limiter son prix de cession.

Il apparaît donc que la SAVO avait bien indiqué quelle était sa position.

En outre, Monsieur C D ne s’est pas prévalu de la disposition contractuelle qu’il invoque aujourd’hui lorsqu’il a écrit le 19 juillet 2010 au conseil de Madame Z pour justifier son refus de signer l’acte authentique, puisqu’à cette date il se contentait de répondre que la SAVO ne lui avait pas fait savoir si elle entendait exercer le droit de priorité instauré par l’article L 443-12-1 du code de la construction et de l’habitation (alors que la SAVO y avait renoncé depuis le 9 avril 2010), sans faire nullement référence à la clause litigieuse.

En réalité, il apparaît que Monsieur C D n’a plus souhaité vendre compte tenu de la limitation qui s’imposait sur le prix de vente, lequel ne devait pas excéder le prix d’acquisition augmenté des frais et droits de mutation et du coût des éventuels travaux réalisés depuis l’achat, en application des dispositions légales, rappelées comme il a été dit ci-dessus, dans son acte d’achat.

Monsieur C D, médecin, ne peut sérieusement prétendre ne pas avoir saisi la portée de l’engagement qu’il avait souscrit lors de l’acquisition du bien relative au plafonnement du prix de revente, la disposition en cause étant rédigée dans des termes clairs.

Dans ces conditions, il ne saurait se décharger de la responsabilité de la non réalisation de la vente au profit de Madame Z, sur la SAVO ou sur l’agence immobilière. Si cette dernière n’a effectivement pas rappelé dans la promesse de vente les dispositions relatives à la limitation du prix de vente, se contentant de reprendre celles relatives au droit de priorité, ainsi que l’a jugé le tribunal, Monsieur C D avait cependant nécessairement connaissance de cette clause. En conséquence, la société Athesimmo ne saurait être condamnée à le garantir des conséquences d’un manquement personnel aux engagements par lui précédemment souscrits.

C’est donc à juste titre que le tribunal a jugé que la non réalisation de la vente lui était exclusivement imputable et qu’il était redevable du montant de la clause pénale prévue dans le compromis de vente sans garantie de l’agence immobilière.

Enfin, aucun élément ne justifie de réduire le montant de cette clause fixée par les parties à la somme de 20.900 €.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant en appel, Monsieur C D sera condamné aux dépens de cette instance et au paiement à Madame Z d’une somme de 1.000 € et à la société Athesimmo d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Condamne Monsieur C D aux dépens d’appel,

Condamne Monsieur C D à payer à Madame Z la somme de 1.000 € et à la société Athesimmo la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,